Categoría: Consejos legales

Todo vendedor quiere sacar el máximo precio cuando vende un inmueble. Y todo comprador quiere pagar lo mínimo. Es una ley universal y atemporal.

La ley pone límites a esa legítima codicia, especialmente a la codicia del vendedor, que es quien tiene toda la información sobre lo que se vende. En una situación ideal, un comprador diligente siempre contratará un arquitecto para que inspeccione el inmueble antes, y un abogado que revise la situación legal del inmueble. Pero eso no ocurre siempre así. El sector inmobiliario en este país es poco transparente en general, y demasiadas veces poco profesional. Muchos compradores firman el “contrato de arras” que el agente inmobiliario del vendedor les pone delante, sin asesoramiento, y sin conciencia de la importancia de ese contrato, que es una compraventa en toda regla, en la mayoría de los casos.

En el derecho español, si el vendedor oculta elementos esenciales del inmueble, es el comprador quien debe encontrarlos. Para eso se hacen las diligencias previas de compra (“due diligence”) técnicas y legales. Además, existe una obligación legal de garantizar el “saneamiento” del nuevo propietario (que el título legal sea correcto y que se pueda poseer el bien de forma pacífica) y de garantizar los “vicios ocultos” materiales, durante un periodo limitado de tiempo y con determinadas condiciones.

Puede ocurrir a veces que el problema no sea legal o técnico. Pero que sea muy grave. Tan grave que, de haberse sabido, jamás se hubiera comprado el inmueble. Recientemente hemos vivido dos ejemplos concretos en EXNOVO: la compra de un piso en Barcelona donde el vendedor ocultó al comprador que el piso de al lado era un prostíbulo ilegal; y la compra de una casa y terreno en una zona residencial cercana a Barcelona, en la que el vendedor ocultó que en la propiedad vecina se acababa de instalar un centro de acogida de menores tutelados. Ambos casos seguían un patrón idéntico en el vendedor: ocultación deliberada de ese hecho esencial, contrato de compraventa redactado por la parte vendedora y su agente con toda la premura y presión imaginable, comprador extranjero que no pudo o supo captar esos matices, y que no se asesoró con un abogado.

El derecho ha pensado en esos casos. En el Código Civil común, el artículo 1.266 dice que el contrato será nulo si el vendedor ha ocultado información que ha hecho que el comprador no sepa lo que compra, porque es un error fundamental. En Cataluña, el Libro VI del Código Civil también habla de la nulidad del consentimiento prestado con un error esencial (artículo 621-7). En teoría, en los dos casos que hemos descrito, el comprador tenía herramientas jurídicas para resolver el contrato y recuperar la suma pagada en concepto de arras (como mínimo). Pero en la práctica, es muy difícil para un abogado probar que el vendedor ocultó ese tipo de información. Y la posición en la batalla legal es tremendamente desigual: el vendedor tiene el inmueble y las arras (normalmente el 10% del precio), y el comprador no tiene nada, sólo la razón. En nuestro caso, los dos asuntos acabaron igual: optando por el mal menor. En el caso del piso y el burdel, el cliente acabó comprando, con la triste esperanza de poder encontrar otro incauto al que poder vender el inmueble (eso era posible hace 18 meses, que es cuando ocurrió). En el de la casa al lado del centro de acogida, con una negociación sobre el importe de arras a devolver por el vendedor: se recuperó sólo un 30%.

A lo largo de los años se adquiere experiencia y se aprende de errores propios y ajenos. Una de las mayores lecciones aprendidas es que cuando el precio es mejor de lo que esperabas, y no eres un comprador local, lo más probable es que haya gato encerrado…

Propietarios e inquilinos de hoteles pueden beneficiarse de un “stand-by” en el pago de la hipoteca y/o del alquiler.

Después cuatro meses de declarado el estado de alarma y con nuevos rebrotes en ciernes, el Gobierno ha aprobado un paquete de medidas de apoyo al sector turístico mediante la aprobación de una nueva moratoria de los préstamos hipotecarios otorgados para la financiación de inmuebles afectos a una actividad turística aprobada mediante los artículos 3 y siguientes del Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo.

Está en vigor desde el 4 de julio de 2020.

¡Atención! La norma sólo habla de la moratoria del principal de la deuda hipotecaria, por lo que no aplicaría a los intereses ni a otras comisiones que fueran exigibles.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una moratoria del préstamo hipotecario?

El deudor hipotecario deberá acreditar a la entidad financiera:

• Que el deudor sea persona física o jurídica con domicilio social en España.
• Que el préstamo hipotecario se haya suscrito antes del 14 de marzo de 2020.
• Que el inmueble esté afecto a una actividad turística, ejercida en España y esté encuadrada en el código CNAE 5510 (Hoteles y alojamientos similares), 5520 (Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia) o 7911 (Actividades de agencias de viajes).
• Que dicha actividad turística sufra dificultades financieras. Es decir, que haya experimentado de media una reducción del 40% en su facturación de los meses de marzo, abril y mayo de 2020, respecto el promedio mensual de los mismos meses de 2019.
• Que el préstamo no haya sido objeto de otra moratoria de las aprobadas con motivo de la pandemia por un período superior a 12 meses. Si la moratoria hubiese sido inferior, el deudor podrá beneficiarse de esta moratoria durante el tiempo restante hasta alcanzar los 12 meses.

A pesar de cumplir con lo anterior, no se podrá solicitar la moratoria cuando conste el impago de una de las cuotas del préstamo desde antes del 1 de enero de 2020, ni cuando se haya declarado el concurso del deudor antes del 14 de marzo de 2020.

¿Hasta cuándo puedo solicitarla?

Desde el 6 de julio y hasta el 30 de septiembre de 2020, según lo establecido en la EBA/GL/2020/02, aunque dicho plazo puede ser ampliado mediante directriz de la Autoridad Bancaria Europea.

¿Cuánto tiempo puede durar la moratoria?

Hasta doce meses y se aplicará a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1 de enero de 2020. Durante el tiempo que dure la moratoria, el prestatario persona jurídica no podrá distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna.

¿Cómo debo abonar lo aplazado cuando termine la moratoria?

