Categoría: Consejos legales

Desde la entrada en vigor del Decreto 5/2025, el sector inmobiliario en Cataluña se enfrenta a un doble reto normativo: el concepto de Gran Tenedor ya no solo tiene implicaciones en el ámbito de la vivienda (contención de rentas, desahucios y derechos de tanteo y retracto de la Administración), sino que ahora tiene un impacto fiscal directo, desencadenando la aplicación de un tipo agravado del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Dadas las discrepancias entre la Ley 24/2015, la Ley Estatal 12/2023 de Vivienda y el reciente Decreto autonómico, el Col·legi Notarial de Catalunya elevó una serie de dudas interpretativas a la Generalitat. La respuesta ha llegado en forma de un Informe Conjunto de la Direcció General de Tributs i Joc y l’Agència de l’Habitatge de Catalunya(publicado en marzo de 2026).

Desde exnovo.law, tu despacho de abogados experto en Derecho Inmobiliario y Fiscal, hemos analizado a fondo este informe. Para facilitar su comprensión, hemos elaborado este artículo didáctico que desglosa, punto por punto, cómo se aplica el concepto de gran tenedor dependiendo de si nos encontramos ante un problema de Vivienda (arrendamientos, procesal) o ante una liquidación Fiscal (ITP).

A continuación, presentamos un cuadro resumen detallado con las 35 cuestiones resueltas por la Generalitat:

