La semana pasada nos ocupamos de los arrendamientos de espacios para eventos. Hoy nos ocuparemos del impacto de COVID-19 sobre los arrendamientos de vivienda, tras las medidas legislativas dictadas en la primera semana de abril de 2020 por el Gobierno.

No se le escapa a nadie que estamos ante un suceso histórico nunca antes visto, definido en términos jurídicos como «fuerza mayor» por ser imprevisible e inevitable por todos. Esta fuerza mayor ha impactado de lleno en las relaciones contractuales, de modo que se ha producido un grave desequilibrio en la base del negocio produciendo, en la mayoría de los casos, una drástica pérdida de los ingresos familiares o el cierre total de negocios.

En el siguiente post vamos a intentar responder interrogantes como qué perjuicios genera el estado de alarma y quién debe responder de esos perjuicios en las relaciones arrendaticias de tracto sucesivo.

En los supuestos de arrendamiento de vivienda permanente, cabe destacar que, a diferencia de los arrendamientos de locales de negocio, no ha desaparecido la causa del negocio, en el sentido que el arrendatario sigue percibiendo la prestación pactada, que es el goce de la vivienda. Sin embargo, los efectos económicos de la crisis provocada por el coronavirus están provocando que miles de familias no puedan hacer frente al pago de la renta. Los administradores de fincas están recibiendo devoluciones de cientos de recibos de alquiler del mes de abril, con lo que ello supone para los propietarios.

Ello a llevado al Gobierno a adoptar medidas para garantizar el acceso a la vivienda habitual de las familias más vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020.

En su mayoría, estas medidas están pensadas para aquellos arrendatarios considerados como vulnerables.

¿Cómo saber si soy arrendatario vulnerable?

Los requisitos para ser considerado arrendatario vulnerable se encuentran en el artículo 5 del RD-L 11/2020. Este artículo establece que la persona obligada a pagar la renta debe estar en situación de desempleo o en ERTE, u otras circunstancias similares que supongan una reducción drástica de los ingresos. Como medida de cálculo, se establece que el conjunto de la unidad familiar haya disminuido sus ingresos hasta el punto de que no lleguen a ser más de 3 veces el IPREM (con algunas especificidades según el caso) y que el coste de asumir el pago de la renta, más los gastos y suministros básicos, suponga un esfuerzo mayor al 35% de los ingresos totales familiares.

A continuación, vamos a analizar las principales medidas introducidas por esta norma en cuanto al arrendamiento de la vivienda habitual (no aplicable a segundas residencias).

1. Suspensión de los procedimientos de desahucio (artículo 1 del RD-L 11/2020)

La finalidad de esta medida es que nadie sea desahuciado como consecuencia de un impago del alquiler fruto de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 (es importante que la causa del impago sea la crisis generada por el coronavirus). Para su aplicación el arrendatario tiene que ser considerado vulnerable.

La solicitud de la suspensión del procedimiento de desahucio debe ser realizada por el arrendatario y puede solicitarse desde el momento de la entrada en vigor del RD-L 11/2020 y hasta el plazo de dos meses desde el levantamiento del estado de alarma. La suspensión tendrá una duración máxima de seis meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

La solicitud deberá presentarse al juzgado y en ella deberá ponerse de manifiesto la vulnerabilidad del arrendatario y deberá adjuntarse la documentación listada el artículo 6 del RD-L 11/2020. Si el Letrado de la Administración de Justicia confirma que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión por el tiempo necesario con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo.

Cabe destacar que no es una suspensión exclusiva del acto del lanzamiento, sino que es una suspensión de procedimiento, esté en la fase en la que esté. Deberá suspenderse el procedimiento y prorrogarse a posteriori.

La norma no específica a qué tipo de desahucios se aplica tal medida, pero sí que hace referencia al artículo 440.3 de la LEC relativo a los desahucios por impago de renta u otras cantidades debidas. Ello lleva a presuponer que la norma solo se aplica a estos últimos, dado que ya prevé una medida aplicable a los desahucios por expiración del plazo (la prórroga legal extraordinaria que veremos a continuación).

A modo de observación, el legislador solo se ha referido a los arrendamientos de viviendas sujetos a ala LAU de 1994, pero haciendo una interpretación finalista de la norma, no vemos motivo alguno para entender que este RD-L no se aplica también a los arredramientos de vivienda habitual sujetos a normas anteriores.

2. Prórroga legal extraordinaria del contrato de 6 meses (artículo 2 del RD-L 11/2020)

Esta segunda medida busca evitar que, en la situación actual de confinamiento y crisis económica, ningún ciudadano tenga que pasar por consecuencias del vencimiento del contrato de arrendamiento (posible aumento de la renta, tener que buscar una nueva vivienda o, incluso, quedarse en la calle).

Entre todas las medidas de este Real Decreto-ley, ésta es la única que no exige que el arrendatario sea considerado vulnerable.

Se trata de una prórroga legal extraordinaria de hasta 6 meses desde que es solicitada por el arrendatario. Puede solicitarse desde la entrada en vigor del RD-L y para aquellos contratos de vivienda habitual que venzan durante el estado de alarma o en los 2 meses posteriores a la finalización de éste. Ello sin perjuicio que las partes puedan negociar condiciones distintas.

En realidad, la norma no habla de “vencimiento del contrato” sino de los contratos en los que “finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1”, ambos de la LAU de 1994. Pero ¿qué pasa con aquellos contratos cuya duración absorbe la prórroga obligatoria? Manteniendo la interpretación finalista de la norma, entendemos tal medida como una prórroga legal extraordinaria y, por ende, acumulable y de obligado cumplimiento por el arrendador de ser requerida por el arrendatario.

