Moratoria «dark kitchens» BCN hasta marzo 2022

El pasado 25/03/21 el Ayuntamiento de Barcelona aprobó una moratoria en la concesión de licencias de obras durante un período de un año, para las cada vez más populares, Dark Kitchens o macro-cocinas.

Esta ha sido una medida drástica del pleno del Ayuntamiento para frenar el gran aumento que este tipo de establecimientos ha experimentado durante los últimos años, la presión del Gremio de Restauración, y las protestas de algunos sectores vecinales. Con la pandemia, además, su auge ha sido aun mayor, promovido por las grandes demandas que han tenido las plataformas y negocios con servicios de Delivery y Take-away.

¿A qué tipo de establecimientos afecta esta moratoria?

A todos aquellos negocios que quisieran ampliar o establecerse en la ciudad y que su actividad principal fuese la de obrador y/o cocina industrial para la elaboración de platos sin venta al público ni degustación. Esta norma también afecta a los negocios de platos preparados cuando estos dispongan de obrador.

Por tanto, quedan excluidos de la moratoria aquellos Caterings que tengan como actividad principal el servicio a entidades esenciales como escuelas, hospitales o clínicas y que tengan un servicio de Dark Kitchen como actividad complementaria.

¿Qué pasará con las Dark Kitchens ya operativas?

Estas podrán seguir operando con normalidad siguiendo las normativas de actividad (pese a no ser muy específicas) y de APPCC actuales.

No obstante, éstas tendrán que realizar mayores esfuerzos para la reducción del impacto que tiene su actividad en el entorno, ya que la administración competente realizará con mayor asiduidad inspecciones a sus instalaciones, promovidas en parte por las presiones sociales de las AAVV.

¿Esta nueva normativa afectará a toda la ciudad?

Prácticamente sí, se aplicará en toda la superficie de la ciudad a excepción del Parque de Collserola y Montjuïc y las dos principales zonas industriales de la ciudad: la Verneda y Zona Franca.

¿De dónde ha surgido este rechazo social en la ciudad hacia las Dark Kitchens?

El foco de este rechazo lo podemos situar en dos puntos de la ciudad: el barrio de les Corts y el de Sant Martí. En ambas ubicaciones, las Asociaciones Vecinales han presentado numerosas quejas formales ante las autoridades y han organizado acciones de protesta contra las Dark Kitchens, con notable visibilidad en los medios convencionales y digitales.

De este modo mostraron su rechazo ante la ubicación de dos futuras macro-cocinas de Cooklane (plataforma de los fundadores de Uber) en sus respectivos barrios.

Los principales motivos de sus reivindicaciones para la No-implantación de estas macro-cocinas en sus barrios son: las afectaciones en el bienestar de los vecinos (ruidos, olores, afectaciones en la movilidad…) y el perjuicio económico sobre los negocios de alimentación y restauración de la zona.

No obstante, cabe decir que las obras de la Dark Kicthen de les Corts ya han sido paradas por la Administración Local y la de Sant Martí, lleva unas semanas en stand-by según los testimonios de los vecinos.

¿Qué solución proponen las Asociaciones Vecinales?

La reubicación de estas macro-cocinas a zonas industriales donde su actividad no tenga un perjuicio en la calidad de vida del entorno.

Argumentan que el elevado volumen de afluencia de ryders, la carga y descarga constante de mercancías y los humos/olores que genera dicha actividad hace inviable la ubicación de estas en núcleos urbanos/residenciales.

¿Cuál es el objetivo de la administración con esta moratoria?

El objetivo principal es el análisis de si la actividad de estos negocios es de tipo comercial de servicio directo (como aseguran los empresarios) o bien de tipo industrial (como afirman las AAVV).

También argumentan que es necesario reflexionar sobre las condiciones y requisitos de implantación a través de un plan de usos que deberán seguir las Dark Kitchens.

Por último, se valorará por parte de la administración competente la creación de una nueva ordenanza ambiental o la modificación de la actual.

La suspensión se acuerda por el plazo máximo posible que permite la Ley de Urbanismo de Cataluña, como viene siendo la tónica habitual de esta administración.

¿Qué implica la suspensión de licencias en el 22@? 

El Ayuntamiento de Barcelona aprobó el pasado 18 de febrero, por la vía de urgencia, la suspensión del otorgamiento de licencias y de tramitación de planeamientos derivados (planes de desarrollo) en el 22@, que fue efectiva desde el 20 de febrero de 2020. La suspensión ha causado un auténtico terremoto en el mercado inmobiliario comercial de Barcelona. 22@ es (hasta la fecha) el distrito más dinámico de Barcelona (y posiblemente de España) en cuanto a creación de oficinas. El sector no esperaba esta acción tan rápida. 

Con esta decisión, la Comisión de Urbanismo de Ayuntamiento pretende llevar a cabo el Pacte de Ca l’Alier aprobado en el año 2018 y que incluía ganar más vivienda protegida hasta llegar al 30% de los solares, frente al 10% actual. La suspensión de licencias tiene una duración prevista de cuatro meses, y afectará al 21,55% de los terrenos de todo el sector, priorizando los solares privados que aún no han sido desarrollados y no tengan ningún trámite en curso. La suspensión de licencias parece “auto-limitarse” a un periodo de 4 meses, si bien la Ley de Urbanismo permite que se extienda hasta una suspensión total de 12 meses. Tras la suspensión, la tramitación de la revisión del Plan General Metropolitano provocaría otra suspensión de licencias (ésta ya obligatoria) de un mínimo de 12 meses. Quedan excluidos de esta suspensión los 4 planes derivados y las 46 licencias ya aprobados y en trámite en este ámbito, que sí que se podrán terminar de tramitar.  

