Adquirente de un local en una ejecución hipotecaria: ¿tiene que mantener el contrato de alquiler del local?

Advertencia a los lectores: lo hemos intentado, pero no nos ha quedado un texto tan sencillo como nos hubiera gustado. Es un tema muy técnico, y no lo hemos podido simplificar tanto como intentamos siempre.

A pesar de ello, preferimos publicarlo porque nos parece un tema muy interesante.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), para el caso de arrendamiento de vivienda, el adquirente en una subasta, no puede resolver el contrato si aún no ha transcurrido el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años cuando el arrendador es una empresa (art. 13 LAU). No importa si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad

En el supuesto de una venta voluntaria de local de negocio, el adquirente queda subrogado en la posición de arrendador (art. 29 LAU), pero ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando estamos frente la venta forzosa (subasta) de un local de negocio?

En este post vamos a resolver a la anterior pregunta de la mano de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 783/2021, de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).

La cuestión jurídica controvertida que resolvió el Tribunal Supremo (TS) se ciñó a la determinación de los efectos sobre el arrendamiento de la subasta de finca arrendada destinada a un uso distinto del de vivienda, derivada de la ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada (como sucede en la mayoría de los casos).

El TS rechaza la aplicación analógica de art. 13 LAU (referente a la transmisión de vivienda), pues éste artículo se refiere únicamente a los arrendamientos de vivienda, y el legislador quiso establecer una distinción clara entre la regulación de los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos, dado el carácter protector de la regulación de los primeros y la preponderancia de la libre voluntad de las partes en los segundos.

Tampoco considera el TS aplicable el art. 29 LAU (referente a la enajenación voluntaria), pues considera que éste es únicamente aplicable en el caso de enajenaciones voluntarias, y no en el caso de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, como sucede en el caso en cuestión. Cuando es el propio arrendador el que transmite voluntariamente la finca (p.e. la vende, o la dona), la ley protege al arrendatario aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de subrogación.

Sin embargo, no sucede lo mismo cuando el derecho del arrendador se extingue por el ejercicio de derechos de terceros (p.e. ejecución hipotecaria), y siempre y cuando el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o dicha inscripción sea posterior a la inscripción del derecho del tercero.

Es decir, cuando el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de inscribir el derecho del tercero (en este caso, la garantía hipotecaria), prevalecerá el derecho de este último frente al derecho del arrendatario y podrá resolverse el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ante la falta de solución específica en la LAU y no existiendo pacto inter partes, hay que acudir al régimen común del Código Civil (remisión específica del art. 4.3 LAU), en concreto los arts. 1.571.1 y 1.549 relativos a la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Según el primero (1.571.1 Código Civil “CC”), “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Este precepto debe analizarse sistemáticamente junto con el segundo (1.549 CC), según el cual “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Así pues, en los supuestos de arrendamientos no sujetos a la LAU, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado por el arrendamiento.

Lo anterior no implica la extinción automática del arrendamiento, sino que el adjudicatario del inmueble tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. Y sólo en el caso de no pida que se resuelva, tendrá lugar su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador. Conclusión en lenguaje menos jurídico: si alguien se queda en subasta un inmueble distinto de vivienda que está alquilado, y no quiere que siga el inquilino, lo que debe hacer es demandar al inquilino para que el juez resuelva el contrato de alquiler y le diga que se marche, con base en el 1.571.1 del CC.

Publicidad inmobiliaria: ¿qué pasa si la realidad y el piso del anuncio son demasiado diferentes?

Las técnicas de marketing para la producción de materiales de venta pueden crear soportes comerciales (realidad virtual, renders hiperrealistas…) de una viveza tal, que cuesta distinguirla de la realidad. Esos materiales publicitarios van acompañados casi siempre de disclaimers, cuya longitud y detalle depende de las series de juicios americanas que haya visto el abogado que las redacta, o de las webs anglosajonas que haya copiado el Community Manager de la empresa.