El prestatario podrá optar entre:

1. La redistribución de las cuotas sin modificación del plazo de vencimiento y sin alterar el tipo de interés aplicable. Es decir, aumentar la cuota de principal el resto de los meses.
2. Ampliar el plazo de vencimiento en el mismo número de meses que haya durado la moratoria.

¿Puede el banco cobrarme interés de demora por las cuotas aplazadas?

No, durante la moratoria los importes aplazados no se considerarán vencidos.

¿Qué pasa si estoy alquilado el inmueble?

Si el inmueble afecto a una actividad turística fuese objeto de un contrato de arrendamiento, el beneficiario de la moratoria hipotecaria deberá conceder al arrendatario una moratoria en el pago del arrendamiento de al menos un 70% de la cuantía de la moratoria hipotecaria, siempre y cuando las partes no hubiesen llegado ya a otro acuerdo de aplazamiento o condonación.

En el supuesto que el prestatario no presente dificultades financieras, pero sí el arrendatario, este último podrá instar de su arrendador la solicitud de la moratoria hipotecaria. Si le fuese concedida, podrá solicitar la moratoria del pago del arrendamiento establecida en el párrafo anterior.

En la relación arquitecto-cliente, ¿qué pasa si el cliente desiste del contrato cuando el arquitecto ya ha elaborado los planos encargados?

En el siguiente post vamos a tratar la naturaleza y el derecho de desistimiento de un contrato entre un arquitecto y su cliente en el que el primero se compromete a realizar los planos para la futura construcción de una vivienda según las exigencias y deseos del cliente. Para ello vamos a analizar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Sexta, Sentencia de 14 May. 2020, C-208/2019.

Sobre el caso y las cuestiones prejudiciales

Los hechos se sitúan en Austria. Los demandados (clientes) celebraron con el demandante (arquitecto y comerciante), fuera de las oficinas del arquitecto, un contrato relativo a la realización de un proyecto de vivienda individual con vistas a su construcción. Posteriormente el arquitecto transmitió a sus clientes el plano de construcción, un resumen de los costes y una factura por el servicio prestado. Diez días más tarde los clientes comunicaron al arquitecto su insatisfacción con la calidad del servicio, el desistimiento de los trabajos encomendados y ponían fin inmediatamente a la relación profesional.

La cuestión gira en torno a si la Directiva 2011/83 es aplicable a los servicios de un arquitecto consistentes en realizar un proyecto de edificio nuevo para su construcción, o si, por el contrario, están excluidos del ámbito de aplicación de la Directiva.

El arquitecto invocó que la Directiva 2011/83 no era aplicable al caso por excluir ésta en su artículo 3.3.f) los contratos de construcción de edificios nuevos de su ámbito de aplicación, y que se debía condenar a los demandados al pago de los servicios de planificación prestados según la legislación nacional austríaca. Añadía que, si finalmente la Directiva era aplicable, los demandados no tenían derecho a desistir porque los planos que había elaborado se consideraban “bienes personalizados”.

Los clientes, a su vez, alegaban que la Directiva 2011/83 excluía a los contratos de construcción y no a los de planificación, y que en ningún momento la norma mencionaba los contratos de arquitecto. Por ende, entendían que el arquitecto había incumplido el deber de información sobre las condiciones, el plazo y la forma de desistimiento que exige la Directiva, y como consecuencia, no procedía el pago de ninguna retribución, ya que el plazo de desistimiento se prorrogó doce meses.

Cuando la cuestión llegó al Tribunal Regional de lo Civil de Graz (Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz) este planteó las siguientes cuestiones ante el TJUE:

1. ¿La Directiva 2011/83 es aplicable a un contrato entre un arquitecto y un consumidor de elaboración de planos de una vivienda para su construcción?
2. De ser aplicable, ¿es la elaboración de planos de una nueva vivienda con vistas a su construcción según las exigencias y deseos de los clientes un contrato para el “suministro de bienes confeccionados conforme a las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”?

Resolución de TJUE

En relación con la primera cuestión, el TJUE resolvió que la Directiva 2011/83 sí que es aplicable a los contratos de elaboración de planos de vivienda nueva entre un arquitecto y un consumidor, pues no se entendían incluidos en la exclusión del artículo 3.3.f). Como fundamento de su decisión el Tribunal alegaba la importancia en las políticas de la Unión de la protección al consumidor en cuanto se les considera menos informados, económicamente más débiles y jurídicamente menos experimentados que los comerciantes. Por ello, la exclusión de la Directiva de los “contratos para la construcción de edificios nuevos” debía interpretarse restrictivamente. Además, el TJUE consideraba que la elaboración de un proyecto o planos de la vivienda se sitúa con demasiada antelación a la construcción como para que se entienda comprendido en ésta.

Respecto la segunda cuestión, la Directiva 2011/83 incluye como excepción al derecho de desistimiento los contratos celebrados a distancia o fuera del establecimiento del comerciante que se refieran al “suministro de bienes confeccionados según las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”. Esta excepción limita los derechos del consumidor y, por lo tanto, merece una interpretación estricta.

El TJUE responde negativamente a la segunda cuestión ya que se trata de un “contrato de servicios”. Entiende que el objeto principal del contrato es una prestación intelectual por parte del arquitecto, y que la entrega de los planos como bienes es meramente secundaria.

Sin embargo, el TJUE reconoce que el artículo 16.a) de la Directiva 2011/83 sí que prevé una excepción al derecho de desistimiento para dichos contratos. En concreto, habrá excepción al derecho de desistimiento en “los contratos a distancia y los contratos celebrados fuera del establecimiento que se refieran a: a) contratos de servicios una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el comerciante, habrá perdido su derecho de desistimiento”.

En el caso en cuestión, no constan los dos requisitos esenciales para que proceda la exención: no consta el previo consentimiento expreso del consumidor, ni tampoco la información facilitada por el arquitecto sobre el ejercicio del derecho a desistimiento.

En resumen, el TSJUE dice…

El contrato por el cual un arquitecto se obliga a la elaboración de los planos de una nueva vivienda en vistas a su construcción según las exigencias y deseos del cliente consumidor es un contrato de prestación de servicios al cual se le aplica la Directiva 2011/83/UE.