Del total de las 3.600 viviendas previstas en el planeamiento aprobado en el año 2000, la mitad ya se han ejecutado, más de un tercio están actualmente en proyecto y construcción, y el resto son los que permitirían hacer el 10% de reserva de suelo para vivienda protegida, porcentaje que ahora el Consistorio quiere subir hasta el 30%. Para que este aumento no sea en detrimento del espacio destinado a oficinas, las líneas de trabajo apuntan a variar la edificabilidad de algunos edificios, por ejemplo, mediante la modificación de la altura. Este aumento de la edificabilidad en ese 21,55%, sin ningún desarrollo urbanístico, permitiría la creación de hasta 6.000 viviendas nuevas.  

Otros ejes principales del acuerdo son la protección de los tejidos urbanos tradicionales del Poblenou, favorecer el desarrollo de nuevos sectores estratégicos como las Industrias Creativas, la Industria 4.0 o la Economía Verde, una nueva revisión del patrimonio industrial o la creación de un eje verbo a través de la calle de Cristóbal Moura. 

La suspensión de licencias ha frenado la proyección de nuevas oficinas en un momento donde las inversiones se situaban en una posición récord. La inversión en el 22@ ha ido aumentando exponencialmente año tras año hasta situarse, el año pasado, en 610 millones de euros, por lo que, en 2019, el 46% de las operaciones de Barcelona se concentraron en la zona del 22@, según datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. 

Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda en Cataluña en 2020

Desde el pasado 30 de diciembre de 2019 se encuentra en vigor en Cataluña una nueva legislación que puede tener un gran impacto en la actividad de promoción inmobiliaria. Se trata del Decreto-Ley 17/2019 de 23 de diciembre.

Hemos escrito en este blog muchas veces ya sobre el creciente (e insoportable) “gap” entre la renta neta disponible por las familias, y el coste del acceso a la vivienda en zonas, especialmente en las zonas metropolitanas. En nuestro caso conocemos bien el fenómeno en la zona metropolitana de Barcelona, lo que equivale al 70% de la población de Cataluña, o sea, unos 4-5 millones de personas. En una situación donde el alquiler mensual equivale, aproximadamente, al 60% – 70% de la renta media disponible de las familias, es evidente que hay un problema social y político, y se espera alguna acción por parte de los poderes públicos: el derecho a una vivienda digna es un derecho (no fundamental, pero sí un derecho) de los ciudadanos en la Constitución Española de 1978. Son muchas las formas en que la acción pública en este campo puede llevarse a cabo: aumentar la oferta desregulando suelo (opción ya empleada, con pobres resultado, como se ve por la situación actual), dando deducciones fiscales a los contribuyentes (que tampoco ha funcionado, porque el estímulo se ha trasladado directamente al precio), etc., etc. El actual gobierno de la Generalitat ha optado por tratar de incrementar el parque de viviendas protegidas y la oferta de viviendas de alquiler. Para ello refuerza las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de viviendas libres. También establece medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales y el parque público y privado de viviendas de alquiler y para promover la rehabilitación de edificios. La orientación política de las medidas ha provocado la satisfacción de los movimientos cívicos a favor de la vivienda digna y los partidos de orientación progresista y, por el contrario, el abierto e indisimulado disgusto de los promotores inmobiliarios.

El Decreto es extenso, y muy polémico. No podemos entrar en todos los puntos, sino que nos centraremos sólo, por su interés divulgativo para nuestros lectores, en algunos de ellos.

La “Desocupación permanente de viviendas”

El Decreto pretende tomar medidas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

En la sección 1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de reacción administrativa, mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas. No se dice expresamente, pero la medida está orientada a la SAREB y a los que han comprado grandes carteras de deuda fallida con garantía inmobiliaria y que la están ejecutando.

La situación de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción.

Tanteo y retracto

Los derechos de tanteo (o sea, a comprar por el mismo precio y condiciones que el pactado libremente entre propietario y comprador) que ya existen a favor de la Generalitat en los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria, se extiende ahora a todos los municipios de Cataluña y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.

Expropiación de viviendas

Se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.

Cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino también su dominio, así como la reducción del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.

Las llamadas “Situaciones de emergencia”

Sin duda un aspecto controvertido, ya que la entrada en vigor ha impactado directamente en procedimientos judiciales de desahucio en curso, y porque, de facto, puede entenderse que ha venido a legitimar las situaciones de uso de vivienda sin título (“okupas”), al conceder significativos derechos a quien pruebe que “okupa” una vivienda durante un periodo de 6 meses o más.

Lo anterior se traduce en el hecho de que se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social (mínimo 7 años) y se hace extensiva la definición de “gran tenedor” al fondo de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas (¡atención!) que dispongan de más de 15 viviendas.

¿Es TripAdvisor responsable de los comentarios negativos de sus usuarios?

Los restaurantes y hoteles se juegan una parte importante de sus ingresos en los canales de venta / reputación on-line. Esos canales tienen dinámicas que pueden ser brutales. En el caso de tripadvisor, cualquiera puede escribir cualquier cosa sobre cualquiera, no es preciso ni siquiera acreditar que se ha estado en el establecimiento. En estos casos: ¿tiene el canal alguna responsabilidad sobre lo que se escriba?

Esta cuestión la ha tratado la Sentencia de 18 Sep. 2019, Proc. 625/2018, dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Barcelona. Intentaremos explicarlo de modo no excesivamente jurídico.

En esta sentencia el Juzgado se pronunció sobre las pretensiones de la propietaria de dos restaurantes en Valencia llamados Marina Beach Club Valencia y Panorama, la cual demandó a TripAdvisor, el gestor de contenidos online en el sector de hostelería y restauración más conocido del mundo, por competencia desleal.