Nº	Pregunta / Supuesto Práctico	Consecuencias en materia de Vivienda (Contención rentas, retracto)	Consecuencias en materia Fiscal (ITP al 20%)
1	Alcance territorial del cómputo numérico de inmuebles.	Zonas tensionadas:Solo cuentan viviendas en zonas tensionadas de Cataluña (misma zona). No tensionadas: Cuentan todos los de España, si al menos 1 está en Cataluña.	Solo se computan los inmuebles situados en Cataluña (estén o no en zonas tensionadas).
2	Cómputo de inmuebles rústicos con uso residencial.	Solo se computan bienes inmuebles urbanos de uso residencial.	Zonas tensionadas:Solo urbanos. Zonas no tensionadas: Todos los bienes inmuebles (urbanos y rústicos) con uso residencial.
3	Divergencia entre las distintas normativas.	Aplican las definiciones de las Leyes de Vivienda correspondientes.	La definición fiscal es propia y autónoma (art. 641-1.5 Codi Tributari). No se integra con la normativa civil/administrativa salvo suplencia.
4	Inmuebles a nombre de trusts, fundaciones o derecho extranjero.	Se rige por las reglas generales de identificación del titular.	No reconocidos en España. Aplica transparencia fiscal: se considera realizada directamente por los beneficiarios/aportantes reales.
5	Inmuebles en zonas tensionadas declaradas en distintas fechas.	Deben estar situados en la misma zona de mercado residencial tensionado (misma declaración/resolución) para computar de forma conjunta.	Igual criterio. Todos los inmuebles deben ubicarse dentro de la misma zona tensionada declarada.
6	Cómputo de cuotas indivisas (copropiedades).	Superficie (>1500m2): Se suma el m2 proporcional al %. Número (zonas tensionadas): Se suma el % de titularidad hasta llegar al 500% (equivale a 5 viviendas plenas). No cuenta como unidad entera por ser >50%.	Superficie (>1500m2):Se suma el m2 proporcional al %. Número (zonas tensionadas): Se suma el % de titularidad hasta llegar al 500% (equivale a 5 viviendas plenas). No cuenta como unidad entera.
7	Cómputo de elementos no residenciales (locales, naves).	Para calcular los 1.500m2 solo cuentan los metros de uso residencial. Se excluyen elementos comunes.	Igual criterio. Solo se computan metros cuadrados destinados a uso residencial (se excluyen locales, naves, comunes).
8	Discrepancias de superficie entre Registro y Catastro.	Prevalece la superficie del Registro de la Propiedad. En su defecto, Catastro. Si no hay, certificado técnico de medición.	Prevalece la superficie del Registro de la Propiedad. En su defecto, Catastro. Excepcionalmente, certificado técnico.
9	Superficie de garajes/trasteros en viviendas unifamiliares.	Sí computan. No se excluyen del cálculo de superficie porque no son entidades registrales independientes de la casa.	Sí computan, por el mismo motivo.
10	Cómputo de la propia Vivienda Habitual.	Sí se tiene en cuentapara el cómputo total de inmuebles del titular.	Queda excluida del cómputo. Además, la compra de la propia vivienda habitual por un GT no tributa al 20%.
11	Momento exacto en que se adquiere la condición de GT.	La condición se determina en el momento de suscribir contratos o afrontar desahucios.	Paga el 20% al adquirir la 12ª vivienda (general) o la 6ª vivienda (en zona tensionada).
12	Compra de varios inmuebles en unidad de acto. (Ej: Tiene 4 y compra 2 más).	N/A (el foco aquí es el devengo del impuesto).	Tributan al tipo general (10%). La meritación es instantánea y, al firmar, el comprador aún no era gran tenedor.
13	Inmuebles sin cédula de habitabilidad.	Solo se excluye si la AHC ha denegado la cédula, o con certificado técnico que demuestre la imposibilidad física/legal de obtenerla.	Igual criterio que en vivienda. Solo se excluyen si hay denegación expresa o imposibilidad técnica demostrada.
14.1	Inmuebles en construcción.	No computan (aún no son vivienda).	No computan (aún no son vivienda).
14.2	Viviendas en estado de ruina.	No computan si han sido declaradas formalmente en ruina por el Ayuntamiento.	Sí computan si su uso en el planeamiento urbanístico sigue siendo «residencial» (salvo valoración específica del caso).
14.3	Viviendas pendientes de Licencia de Primera Ocupación.	No computan (no hay disponibilidad inmediata para el mercado).	Sí computan (tienen uso residencial asignado y están en disposición de obtenerla).
15.1	Hoteles, Aparthoteles y Residencias estudiantes.	No computan (son uso terciario/turístico, no residencial).	No computan (tienen uso de ocio y hostelería a efectos catastrales/urbanísticos).
15.2	Viviendas de Uso Turístico (HUT).	No computan (ni para contención de rentas ni para tanteo y retracto, al ser actividad turística).	Sí computan (el uso objetivo del inmueble sigue siendo residencial).
15.3	Inmuebles tipo «Coliving».	Si es vivienda alquilada por habitaciones: Sí. Si es residencia comunitaria: No.	Igual que en vivienda. Dependerá de su calificación urbanística exacta caso por caso.
16	Fincas subordinadas funcionalmente (portería, masovería).	Sí computan, si son susceptibles de obtener cédula de habitabilidad propia.	Sí computan, siempre que estén clasificadas urbanísticamente con uso residencial.
17	Persona física socia única de una Sociedad GT.	No es Gran Tenedora. La sociedad tiene personalidad jurídica propia. Rige el principio de separación patrimonial.	No es Gran Tenedora, por el mismo principio de no confusión patrimonial.
18	Persona socia de dos sociedades con 3 viviendas cada una.	Cada sociedad se evalúa individualmente (ninguna es GT). El socio tampoco suma los inmuebles de las sociedades.	Igual. Las sociedades tributan por separado y ninguna llega al umbral.
19	Grupos de sociedades «de hecho» o vinculación familiar.	Cada sociedad/persona se evalúa individualmente según sus titulares registrales, sin acumularse.	Igual. La titularidad debe constar directamente en el patrimonio de la persona (física o jurídica) liquidada.
20	Titular de Usufructo vs. Nuda Propiedad.	Computa tanto el titular del pleno dominio como el del usufructo (quien dispone del uso y rentas).	Computa el pleno dominio y la nuda propiedad. El usufructuario queda excluido a efectos fiscales.
21	Inmuebles en una herencia yacente.	No computan hasta que los herederos acepten formalmente la herencia.	No computan. Además, la herencia yacente no tiene personalidad jurídica ni es sujeto pasivo del impuesto.
22	Consolidación del dominio por muerte del usufructuario.	N/A	Si al consolidar el nudo propietario es GT, paga el 20%. Si no lo es hoy (aunque lo fuera al desmembrar), no paga el 20%.
23	Compra de vivienda con más de dos plazas de garaje.	N/A	El comprador GT tributa al 20% por la vivienda y por un máximo de 2 plazas. El resto de plazas tributan al tipo general.
24	Compra de garajes en un edificio diferente a la vivienda.	N/A	Aplica el 20% si se compran en unidad de acto, están a disposición del vendedor (sin alquilar) y dan servicio a esa vivienda.
25	Compra de garajes en un municipio distinto a la vivienda.	N/A	Aplica el 20% si se compran en unidad de acto y se demuestra que dan servicio directo a la vivienda (ej. municipios colindantes).
26	Requisito: «A disposición del transmitente» en garajes/trasteros.	N/A	Significa que en el momento de la venta, el anexo no puede estar alquilado o cedido a un tercero. Si lo está, tributa al tipo general.
27	Compra en unidad de acto pero a diferentes vendedores (Casa a Vendedor A, Garaje a Vendedor B).	N/A	Sí tributa al 20% si el adquirente es GT y el garaje cumple los requisitos de dar servicio a la vivienda y no estar alquilado.
28	Transmisión de un edificio entero a múltiples compradores (cuotas/departamentos).	N/A	Tributa al tipo general (10%), salvo que alguno de los compradores individuales ya sea Gran Tenedor por su cuenta.
29	Compra de edificio entero por 1 comprador a múltiples vendedores.	N/A	Sí tributa al 20%. Si se hace de forma sucesiva en el tiempo, las liquidaciones parciales son provisionales y deben regularizarse al completar el edificio.
30	Plazo de revisión de las compras parciales de edificios.	N/A	No es perpetuo. Aplica el plazo de prescripción general de 4 añosdesde la fecha de devengo de cada liquidación parcial.
31	Derechos de adquisición preferente sin contraprestación fungible.	Excluidas solo las primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupoempresarial.	N/A
32	Aplicación del art. 641.1.6 (resto de casos de compra de edificios).	N/A	Este artículo está pensado exclusivamente para compradores NO Grandes Tenedoresque adquieran un edificio entero.
33	Compra de edificio mixto entero por un Gran Tenedor.	N/A	El GT va por el art. 641.1.5. Paga el 20% por la parte de vivienda y, además, por hasta 2 parkings y 1 trastero por cada vivienda del edificio.
34	Tributación de la parte comercial en un edificio mixto >600.000€.	N/A	La parte comercial tributa por la tarifa general, pero calculando el tramo solo sobre el valor de la parte comercial, no sobre el total del edificio.
35	Exención al 20% por destinar el edificio a sede o centro de trabajo.	N/A	La norma no fija plazo exacto. Deberá destinarse en un «tiempo razonable» y mantenerse, sujeto a inspección de la Agència Tributària.

El marco legal para los inversores inmobiliarios en Cataluña requiere de cirugía jurídica. Un mismo inmueble, como una Vivienda de Uso Turístico, puede no sumar para limitar tus alquileres, pero sí sumar para disparar tus impuestos al adquirir una nueva propiedad.