En cuanto al derecho de desistimiento, la Directiva prevé que el cliente consumidor tendrá un plazo de 14 días desde la celebración del contrato (o desde el día que el cliente reciba la información del desistimiento) para desistir, sin indicar el motivo, del contrato celebrado a distancia o fuera del establecimiento del comerciante. Para ello el arquitecto debe informar al cliente de las condiciones, los plazos, procedimientos y el modelo de formulario para ejercer el derecho de desistimiento. Si el arquitecto no cumple con esta obligación de información, el plazo de desistimiento se ampliará a 12 meses.

No obstante, no procederá el derecho de desistimiento cuando, habiendo cumplido el arquitecto con su obligación de información, los planos hayan sido completamente ejecutados si el cliente aprobó el inicio de la ejecución reconoció que perdería su derecho de desistimiento cuando el contrato hubiese sido completamente ejecutado.

Debido a la situación de crisis que estamos viviendo, muchos arrendadores de locales de negocio o industria se han visto obligados a renegociar las condiciones contractuales con el arrendatario, resultando en una reducción o condonación de la renta.

Es en este punto cuando entra en juego el IVA, ¿cuánto IVA debo declarar por el alquiler de local si se ha producido una reducción o condonación de la renta?

Esto mismo es lo que plantea la Consulta Vinculante V1467-20, de 19 de mayo de 2020, de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, la cual resuelve de la siguiente manera.

Según la Ley de Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible del impuesto está constituida por el total de la contraprestación, excluyendo los descuentos y bonificaciones. En cuanto al devengo, en los arrendamientos y demás operaciones de trato sucesivo, el impuesto se devengará en el momento en el que resulte exigible el precio.

Para el caso que la reducción o condonación de la renta se acuerde con anterioridad o simultáneamente al devengo, la solución es sencilla: la base sobre la que deberá calcularse el IVA es la nueva renta reducida (artículo 78.Tres.2° LIVA).

Si, en cambio, la condonación o reducción de la renta se estipula con posterioridad al devengo del impuesto, la base imponible de partida es la pactada antes de la modificación, sin embargo, ésta deberá minorarse en la cuantía correspondiente siguiendo lo establecido en el artículo 89 LIVA relativo a la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas.

En resumen, independientemente de cuándo se haya pactado la modificación de la renta, no deberemos pagar IVA por la parte de la renta que se ha reducido, sino únicamente por la renta finalmente pactada.  Pero atención, sólo cuando esa modificación sea formal y expresa. Es decir, siempre debe hacerse por escrito en un anexo al contrato, o de forma similar.

Continuamos informando de las medidas legales que se suceden, en los ámbitos de actividad de EXNOVO Performing Value: legal, inmobiliario y hotelero. En este caso, una medida muy concreta para el sector hotelero en las Islas Baleares.

El pasado 13 de mayo el Gobierno Balear aprobó el Decreto ley 8/2020 de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Islas Baleares para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, el cual entró en vigor el día 15 de mayo.

En 2019, la industria turística representó el 12,2% del PIB español. Ese porcentaje ascendió hasta el 35% cuando hablamos de las Islas Baleares, por lo que este Decreto nace de la necesidad de actuar frente al duro golpe que están sufriendo ‘ses illes’ tras ver el turismo totalmente congelado desde mediados de marzo y con unas previsiones muy pesimistas para el resto del año.

Nos vamos a centrar en el artículo 7 del DL 8/2020 titulado “Incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos”. Con este artículo el ejecutivo pretende impulsar las obras de modernización de la industria turística a la par que incentivar la contratación laboral en el sector de las reformas y la construcción.

En virtud de él, los establecimientos turísticos legalmente existentes de alojamiento, turístico-residenciales, de restauración, entretenimiento, ocio, recreo, deportivo, cultural o lúdico pueden solicitar, hasta el 31 de diciembre de 2021, la modernización de sus servicios e instalaciones. Grosso modo, se abre la vía para aumentar un 15% la superficie de los establecimientos hoteleros. La excepcionalidad de la medida consiste en que ese aumento de superficie se podrá hacer aún cuando ese establecimiento haya agotado la edificabilidad según el planeamiento: se dice expresamente que no se aplicarán las leyes urbanísticas. La hipótesis es muy controvertida y ha despertado polémica.

Los interesados deberán solicitar a la administración competente un informe previo preceptivo, para poder así obtener la licencia municipal de obras o bien presentar la declaración responsable.

En cuanto a las declaraciones responsables, cabe destacar que este Decreto ley ha introducido en su artículo 5 un régimen excepcional de declaración responsable para determinadas obras e instalaciones que se tienen que ejecutar en suelo urbano aplicable para las declaraciones responsables presentadas antes del 31 de diciembre de 2021 y que cumplan los requisitos previstos en dicho artículo.

Los alojamientos establecidos legalmente pero no incluidos en el artículo 31 de la Ley del Turismo de las Islas Baleares (por ejemplo, hostales, pensiones, posadas, casas de huéspedes, campings, etc.), podrán acogerse a este artículo sólo si es para cambiar de grupo y aumentar de categoría, de manera que el establecimiento quede encuadrado en alguno de los grupos previstos en el mencionado artículo.

Sin embargo, este artículo no es aplicable a los establecimientos que se acojan al artículo 90 de la Ley del turismo de las Islas Baleares regulador del régimen de los establecimientos dados de baja definitiva.

Junto con la solicitud de modernización, se tiene que aportar un informe del servicio de prevención (o de la modalidad preventiva elegida por la empresa) que valore de forma positiva el impacto del proyecto sobre la seguridad y salud de los trabajadores.