La demandante alegó, entre otros, motivos que TripAdvisor no solicita ningún tipo de autorización a los hoteles y restaurantes para aparecer en su web, permitiendo, sin casi control alguno, que se viertan públicamente todo tipo de opiniones (ya sean falsas, ofensivas, o simplemente de personas que no hayan estado en el local) sobre los negocios, o que la única manera de borrar un perfil de la página web es demostrando que tal negocio no existe. En consecuencia, la no posibilidad de cerrar el perfil de sus dos restaurantes estaba suponiendo un descrédito en el honor, imagen, prestigio y crédito comercial de éstos.

Por todo ello, la demandante pidió el ejercicio de la acción declarativa de remoción de los efectos (es decir, borrar los comentarios) y de resarcimiento (es decir, una indemnización), en aplicación de los arts. 4, 12, 15 y 32 de la Ley de Competencia Desleal (en adelante, LCD).

El Juzgado de lo Mercantil de Barcelona desestimó la demanda formulada por la propietaria de los restaurantes Marina Beach Club Valencia y Panorama, absolviendo a TripAdvisor.

¿En qué se basó el juez para desestimar la demanda y darle la razón a Tripadvisor?

1º) TripAdvisor no se aprovecha indebidamente de la reputación ajena (art. 12 LDC)

Empezando por el mencionado artículo 12 de la LCD, éste considera desleal la explotación de la reputación ajena. El juzgado estimó que el conflicto en cuestión no está dentro del marco de aplicación de dicho artículo de la LCD, dado que las partes (TripAdvisor y la propietaria de los restaurantes) realizan actividades completamente diferentes. Por lo tanto, dice, no es de aplicación el mencionado artículo, por tratar éste los actos de “parasitismo sancionador”, es decir, cuando el competidor se aprovecha de la reputación industrial, comercial o profesional de otra persona, normalmente con el uso de signos o marcas ajenos.

En el caso en cuestión, TripAdvisor no está usando la reputación de los restaurantes de la demandante para usarlo en un negocio de la misma índole, sino simplemente utiliza la actividad de los usuarios del sistema, tengan o no buena reputación los establecimientos con perfil creado en su página web.

2º) Según la normativa europea, TripAdvisor no tiene la obligación de tener un control preventivo general de los comentarios en su página web (art. 15 Directiva 2000/31/CE)

Por lo que refiere a la infracción, también alegada por la demandante, de varios artículos de la Ley de Servicios de la Sociedad de Información y de Comercio Electrónico, la cual traspone la Directiva europea 2000/31/CE, es importante remarcar que según éstas normas, los prestadores de servicios no tienen la obligación general de supervisar los datos que transmiten o almacenan, ni una obligación general de realizar búsquedas activas de hechos que indiquen actividades ilícitas respecto a los servicios de intermediación consistentes en transmitir por una red de telecomunicaciones datos facilitados por el destinatario del servicio.

En Europa se optó por la autorregulación de los prestadores de servicios de intermediación, dejando a su libre voluntad compromisos (compromisos adquiridos en códigos generales o sectoriales) la utilización de estos sistemas de denuncia y retirada (en EE. UU. sí que es obligatoria la implementación de sistemas de notice & takedown).

Así pues, el Juez considera que TripAdvisor no es responsable de la información almacenada, siempre y cuando no tenga conocimiento efectivo de que ésta es ilícita o de que lesiona bienes o derechos de un tercero susceptibles de indemnización, o en el caso de saberlo, actúe con diligencia para retirar los datos o hacer imposible el acceso a ellos.

3º) TripAdvisor no es responsable de los comentarios siempre y cuando no tenga “conocimiento efectivo” que éstos son ilícitos o altamente lesivos o, de tener conocimiento, actúe diligentemente (art. 16 LSSI)

La sentencia pone énfasis en que la cuestión entorno a la cual giran los fundamentos para desestimar la demanda es el concepto de “conocimiento efectivo” del que habla el artículo 16 de la LSSI.

Se entiende por “conocimiento efectivo” aquel que se obtiene por el prestador del servicio a partir de hechos o circunstancias aptos para posibilitar, aunque mediatamente o por inferencias lógicas al alcance de cualquiera, una efectiva aprehensión de la realidad de que se trate.

Dicho conocimiento efectivo no podrá presumirse por el mero requerimiento o queja del establecimiento, sino cuando este tenga lugar como consecuencia de la aplicación de los procedimientos de detección y retirada de los contenidos TripAdvisor haya aplicado de manera voluntaria.

Los responsables de la compañía informaron que las opiniones que los usuarios suben a la web pasan un control proactivo y uno reactivo, por lo que si tras estos controles no se detectó ninguna violación de los derechos de los usuarios no se entenderá que tubo conocimiento de tales infracciones, en el supuesto de que las hubiera.

4º) No hay infracción de art. 15 LCD desde el prisma de los art. 27 y 28 LSSI, por considerarse que la creación del perfil genera una relación contractual

La parte demandante también alegó una infracción de la obligación de información previa y posterior a la celebración de un contrato por vía electrónica (arts. 27 y 28 LSSI), dado que no prestó ningún consentimiento para que TripAdvisor publicase los perfiles profesionales de sus dos restaurantes y que, además, se tuvo que registrar en la página web para poder moderar los comentarios hechos por los usuarios e intentar dar de baja los perfiles profesionales de la web. Con todo ello pretende demostrar que la prestación del consentimiento fue realizada sobre la base del abuso de derecho por TripAdvisor.

Los perfiles profesionales de los restaurantes son creados por los usuarios de la web de TripAdvisor, y no a través de un contrato entre los propietarios y TripAdvisor, y que los propietarios de los establecimientos pueden reclamar la titularidad de tales perfiles para poder controlarlos y desarrollarlos de forma gratuita.