¿Tienes dudas sobre tu cartera inmobiliaria o vas a realizar una adquisición en Cataluña? En exnovo.law somos especialistas en optimizar la fiscalidad inmobiliaria y proteger tus inversiones ante la compleja normativa actual. Contacta con nosotros y analizaremos tu situación de manera personalizada.

Cita al Informe completo:
Catalunya. Direcció General de Tributs i, J., Agència de l’Habitatge de, C. (2026). Informe conjunt de la Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge per donar resposta a les consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya respecte del concepte de gran tenidor. Catalunya. Departament d’Economia i Finances. https://hdl.handle.net/20.500.14345/2694

Desde 2025 se encuentra en vigor la regulación que afecta a la comercialización de alojamientos online. Esta normativa establece un control estricto sobre los alquileres temporales que se ofrecen a través de plataformas en línea mediante el Registro Único de Arrendamientos.

1. Marco Normativo

Esta obligación se rige por:

• El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Registro Único.
• La Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo y se regula su depósito anual en el Registro de la Propiedad.

2. ¿En qué supuestos es obligatorio el NRUA?

Recordatorio. El Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) es obligatorio para los anfitriones o arrendadores que realicen servicios de alquiler de corta duración (vacacional, laboral, estudios, etc.) a través de plataformas en línea. Si no utilizas una plataforma en línea no debes disponer de NRUA.

Si comercializas su inmueble en portales digitales (Airbnb, Booking, etc.), debes disponer de este número para que la plataforma pueda verificar la legalidad del anuncio.

3. ¿Quién debe presentar la declaración?

La responsabilidad de presentar el depósito informativo ante el Registro de la Propiedad recae en:

• El titular registral del bien (propietario).
• O quien acredite la gestión del mismo para su arrendamiento (gestores o agencias autorizadas). Revisa que en tu contrato de gestión se incluyó la obligación del gestor de hacerlo. Nosotros siempre lo aconsejamos, porque la información del Modelo solo la tiene quien hacer los check-in y los check-outs.

4. Aclaración sobre la unidad de presentación

No se presenta una declaración por cada número de registro. La declaración se organiza por inmueble registral:

• Se presenta un solo modelo por cada Código Registral Único (CRU) (finca o inmueble).
• Si una finca tiene varios NRUA asociados (por ejemplo, alquiler por habitaciones independientes), todos se declaran conjuntamente en el mismo modelo informativo de esa finca.

5. ¿Qué información debe comunicarse?

Según el anexo de la Orden VAU/1560/2025, el modelo debe recoger la relación de todos los arrendamientos iniciados en el ejercicio con los siguientes datos:

NRUA	Finalidad (1)	Número de huéspedes	Fecha de entrada (dd/mm/aa)	Fecha de salida (dd/mm/aa) (2)	Sin actividad (3)
					☐

(1) Finalidad: Se debe indicar el motivo del alquiler mediante estos códigos: 1-Vacacional o turístico, 2-Laboral, 3-Estudios, 4-Causas médicas, o 5-Otros.

(2) Fecha de salida: Si no se cumplimenta, se presumirá que el arrendamiento se mantiene vigente.

(3) Sin actividad: Debe marcarse esta casilla si el NRUA no ha tenido ningún alquiler durante el año reportado.

6. Consecuencias del Incumplimiento: Revocación y Sanciones

La falta de presentación del depósito informativo en el plazo de febrero de 2026 con los datos de 2025 conlleva:

1. Revocación automática del NRUA: El registrador retirará el número y lo comunicará a la Ventanilla Única Digital, lo que provocará que las plataformas eliminen el anuncio inmediatamente.
2. Sanciones Económicas: Operar o publicitar sin un registro válido tras su revocación es una infracción grave. Las multas autonómicas pueden oscilar entre 3.000 € y 600.000 €.

7. Calendario y Procedimiento

• Plazo 2026: Del 1 de febrero al 2 de marzo.
• Forma: Telemática mediante la aplicación N2 de los Registradores de España.

Si lo necesitas podemos ayudarte a cumplir con tus obligaciones y presentar este modelo.

El cierre del ejercicio 2025 ha traído consigo múltiples reformas legislativas de gran complejidad e impacto en materia de vivienda y urbanismo. 

La principal es la Ley 11/2025, de 29 de diciembre de la Generalitat, que no solo redefine el alquiler temporal y de habitaciones (que se había convertido en la actividad principal del alquiler de vivienda) sino que dota a la Administración de nuevas facultades de supervisión y control. Con toda seguridad la Ley será objeto de recurso de inconstitucionalidad. Pero como ese recurso no lo va a interponer el Gobierno Central (son el mismo partido político) no va a producirse suspensión de efectos. Es decir, todo el contenido de esa Ley es derecho vigente desde el 1 de enero de 2026, con todas sus consecuencias. 

Entre el 80% y el 90% de la población catalana vive en zonas tensionadas. Esta ley afecta por tanto a unos 8 millones de personas.

A continuación los ejes que marcarán la práctica inmobiliaria en 2026. 

1. El filtro de Constitucionalidad previo de la Ley 11/2025 de 29 de diciembre: el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries.

Antes de su aprobación definitiva, el Proyecto de Ley fue sometido al examen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE) a petición de diversos grupos parlamentarios (Dictamen 5/2025).