Estos son los requisitos que tiene que cumplir el proyecto de modernización:

• El establecimiento turístico tiene que estar legalmente inscrito en los registros turísticos a fecha de 1 de agosto de 2017.
• El proyecto de modernización debe tener entidad y relevancia suficiente para reducir la estacionalidad, la investigación o consolidación de nuevos segmentos de mercado o la mejora de los servicios turísticos complementarios.
• Las obras tienen que mejorar al menos uno de los siguientes aspectos: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad.
• Las obras de modernización se tienen que hacer bajo los criterios de eficiencia energética.
• No pueden incrementar el consumo de agua potable y consumo energético de origen no renovable del conjunto del establecimiento.
• Los hoteles que dispongan de aparcamiento exclusivo para los clientes tienen que habilitar un mínimo de un 50% de plazas con punto de recarga para vehículos eléctricos. El consumo que ello genere no computa a los efectos previstos en el punto anterior.
• Se podrá incrementar la superficie edificada y de ocupación como máximo en un 15% de las legalmente permitidas, ni suponer menoscabo de los servicios e instalaciones ya implantados. Las administraciones competentes pueden reducir dicho porcentaje. Esto no es aplicable a aquellos establecimientos que ya hubiesen superado con anterioridad dicho límite.
• El proyecto no puede implicar un aumento del número de plazas del alojamiento.
• El proyecto podrá prever la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables (excepto alojamientos) y la redistribución del número de plazas autorizadas.
• Las obras consistentes en ampliaciones, reformas, y demoliciones y reconstrucciones parciales deberán cumplir, además, los tres requisitos del artículo 7.6 DL 8/2020.
• Cuando se trate de un edificio de interés cultural o catalogado, se tendrá que respetar la normativa de patrimonio histórico y obtener un informe favorable de la administración competente.

En el momento de la solicitud, el propietario o titular del establecimiento deberá abonar el 5% del valor del presupuesto de ejecución material de la parte resultante que exceda de la legalmente construida.

Una vez presentado, la administración turística deberá emitir informe sobre si el proyecto cumple con los requisitos anteriormente descritos en el plazo de tres meses desde la entrada de la petición (junto con el proyecto y la documentación necesaria al efecto) en la administración turística competente. El informe tendrá una vigencia de seis meses desde su notificación a la persona interesada.

Sólo si el informe es favorable, la administración competente podrá conceder licencia de obras. Para los proyectos sujetos al régimen de declaración responsable, ésta solo podrá presentarse acompañada del citado informe favorable.

Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos introducidas por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

En anteriores posts veníamos hablando de las pocas medidas que ha adoptado el Gobierno para el arrendamiento de locales y oficinas. En este nuevo Real Decreto-ley el ejecutivo continúa dictando nuevas medidas ahora en ese campo.

Requisitos para acogerse a estas medidas

Si usted es autónomo tendrá que haber estado afiliado y dado de alta a la Seguridad Social cuando se declaró el estado de alarma. Si usted tiene una pyme, ésta no deberá superar el límite establecido en el artículo 257.1 LSC. Eso es, cumplir dos de los siguientes requisitos: activo inferior a 4 millones de euros, importe neto de la cifra de negocios inferior a ocho millones de euros y número medio de empleados inferior a 50.

Además de lo anterior, tanto autónomos como pymes deberán acreditar que su actividad ha quedado suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma o, de no haber sido suspendida, haber sufrido una reducción de la facturación en al menos un 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes al año anterior.

¿Cómo puedo acreditar estos requisitos? Para acreditar la reducción de su actividad, bastará con una declaración responsable en la que se haga constar ese 75% de reducción en la facturación mensual. Sin embargo, el arrendador podría requerirle que le mostrase los libros contables para comprobar tal reducción. Hacer una declaración responsable falsa hará responsable al que la haga de los daños y perjuicios que se causen. En cuanto a la suspensión de la actividad, ello se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de la actividad declarada por el interesado.

Medidas para reducir costes de pymes y autónomos

Vamos a ver ahora las principales medidas introducidas por este nuevo Real-Decreto-ley:

Arrendador empresa o gran tenedor

El arrendatario persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y que cumpla los requisitos mencionados anteriormente, podrá solicitar al arrendador cuando este sea una empresa (parece que cualquiera), entidad pública de vivienda o gran tenedor (más de 10 locales alquilados o más de 1.500 m²), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD-L (o sea, hasta el 23 de mayo de 2020), la moratoria en el pago de la renta. Si el arrendador no acepta la medida, ésta se aplicará de forma automática (o sea, que es obligatoria para el propietario) y afectará el periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas, y a las cuatro mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente.

La renta aplazada no devengará intereses y deberá devolverse fraccionadamente, dentro del plazo de vigencia del contrato y en un plazo máximo de dos años.

En definitiva, lo anterior es el contenido mínimo de la renegociación. Cualquier modificación que acuerden las partes por encima de eso es, lógicamente, válida.

Arrendador persona física pequeño tenedor 

Para los supuestos en que el arrendador no sea ni una empresa, ni una entidad pública de vivienda, ni un gran tenedor, los autónomos y pymes que cumplan los requisitos ya mencionados, podrán solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD-L (o sea, hasta el 23 de mayo de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Muy importante señalar que, a diferencia de cuando el arrendador es persona jurídica o gran tenedor, esta medida no se impone al propietario. Todo ello, como es lógico, en ausencia de cualquier otro pacto entre las partes.

Sólo en el caso de existir pacto, las partes podrán disponer de la fianza obligatoria del artículo 36 de la LAU de 1994 (fianza que es de dos meses para los locales comerciales) que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. De ser así, el arrendatario deberá reponer el importe del que ha dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrario, si éste fuera inferior al año.

Aplicación (o no) de la cláusula rebus sic stantibus

Se avecinan tiempos de extraordinaria complejidad social y jurídica. Muchos contratos no se van a poder cumplir, y otros deberán adaptarse a una nueva realidad económica. La administración de justicia va a entrar también en la UCI, donde ya estaba en gran medida. La abogacía tiene un deber y una responsabilidad social de enorme importancia: encontrar soluciones pactadas entre las partes. En este momento excepcional, los profesionales debemos elevarnos y buscar soluciones posibles, con toda nuestra energía y criterio. La solución, hoy menos que nunca, no va a estar en las salas de los tribunales. Si, por desgracia, no hay más remedio que acudir al juez, el “latinajo” de moda va a ser rebus sic stantibus.