Hoy nos preguntamos hasta qué punto esa publicidad es vinculante. ¿Qué pasa si la realidad y el anuncio son “demasiado” diferentes?

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara nos ha llevado a reflexionar sobre esto. La sentencia es de 9 de junio de 2021. La demandada una empresa promotora importante, HERCESA. Los demandantes unos compradores de un piso en una urbanización de la Costa del Sol donde los anuncios decían que habría un montón de cosas en el complejo (hotel 5 estrellas, zonas de ocio y comerciales, tiendas de todo tipo…). Todo eso salía en el folleto publicitario. El litigio va de márketing en su forma analógica.

Como ninguno de esas cosas apareció finalmente en el complejo, los compradores demandaron al promotor.

La sentencia pone especial énfasis en el hecho de que el fundamento de la obligación de indemnizar no es la obligación de garantizar la construcción del entorno (que no es de la promotora), sino la pérdida de expectativas de los adquirentes que se recogieron en la publicidad para incentivar el interés en la adquisición de los inmuebles de la promoción.

El fundamento de la sentencia no es el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda con las calidades y plazos ofertados, sino que radica en que se incentivó la venta con unas expectativas que, aun dependiendo de terceros, fueron recogidas en la publicidad y que incidieron en la decisión de adquirir el inmueble.

En este sentido, la sentencia cita el art. 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual “El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato. También cita jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre publicidad contractual, etc.

Y al final da la razón a los demandantes. También es muy interesante el tema de la cantidad de la indemnización. Aquí de lo que se trata es de saber el “precio” de esas expectativas de tener un 5 estrellas y comercio de lujo en el complejo. El perito de los clientes decepcionados valora ese daño en el 20% del precio de compra (indemnización de 44.000 €). Nos encantaría ver esa pericial, porque debe ser realmente buena. Tanto, que la Audiencia se la “compra” al perito íntegramente, y les da a los reclamantes todo lo que piden.

A nuestros clientes promotores: la mentira tiene las patas cortas.

¿Sigue el precio del alquiler de vivienda limitado en Cataluña?

Sentencia 37/2022 del Tribunal Constitucional sobre la ley catalana 11/2020

La ley 11/2020 del 18 de setiembre del Parlamento de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, implicaba que las viviendas situadas en una zona de “tensión habitacional” vieran limitadas las rentas que sus propietarios podían cobrar a sus arrendadores.

Esto en la práctica suponía que gran parte de las viviendas que se arrendaban en Cataluña vieran su precio de alquiler limitado a unos valores que se podían consultar previamente on-line, y que eran más bajos que los que se acordaban antes de entrar en vigor esa ley en 2020.

En la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo del Tribunal Constitucional (TC) (ECLI:ES:TC:2022:37) se declaró una inconstitucionalidad parcial de la citada ley.

¿Qué efectos prácticos tiene esta sentencia? ¿He de cambiar un contrato ya firmado en aplicación de la ley 11/2020? ¿Puedo poner el precio que desee a los contratos de arrendamiento que haga a partir de ahora? Todas estas preguntas son las que intentaremos responder en el artículo de hoy.

El precio del alquiler se veía limitado por el art. 6 de la citada ley. En su sentencia el TC declara ese artículo nulo. Pero no lo hace por el fondo en sí, sino que lo declara nulo por un tema meramente competencial. El TC considera que Cataluña se ha extralimitado en el ejercicio de sus competencias, y que por eso, el art. 6 de la ley, entre otros menos relevantes, debe ser declarado inconstitucional.

Sin embargo, se debe destacar que el mismo TC no cierra la puerta a que, en aras de asegurar el derecho a la vivienda (art. 47 CE) y la función social de la propiedad privada (art. 33.2 CE), el legislador estatal pueda aprobar una norma con igual contenido que en principio sí que podría ser constitucional. De hecho, ese es el debate principal de la Ley Estatal de Vivienda en curso en las Cortes Generales en estos momentos.

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Y con los que se firmen a partir de ahora?