• Valoración General: El CGE dijo que eran conformes a la Constitución y al Estatuto la mayoría de los preceptos al considerar que la Generalitat ejerce legítimamente su competencia exclusiva en vivienda (art. 137 EAC) para combatir el déficit habitacional.
• Arrendamientos de Temporada y Habitaciones: El Consejo consideró que la regulación de estas modalidades no vulnera la legislación estatal (LAU), ya que no modifica la naturaleza del contrato, sino que establece medidas administrativas para evitar el fraude de ley en la aplicación de los límites de renta.
• Proporcionalidad: El Dictamen advirtió sobre la necesidad de equilibrar estas medidas con el derecho de propiedad, validando la «función social» de la vivienda como base para las restricciones impuestas.

2. Arrendamientos de Temporada y Alquiler por Habitaciones

La Ley 11/2025 persigue evitar la elusión de los topes de renta en zonas tensionadas:

• Temporada: Se presume que el arrendamiento es de vivienda permanente si no se acredita y documenta en el contrato la causa de temporalidad por vacaciones (sólo por vacaciones), y la residencia permanente del arrendatario en otro lugar. La temporalidad por estudios, trabajo, atención médica, etc. NO se admite y se aplican las reglas del alquiler habitual. Estos contratos ahora deben respetar las reglas de fianza y actualización de renta de la LAU. Será necesario depositar en el INCASOL, junto con la fianza, el contrato con la prueba de la temporalidad.
• Habitaciones: Se prohíbe el fraccionamiento de rentas. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler unitario de toda la vivienda según el índice de referencia.

3. El Nuevo Cuerpo de Inspectores de Vivienda: Naturaleza y Poderes

La ley crea y regula de forma exhaustiva la figura de los Inspectores de Vivienda, elevando su capacidad coercitiva:

• Naturaleza: Los inspectores tienen la condición de agentes de la autoridad. Sus actas gozan de presunción de certeza y veracidad a efectos probatorios. 
• Poderes de Supervisión: Están facultados para investigar presuntas infracciones, exigir la exhibición de cualquier documentación relevante y adoptar medidas cautelares de urgencia en caso de riesgo.
• Funciones: Además de la inspección directa, pueden requerir formalmente a promotores y propietarios la realización de obras de reparación o reconstrucción bajo amenaza de sanción.
• Los instrumentos con que se dota la administración son muy poderosos. La presunción de veracidad de lo que digan los Inspectores de Vivienda es una herramienta muy potente. Ello significa, entre otras cosas, que la carga de la prueba se invierte. Es decir, será el investigado el que tendrá que demostrar que lo que dice el Inspector no es correcto o no es cierto, lo cual siempre es mucho más complicado.

4. Reforma y Prórroga de las Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Se modifica la Ley 18/2007 de Vivienda para blindar el parque de vivienda protegida:

• Vigencia Permanente: En municipios declarados como zonas tensionadas, la calificación de VPO se mantendrá vigente mientras dure la declaración de zona tensionada.
• Prórroga del Régimen: Las viviendas calificadas antes de la Ley 11/2025 que se encuentren en zonas tensionadas mantienen sus precios máximos, pero se les aplica el nuevo régimen de vigencia de la calificación, dificultando enormemente su descalificación.
• Sucesivas Transmisiones: Se establece un nuevo sistema de fijación de precios para segundas ventas basado en la variación del IPC sobre el precio de la escritura original.

5. Derecho de Adquisición Preferente (Tanteo y Retracto) de la Generalitat.

La Administración aclara su derecho a «comprar primero». Este derecho se creó en una Ley anterior, el Decreto Ley 2/2025 y se aclara ahora:

• Grandes Tenedores: La Generalitat podrá ejercer el tanteo y retracto sobre cualquier transmisión de vivienda en zona tensionada realizada por una persona jurídica gran tenedora.
• Viviendas nuevas: La venta de viviendas antes de pasar 1 año desde obtener la Cédula de Habitabilidad no está sujeta a derecho de tanteo. Lo que significa que después sí.
• Ventas dentro del mismo grupo: Tampoco en las ventas entre sociedades del mismo grupo.

6. Procedimientos judiciales que afecten a viviendas: suspensión de desahucios hasta 2026

Paralelamente, el RDL 16/2025 estatal prorroga el llamado “escudo social”. Esta legislación de urgencia del Gobierno deberá ser ratificada por el Congreso de los Diputados, lo cual no es evidente que ocurra a la fecha en que se escribe esta nota informativa. 

Su alcance:

• Suspensión: Los procedimientos de desahucio por impago de renta para hogares vulnerables quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2026.
• Compensaciones: Se abre el plazo hasta el 31 de enero de 2027 para que los arrendadores afectados soliciten compensaciones económicas a la administración competente.

7. Procedimiento Sancionador en la Ley de Urbanismo

Se introducen cambios técnicos para dotar de seguridad jurídica a la disciplina urbanística:

• Caducidad: El plazo máximo para resolver expedientes de protección de la legalidad urbanística se fija en 18 meses.

8. Nueva Ordenanza de Tanteo y Retracto en Barcelona (Diciembre 2025)

Se ha aprobado la Ordenanza que regula los derechos de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento. Esto ya existía y se aplicaba desde 2018 con amparo en el Plan General Metropolitano, pero ahora se desarrolla de forma detallada.