“Estando así las cosas” o “rebus sic stantibus” es un principio de Derecho que ya se venía utilizando desde la antigua Roma para modificar o resolver un contrato cuando se habían alterado sustancialmente las circunstancias bajo las que se firmó. Sin embargo, a pesar de su antigüedad, hoy en día sigue siendo un asunto muy discutido y objeto de grandes discrepancias entre los juristas. Vamos a intentar desgranar todos sus elementos.

La cláusula rebus sic stantibus es una cláusula de creación jurisprudencial que se entiende implícita en los contratos, y que permite resolver o modificar sus condiciones cuando, como consecuencia de una circunstancia sobrevenida, imprevisible y ajena a las partes, se haya ocasionado un grave e imprevisible desequilibrio para una de las partes. Se trata de un mecanismo de reequilibrio, de conmutatividad, que busca recuperar la finalidad económica y reequilibrar las expectativas económicas de las partes.

Esto último es fundamental para ver estimadas nuestras pretensiones: debe producirse una desproporción exorbitante entre las pretensiones de las partes, es decir, que la circunstancia acaecida no debe afectar por igual a ambas partes.

La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus está directamente ligada con la teoría subjetiva de la causa. Según esta teoría la causa del contrato está vinculada a las expectativas o razones por las que cada una de las partes han contratado, y no a una causa abstracta y ajena a la voluntad de las partes. Es por ello, que, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, decimos que, como consecuencia de las circunstancias excepcionales, la voluntad de las partes se ha visto frustrada y la causa ahora es demasiado onerosa para una de ellas.

Des de la postguerra (1939) hasta ahora, el desarrollo jurisprudencial de esta cláusula ha variado en gran medida, y gran parte de su desarrollo se ha producido tras la crisis financiera de 2008. Dado que es una excepción a principios fundamentales de derecho contractual como son el “pacta sunt servanda” y la autonomía de voluntad de las partes, los tribunales eran muy reacios a aceptar su aplicación. Sin embargo, tras la STS de 30 de junio de 2014, se produce un cambio cualitativo en la jurisprudencia y se deja de lado la aplicación restrictiva y excepcional de la cláusula rebus sic stantibus para empezar a ser considerada como instrumento habitual en el tráfico económico.

Dada esta exigencia de los Tribunales, a continuación, veremos los requisitos más básicos para una correcta y fructífera aplicación de esta cláusula:

1. Como toda construcción jurisprudencial, no debemos esperar que el juez la aplique de oficio, sino tiene que ser expresamente invocada por las partes.
2. No basta con una simple invocación de la cláusula, sino que la parte que la invoca debe desarrollar y acreditar cada uno de sus elementos.
3. Como consecuencia de lo anterior, será mucho más fácil aplicar la cláusula para pedir la revisión y modificación de las condiciones contractuales que para pedir la resolución del contrato (principio de conservación de los contratos). Hay que tener en cuenta que la finalidad de esta cláusula es moderar las consecuencias sorpresivamente producidas por una situación excepcional, por lo que el objetivo debería ser restaurar el desequilibrio padecido por una de las partes.
4. El carácter notorio de las circunstancias excepcionales actuales facilita la prueba de estas, pero sí que se tienen que probar sus consecuencias. Dicho de otro modo, no hace falta probar la existencia de la crisis sanitaria y económica, pero la parte que la invoca tiene que probar que como consecuencia de dicha crisis sus expectativas o finalidades económicas se han quebrado

No debemos confundir la cláusula rebus sic stantibus con una imposibilidad del cumplimiento del contrato por fuerza mayor. Cuando el contrato no se puede cumplir por circunstancias objetivas, deberemos plantear el incumplimiento por esa imposibilidad. En cambio, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, lo que sucede es que, debido a las circunstancias extraordinarias, para una de las partes en el contrato, el cumplimiento de éste es mucho más gravoso de lo previsto.

En el anterior post compartimos con vosotros como afecta la crisis del Covid-19 al arrendamiento de vivienda. Ahora veremos como afecta al comercial (comercios, restaurantes, hoteles, etc.).

La medida más tangible es la moratoria de la deuda hipotecaria para los empresarios y profesionales que hayan sufrido una pérdida sustancial de los ingresos (artículo 19 del RD-L 11/2020)

El pasado 17 de marzo, el ejecutivo introdujo mediante el Real Decreto-ley 8/2020 la moratoria en el pago de la hipoteca contraída para la adquisición de la vivienda habitual para aquellos arrendatarios considerados vulnerables a raíz de la crisis económica provocada por el Coronavirus.

La novedad introducida por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril.  es una ampliación de los supuestos de moratoria hipotecaria para aquellas deudas o préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los efectos del artículo 5 de la Ley del IVA, siempre que sean personas físicas, que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

Un llamamiento a la negociación… y nada más.

Más allá de esta moratoria hipotecaria, el RD-L 11/2020 no prevé ningún tipo de medidas para mitigar el impacto económico causado por la crisis sanitaria en los contratos de arrendamiento sucesivo de uso distinto de vivienda, dejando la suerte de dichos contratos a la negociación entre las partes.

Tras la suspensión temporal de los locales abiertos al público decretada por el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, (los incluidos en el Anexo: bares, etc.), todos los negocios no considerados esenciales por el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, se han visto obligados a bajar las persianas y suspender su actividad con la consiguiente paralización de sus ingresos. Ello afecta, no sólo a los locales abiertos al público como se previó inicialmente, sino también a las oficinas y demás locales de negocio no considerados esenciales.  El Real Decreto 487/2020 de 10 de abril (ayer) ha vuelto a permitir volver a abrir los locales y oficinas, aunque no sea esenciales, siempre que no sean los expresamente prohibidos del Anexo del RD 463/220. O sea, la mayor parte de los edificios de oficinas sólo habrán estado “cerrados” por prohibición de abrir, entre el 29 de marzo y el 13 de abril.

Muchos empresarios se preguntan si deben seguir pagando la renta dado que, a diferencia de los contratos de arrendamientos de viviendas, la contraprestación que debieran recibir (el disfrute del local) se ha visto frustrada por las medidas adoptadas por el Gobierno.