La parte demandante hizo uso de esta posibilidad reclamando la titularidad de los perfiles profesionales de los restaurantes Marina Beach Club Valencia y Panorama. Dicho esto, el juez estima que tal “reclamación del perfil” implica una relación contractual entre ambas partes, y que esta relación es requisito necesario para poder aplicar los artículos relativos a la contratación por vía electrónica (arts. 13 y ss de la LSSI) que alega la parte demandante para la estimación de sus pretensiones.

Asimismo, la propietaria defendió que TripAdvisor actuó deslealmente por haberse aprovechado de una ventaja competitiva adquirida mediante la infracción de las leyes (art. 15 LCD), pero basó tal infracción de las leyes por en la ausencia de “consentimiento contractual”, y no en la posible violación de los arts. 27 y 28 de la LSSI (lo cual no se resolvió por no ser el objeto del pleito).

El artículo 15 LCD califica como desleal el aprovechamiento de una ventaja competitiva significativa que se ha adquirido infringiendo leyes. También considera desleal la simple infracción de normas jurídicas que tengan por objeto la regulación de la competencia. Entendemos por ventaja competitiva como aquella característica de una empresa que la diferencia de sus análogos en el mercado y la coloca en una posición más ventajosa que la de sus competidores.

Así pues, si se considera que se inició una relación contractual entre TripAdvisor y la propietaria de los restaurantes, no puede estimarse la pretensión de ésta última de que hubo violación de las normas de competencia desleal desde el prisma del artículo 15 LCD porque hubo “consentimiento contractual”, ni tampoco que TripAdvisor infringió la obligación de los arts. 27 y 28 LSSI. Si se inició tal relación contractual, hubo consentimiento.

5º) Tampoco se infringe el art. 15 LCD desde el prisma de los arts. 7.2 CC y 18.4 CE

Por si aún no fuese suficiente, la demandante también alegó la infracción del artículo 15 de la LCD en base a la infracción del artículo 7.2 del Código Civil (en referencia al abuso de derecho o al uso antisocial del mismo) y del artículo 18.4 de la Constitución (en referencia al derecho al honor).

Respecto al primer artículo, y desde el punto de vista del artículo 15 de la LCD, el juez estimó que no hubo abuso alguno por los motivos ya mencionados, y porque la valoración del abuso objetivo de derecho en el ámbito de competencia desleal ya se contiene en el artículo 4 de esa ley, el cual exige la mala fe para poder calificar un comportamiento como desleal, mala fe que, como veremos a continuación, no se dio por parte de TripAdvisor.

Respecto al segundo artículo, la propietaria declaró que se cometió la mencionada infracción del artículo 15 LCD al “no poder ejercer un mecanismo eficaz contra las injerencias a su derecho al honor que se están produciendo en la página web de TripAdvisor”. Pero este artículo de la Constitución no reúne las notas que requiere el tipo de deslealtad del artículo 15 LCD como para poder proceder con su análisis, sino que recoge un derecho fundamental, el del honor y la protección de datos, ambos derechos subjetivos cuya protección jurídica se puede obtener por otras vías diferentes de la ofrecida por el artículo 15 LCD.

6º) No cabe la alegación del art. 14 LCD para defender la mala fe de modo general

Por último, esta sentencia niega que la actuación de TripAdvisor haya sido contraria a la buena fe, que es lo que defendía la actora con la invocación del artículo 4 de a LCD.

Aunque pudiere parecer que el legislador se haya servido del artículo 4, en tanto que cláusula general, para abrir una puerta a la calificación de comportamiento desleal (definiendo como tal a toda actuación contraria a la buena fe), la jurisprudencia ha desmentido esta presunción en numerosas ocasiones, y así lo ha vuelto a hacer el juez en esta sentencia.

Se confirma pues que este precepto no puede ser utilizado para considerar desleales comportamientos que no cumplen los requisitos de los tipos concretos de la LCD, como ya hemos visto que no ocurre en este caso. “Sólo cabe aplicar el artículo 4 LCD cuando se concrete expresamente el acto que lo infringe y, además, dicho acto no se tipifica en otras normas” (SSTS 7 de junio de 2000 y 28 de septiembre de 2005). Esto obliga a identificar las razones en las que se funda la deslealtad de la conducta.

En el este caso, la demandante sólo dio como fundamento para la deslealtad de la conducta el hecho que TripAdvisor impidiese eliminar los perfiles empresariales de sus restaurantes, provocando una obstaculización abusiva frente a la actora y el incremento del daño a la imagen, prestigio y posicionamiento concurrencial de éstos en el mercado.

Aunque es cierto que la decisión de eliminar un perfil la toma en exclusiva TripAdvisor, y sólo es posible si el establecimiento no ejerce ya su actividad, ¿es el impedimento a “escapar de su web” contrario a las exigencias de buena fe objetiva?

Se ha considerado oportuno hacer tal análisis con base en las circunstancias concretas para el caso (y no hacerlo como juicio general al modelo de negocio o al sistema de web de TripAdvisor o similares).

Hay que partir del sentido de la norma, la cual considera “desleal” el poner límites a la libertad para competir, y tener en cuenta los principios en los que se ha basado la norma para tipificar supuestos de hecho de competencia desleal.

El juez estima que podría considerarse como desleal el comportamiento de TripAdvisor en el supuesto de que no hubiese existido ningún control sobre los comentarios vertidos en los perfiles profesionales, de modo que fueran visibles las opiniones fraudulentas. Pero considera que no ha sido así y que los mencionados controles proactivos y reactivos llevados a cabo por la multinacional son suficientes para descartar el comportamiento desleal.