• Ámbito: Todo el término municipal de Barcelona queda delimitado como área de tanteo y retracto.
• Inmuebles afectados: Edificios plurifamiliares enteros, viviendas en áreas de rehabilitación, viviendas vacías, y transmisiones de acciones de sociedades con activos inmobiliarios.
• Se establece la posibilidad de compra conjunta con ocupantes o entidades, que es una de las novedades técnicas más relevantes de la ordenanza. En la práctica, la Ordenanza reintroduce por vía administrativa el retracto del inquilino, derecho que no tiene en la vía civil cuando el propietario vende todas las entidades de un inmueble o todas las que tiene en ese inmueble.
• Procedimiento: Obligación de notificar fehacientemente cualquier propósito de enajenación. El Ayuntamiento tiene un plazo de 2 meses para el tanteo y 3 meses para el retracto (en caso de falta de notificación o condiciones distintas).
• Censo: Se crea un registro público de inmuebles sujetos, con efectos declarativos.
• Priorización: Se dará preferencia a la adquisición de fincas con más de 10 viviendas, inmuebles con inquilinos en situación de vulnerabilidad, familias monoparentales o en zonas con alto riesgo de gentrificación.

Estamos ante un escenario legislativo que exige un asesoramiento preventivo y gran cuidado para no incurrir en situaciones que supongan incumplimiento y sanciones. Las sanciones de la ley de Vivienda para casos en que el alquiler sea superior al índice pueden ser de más de 90.000€. Esta nota tiene carácter divulgativo. Estamos a su disposición para asesorarle en concreto sobre su situación.

Situación tras Decreto Ley 1/2025 y 2/2025 de la Generalitat de Catalunya

Este es el mapa tras las modificaciones introducidas en materia de arrendamiento de viviendas: infracciones existentes y nuevas

Infracción	Gravedad	Sanción (Euros)
Imponer cláusulas y prácticas que indirectamente provoquen discriminación en el acceso de la vivienda	Muy grave	90.001 a 900.000
Imponer en zonas tensionadas, precio de alquiler superior al 30% del que resulte de la aplicación de los topes de rentas	Muy grave	90.001 a 900.000
Simular arrendamiento de temporada cuando es de vivienda permanente	Muy grave	90.001 a 900.000
Repercutir los gastos de contrato o de agencia al arrendatario cuando no tiene que pagarlo (arrendador persona jurídica)	Muy grave	90.001 a 900.000
Alquiler una vivienda sin cédula de habitabilidad	Muy grave	90.001 a 900.000
Alquilar o promover el alquiler una vivienda de forma que se provoque la sobreocupación: más personas de las que aparecen en la cédula de habita	Muy grave	90.001 a 900.000
Dedicar un alojamiento turístico a su uso como vivienda	Muy grave	90.001 a 900.000
Omitir en la comercialización alguna de esta información:Que está en zona tensionadaQue el arrendador es gran tenedorEl precio del índice de alquiler	Grave	9.001 a 10.000
En zonas tensionadas, precio de alquiler superior hasta el 30% del que resulte de la aplicación de los topes de rentas	Grave	9.001 a 10.000
Los profesionales inmobiliarios realizar acciones que impongan un contrato de naturaleza temporal cuando sea una situación de vivienda habitual	Grave	9.001 a 10.000Suspensión de la inscripción del agente AICAT durante el tiempo que dure la sanción
Arrendar una vivienda que no cumple las normas de habitabilidad en lo referente a la seguridad	Grave	9.001 a 10.000
Que el edificio no disponga de ITE	Grave	9.001 a 10.000
Ejercer de agente inmobiliario sin estar registrado como AICAT	Grave	6.000 a 12.000 si ello causa perjuicio económico al consumidor.
No proporcionar la información requerida a los arrendadores antes de firmar	Grave	9.001 a 10.000
No estar inscrito en el Registro de Grandes Tenedores cuando se cumplen los requisitos para estarlo	Grave	9.001 a 90.000
Ejercer de agente inmobiliario sin estar registrado como AICAT	Leve	Si ello no causa perjuicio económico al consumidor.

Después del 24 de abril de 2024 (Decreto Ley 6/2024)

Enlace permanente URI ELI al texto legal: https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/dl/2024/04/24/6

Estas son algunas de las preguntas y respuestas sobre el tema. Sin valoraciones políticas, ideológicas o económicas.

¿Cuál es el contexto?

Hay una clara y manifiesta fuga de la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte de los arrendadores para ir al Código Civil (del siglo XIX en la redacción de los arrendamientos) que dice que las partes pueden pactar lo que quieran. 

Al inicio los motivos era huir de la duración mínima de 5-7 años, la no posibilidad de aumentar el alquiler anualmente por encima de la inflación, y en algunos casos para seguir cargando al inquilino los honorarios del servicio que contrataba el propietario. Tras la Ley de la Vivienda 2023 y la aprobación de los índices en 2024, se sumó, en Cataluña, la limitación de precios de los alquileres como motivo de la huida. Parece que hoy, en Cataluña, entre 1/3 y 1/2 de la oferta de alquiler es de temporada.

La (falta de) vivienda (asequible y digna) es el mayor problema actual en amplias zonas de Cataluña, por no decir en todas.

¿Alquiler fuera de la LAU?

A pesar de las leyendas urbanas, la LAU es bastante clara.  Se rige por la LAU el piso que se alquila para ser una vivienda habitual. No dice nada de 11 meses, y otras cosas sin sentido que se dan por sentadas. Si la necesidad no es de vivienda habitual (por ejemplo, un opositor que alquila un piso 2 años para preparar una oposición, fuera de su lugar de residencia habitual), no se aplica la LAU. 

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿Alquiler de habitaciones?

No existe una jurisprudencia del Supremo porque este tema no ha llegado, ni posiblemente llegue al Supremo. Hay alguna Audiencia Provincial que se ha pronunciado de forma bastante coherente. A los arrendamientos de habitaciones no se les aplica la LAU porque no se alquila una vivienda, sino partes de la misma (habitación). Por lo tanto, la duración y precio son libres.

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿En qué consiste la nueva regulación para el arrendamiento de temporada?