Los efectos de la sentencia son, en todo caso, para los nuevos contratos de alquiler que se acuerden desde la publicación en el BOE de dicha sentencia: 8 de abril de 2022.

Esto quiere decir que, en cualquier caso, los contratos acordados conforme a la ley 11/2020 (que entró en vigor el 21 de septiembre de 2020 con la publicación en el DOGC) y hasta el 8 de abril de 2022 (publicación en el BOE de la STC), siguen rigiéndose por la ley de limitación. Mientras que los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento ya pueden volver a fijar de forma libre la renta de los alquileres de viviendas. Sin duda es un tema que va a generar ríos de tinta y litigiosidad, y habrá que ver lo que van decidiendo los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias de Cataluña. Existen buenos argumentos para los dos puntos de vista.

Las zonas de mercado habitacional tenso siguen siendo vigentes, pero en la práctica, eso no limita las rentas en los contratos entre particulares.

En otro momento trataremos lo que pasa con los contratos de alquiler firmados antes del 8 de abril de 2022 y que incluían la llamada “cláusula Berlín”, o una doble renta: una mientras durase la limitación, y otra para cuando se declarase la norma inconstitucional. Eso también va a derramar litros de tinta.

En resumen, la sentencia de inconstitucionalidad implica que en los nuevos contratos de alquiler celebrados en Catalunya se pueda volver a fijar el precio libremente por las partes. Pero en cambio nada impide que las Cortes Generales en su momento pudieran aprobar una ley de similares características.

Nuestra recomendación es que tanto si vas a ser arrendador o arrendatario nos consultes antes de firmar el contrato, ya que contrariamente a lo que puedes pensar, los contratos de alquiler pueden ser mucho más complejos de lo que parecen.

Tributación en el IRPF de las reparaciones hechas en la vivienda arrendada y devuelta con desperfectos

El supuesto que analizaremos hoy es aquel en el que el arrendatario deja de pagar las rentas y, una vez abandona el piso, los daños y desperfectos del piso tienen un coste de reparación muy superior al de la fianza. Además, al llegar el momento de la declaración de la Renta podrías tener que pagar impuestos por alquileres que ni tan siquiera se han cobrado.

¿Hay alguna manera de al menos librarnos o reducir lo que debemos pagarle a hacienda?

Esta es la pregunta esencial que a continuación vamos a responder a través de la consulta vinculante V0458-22, de 10 de marzo de 2022.

En principio, las rentas obtenidas del alquiler, cuando son ajenas a nuestra actividad profesional (se entiende que son fruto de la actividad profesional cuando al menos tenemos una persona contratada dedicada a la gestión de los inmuebles), hay que introducirlas en los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22.1 y 27.2 LIRPF).  Y lo mismo pasa en caso de que retengamos la fianza al ex inquilino justamente para hacer las reparaciones.

Sin embargo, la propia ley prevé (art. 23.1 a LIRPF) la deducción de los gastos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, pintar, substituir algún elemento como el ascensor, la calefacción, etc., siempre, claro está, con el límite de lo que se haya ingresado por el arrendamiento. No son deducibles por este concepto (sí por el concepto de amortización) los gastos realizados para la mejora y ampliación.

El problema, lo encontramos en que estos gastos deducibles, mientras existen rentas y se van cobrando, se pueden deducir, sin ningún problema. Pero en nuestro supuesto de hecho, los gastos se hacen una vez ya no existen rentas, porque el contrato de arrendamiento ha finalizado, y aún tenemos rentas por cobrar del último año.

¿Qué pasa con estos gastos deducibles? Pues bien, en este punto debemos fijarnos en dos cosas.