A falta de medida alternativa alguna, ¿es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de local de negocio u oficina la actividad de los cuales ha sido paralizada forzosamente?

La cláusula rebus sic stantibus es una clausula de creación jurisprudencial que se aplica como medida excepcional para modificar o resolver la relación contractual en aquellas obligaciones en las que han acaecido circunstancias ajenas e imprevisibles que impactan directamente en la causa económica del contrato hasta producir una ruptura en el equilibro de las prestaciones.

La aplicación de esta medida, como no puede ser de otra manera, es subsidiaria a la existencia de una cláusula de fuerza mayor en el propio contrato que permita absorber los riesgos contractuales generados por el coronavirus, por regir en los contratos el principio de autonomía de voluntad de las partes. Aunque pocos contratos incluyen esa cláusula con detalle.

La cláusula rebus sic stantibus fue utilizada por los jueces en los conflictos contractuales surgidos durante la pasada crisis económica. No obstante, la imposibilidad sobrevenida que sufren las empresas no es absoluta, sino temporal, interesando no una resolución sino una suspensión de contrato hasta que pueda reanudarse la actividad.

Dado que la ley no prevé la suspensión de los contratos, un sector de la doctrina se plantea si, para estos casos y en virtud del artículo 4.1 del Código Civil, se podría producir una aplicación analógica del artículo 26 de la LAU de 1994. Este artículo permite suspender el contrato si una autoridad competente acuerda la realización de unas obras en la vivienda arrendada que la hagan inhabitable.

A todo ello, no debemos olvidar que la negociación realista y constructiva entre las partes que debe preceder siempre a la vía judicial.

La semana pasada nos ocupamos de los arrendamientos de espacios para eventos. Hoy nos ocuparemos del impacto de COVID-19 sobre los arrendamientos de vivienda, tras las medidas legislativas dictadas en la primera semana de abril de 2020 por el Gobierno.

No se le escapa a nadie que estamos ante un suceso histórico nunca antes visto, definido en términos jurídicos como «fuerza mayor» por ser imprevisible e inevitable por todos. Esta fuerza mayor ha impactado de lleno en las relaciones contractuales, de modo que se ha producido un grave desequilibrio en la base del negocio produciendo, en la mayoría de los casos, una drástica pérdida de los ingresos familiares o el cierre total de negocios.

En el siguiente post vamos a intentar responder interrogantes como qué perjuicios genera el estado de alarma y quién debe responder de esos perjuicios en las relaciones arrendaticias de tracto sucesivo.

En los supuestos de arrendamiento de vivienda permanente, cabe destacar que, a diferencia de los arrendamientos de locales de negocio, no ha desaparecido la causa del negocio, en el sentido que el arrendatario sigue percibiendo la prestación pactada, que es el goce de la vivienda. Sin embargo, los efectos económicos de la crisis provocada por el coronavirus están provocando que miles de familias no puedan hacer frente al pago de la renta. Los administradores de fincas están recibiendo devoluciones de cientos de recibos de alquiler del mes de abril, con lo que ello supone para los propietarios.

Ello a llevado al Gobierno a adoptar medidas para garantizar el acceso a la vivienda habitual de las familias más vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020.

En su mayoría, estas medidas están pensadas para aquellos arrendatarios considerados como vulnerables.

¿Cómo saber si soy arrendatario vulnerable?

Los requisitos para ser considerado arrendatario vulnerable se encuentran en el artículo 5 del RD-L 11/2020. Este artículo establece que la persona obligada a pagar la renta debe estar en situación de desempleo o en ERTE, u otras circunstancias similares que supongan una reducción drástica de los ingresos. Como medida de cálculo, se establece que el conjunto de la unidad familiar haya disminuido sus ingresos hasta el punto de que no lleguen a ser más de 3 veces el IPREM (con algunas especificidades según el caso) y que el coste de asumir el pago de la renta, más los gastos y suministros básicos, suponga un esfuerzo mayor al 35% de los ingresos totales familiares.

A continuación, vamos a analizar las principales medidas introducidas por esta norma en cuanto al arrendamiento de la vivienda habitual (no aplicable a segundas residencias).

1. Suspensión de los procedimientos de desahucio (artículo 1 del RD-L 11/2020)

La finalidad de esta medida es que nadie sea desahuciado como consecuencia de un impago del alquiler fruto de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 (es importante que la causa del impago sea la crisis generada por el coronavirus). Para su aplicación el arrendatario tiene que ser considerado vulnerable.

La solicitud de la suspensión del procedimiento de desahucio debe ser realizada por el arrendatario y puede solicitarse desde el momento de la entrada en vigor del RD-L 11/2020 y hasta el plazo de dos meses desde el levantamiento del estado de alarma. La suspensión tendrá una duración máxima de seis meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

La solicitud deberá presentarse al juzgado y en ella deberá ponerse de manifiesto la vulnerabilidad del arrendatario y deberá adjuntarse la documentación listada el artículo 6 del RD-L 11/2020. Si el Letrado de la Administración de Justicia confirma que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión por el tiempo necesario con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo.

Cabe destacar que no es una suspensión exclusiva del acto del lanzamiento, sino que es una suspensión de procedimiento, esté en la fase en la que esté. Deberá suspenderse el procedimiento y prorrogarse a posteriori.

La norma no específica a qué tipo de desahucios se aplica tal medida, pero sí que hace referencia al artículo 440.3 de la LEC relativo a los desahucios por impago de renta u otras cantidades debidas. Ello lleva a presuponer que la norma solo se aplica a estos últimos, dado que ya prevé una medida aplicable a los desahucios por expiración del plazo (la prórroga legal extraordinaria que veremos a continuación).

A modo de observación, el legislador solo se ha referido a los arrendamientos de viviendas sujetos a ala LAU de 1994, pero haciendo una interpretación finalista de la norma, no vemos motivo alguno para entender que este RD-L no se aplica también a los arredramientos de vivienda habitual sujetos a normas anteriores.

2. Prórroga legal extraordinaria del contrato de 6 meses (artículo 2 del RD-L 11/2020)

Esta segunda medida busca evitar que, en la situación actual de confinamiento y crisis económica, ningún ciudadano tenga que pasar por consecuencias del vencimiento del contrato de arrendamiento (posible aumento de la renta, tener que buscar una nueva vivienda o, incluso, quedarse en la calle).