La reacción ha consistido en convertir el alquiler de temporada en algo muy excepcional – residual.

Sólo queda fuera de la LAU el alquiler para finalidad de ocio y las vacaciones, lo cual deberá expresarse en el contrato. Teniendo en cuenta que el alquiler vacacional de menos de 30 días se considera alquiler turístico según la Ley de Turismo de Cataluña y requiere licencia de vivienda turística, el Código Civil se aplicará sólo a los afortunados que puedan hacer vacaciones de más de 30 días..

Queda dentro de la LAU, de forma expresa, todas las justificaciones habituales del alquiler de temporada hasta ahora y estructuras de co-living: profesionales, laborales, estudios, atención médica, transición de una vivienda a otra.

¿En qué consiste la nueva regulación para el alquiler de habitaciones?

Si en el de temporada queda un pequeño espacio de aplicación, en el de habitaciones, parece que no queda ninguno.

Se aplica la LAU.

¿Qué significa que esos contratos pasen a estar dentro de la LAU?

Precios limitados (en el de habitaciones, la suma de las habitaciones no podrá superar el alquiler del piso según el índice), duración 5 o 7 años, aumento anual inflación. 

De forma resumida: aquello que los propietarios no quieren y que los inquilinos sí.

¿Está en vigor?

Se aplica a todos los contratos suscritos a partir del día 26 de abril de 2024 que es cuando entró en vigor.

Un Decreto Ley es provisional (pero es aplicable mientras) hasta que no lo convalida el Parlament. Como el Parlament está disuelto por la convocatoria electoral, lo decidirá la Diputació Permanent en el periodo electoral o post electoral. Es imposible saber qué votarán. No se puede descartar que no se convalide.

¿Hay multas si no se cumple?

Sí. Se prevé infracciones graves o muy graves: no expresar la causa real o cobrar más del 30% del índice.

¿Puede la Generalitat regular esto?

Es dudoso. Anteriormente, en 2022, el Tribunal Constitucional (TC) dijo que la regulación de los topes de los alquileres de vivienda habitual era materia de competencia estatal. La impugnación ante el TC irá por aquí

Si alguien tiene interés en esta disquisición jurídica que se lea la exposición de motivos del DL

¿Se va a impugnar ante el TC?

Es seguro que sí. Lo pueden hacer grupos parlamentarios, etc. Pero sólo el Gobierno de España tiene la posibilidad de impugnar y suspender la aplicación y dejarlo en “stand-by” hasta que el TC dicte sentencia. Todo indica que esa impugnación dependerá de la aritmética electoral en 2024.

¿Cuánto tardaría el TC en dictar sentencia?

Imposible contestarlo. La impugnación sobre los topes de alquileres tardó un poco más de 1 año. Pero la impugnación sobre la regulación de la interrupción del embarazo lleva 10 años sin sentencia…

Otro recordatorio

Si el arrendamiento no es de vivienda habitual, tiene que pagar ITP. Lo paga el inquilino: ¿cuántos inquilinos lo están haciendo…?

¿Se ha añadido algo más en el DL?

Sí. Si un gran tenedor (recordar: 5 viviendas en Cataluña) vende un piso en una zona tensa, la Generalitat (o entidades sociales, promotores sociales, etc, registrados) tienen derecho de adquisición preferente: mismo precio y condiciones. Es una novedad porque no se exige que proceda de ejecuciones hipotecarias, etc. Ahora es cualquier vivienda. 

Eso obliga a informar de la venta antes. El periodo es de 3 meses. Durante ese periodo la Generalitat podrá pedir visitar el piso y el plazo se interrumpe. 

Advertencia a los lectores: lo hemos intentado, pero no nos ha quedado un texto tan sencillo como nos hubiera gustado. Es un tema muy técnico, y no lo hemos podido simplificar tanto como intentamos siempre.

A pesar de ello, preferimos publicarlo porque nos parece un tema muy interesante.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), para el caso de arrendamiento de vivienda, el adquirente en una subasta, no puede resolver el contrato si aún no ha transcurrido el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años cuando el arrendador es una empresa (art. 13 LAU). No importa si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad

En el supuesto de una venta voluntaria de local de negocio, el adquirente queda subrogado en la posición de arrendador (art. 29 LAU), pero ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando estamos frente la venta forzosa (subasta) de un local de negocio?

En este post vamos a resolver a la anterior pregunta de la mano de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 783/2021, de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).

La cuestión jurídica controvertida que resolvió el Tribunal Supremo (TS) se ciñó a la determinación de los efectos sobre el arrendamiento de la subasta de finca arrendada destinada a un uso distinto del de vivienda, derivada de la ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada (como sucede en la mayoría de los casos).

El TS rechaza la aplicación analógica de art. 13 LAU (referente a la transmisión de vivienda), pues éste artículo se refiere únicamente a los arrendamientos de vivienda, y el legislador quiso establecer una distinción clara entre la regulación de los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos, dado el carácter protector de la regulación de los primeros y la preponderancia de la libre voluntad de las partes en los segundos.

Tampoco considera el TS aplicable el art. 29 LAU (referente a la enajenación voluntaria), pues considera que éste es únicamente aplicable en el caso de enajenaciones voluntarias, y no en el caso de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, como sucede en el caso en cuestión. Cuando es el propio arrendador el que transmite voluntariamente la finca (p.e. la vende, o la dona), la ley protege al arrendatario aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de subrogación.

Sin embargo, no sucede lo mismo cuando el derecho del arrendador se extingue por el ejercicio de derechos de terceros (p.e. ejecución hipotecaria), y siempre y cuando el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o dicha inscripción sea posterior a la inscripción del derecho del tercero.

