Todo vendedor quiere sacar el máximo precio cuando vende un inmueble. Y todo comprador quiere pagar lo mínimo. Es una ley universal y atemporal.
La ley pone límites a esa legítima codicia, especialmente a la codicia del vendedor, que es quien tiene toda la información sobre lo que se vende. En una situación ideal, un comprador diligente siempre contratará un arquitecto para que inspeccione el inmueble antes, y un abogado que revise la situación legal del inmueble. Pero eso no ocurre siempre así. El sector inmobiliario en este país es poco transparente en general, y demasiadas veces poco profesional. Muchos compradores firman el “contrato de arras” que el agente inmobiliario del vendedor les pone delante, sin asesoramiento, y sin conciencia de la importancia de ese contrato, que es una compraventa en toda regla, en la mayoría de los casos.
En el derecho español, si el vendedor oculta elementos esenciales del inmueble, es el comprador quien debe encontrarlos. Para eso se hacen las diligencias previas de compra (“due diligence”) técnicas y legales. Además, existe una obligación legal de garantizar el “saneamiento” del nuevo propietario (que el título legal sea correcto y que se pueda poseer el bien de forma pacífica) y de garantizar los “vicios ocultos” materiales, durante un periodo limitado de tiempo y con determinadas condiciones.
Puede ocurrir a veces que el problema no sea legal o técnico. Pero que sea muy grave. Tan grave que, de haberse sabido, jamás se hubiera comprado el inmueble. Recientemente hemos vivido dos ejemplos concretos en EXNOVO: la compra de un piso en Barcelona donde el vendedor ocultó al comprador que el piso de al lado era un prostíbulo ilegal; y la compra de una casa y terreno en una zona residencial cercana a Barcelona, en la que el vendedor ocultó que en la propiedad vecina se acababa de instalar un centro de acogida de menores tutelados. Ambos casos seguían un patrón idéntico en el vendedor: ocultación deliberada de ese hecho esencial, contrato de compraventa redactado por la parte vendedora y su agente con toda la premura y presión imaginable, comprador extranjero que no pudo o supo captar esos matices, y que no se asesoró con un abogado.
El derecho ha pensado en esos casos. En el Código Civil común, el artículo 1.266 dice que el contrato será nulo si el vendedor ha ocultado información que ha hecho que el comprador no sepa lo que compra, porque es un error fundamental. En Cataluña, el Libro VI del Código Civil también habla de la nulidad del consentimiento prestado con un error esencial (artículo 621-7). En teoría, en los dos casos que hemos descrito, el comprador tenía herramientas jurídicas para resolver el contrato y recuperar la suma pagada en concepto de arras (como mínimo). Pero en la práctica, es muy difícil para un abogado probar que el vendedor ocultó ese tipo de información. Y la posición en la batalla legal es tremendamente desigual: el vendedor tiene el inmueble y las arras (normalmente el 10% del precio), y el comprador no tiene nada, sólo la razón. En nuestro caso, los dos asuntos acabaron igual: optando por el mal menor. En el caso del piso y el burdel, el cliente acabó comprando, con la triste esperanza de poder encontrar otro incauto al que poder vender el inmueble (eso era posible hace 18 meses, que es cuando ocurrió). En el de la casa al lado del centro de acogida, con una negociación sobre el importe de arras a devolver por el vendedor: se recuperó sólo un 30%.
A lo largo de los años se adquiere experiencia y se aprende de errores propios y ajenos. Una de las mayores lecciones aprendidas es que cuando el precio es mejor de lo que esperabas, y no eres un comprador local, lo más probable es que haya gato encerrado…