Respondiendo a la pregunta anterior, y se cita literalmente la sentencia: “La respuesta ha de ser negativa al valorarse que esta conducta, asentada en la libre empresa, en este caso, respecto de la demandante, no traspasa los límites de la buena fe objetiva porque ha efectuado un control adecuado de las opiniones sobre los restaurantes de la actora.”

Hay que destacar que el juez no descarta que los comentarios y opiniones fraudulentas versadas en los perfiles de los restaurantes puedan ser objeto de distinto procedimiento “encaminado a remover de la web las opiniones o comentarios atentatorios contra los derechos de los establecimientos”, pero que en la demanda en la demanda en cuestión sólo se contemplaba la valoración de una conducta de TripAdvisor y la existencia de una posible competencia desleal por parte de esta última.

7º) En resumen….

Para el Juez Mercantil nº 7 de Barcelona (no sabemos si el asunto se ha apelado a la Audiencia Provincial), la relación entre los establecimientos que aparecen en TripAdvisor y la plataforma es una relación que no supone daño a la reputación ni supone competencia desleal. Los mecanismos de control de los comentarios (violencia, sexismo, etc.) previos son suficientes, y cuando un restaurante reclama un perfil en la web, debe ser plenamente consciente de a qué se expone. En resumen: “si no quieres polvo, no vayas a la era”.

Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: reforma LAU

Nueva ley de arrendamientos

España afronta cambios importantes en materia de viviendas, desahucios y alquileres. Después de una ley de arrendamientos que duró 35 días, se acaba de ratificar un nuevo texto. En marzo de 2019 el Gobierno español ha aprobado el nuevo decreto- ley 7/2019 (el texto completo) que introduce modificaciones a la ley 29/1994 del 29 de noviembre respecto a determinadas disposiciones de los contratos de arrendamiento residencial en ámbitos tales como el plazo de duración mínima, las garantías adicionales, subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, así como los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. La primera semana de abril se ha convalidado.

Contratos de arrendamiento residencial- duración mínima

Una de las modificaciones más importantes se refiere al plazo de duración mínima de los contratos de alquiler, ya que se amplía a cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física (en cuyo caso la duración máxima son 5 años) o jurídica (que la obliga a firmar un contrato por 7 años). Además, si las dos partes están interesadas en la prórroga del contrato, se puede extender el plazo de año en año año, teniendo en cuenta que el máximo tiempo de prorroga son tres años. Por otro lado, el decreto también especifica el tiempo de preaviso en aquellos casos en los que cualquier de las partes quiera terminar el contrato, siendo de dos meses para el arrendatario y de 4 meses para el arrendador.

Actualización de renta y gastos repercutibles

La actualización de la renta y gastos repercutibles implica ciertas restricciones que incumbirán al propietario, especialmente cuando se trata del aumento de la cantidad de la renta mensual. Con el nuevo decreto, la actualización del alquiler cada año solo será posible si está previsto expresamente. Sin embargo, la cuota del alquiler no puede ser arbitrariamente determinada por el propietario y no puede exceder el indicador de IPC (el índice de precios de consumo) salvo que al arrendador realice obras significativas que mejoren las condiciones de la vivienda y aumenten su valor.

Fianza, gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

El importe de la fianza también ha sido regulado y ahora no puede exceder dos mensualidades. Respecto a los gastos de gestión y formalización del contrato serán a cargo del arrendador, pero solo si es persona jurídica.

Terminación del contrato en el caso de venta de la propiedad

Hay dos cambios importantes: en caso de contratos suscritos a corto plazo, el adquirente interesado en comprar una vivienda estará obligado a respetar el plazo mínimo de contrato, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en el caso de contratos suscritos a largo plazo, el adquirente no tiene que respetar el plazo, únicamente en los casos en que el contrato haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Subrogación de contrato a otros familiares

En general, al conceder un contrato de alquiler hay que formalmente acordar quien va a ocupar la vivienda. En caso de fallecimiento de arrendatario, el contrato no puede ser subrogado si no ha sido previamente acordado en el contrato.

Derecho de tanteo y retracto

La legislación sobre vivienda podrá establecer un derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración competente, en aquellos casos en que se vendan todas las viviendas del arrendador en el edificio o los propietarios de los pisos vendan conjuntamente a un mismo comprador. Este es el caso, por ejemplo, de la ciudad de Barcelona desde el 20 de diciembre de 2018.

Comunidad de propietarios

Donde sea de aplicación el derecho civil común (Código Civil), los cambios se producen respecto al aumento del fondo de reserva al 10%, que deberán cubrirse en los tres años siguientes. En concreto se establece la necesidad de recaudar y asignar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios para cubrir las inversiones. Cabe destacar, por ejemplo, que se establece la obligatoriedad de ejecutar obras de accesibilidad si las ayudas públicas alcanzan el 75%, así como, que se requerirá la aprobación de 3/5 partes de los propietarios para restringir el alquiler turístico o para incrementar la participación del a vivienda turística en la participación de los gastos comunes, estableciéndose un máximo del 20%.

El procedimiento de desahucio

Respecto al procedimiento de desahucio,  en aquellos casos que se refiera a hogares vulnerables, por su situación económica, se suspenderá hasta que no hayan intervenido los servicios sociales por un plazo máximo de un mes, ampliándose dicho plazo a 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Sistema estatal de índices de alquileres

En un plazo aproximado de ocho meses, se prevé la creación un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con el fin de regular la situación de alquiler y garantizar precios de alquileres justos.

Una Ley de Arrendamientos Urbanos de sólo 35 días

La ley de arrendamientos urbanos más breve de la historia española

La reforma que comentábamos en el post anterior ha estado en vigor sólo 35 días.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no ha sido convalidado. El Congreso de los Diputados, el martes 22 de enero de 2019, lo ha anulado, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara.

