Comentarios de urgencia a 17/04/2023
Escribo unas notas urgentes en respuesta a todos los que os habéis puesto en contacto conmigo desde entonces sobre la noticia aparecida a finales de la semana pasada: nueva (o mejor dicho, primera) ley de vivienda estatal (“Ley por el Derecho a la Vivienda” es el título del Proyecto de Ley de 2022).
Lo primero que hay que decir es que todo, absolutamente todo lo que se está escribiendo se está haciendo sobre notas de prensa de Moncloa, de los partidos políticos que dicen lo han pactado, y sobre lo que ha escrito toda la prensa. El único Proyecto de Ley del que se tiene un documento escrito es el de 18 de febrero de 2022 (https://www.congreso.es/public_oficiales/L14/CONG/BOCG/A/BOCG-14-A-89-1.PDF). Este proyecto de Ley no tuvo continuación en su tramitación, por lo que entiendo que ahora estamos hablando de otro. De las notas de prensa, etc, parece que, efectivamente, se trata de otro. He buscado en las webs de Moncloa, Congreso, Senado, Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (el competente), Secretaría General de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura de ese Ministerio (el negociado del asunto). Nada de nada. Así que mis clientes me piden una opinión sobre algo que nadie sabe aún como será y, tal vez, si será. Sin duda el resultado de las elecciones municipales y autonómicas de mayo 23 tendrán mucho que decir sobre si estos términos se ratifican, o en cambio se congelan las medidas para evitar daños políticos de los promotores en las generales de finales de año. Y si existe, es posible que lo más importante esté en las disposiciones transitorias y en cómo se regula el ámbito de aplicación, porque se habla de que serán las comunidades autónomas las que decidirán gran parte del contenido que aplicarán. En resumen: tengo más probabilidades de acertar en el casino que con una valoración de lo que va a ocurrir con este tema.
Dicho lo anterior, y con todas esas reservas, el tema lo veo del siguiente modo, a gentes rasgos. Todo es una opinión personal:
Eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Parece que durante el año 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, que pasará a ser del 3% en 2024. A partir de entonces, se creará un nuevo índice «más estable e inferior a la evolución del IPC». Si el IPC es superior a eso, el propietario pierde, eso no admite discusión. Pero estaréis de acuerdo conmigo en que nadie sabe cual será la inflación de en 2024 por lo que nadie sabe las consecuencias de esa medida.
Aunque en mi opinión no es una medida justa porque introduce desequilibrio entre las partes y cambia las reglas de juego con el partido en marcha.
Medidas de protección de los inquilinos: Será el propietario quien se deba hacer cargo de los gastos y honorarios producidos por el alquiler de un inmueble.
Ya era hora de que la ley diga lo que dice el sentido común. El servicio lo paga el que lo solicita. Y en el alquiler quien pone los inmuebles en el mercado son los propietarios. Los inquilinos que quieran contratar asesores (personal shoppers, etc) lo podrán hacer sin tener que pagar también el asesor del propietario.
Areas tensionadas y limitación de precios: a los que vivimos en Cataluña esto no nos suena a raro, porque ya lo tuvimos durante un tiempo. No he conseguido formarme una opinión sobre la eficacia de la medida mientras estuvo en vigor en Cataluña: si el tiempo durante el que estuvo en vigor fue un desastre absoluto, si fue bastante indiferente, o si provocó que hubiera más pisos y a mejor precio. Como no soy ningún dogmático, leo prensa y estudios de todo tipo, y no se ponen de acuerdo.
Tampoco sabe nadie quién calculará esos índices en las areas tensionadas, fuentes de información, metodologías, etc. Y ese es el “quid” de la cuestión.
Así que escepticismo total. Y sólo recordar dos cosas.
La primera que el TC se cargó la regulación catalana no por un tema conceptual (de hecho en la sentencia de puede leer entre líneas que esto les parecería bien en términos jurídicos) sino por un tema competencial. Por lo tanto, parece que el concepto es sólido desde un punto de vista legal ahora que quien legisla son las Cortes Generales.
La segunda recordar un hecho evidente: hay mucha gente que no puede pagar el alquiler. Muchísima. Y el que no quiera ver eso es un ciego. Prueba de ello es que mientras estuvo en vigor la Ley 11/2020 catalana en la materia, hubo incluso municipios gobernados por el Partido Popular que solicitaron ser declarados zona tensionada para que los alquileres estuvieran limitados. Por ejemplo Badalona, y no parece que Albiol sea un tipo sospechoso de ser “podemita”.
Definición de ‘gran tenedor’: parece que baja de 10 a 5 inmuebles y que las personas físicas también pueden serlo. Son dos cambios muy sustanciales con respecto al primer proyecto de febrero de 2022. No tenemos más detalles en las notas de prensa, etc. No se sabe cómo se calculará el perímetro ni en las personas jurídicas (¿grupo de empresas?), ni en las físicas (¿familiares?). Tampoco sabemos cómo se tratarán las situaciones de indivisión. Por ejemplo, ¿tener el 30% de 3 pisos computará como tener 1 piso (se tiene el 90% de viviendas) o como 3 pisos?; ¿el nudo propietario de una vivienda computa como propietario si no puede alquilar nada?; y así muchas preguntas. Por eso es tan difícil dar una opinión ahora.
En Cataluña ya tenemos una definición de gran tenedor, y habla de 10 viviendas y sólo personas jurídicas. También aclara la ley catalana que las empresas se calculará dentro del perímetro del grupo de empresas del Código de Comercio, lo que es muy amplio.
Desahucios: se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, con un aplazamiento de más de dos años. Asimismo, se recoge el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial y mediación.
De todas las cosas que se han anunciado, esta es posiblemente la más perturbadora de todas. Cada vez que el legislador tiene ocasión de actuar en el ámbito del servicio público de justicia, queda claro que le importa un bledo. Es insoportable la paupérrima calidad en este servicio público que recibe el ciudadano contribuyente a cambio de sus impuestos. Es inhumana la duración de los procesos judiciales en general, y en materia de arrendamientos en particular. Hay muchas personas y familias que se están literalmente arruinando desde la suspensión de lanzamientos que empezaron en 2020 con la pandemia. Hay estudios solventes que analizan que un correcto funcionamiento del servicio público de justicia devolvería al mercado miles de viviendas (Mora Sanguinetti, Banco de España, https://www.funcas.es/wp-content/uploads/2021/05/PEE-168_5.pdf).
Sobre la mediación obligatoria antes de acudir a la jurisdicción: escepticismo total y absoluto. Si la ejecución de sentencias de desahucio ya es un drama, ¿se atreve alguien a pensar en la práctica lo que sería ejecutar un laudo arbitral en el que se haya pactado, por ejemplo, abandonar el inmueble, y no se abandone?