Entre todas las medidas de este Real Decreto-ley, ésta es la única que no exige que el arrendatario sea considerado vulnerable.

Se trata de una prórroga legal extraordinaria de hasta 6 meses desde que es solicitada por el arrendatario. Puede solicitarse desde la entrada en vigor del RD-L y para aquellos contratos de vivienda habitual que venzan durante el estado de alarma o en los 2 meses posteriores a la finalización de éste. Ello sin perjuicio que las partes puedan negociar condiciones distintas.

En realidad, la norma no habla de “vencimiento del contrato” sino de los contratos en los que “finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1”, ambos de la LAU de 1994. Pero ¿qué pasa con aquellos contratos cuya duración absorbe la prórroga obligatoria? Manteniendo la interpretación finalista de la norma, entendemos tal medida como una prórroga legal extraordinaria y, por ende, acumulable y de obligado cumplimiento por el arrendador de ser requerida por el arrendatario.

La prórroga no es automática, sino que deberá ser aceptada por el arrendador.

3. Moratoria y reducciones de renta para empresas o grandes tenedores (artículo 4 del RD-L 11/2020)

Primero vamos a analizar la aplicación subjetiva de esta norma. En cuanto al arrendatario, éste debe que ser considerado vulnerable según los requisitos del artículo 5 vistos anteriormente.

En cuando al arrendador, este artículo cuarto habla de “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”.

Sigue el artículo, que un gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o que tenga una superficie construida mayor de 1.500 m².

Dicho esto, queremos destacar lo siguiente:

• “más de 10 inmuebles urbanos”. No especifica la norma que dichos inmuebles tengan que ser viviendas ni que tengan que estar ocupados.
• Esta definición de gran tenedor choca con la definición de gran tenedor dada por el Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado por la Generalitat de Catalunya el pasado 23 de diciembre.
• “que sea titular”. El legislador no está pensando solo con los propietarios, sino todo titular de un derecho real que le permita obtener frutos de ese inmueble. Se deberá estudiar cada caso particular.
• “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”, siendo esto una enumeración con tres componentes. Ello puede interpretarse en el sentido que, en cuanto a las empresas, no se exige que sean titulares de un número mínimo de inmuebles, sino que es aplicable a todas ellas independientemente de cuántos inmuebles tengan. De interpretarse así, cuando el legislador se refiere al gran tenedor persona jurídica, está pensando en aquellas personas jurídicas no empresariales. En sentido contrario, podría interpretarse que “gran tenedor persona jurídica” implica que, para que esta medida sea aplicable a las empresas, éstas deben ser grandes tenedoras. Sin embargo, esta última interpretación vacía de sentido la triple enumeración.

Para saber si su arrendador es titular de más de 10 inmuebles, le bastará con una consulta online en el Registro de la Propiedad, que ha habilitado en su se on-line un servicio de índices a tal efecto.

La falta de jurisprudencia impide responder a estas incógnitas, así que tendremos que esperar a que se pronuncien los tribunales.

Siguiendo con las medidas, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el arrendatario podrá solicitar al arrendador que adopte alguna de las dos medidas que expondremos a continuación. El arrendador tiene la obligación legal de contestar escogiendo una de ellas en el plazo de 7 días. De hacerlo, la aplicación es automática. De no contestar en plazo, podría entenderse como una aceptación tácita de las medidas.

Las medidas que puede escoger el arrendador son:

• Una reducción de la renta en un 50% durante un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma.
• Una moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma, tras el cual deberá ser pagada de manera fraccionada durante el plazo de al menos tres años, o inferior si el plazo contractual pendiente de cumplimento es inferior. No se puede aplicar ningún tipo de interés a la moratoria.

Resulta de una obligación legal de los grandes tenedores, sin perjuicio que las partes puedan llegar a otro acuerdo.

En el caso de que los arrendatarios obtengan las ayudas económicas del artículo 9 del mismo RD-L 11/2020, se les levantará estas medidas y el consiguiente fraccionamiento en cuanto reciban ese dinero.

Además, para estos supuestos, la norma prevé que, si el solicitante no puede aportar alguno de los documentos previstos en el artículo 6, podría sustituirse esta documentación por una declaración responsable del arrendatario sin perjuicio que a posteriori, dentro del plazo de un mes desde que se termine el estado de alarma, deba aportarlo todo.

Si con posterioridad se descubre que la vulnerabilidad no era real, el arrendatario solicitante deberá responder de los daños y perjuicios causados.

4. Modificación de las condiciones contractuales cuando el arrendador no es gran tenedor (artículo 8 del RD-L 11/2020)

Cuando el arrendador no se encuentra entre los recogidos en el artículo 4, el legislador alude a la negociación entre las partes.

El arrendatario considerado vulnerable, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020, deberá solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, y el arrendador deberá responder en el plazo de siete días. Hay que tener en cuenta, como se ha dicho también para el supuesto anterior, que la ausencia de respuesta pasado ese plazo, podría ser interpretado como una aceptación tácita.

Si el propietario no aceptara la propuesta del arrendatario y no se llegase a otro acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9.

El hecho que en el apartado tercero del artículo 8 sólo habla de personas físicas conduce a pensar, como se ha planteado en el apartado anterior, a todas las empresas arrendadoras se les aplica el artículo 8 con independencia de del número de inmuebles del sea titular.

5. Ayudas económicas para hogares vulnerables (artículos 9 y 10 del RD-L 11/2020)

Podrán acogerse a estas medidas, como ya se ha dicho, los arrendatarios considerados vulnerables de acuerdo con el artículo 5 del RD-L 11/2020.

El artículo 9 establece básicamente es una línea de crédito a interés 0 con un plazo de devolución de hasta 10 años (6 años, prorrogables excepcionalmente por otros 4) y por importe máximo de seis meses de renta.

El artículo 10 establece un programa de ayudas al alquiler denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual». Es de adjudicación directapara aquellos que no puedan devolver el crédito y para aquellas personas que como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 tengan dificultades para pagar la renta.