Se trata de la ley de arrendamientos urbanos más breve de la historia española, y no sabemos si de la historia mundial.

En nuestra opinión no es una buena noticia. La reforma no era, desde luego, perfecta. Pero tal vez la prueba de que era la mejor posible es que no satisfizo a ninguno de los dos extremos opuestos. No gustó ni a los grandes propietarios ni a los activistas pro vivienda digna.

La corta vida de este texto sigue sin solucionar el gravísimo problema de la corta duración de los contratos de alquiler en su renacida vigencia de 3 años. Tampoco el de la escasez de vivienda asequible en determinadas ciudades y barrios. No se puede cerrar los ojos ante el hecho de que los alquileres en Madrid y Barcelona llevan años aumentando más de un 10% anual, y las rentas disponibles de las familias en cambio lo hacen por debajo de la inflación. Es obvio para cualquier observador que la situación no es sostenible bajo ningún concepto.

Es imprescindible un pacto para una situación justa en la que la duración de los contratos sea razonable, los alquileres no se extingan con la venta del piso, la intermediación inmobiliaria la pague quien solicita el servicio en todos los casos, la exigencia de garantías sea equilibrada para las partes, etc. Pero sobretodo, lo que realmente necesita un propietario para poder alquilar con seguridad, es una administración de justicia que funcione. No una ley nueva, sino una administración de justicia que sea efectiva. Y eso no depende de los propietarios y los inquilinos, sino de las prioridades de los poderes públicos a la hora de asignar intereses y recursos. Basta con se que aplique a la administración de justicia el mismo celo y eficiencia que se ha aplicado en crear los mecanismos telemáticos, medios y el poder de que dispone la Tesorería General de la Seguridad Social o la Agencia Tributaria. Nada más.

Modificación 2018 del Plan General Metropolitano en Barcelona

Obligación de ceder para vivienda social un 30% de las nuevas promociones en Barcelona.

Queremos compartir con vosotros un breve análisis de la Modificación del Plan General Metropolitano que afecta a la ciudad de Barcelona. Se ha escrito mucho sobre este asunto. Para algunos se trata de una intromisión inadmisible en el derecho de propiedad, que aumentará aún más el precio de los pisos en la ciudad; para otros, no es más que una forma de cumplir la obligación constitucional de los poderes públicos de facilitar el acceso a vivienda digna de los ciudadanos. La (escasez de) vivienda es el tema clave en las elecciones municipales que tendremos en mayo de 2019

Aquí tenéis el texto legal publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).

Introducción sobre el asunto y entrada en vigor.

Con fecha de 12 de diciembre de 2018, la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona aprobó definitivamente la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado, en el término municipal de Barcelona, y cuyo objetivo es establecer una regulación especial relativa al uso de vivienda, complementaria de las determinaciones de las normas urbanísticas, que permita la obtención de vivienda de protección pública para cubrir las necesidades de la población detectadas en los planes locales de vivienda en Barcelona. El texto entró en vigor el 14 de diciembre de 2018, fecha de publicación en el DOGC.

Son dos las notas más características que plantea la Modificación del Plan General Metropolitano: por un lado, la obligación de destinar un 30% de edificabilidad a vivienda de protección oficial en el municipio de Barcelona y, por el otro lado, se incorporan medidas de derechos de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona cuando esa vivienda pública sea vendida.

Contenido de la reforma en Barcelona

En primer lugar, el texto aprobado somete cualquier actuación edificatoria de vivienda plurifamiliar con un alcance superior a los 600m2 a la obligación de destinar un mínimo del 30% de la superficie construida a vivienda pública en régimen general. Dicha obligación afecta tanto a las obras de nueva construcción (construcción y edificación de nueva planta y la ampliación de edificios que den lugar a nuevos locales o unidades funcionales) así como a las obras de gran rehabilitación, donde se incluye:

  1. Las intervenciones globales en el edificio que conlleve alguna de las siguientes actuaciones: a) incremento de techo o volumen edificado, b) incremento de número de viviendas, departamentos o unidades funcionales existentes, c) cambio de uso principal del edificio, d) redistribución general de espacios con modificación de elementos comunes.
  2. La sustitución del edificio, incluso cuando se mantenga la fachada u otros elementos estructurales.
  3. La realización sucesiva o simultánea de obras de reforma o rehabilitación cuyo coste acumulado sea igual o superior al 50% del valor de una construcción de nueva planta de similares características.

Quedan fuera las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación o parcelas incluidas en actuaciones de dotación que hubieran incorporado ya la reserva de vivienda social.

En segundo lugar, la vivienda social estará sujeta a un derecho de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento de Barcelona sujeto a un plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la notificación. El Ayuntamiento podrá decidir respecto a la adquisición del inmueble que interese transmitir, entendiéndose que renuncia al derecho de adquisición preferente si no responde a la notificación del vendedor interesado.

La Modificación del Plan General Metropolitano también plantea algunas menciones respecto a la localización de la vivienda social que, con carácter general, deberán ubicarse en la misma edificación en la que se realice la actuación de obra nueva o gran rehabilitación. Sin embargo, existe una excepción para aquellos casos en las obras se realizasen en distintas parcelas, pero siempre que estuvieran en un mismo barrio, por lo que podrían concentrarse todas las viviendas sociales en una única parcela.

¿Desde cuándo se aplican estas limitaciones?