Es decir, cuando el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de inscribir el derecho del tercero (en este caso, la garantía hipotecaria), prevalecerá el derecho de este último frente al derecho del arrendatario y podrá resolverse el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ante la falta de solución específica en la LAU y no existiendo pacto inter partes, hay que acudir al régimen común del Código Civil (remisión específica del art. 4.3 LAU), en concreto los arts. 1.571.1 y 1.549 relativos a la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Según el primero (1.571.1 Código Civil “CC”), “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Este precepto debe analizarse sistemáticamente junto con el segundo (1.549 CC), según el cual “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Así pues, en los supuestos de arrendamientos no sujetos a la LAU, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado por el arrendamiento.

Lo anterior no implica la extinción automática del arrendamiento, sino que el adjudicatario del inmueble tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. Y sólo en el caso de no pida que se resuelva, tendrá lugar su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador. Conclusión en lenguaje menos jurídico: si alguien se queda en subasta un inmueble distinto de vivienda que está alquilado, y no quiere que siga el inquilino, lo que debe hacer es demandar al inquilino para que el juez resuelva el contrato de alquiler y le diga que se marche, con base en el 1.571.1 del CC.

Las técnicas de marketing para la producción de materiales de venta pueden crear soportes comerciales (realidad virtual, renders hiperrealistas…) de una viveza tal, que cuesta distinguirla de la realidad. Esos materiales publicitarios van acompañados casi siempre de disclaimers, cuya longitud y detalle depende de las series de juicios americanas que haya visto el abogado que las redacta, o de las webs anglosajonas que haya copiado el Community Manager de la empresa.

Hoy nos preguntamos hasta qué punto esa publicidad es vinculante. ¿Qué pasa si la realidad y el anuncio son “demasiado” diferentes?

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara nos ha llevado a reflexionar sobre esto. La sentencia es de 9 de junio de 2021. La demandada una empresa promotora importante, HERCESA. Los demandantes unos compradores de un piso en una urbanización de la Costa del Sol donde los anuncios decían que habría un montón de cosas en el complejo (hotel 5 estrellas, zonas de ocio y comerciales, tiendas de todo tipo…). Todo eso salía en el folleto publicitario. El litigio va de márketing en su forma analógica.

Como ninguno de esas cosas apareció finalmente en el complejo, los compradores demandaron al promotor.

La sentencia pone especial énfasis en el hecho de que el fundamento de la obligación de indemnizar no es la obligación de garantizar la construcción del entorno (que no es de la promotora), sino la pérdida de expectativas de los adquirentes que se recogieron en la publicidad para incentivar el interés en la adquisición de los inmuebles de la promoción.

El fundamento de la sentencia no es el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda con las calidades y plazos ofertados, sino que radica en que se incentivó la venta con unas expectativas que, aun dependiendo de terceros, fueron recogidas en la publicidad y que incidieron en la decisión de adquirir el inmueble.

En este sentido, la sentencia cita el art. 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual “El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato. También cita jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre publicidad contractual, etc.

Y al final da la razón a los demandantes. También es muy interesante el tema de la cantidad de la indemnización. Aquí de lo que se trata es de saber el “precio” de esas expectativas de tener un 5 estrellas y comercio de lujo en el complejo. El perito de los clientes decepcionados valora ese daño en el 20% del precio de compra (indemnización de 44.000 €). Nos encantaría ver esa pericial, porque debe ser realmente buena. Tanto, que la Audiencia se la “compra” al perito íntegramente, y les da a los reclamantes todo lo que piden.

A nuestros clientes promotores: la mentira tiene las patas cortas.

Sentencia 37/2022 del Tribunal Constitucional sobre la ley catalana 11/2020

La ley 11/2020 del 18 de setiembre del Parlamento de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, implicaba que las viviendas situadas en una zona de “tensión habitacional” vieran limitadas las rentas que sus propietarios podían cobrar a sus arrendadores.

Esto en la práctica suponía que gran parte de las viviendas que se arrendaban en Cataluña vieran su precio de alquiler limitado a unos valores que se podían consultar previamente on-line, y que eran más bajos que los que se acordaban antes de entrar en vigor esa ley en 2020.

En la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo del Tribunal Constitucional (TC) (ECLI:ES:TC:2022:37) se declaró una inconstitucionalidad parcial de la citada ley.

¿Qué efectos prácticos tiene esta sentencia? ¿He de cambiar un contrato ya firmado en aplicación de la ley 11/2020? ¿Puedo poner el precio que desee a los contratos de arrendamiento que haga a partir de ahora? Todas estas preguntas son las que intentaremos responder en el artículo de hoy.

El precio del alquiler se veía limitado por el art. 6 de la citada ley. En su sentencia el TC declara ese artículo nulo. Pero no lo hace por el fondo en sí, sino que lo declara nulo por un tema meramente competencial. El TC considera que Cataluña se ha extralimitado en el ejercicio de sus competencias, y que por eso, el art. 6 de la ley, entre otros menos relevantes, debe ser declarado inconstitucional.

Sin embargo, se debe destacar que el mismo TC no cierra la puerta a que, en aras de asegurar el derecho a la vivienda (art. 47 CE) y la función social de la propiedad privada (art. 33.2 CE), el legislador estatal pueda aprobar una norma con igual contenido que en principio sí que podría ser constitucional. De hecho, ese es el debate principal de la Ley Estatal de Vivienda en curso en las Cortes Generales en estos momentos.

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Y con los que se firmen a partir de ahora?