En primer lugar, debemos decir que los alquileres impagados, deben introducirse en la base de rendimiento inmobiliario, teniendo en cuenta que, si desde que se ha hecho alguna gestión de cobro (por ejemplo, requerimiento vía burofax) hasta la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) han pasado más de 3 meses, se podrán no incluir como ingresos las rentas impagadas. Una vez se cobren (a las buenas tras una reclamación extrajudicial, o a las malas en un juicio) se deberán imputar al periodo impositivo en el que el cobro se haga efectivo. Por lo tanto, es conveniente reclamar el pago de forma fehaciente, aunque sólo sea a efectos fiscales, y para no pagar impuesto de la renta por lo que no se ha cobrado.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos de reparación, si han existido ingresos reales por arrendamiento en el mismo año en el que se han hecho los gastos, se podrán deducir de estos ingresos sin ningún problema. Pero si los gastos son superiores a los ingresos reales, este exceso se podrá guardar para deducir en los próximos 4 ejercicios.

Tampoco debemos olvidar que todos los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que sean con la finalidad de arrendar el bien inmueble, incluso cuando en el ejercicio en el que se hagan no logremos obtener ninguna renta por el arrendamiento, en cuyo caso, como antes, se podrán guardar estos gastos para deducirse en los próximos 4 ejercicios. Pero cuidado, ya que, si la vivienda no se arrienda, y el propietario la destina a su uso personal, perdería el derecho a esa deducción.

Por último, un consejo: cualquier gasto debe tener justificación documental. Facturas y prueba del pago, que debe ser por transferencia bancaria si es superior a 1.000 € (IVA incluido), no lo olvides. Y, si es posible, un contrato o nota de encargo de la obra, reparación, etc, para que quede claro para qué se hizo la obra y dónde. La carga de la prueba del gasto es del contribuyente siempre.

¿Te han quedado dudas sobre la declaración de las rentas derivadas de los alquileres? ¿Tu inquilino ha dejado de pagar y no sabes como recuperar todo el dinero? Estamos a tu disposición para asesorarte en todos estos temas y conseguir el cobro de las rentas debidas con la mejor estrategia posible.

Obligaciones del arquitecto en relación con la prevención de blanqueo de capitales

La arquitectura está ligada a un proceso inmobiliario. La actividad inmobiliaria lleva aparejadas rigurosas obligaciones en materia de blanqueo de capitales.

El supuesto de hecho que analizaremos hoy es el de un arquitecto que, directamente o a través de una sociedad profesional, es contratado para la realización de un proyecto. Estamos hablando del arquitecto que únicamente fuera contratado para realizar el proyecto de obra, o lo que la Ley de Ordenación de la Edificación (“LOE”) define como el “proyectista”. Concretamente nos preguntamos por sus obligaciones previstas en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo (LPBCF) y a su Reglamento aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.

El art. 2 de la Ley 10/2010 nos describe los sujetos obligados que deben hacer un control de prevención de blanqueo de capitales. En el apartado 1, letra I nos indica claramente que los promotores inmobiliarios y los que ejerzan acciones de intermediación en la compraventa o arrendamientos de bienes inmueble están obligados a llevar control de PBC. Así, de lo que no hay ninguna duda es que, en caso de que el arquitecto-proyectista sea a la vez promotor de la obra, es decir, que él mismo redacte el proyecto y construya y venda el edificio o los pisos de forma directa, sí que estará obligado a la debida diligencia que se prevé en la Ley.

Pero visto esto, ¿qué pasa si solo redacta el Proyecto? Pues bien, la LPBCF  nada prevé respecto de esta situación y, por tanto, haciendo una interpretación a sensu contrario debemos determinar que aquel arquitecto que únicamente redacte el proyecto de las obras, nunca estará obligado a llevar un control de blanqueo de capitales. Esa es la misma interpretación que nos ha dado el Servicio de Prevención de Blanqueo de Capitales (“SEPBLAC”) a una consulta hecha por nuestro despacho.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda sobre este tema.

¿Qué documentos me puede pedir un vendedor por blanqueo capitales?

Si en los últimos años has intentado comprar un inmueble o alquilarlo como inquilino, o si lo estás haciendo en este momento, seguramente te habrán pedido diversos documentos muy personales, como la declaración de la renta, las nóminas y otros según el caso para cumplir con la Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC). Sobre todo, si se lo compras a una promotora o servicer bancario, que tienen departamentos de compliance dedicados a estos menesteres. A nadie le gusta airear su intimidad financiera. Por eso la pregunta que sigue nos la han hecho a menudo.