6. Moratoria de la deuda hipotecaria para los arrendadores cuyo arrendatario haya dejado de pagar la renta (artículo 19 RD-L 11/2020)

Esta medida supone una ampliación del ámbito subjetivo de la medida ya introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que permite una moratoria en el pago de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual para aquellos colectivos considerados vulnerables.

El Real Decreto-ley del 31 de marzo, ha introducido que será considerada deuda hipotecaria o préstamo hipotecario, a efectos de pedir una moratoria del pago, la deuda contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de “viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, (…) o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo”.

EXNOVO Law está especializado en asesoramiento legal a proyectos inmobiliarios y a la industria hotelera. Muchos de nuestros clientes en ambos sectores se enfrentan en estos momentos a una absoluta incertidumbre sobre qué va a pasar con todos los eventos que tienen alquilados en sus espacios, como bodas, convenciones, conciertos, etc.

El Gobierno de España aprobó ayer 31 de marzo de 2020 un Decreto Ley que trata, en algunos casos, estas situaciones. Se aplicará a lo casos en los que una de las partes pueda considerarse “consumidor y usuario”. Lo son las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión; y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Por ejemplo, se le aplicaría a una pareja de personas que han alquilado un espacio para celebrar su boda, pero no a una empresa que se dedique a organizar bodas (empresa de cátering o wedding planner).

Este tipo de actividades están, a fecha de publicar este post, 1 de abril de 2020, prohibidas por el Estado de Alarma.

Adelantamos el resumen de lo que se desarrollará:

• Si ya no está vigente el estado de alarma cuando se deba tener lugar el alquiler: la resolución de contrato se rige por lo estipulado en el contrato.
• Si se ha prorrogado el estado de alarma hasta la fecha en el que deba tener lugar el alquiler: las partes, de buena fe, tendrán 60 días para “llegar a una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador deberá devolver el dinero, deducidos los gastos ya satisfechos.

En primer lugar, debemos tener claro que, por norma general, en caso de disputa deberá atenderse a lo establecido en el contrato firmado por las partes (art. 1255 y 1256 del Código Civil – CC) y éste será rescindible por las causas debidamente establecidas en el propio contrato y por los casos establecidos en la ley (art. 1290 CC), como puede ser una situación extraordinaria de fuerza mayor (art. 1105 CC). Hasta este mes, muy pocos contratos regulaban qué pasa cuando se produce un caso de fuerza mayor. Desde marzo de 2020, seguro que no va a faltar en ninguno.

En segundo lugar, el Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo un Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVIC-19. En el artículo 36.1 y 2 de este Real Decreto-ley se regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.

Los apartados 1 y 2 del mencionado artículo 36 dicen:

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.
2. En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el apartado anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.

Consideraciones sobre el momento en que sea de aplicación de este artículo:

Posible situación 1.- Cuando se debía de celebrar el evento no hay prórroga del estado de alarma ni del confinamiento de la población

La imposibilidad de cumplimiento del contrato, en este caso de alquiler del espacio, tiene que darse a consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Si el alquiler del espacio estaba previsto para después del estado de alarma, no existe esta imposibilidad de cumplimiento del contrato a causa del estado de alarma. Dicho de otro modo, una vez terminado el estado de alarma no se podrá alegar “fuerza mayor” para resolver el contrato, ni será aplicable este Real Decreto-Ley, por lo que el arrendamiento del espacio deberá regirse por el contrato firmado entre las partes.

Posible situación 2.- Cuando se debía de celebrar el evento hay prórroga del estado de alarma y de la prohibición de celebración de eventos

Ante esta hipotética situación sí que deberemos aplicar el Real Decreto-Ley de 31 de marzo. Según éste, si el estado de alarma impide el cumplimiento del contrato el cliente tendrá derecho de resolver el contrato en un plazo de 14 días si no se ha podido obtener de la propuesta de revisión ofrecidas por cada una de las partes “una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Se exige la buena fe de las partes. El mismo decreto pone ejemplos de propuesta de revisión, como los bonos o vales sustitutorios al reembolso, sin que estos ejemplos obliguen o limiten a las partes.

Es importante destacar que este precepto exige que la solución propuesta debe buscar restaurar la reciprocidad de los intereses del contrato, pero no menciona “los intereses de las partes”. Es decir, que se tiene que buscar una propuesta que satisfaga los intereses del contrato inicial y no los que tengan las partes en el momento de aceptar o rechazar la propuesta de la otra parte.

Por ejemplo, si el interés del contrato es el alquiler de un espacio en el mes de julio (en el supuesto que se prorrogue el estado de alarma hasta julio) y el arrendador está ofreciendo el alquiler del mismo espacio sin recargo alguno (muestra de la buena fe) durante el otoño de 2020 o la primavera de 2021, en nuestra opinión se debe entender que la propuesta hecha por el arrendador restaura la reciprocidad de los intereses del contrato.

Sin embargo, el artículo continúa diciendo que se entenderá que no ha habido propuesta de revisión cuando hayan pasado 60 días desde la fecha en la que se debía haber arrendado el espacio sin que haya habido acuerdo entre las partes. Es decir, que si las partes no se han puesto de acuerdo pasados 60 días desde la fecha prevista para el alquiler del espacio, el contrato se dará por resuelto, y el empresario deberá devolver las sumas abonadas por el cliente, salvo los gastos en los que haya incurrido.

En el caso de que no se llegue a acuerdo y deba devolverse el dinero:

• Los gastos deberán ser desglosados y facilitados al cliente.
• La devolución de este importe (sumas abonadas – gastos incurridos) deberá hacerse en la misma forma en la que se realizó el pago.
• El pago deberá hacerse en el plazo máximo de 14 días (plazo que empezará a contar una vez transcurridos los 60 días desde la imposible ejecución del contrato).
• Estas condiciones pueden ser modificadas si hay aceptación expresa del cliente.

A todo ello, debemos tener en cuenta que la legislación es muy cambiante estos días, así que tendremos que estar atentos a los nuevos decretos publicados por el Gobierno.