La aplicación de esta reforma no es inmediata. Este régimen transitorio es de máxima importancia. En concreto:

  • Aquellas actuaciones urbanísticas que se realicen al amparo de una licencia urbanística solicitada antes la publicación de la Modificación del Plan General Metropolitano no tienen ninguna limitación, con independencia de la fecha de compra del inmueble.
  • Los inmuebles que hayan sido comprados en escritura pública* entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016 tienen dos años para solicitar licencia de obras sin ceder el 30% a vivienda social, siempre que acrediten que con esa cesión la promoción no es viable económicamente. Esa acreditación debe hacerse con un informe técnico y un estudio económica que deberá ser aprobado por los técnicos del ayuntamiento. Cualquiera ve que este punto concreto va a ser origen de conflictividad legal.
  • En las licencias de obras en inmuebles que hayan sido objeto de transacción formalizada en documento público entre el 1 de julio de 2016 y el 20 de junio de 2018, se les aplicará un aplazamiento de dos años para conseguir la reserva del 30% en vivienda social.
  • Cualquier licencia de obra (mayor de 600 m2) solicitada después del 14 de diciembre de 2020 deberá incorporar la cesión del 30% sin ninguna excepción.

[*] Es un matiz muy importante, porque en derecho civil español se puede perfectamente adquirir la propiedad de un inmueble en un documento privado acompañado de una efectiva posesión del inmueble, que se puede producir de muchas maneras: ocupándolo físicamente, alquilándolo, pagando impuestos, pagando gastos, realizando obras, etc.

Contratos de arrendamientos residencial

Importante reforma en los contratos de arrendamientos residencial en España

Ante el incremento exponencial del precio de la vivienda y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles en España, el Gobierno Central ha aprobado recientemente, con fecha 18 de diciembre de 2018, el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho Decreto introduce importantes modificaciones en una diversidad de normas, destacándose entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero todas ellas enfocadas a adaptar la normativa a las circunstancias económicas y sociales actuales y fortaleciendo los derecho del inquilino.

Entre todos los cambios legislativos planteados por medio del Real Decreto Ley, cabe destacar las siguientes modificaciones:

Duración del arrendamiento

Aunque sigue existiendo la libertad contractual entre las partes para determinar los años de alquiler, la legislación prevé la posibilidad de que el inquilino pueda exigir que se prorrogue el plazo acordado hasta el mínimo legal en aquellos supuestos en los que se haya pactado un período inferior a dicho límite.

De esta manera, a partir de la reforma planteada, dicho plazo mínimo legal pasará de los tres a los cinco años (la misma regulación que existió de 1994 a 2013), incluso aumentándose dicho período a siete años (esto es completamente nuevo en derecho español) en los casos en los que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad).

La renta (alquiler) se puede actualizar según inflación, salvo que el alquiler mensual sea de menos de 600€ al mes.

Prórroga tácita

Así como se amplía el período de duración mínimo del arrendamiento, también se amplía el plazo de prórroga tácita. Hasta la reforma, en aquellos supuestos en los que ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad de no renovar el contrato al llegar la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se renovaba automáticamente por un año.

De este modo, con la nueva reforma el plazo de la prórroga tácita pasará a ser de un único año a tres. O sea, se prorroga por tres años más de golpe (importante cambio)

Fianza

Otra importante modificación se centra en el artículo 36 de la LAU respecto a la obligación de prestar fianza por parte del inquilino. El Legislador pretende romper con el posible abuso del arrendador al exigir fianzas muy elevadas, ya que hasta la reforma se podía pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento adicional a la entrega de la fianza. En cualquier caso, tras la reforma, se limita la fianza como garantía de cumplimiento a un máximo de dos mensualidades, a excepción de aquellos contratos de larga duración.

Gastos

También cabe destacar como cambio importante que, en los supuestos donde el arrendador sea persona jurídica, todos aquellos gastos generados por la gestión inmobiliaria (agente inmobiliario) y de formalización del contrato irán a su cargo.

Pisos turísticos

En materia de viviendas de uso turístico, los pisos turísticos son excluidos de la regulación de la LAU al ser considerados una actividad económica, por lo que quedan sujetos al marco normativo sectorial que regule el ejercicio esta actividad.

A su vez, se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que habilita a la comunidad de vecinos a adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. También podrán establecer cuotas especiales o incrementando la participación de los gastos comunes de la vivienda. En todos los casos, se requerirá una aprobación de la comunidad de vecinos por mayoría cualificada de 3/5 partes.

Desahucios

En la reforma también se incorpora una modificación en el procedimiento de desahucio de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que os servicios sociales estimen oportunas. Dicha suspensión durará un mes si el arrendador es persona física y dos meses si es persona jurídica.

Impuestos

Por último, se recogen una serie de medidas en materia económica y fiscal, introduciéndose tres medidas destacables respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): a) se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitad; b) se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente incrementándose el recargo hasta un máximo del 50%; y c) se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

En materia fiscal, también cabe destacar la nueva exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) e la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Esta es una importante novedad, es la primera vez que se establece esta exención.

En conclusión, el Legislador intenta revertir la situación respecto a la oferta inmobiliaria actual, incentivando a posibles arrendadores y arrendatarios a alquilar viviendas intentando frenar el incremento exponencial del precio de la vivienda. Se trata de un conjunto de medidas que entraran en vigor a partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, por lo que ya son de aplicación, aunque es incierto saber hasta cuando seguirán en vigor teniendo en cuenta las constantes modificaciones que sufren las normas como la LAU. Las medidas han sido objeto de protesta por los sectores más progresistas (que abogaban por una limitación de los precios máximos de alquiles), como por los inversores institucionales (fondos de inversión) que han presionado con fuerza para evitar la duración mínima de 7 años y la limitación de garantías, entre otros puntos.