¿Cuáles son los documentos que realmente se han de aportar? ¿Estoy obligado a solicitar unos determinados documentos si quiero arrendar o vender mi casa o piso? Seguro que son preguntas que todos nos hemos hecho.

Pues bien, en el artículo de hoy intentaremos dar respuesta a todas estas preguntas basándonos en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y del financiamiento del terrorismo y su desarrollo reglamentario del RD 304/2014.

En primer lugar, debemos partir por identificar aquellos sujetos que quedan obligados por la citada ley y estos los encontramos en el art. 2 y concretamente para el caso inmobiliario en el apartado l. De éste se desprende que únicamente (en el ámbito inmobiliario) están obligados a llevar a cabo un control de blanqueo de capitales las promotoras inmobiliarias y aquellos que ejerzan profesionalmente actividades de intermediación o comisión en la compraventa de inmuebles o intermediación o comisión en actividades de arrendamiento superiores a los 120.000 € anuales o 10.000 € mensuales. Así pues, en resumen, solo están obligados a llevar a cabo un control de prevención de blanqueo de capitales los profesionales del sector inmobiliario o aquellos profesionales que arrienden bienes inmuebles con rendas superiores a los 120.000€ anuales o 10.000€ mensuales.

Así, como compradores de un inmueble (ya seamos una sociedad o un particular) estaremos obligados a aportar una determinada documentación en caso de que compremos el inmueble de un propietario que se dedique de forma profesional a eso, o si lo adquirimos a través de una inmobiliaria que actúe de intermediaria. Lo mismo nos pasará si queremos arrendar como inquilinos un inmueble de más de 10.000 € mensuales de alguien que se dedique profesionalmente a los arrendamientos.

Sin embargo, no deberemos aportar ninguna documentación relativa a la PBC cuando compremos a una persona física o jurídica que su actividad no sea la venta de inmuebles (por ejemplo, una sociedad que simplemente quiera vender un inmueble de su propiedad), así como tampoco si arrendamos un inmueble de una persona física o jurídica cuya actividad no sea el arrendamiento de bienes inmuebles. Pero no nos debemos confundir, puesto que si en la operación de compra o arrendamiento (siempre que sea superior a 10.000 €) interviene una agencia inmobiliaria, como suele ser habitual, sí que estará obligada a cumplir con unas determinadas obligaciones.

En caso de ser vendedores o arrendadores particulares no deberemos preocuparnos de nada relativo a las obligaciones formales de prevención de blanqueo de capitales.

¿Cuáles son los documentos que me pueden exigir, o que se han de exigir, para cumplir con la ley de prevención de blanqueo de capitales?

Lo cierto es que ni en la ley ni el reglamento especifica claramente el nivel de diligencia que ha de tener cada obligado de la ley de PBC, y dependerá mucho del riesgo que el profesional perciba, pudiéndose establecer a su entero juicio diferentes grados de diligencia en función del cliente y de sus procedimientos internos.

Así, en realidad, a lo único que obliga la ley es a la identificación del cliente (art. 3 de la ley, mediante DNI, pasaporte, o tarjeta CIF para las empresas), a la identificación de la índole de la actividad profesional del cliente y el propósito de la operación (art. 5), al seguimiento de la relación de negocios a fin de asegurar que no hay cambios relevantes en la condición del cliente (art. 6). Así en realidad, la ley ni el reglamento en ningún momento nos indica claramente cuáles son los documentos que se han de solicitar, y cuáles no, lo que a la práctica conlleva que los profesionales acaben solicitando muchos más documentos de los realmente necesarios a fin de cubrirse las espaldas frente a una inspección.

Finalmente, no debemos olvidar que el art. 26 de la ley obliga a tener las políticas de admisión de clientes por escrito. Y por supuesto, cumplir con todos los requisitos de privacidad y protección de datos.