Los efectos de la sentencia son, en todo caso, para los nuevos contratos de alquiler que se acuerden desde la publicación en el BOE de dicha sentencia: 8 de abril de 2022.

Esto quiere decir que, en cualquier caso, los contratos acordados conforme a la ley 11/2020 (que entró en vigor el 21 de septiembre de 2020 con la publicación en el DOGC) y hasta el 8 de abril de 2022 (publicación en el BOE de la STC), siguen rigiéndose por la ley de limitación. Mientras que los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento ya pueden volver a fijar de forma libre la renta de los alquileres de viviendas. Sin duda es un tema que va a generar ríos de tinta y litigiosidad, y habrá que ver lo que van decidiendo los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias de Cataluña. Existen buenos argumentos para los dos puntos de vista.

Las zonas de mercado habitacional tenso siguen siendo vigentes, pero en la práctica, eso no limita las rentas en los contratos entre particulares.

En otro momento trataremos lo que pasa con los contratos de alquiler firmados antes del 8 de abril de 2022 y que incluían la llamada “cláusula Berlín”, o una doble renta: una mientras durase la limitación, y otra para cuando se declarase la norma inconstitucional. Eso también va a derramar litros de tinta.

En resumen, la sentencia de inconstitucionalidad implica que en los nuevos contratos de alquiler celebrados en Catalunya se pueda volver a fijar el precio libremente por las partes. Pero en cambio nada impide que las Cortes Generales en su momento pudieran aprobar una ley de similares características.

Nuestra recomendación es que tanto si vas a ser arrendador o arrendatario nos consultes antes de firmar el contrato, ya que contrariamente a lo que puedes pensar, los contratos de alquiler pueden ser mucho más complejos de lo que parecen.

El supuesto que analizaremos hoy es aquel en el que el arrendatario deja de pagar las rentas y, una vez abandona el piso, los daños y desperfectos del piso tienen un coste de reparación muy superior al de la fianza. Además, al llegar el momento de la declaración de la Renta podrías tener que pagar impuestos por alquileres que ni tan siquiera se han cobrado.

¿Hay alguna manera de al menos librarnos o reducir lo que debemos pagarle a hacienda?

Esta es la pregunta esencial que a continuación vamos a responder a través de la consulta vinculante V0458-22, de 10 de marzo de 2022.

En principio, las rentas obtenidas del alquiler, cuando son ajenas a nuestra actividad profesional (se entiende que son fruto de la actividad profesional cuando al menos tenemos una persona contratada dedicada a la gestión de los inmuebles), hay que introducirlas en los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22.1 y 27.2 LIRPF).  Y lo mismo pasa en caso de que retengamos la fianza al ex inquilino justamente para hacer las reparaciones.

Sin embargo, la propia ley prevé (art. 23.1 a LIRPF) la deducción de los gastos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, pintar, substituir algún elemento como el ascensor, la calefacción, etc., siempre, claro está, con el límite de lo que se haya ingresado por el arrendamiento. No son deducibles por este concepto (sí por el concepto de amortización) los gastos realizados para la mejora y ampliación.

El problema, lo encontramos en que estos gastos deducibles, mientras existen rentas y se van cobrando, se pueden deducir, sin ningún problema. Pero en nuestro supuesto de hecho, los gastos se hacen una vez ya no existen rentas, porque el contrato de arrendamiento ha finalizado, y aún tenemos rentas por cobrar del último año.

¿Qué pasa con estos gastos deducibles? Pues bien, en este punto debemos fijarnos en dos cosas.

En primer lugar, debemos decir que los alquileres impagados, deben introducirse en la base de rendimiento inmobiliario, teniendo en cuenta que, si desde que se ha hecho alguna gestión de cobro (por ejemplo, requerimiento vía burofax) hasta la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) han pasado más de 3 meses, se podrán no incluir como ingresos las rentas impagadas. Una vez se cobren (a las buenas tras una reclamación extrajudicial, o a las malas en un juicio) se deberán imputar al periodo impositivo en el que el cobro se haga efectivo. Por lo tanto, es conveniente reclamar el pago de forma fehaciente, aunque sólo sea a efectos fiscales, y para no pagar impuesto de la renta por lo que no se ha cobrado.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos de reparación, si han existido ingresos reales por arrendamiento en el mismo año en el que se han hecho los gastos, se podrán deducir de estos ingresos sin ningún problema. Pero si los gastos son superiores a los ingresos reales, este exceso se podrá guardar para deducir en los próximos 4 ejercicios.

Tampoco debemos olvidar que todos los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que sean con la finalidad de arrendar el bien inmueble, incluso cuando en el ejercicio en el que se hagan no logremos obtener ninguna renta por el arrendamiento, en cuyo caso, como antes, se podrán guardar estos gastos para deducirse en los próximos 4 ejercicios. Pero cuidado, ya que, si la vivienda no se arrienda, y el propietario la destina a su uso personal, perdería el derecho a esa deducción.

Por último, un consejo: cualquier gasto debe tener justificación documental. Facturas y prueba del pago, que debe ser por transferencia bancaria si es superior a 1.000 € (IVA incluido), no lo olvides. Y, si es posible, un contrato o nota de encargo de la obra, reparación, etc, para que quede claro para qué se hizo la obra y dónde. La carga de la prueba del gasto es del contribuyente siempre.

¿Te han quedado dudas sobre la declaración de las rentas derivadas de los alquileres? ¿Tu inquilino ha dejado de pagar y no sabes como recuperar todo el dinero? Estamos a tu disposición para asesorarte en todos estos temas y conseguir el cobro de las rentas debidas con la mejor estrategia posible.