Concurso de acreedores y okupas – crisis de arrendamiento

¿Qué debe hacer el propietario cuando el inquilino se declara en concurso de acreedores o cuando su casa está okupada?

Vamos a tratar dos situaciones especiales frente a las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.

El primero de ellos. Cuando una empresa se declara en situación de impago generalizado (“concurso de acreedores” en derecho español), insolvencia entendida en el sentido del Reglamento europeo 2015/848 sobre procedimientos de insolvencia, esa situación excepcional tiene consecuencias directas sobre el propietario de las oficinas, comercio, nave industrial donde esa empresa lleva a cabos sus actividades.

En primer lugar, porque dejará de pagar el alquiler (si no lo había hecho ya antes). Las deudas por el alquiler entrarán en la “bolsa común” de deudas de la empresa, y no serán las primeras en cobrar, ya que no es un acreedor privilegiado como los trabajadores, la hacienda pública o los bancos con garantías hipotecarias, por ejemplo. Estadísticamente, las posibilidades de cobrar son muy bajas.

En segundo lugar, y esto es posiblemente lo más grave, porque el contrato de arrendamiento podría no extinguirse por impago. La ley de insolvencia española no permite resolver el contrato (ni por el propietario ni por el inquilino) por el simple hecho de solicitar el inquilino concurso de acreedores. Únicamente puede ocurrir que el administrador concursal solicite al juez que rescinda el contrato, si el administrador considera que romper el contrato es bueno para que cobre el máximo de acreedores. Pero en cambio, si el administrador concursal, considera que esa oficina, comercio o nave industrial, es esencial para garantizar la continuidad de la empresa mientras se tramita el procedimiento, entonces el propietario tendrá que consentirlo. En este caso de que el contrato continúe, hay que diferenciar dos situaciones: las mensualidades impagadas antes de la declaración de concurso van al grupo de las deudas que se pagan en último lugar (escasas posibilidades de cobro); las mensualidades vencidas durante el concurso entran en el grupo de los créditos que tienen mayor preferencia (mayores posibilidades de cobro).

El segundo de esos problemas especiales es el fenómeno “okupa”.No se trata de un asunto menor. Las causas son muy diversas y no debe ser ignorado por ningún inversor, que deberá tomar con antelación las medidas adecuadas para evitar encontrarse con ocupantes no consentidos en su inmueble. Si eso ocurre, la ley permite básicamente tres enfoques. Ya anticipamos que ninguno de ellos es perfecto ni plenamente satisfactorio.

La primera vía es un procedimiento civil para recuperar la posesión del inmueble. Como titular de un derecho de propiedad inscrito en el registro, el propietario solicita que los tribunales detengan ese ataque a su derecho de propiedad. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 3 y 6 meses. El tribunal impondrá una fianza al ocupante y le pedirá que exhiba su título de ocupación para confrontarlo con el del propietario, para finalizar ordenando que abandone la propiedad, fijando para ello un día determinado.

También, como segunda vía, se puede acudir a un juicio verbal de desahucio por precario, donde se le da la oportunidad al ocupante de oponerse alegando disponer de título de ocupación (en este caso no se le exige fianza ni depósito alguno), para acabar dictando sentencia.

La tercera vía es un procedimiento penal por el delito de usurpación. Si los  tribunales condenaran al ocupante por ese delito también repondrían al propietario la posesión mediante lanzamiento si fuera necesario. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 6 meses y 2 años, y en general se desaconseja por la gran cantidad de archivos de la causa penal que se producen (sólo ocurre la usurpación cuando lo ocupado es una vivienda ocupada y utilizada por sus propietarios).

Impago del alquiler -¿Cómo demandar al inquilino?

¿Qué se considera por impago del alquiler y que hacer  si el inquilino no paga?

Dedicaré este artículo al problema del impago del alquiler y explicaré cómo los arrendadores pueden ejercer sus derechos y reclamar deudas.

Es la no atención de la obligación de pago de la renta y demás conceptos que, en su caso, puedan estar contemplados en el recibo de alquiler (IBI, Obras…) Hay que tener en cuenta que es una obligación que nace por adelantado, esto es, a principios de mes.

¿Qué suele hacer un propietario ante el primer impago del alquiler? Lo general es efectuar una reclamación previa a un juicio, por medio de un conducto que permita probar que se ha reclamado el pago. El más habitual es un servicio de la empresa pública de correos que se llama “burofax”. También se puede hacer por conducto notarial, pero es mucho más infrecuente y mucho más caro.

Si lo anterior no funciona, se interpone una demanda ante el tribunal que corresponda al domicilio del inmueble alquilado. Se utiliza un procedimiento que se llama “juicio verbal” y que está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se necesita contratar un abogado y un procurador, que interpondrán en nombre del propietario una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamarán la cantidad pendiente de pago en dicho momento y las mensualidades que se vayan devengando.

Siempre se solicita, esencialmente, dos cosas del tribunal: que se pague lo que se debe (reclamación de cantidad) y que se devuelva el inmueble alquilado (desahucio o lanzamiento).

Si el juez reconoce la deuda económica, y el inquilino no paga voluntariamente tras recibir la sentencia, el propietario puede acudir a los medios habituales de ejecución de sentencia: embargo de cuentas corrientes, de salarios, de otros inmuebles, etc., hasta cobrar la deuda. Para todo ese procedimiento, que es separado del anterior, también se precisa de abogado y procurador.

Si el juez decreta el desahucio éste se llevará a cabo en el día que se señaló en los  inicios del procedimiento, y si fuera necesario, con asistencia de la fuerza pública.

Desde que se interpone a la demanda hasta que se materializa el desahucio puede transcurrir, al menos un año.

En el siguiente post nos vamos a ocupar de dos situaciones especiales con las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado para afrontar: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa, y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.