¿Te han quedado dudas acerca de la prevención del blanqueo de capitales? Estamos a tu disposición.

¿Exención por reinversión si hemos estado alquilando parte de nuestra vivienda?

Una inversión inmobiliaria es un proyecto a largo plazo. En el largo plazo las situaciones personales pueden cambiar radicalmente. Lo que se compró para alquilar puede acabar siendo la vivienda habitual, y viceversa. Eso puede tener consecuencias fiscales, y de eso vamos a hablar.

Esta cuestión ha sido analizada por la Consulta Vinculante V1171-21, de 29 de abril de 2021 de la Subdirección General de IRPF. Antes de responder la pregunta, vamos a explicar brevemente en qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual.

El art. 38.1 LIRPF permite no tributar la ganancia patrimonial obtenida tras la venta de nuestra vivienda si reinvertimos dicha ganancia en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En consecuencia, sólo tributaremos por aquella parte del beneficio que exceda de lo reinvertido.

Para gozar de esta exención, es necesario que la reinversión se efectúe, por lo general, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se obtenga la ganancia se deberá hacer constar la intención de reinvertir.

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. El quid de la cuestión.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Nos lo dice el art. 41 bis RIRPF. Según este precepto, es vivienda habitual la edificación que constituya tu residencia durante el plazo continuado de, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, sin tener en cuenta las ausencias temporales
No obstante, se presumirá que la vivienda ha tenido el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido los tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurra alguna circunstancia extraordinaria que le obligue a cambiar de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, etc.).

Sin perjuicio de lo anterior y a los solos efectos de aplicar las exenciones del art. 38 LIRPF (también las del art. 33.4.b) LIRPF), el contribuyente deberá acreditar, o que la vivienda transmitida constituye su vivienda habitual en el momento de la transmisión (ha vivido ahí los tres años anteriores a la transmisión), o que ha tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (art. 41 bis.3 RIRPF).

Ahora que ya sabemos qué es la exención reinversión en vivienda habitual y hemos definido el concepto de “vivienda habitual”, vamos a analizar el objeto de la consulta vinculante.

El consultante es propietario de una vivienda que ha sido explotada como vivienda de uso turístico desde el año 2016 hasta septiembre de 2020. Desde septiembre de 2020 ha comenzado a residir de forma efectiva en la vivienda. Se plantea ceder temporalmente en arrendamiento una de las habitaciones.

Se plantean dos cuestiones:

¿Tiene el inmueble del consultante consideración de vivienda habitual?

En caso afirmativo, ¿Podría beneficiarse de la exención del art. 38.1 LIRPF si ha estado alquilando una habitación?

En relación con la primera cuestión, de acuerdo con el concepto de vivienda habitual del art. 41 bis RIRPF, la Subdirección General de IRPF ha entendido que el consultante, si decidiese vender su casa, no podría beneficiarse de la exención hasta que no transcurriesen tres años desde la fecha del cese del arrendamiento.

Respecto de la segunda cuestión (la que es realmente interesante) , la Subdirección General de IRPF ha entendido que la consultante solo podría aplicar la exención sobre la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a la parte de la vivienda utilizada de forma privada (incluyendo las zonas comunes). Es decir, no podría aplicar la exención sobre la parte del beneficio que proporcionalmente corresponda a la habitación alquilada.Pero sí al resto.

La primera respuesta no nos ha sorprendido. La segunda realmente sí, porque introduce un elemento de flexibilidad inesperado. A tener en cuenta.

Cambios certificación energética venta o alquiler 2021

A partir de ayer día 3 de junio de 2021, la certificación energética de edificios ha cambiado de manera radical.

La norma existente ha sido derogada, y se aplica el RD 390/2021 de 1 de junio.
Estas son las principales cosas a tener en cuenta por su relevancia práctica, al comprar, vender o alquilar una propiedad inmobiliaria a partir de ayer. En otras palabras: qué es lo que cambia.

1. Se debe disponer de certificado energético para casi todos los inmuebles

Ya no es cosa que afecte sólo a las viviendas.