La prórroga no es automática, sino que deberá ser aceptada por el arrendador.

3. Moratoria y reducciones de renta para empresas o grandes tenedores (artículo 4 del RD-L 11/2020)

Primero vamos a analizar la aplicación subjetiva de esta norma. En cuanto al arrendatario, éste debe que ser considerado vulnerable según los requisitos del artículo 5 vistos anteriormente.

En cuando al arrendador, este artículo cuarto habla de “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”.

Sigue el artículo, que un gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o que tenga una superficie construida mayor de 1.500 m2.

Dicho esto, queremos destacar lo siguiente:

  • “más de 10 inmuebles urbanos”. No especifica la norma que dichos inmuebles tengan que ser viviendas ni que tengan que estar ocupados.
  • Esta definición de gran tenedor choca con la definición de gran tenedor dada por el Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado por la Generalitat de Catalunya el pasado 23 de diciembre.
  • “que sea titular”. El legislador no está pensando solo con los propietarios, sino todo titular de un derecho real que le permita obtener frutos de ese inmueble. Se deberá estudiar cada caso particular.
  • “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”, siendo esto una enumeración con tres componentes. Ello puede interpretarse en el sentido que, en cuanto a las empresas, no se exige que sean titulares de un número mínimo de inmuebles, sino que es aplicable a todas ellas independientemente de cuántos inmuebles tengan. De interpretarse así, cuando el legislador se refiere al gran tenedor persona jurídica, está pensando en aquellas personas jurídicas no empresariales. En sentido contrario, podría interpretarse que “gran tenedor persona jurídica” implica que, para que esta medida sea aplicable a las empresas, éstas deben ser grandes tenedoras. Sin embargo, esta última interpretación vacía de sentido la triple enumeración.

Para saber si su arrendador es titular de más de 10 inmuebles, le bastará con una consulta online en el Registro de la Propiedad, que ha habilitado en su se on-line un servicio de índices a tal efecto.

La falta de jurisprudencia impide responder a estas incógnitas, así que tendremos que esperar a que se pronuncien los tribunales.

Siguiendo con las medidas, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el arrendatario podrá solicitar al arrendador que adopte alguna de las dos medidas que expondremos a continuación. El arrendador tiene la obligación legal de contestar escogiendo una de ellas en el plazo de 7 días. De hacerlo, la aplicación es automática. De no contestar en plazo, podría entenderse como una aceptación tácita de las medidas.

Las medidas que puede escoger el arrendador son:

  • Una reducción de la renta en un 50% durante un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma.
  • Una moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma, tras el cual deberá ser pagada de manera fraccionada durante el plazo de al menos tres años, o inferior si el plazo contractual pendiente de cumplimento es inferior. No se puede aplicar ningún tipo de interés a la moratoria.

Resulta de una obligación legal de los grandes tenedores, sin perjuicio que las partes puedan llegar a otro acuerdo.

En el caso de que los arrendatarios obtengan las ayudas económicas del artículo 9 del mismo RD-L 11/2020, se les levantará estas medidas y el consiguiente fraccionamiento en cuanto reciban ese dinero.

Además, para estos supuestos, la norma prevé que, si el solicitante no puede aportar alguno de los documentos previstos en el artículo 6, podría sustituirse esta documentación por una declaración responsable del arrendatario sin perjuicio que a posteriori, dentro del plazo de un mes desde que se termine el estado de alarma, deba aportarlo todo.

Si con posterioridad se descubre que la vulnerabilidad no era real, el arrendatario solicitante deberá responder de los daños y perjuicios causados.

4. Modificación de las condiciones contractuales cuando el arrendador no es gran tenedor (artículo 8 del RD-L 11/2020)

Cuando el arrendador no se encuentra entre los recogidos en el artículo 4, el legislador alude a la negociación entre las partes.

El arrendatario considerado vulnerable, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020, deberá solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, y el arrendador deberá responder en el plazo de siete días. Hay que tener en cuenta, como se ha dicho también para el supuesto anterior, que la ausencia de respuesta pasado ese plazo, podría ser interpretado como una aceptación tácita.

Si el propietario no aceptara la propuesta del arrendatario y no se llegase a otro acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9.

El hecho que en el apartado tercero del artículo 8 sólo habla de personas físicas conduce a pensar, como se ha planteado en el apartado anterior, a todas las empresas arrendadoras se les aplica el artículo 8 con independencia de del número de inmuebles del sea titular.

5. Ayudas económicas para hogares vulnerables (artículos 9 y 10 del RD-L 11/2020)

Podrán acogerse a estas medidas, como ya se ha dicho, los arrendatarios considerados vulnerables de acuerdo con el artículo 5 del RD-L 11/2020.

El artículo 9 establece básicamente es una línea de crédito a interés 0 con un plazo de devolución de hasta 10 años (6 años, prorrogables excepcionalmente por otros 4) y por importe máximo de seis meses de renta.

El artículo 10 establece un programa de ayudas al alquiler denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual». Es de adjudicación directapara aquellos que no puedan devolver el crédito y para aquellas personas que como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 tengan dificultades para pagar la renta.

6. Moratoria de la deuda hipotecaria para los arrendadores cuyo arrendatario haya dejado de pagar la renta (artículo 19 RD-L 11/2020)

Esta medida supone una ampliación del ámbito subjetivo de la medida ya introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que permite una moratoria en el pago de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual para aquellos colectivos considerados vulnerables.

El Real Decreto-ley del 31 de marzo, ha introducido que será considerada deuda hipotecaria o préstamo hipotecario, a efectos de pedir una moratoria del pago, la deuda contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de “viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, (…) o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo”.