Muchas personas compran un terreno y se construyen una casa en él. La mayoría de las veces como segunda residencia. Pero los cambios de residencia de la ciudad a espacios más abiertos, va a ser otro catalizador de la tendencia. Al hacer eso, hay que pensar muy bien que nuestras expectativas y necesidades pueden cambiar en el futuro. Un proyecto inmobiliario siempre es un proyecto a largo plazo, y eso no se debe perder nunca de vista. Hay que dejar abiertas todas las posibilidades.

Cuando uno mismo se construye la casa, se convierte en “autopromotor”. Compra un terreno, contrata un arquitecto y contrata una constructora. Lo siguiente que se debe hacer es cruzar los dedos para que todo salga bien, cosa que no siempre es evidente. A continuación, es ese momento hay que tomar otra decisión perentoria: si se debe contratar el llamado “seguro decenal”. Ese es el seguro de responsabilidad civil que las empresas promotoras inmobiliarias deben contratar para garantizar a los compradores que una compañía de seguros responderá por los daños en la construcción hasta un plazo de 10 años después de acabar la obra. Ese seguro cuesta unos miles de euros (según el valor de la construcción), y hay que tenerlo claro antes de empezar la obra, porque las aseguradoras exigen un control de la calidad de toda la obra. Es muy difícil -por no decir imposible o astronómicamente caro- contratar ese seguro una vez finalizada la obra.

La ley permite construir tu casa e inscribir la casa (obra nueva) en el Registro de la Propiedad sin ese seguro, si la casa se construye para uso propio. Por ese motivo, es habitual que una persona o familia que se construye su casa, piense que no la va a vender nunca. Y como no la va a vender, ¿porqué gastar dinero en un seguro que no necesito? Eso es un grave error, porque complica mucho la venta en el futuro. Y la puede complicar hasta el punto de hacerla imposible durante los primeros 10 años, el periodo en el que se debe tener un seguro decenal.

Cualquier comprador de una nueva construcción (o rehabilitación, atención) tiene derecho a estar protegido por un seguro decenal si compra en los primeros 10 años desde que se acaba la obra. ¿Siempre? No. El comprador puede renunciar a ese derecho a tener un seguro. Como se trata de la renuncia a un derecho muy relevante, sólo se permite si se dan dos condiciones:

1. Que el comprador renuncie de forma voluntaria. Es decir, no puede ser una condición de la venta, por ejemplo. Aconsejamos siempre una minuciosa inspección técnica previa.

2. Que el vendedor justifique haber usado la vivienda antes de venderla. Ese tema es una fuente incansable de problemas, ya que Notarios y Registradores tienen, a veces, puntos de vista distintos: ¿se tiene que vivir todos los días desde que se acaba la casa hasta que se vende? ¿basta con empadronarse? ¿qué pasa si es una segunda residencia que sólo la ha usado el autopromotor pero ha estado vacía 8 meses al año? ¿Se “usa” la vivienda si se alquila unos años del periodo? ¿Qué pasa si es una segunda o tercera venta dentro de ese plazo de 10 años?

Como vemos, el cumplimiento del requisito 2 plantea enormes interrogantes, y demasiadas posibles interpretaciones. Las consecuencias de no cumplir esos requisitos son fundamentales: (1) la compraventa no sería inscribible en el Registro de la Propiedad; y, (2) nadie podrá financiar con un préstamo con garantía hipotecaria esa compra. Nadie comprará una casa con todas esas limitaciones.

Ante consecuencias tan radicales, sólo cabe una respuesta: se debe contratar siempre el seguro decenal, aunque en ese momento se piense que “nunca vamos a vender la casa de nuestra vida”….