Es más rápido decir cuándo no es necesaria (los más importantes supuestos):

a. edificios no residenciales < 500 m2 b. edificios protegidos c. construcciones provisionales d. edificios que se compran para demoler o para reforma integral En todos los demás casos, hay que tenerla. Una disposición transitoria concede un plazo de 12 meses (hasta junio 2021) para que la obtengan los inmuebles que vienen obligados de nuevo a tenerla. Esto es un gran cambio. 2. Se crea la “certificación técnica de proyecto” y la de “obra terminada”.

A nivel práctico, cuando se venda obra en construcción o sobre plano, o se alquile construcción futura, ya se debe tener un certificado de eficiencia energética “de proyecto” y adjuntarlo al documento de compraventa privada o de alquiler.

3. Será obligatoria la inclusión de la etiqueta en los anuncios de venta o alquiler.

La obligación alcanza también a las plataformas web.

En otras palabras: ya no es legal indicar “certificación energética en trámite”, que hemos visto miles de veces en los anuncios.

No cumplir con todo lo anterior será sancionable por dos posibles caminos: infracción de lo dispuesto en la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y, además si se dan los casos, infracción del derecho de los consumidores.

Obras a cambio de alquiler: ¿lo estás haciendo bien?

A menudo, el inquilino pacta con el propietario que los primeros meses de alquiler no se paguen, a cambio de hacer obras en el inmueble alquilado. Puede pasar con viviendas, pero pasa mucho más a menudo con locales comerciales u oficinas. Un arrendador de bienes (en este caso inmuebles) es sujeto pasivo del IVA (lo dice la Ley del IVA). Y el arrendamiento para uso distinto de vivienda está sujeto y no exento, al tipo del 21% (también lo dice la Ley del IVA). Así que vamos a analizar como influye este “trueque” (renta a cambio de obras) a nivel de IRPF e IVA y que ha sido objeto de la Consulta Vinculante V0604-21, de 16 de marzo de 2021 de la Subdirección General de IRPF.

¿Qué pasa en el IRPF?

Esta contraprestación (alquiler por obras) tiene la consideración de renta en especie para el arrendador, quién deberá computarlo como rendimiento de capital inmobiliario en su declaración de la renta.

En cuanto a su imputación temporal (es decir, en qué ejercicio se deben declarar), debemos acudir al artículo 14.1ª.a) LIRPF: “Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al periodo impositivo en el que sean exigibles por su perceptor”.
En consecuencia, en este caso los rendimientos del capital inmobiliario deberán imputarse al final del contrato, es decir, en el periodo impositivo en que se produzca la entrega de las mismas al propietario.

En el caso planteado, la consulta tenia como objeto el arrendamiento de local comercial, no obstante, no hay motivos para entender que la solución no se aplicaría también en supuestos de arrendamiento de vivienda o de industria.

¿Qué pasa con el IVA?

A efectos del IVA, el arrendamiento de local comercial es una actividad sujeta y no exenta al impuesto y para la que el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional.

En este caso, la Subdirección General de Impuestos entiende que los meses en los que el arrendatario se obliga a abonar los costes de la obras y en los que el arrendador no cobra renta monetaria son un “periodo de carencia”.

Asimismo, también entiende que estamos ante un contrato de “permuta” en el que, por definición, la contraprestación se paga en especie. Desde un punto de vista económico y comercial, los contratos de trueque son idénticos a las transacciones en las que la contraprestación es dineraria.

En consecuencia, el arrendador deberá repercutir al arrendatario el IVA correspondiente a los meses de carencia aunque el arrendatario no satisfaga la renta pactada.

Lo que nos planteamos ahora es cuál debe ser la base imponible del impuesto. Pues bien, debemos acudir al artículo 79 de la LIVA. Para el caso en cuestión la base imponible estaría constituida por el valor que el arrendador atribuye a los servicios que pretende obtener y ha acordado realizar el arrendatario. Por ello, la base imponible del impuesto se corresponde con el importe de los gastos que las obras de adecuación que han acordado realizar en el local. Y atención que es un punto importante, ya que puede ser mayor o menor que el importe de la renta que se “permuta”.

En cuanto al devengo del impuesto, el art. 75 LIVA establece que en las prestaciones de servicios, el impuesto se devengará “cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravada” y, a su vez, la renta se devengará en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción. En este caso, la contraprestación del arrendamiento está constituida por la renta dineraria periódica y las obras que se deben entregar al final del contrato. Establece el apartado 7º del art. 75 LIVA establece que, cuando no se haya pactado la exigibilidad del impuesto o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo de impuesto se produce a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente.

En este caso, si no se hubiera pactado la exigibilidad del impuesto para las rentas pagadas en concepto de obras, el devengo del impuesto se producirá a 31 de diciembre, por la parte proporcional del valor de las obras realizadas por el arrendatario en el momento del periodo de carencia, desde su inicio hasta dicha fecha.

Sobre lo que no hay ninguna duda es sobre lo siguiente: casi nadie lo está haciendo bien…

¿Es legal comprar un inmueble con cheques al portador?

Cuando vamos a comprar o vender un inmueble, lo más normal (o lo más recomendable) es hacerlo mediante escritura pública ante notario. A diferencia del contrato privado, la compraventa en escritura pública permite el acceso de la transacción al Registro de la Propiedad, y nos protege de modo casi total frente a terceros.

Entre otras muchas funciones del notario, encontramos la de verificar que la transacción cumple con la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación de terrorismo. Por ello, la escritura deberá contener el método de pago de la compraventa y, si los hubiere, el justificante de todos los pagos.

Las formas más habituales de pago en las transacciones inmobiliarias son el cheque nominativo bancario y la transferencia bancaria. Y ¿dónde quedan el pago en efectivo o cheques al portador?

Ya desde finales de 2012, con la aprobación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, está prohibido el pago en efectivo de más de 2.500 euros (o su contravalor en moneda extranjera) en aquellas operaciones en las que alguna de las partes sea empresario o profesional. Este límite asciende a 15.000 euros cuando el pagador sea persona física, actuando como tal, y que no tenga su domicilio fiscal en España.

El incumplimiento de este límite constituye una infracción administrativa grave y la sanción será del 25% de la cuantía pagada en efectivo

¿Qué entendemos por efectivo?

La definición de efectivo la encontramos en el artículo 34.2 de la Ley 10/2010, según el cual son medios de pago en efectivo:
a) El papel moneda y la moneda metálica, nacionales o extranjeros.
b) Los cheques bancarios al portador denominados en cualquier moneda.
c) Cualquier otro medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago al portador.

¿Cuál es la diferencia entre cheques nominativos y cheques al portador?

La diferencia principal entre estos métodos de pago es que, mientras en el cheque nominativo consta la persona física o jurídica que lo puede cobrar, en el cheque al portador no aparece el nombre de la persona a la que va dirigido, por lo que lo podría cobrar cualquier persona que lo tuviera. Así pues, al igual que los billetes y monedas, los cheques al portador son fácilmente transmisibles entre distintas personas.

El pasado 13 de octubre de 2020 el Gobierno dio a conocer un nuevo Proyecto de Ley contra el fraude fiscal, el cual incluye, entre otras medidas, un endurecimiento de la limitación de los pagos en efectivo ente empresarios, rebajando el límite de 2.500 a 1.000 euros, aunque manteniendo el límite de 2.500 euros para los pagos realizados por particulares.
¿Será esto el fin del dinero en efectivo? No tenemos la respuesta a esta pregunta, pero lo que sí que no podemos negar es que este medio de pago está quedando relegado.

¿Es legal el límite de 2.500 € para el pago en cheques al portador?

La reciente Sentencia 76/2021, de 25 de febrero, del Juzgado de lo Contencioso-administrativo N.º 3 de Valencia ha estimado un recurso interpuesto contra una sanción por infracción del límite de 2.500€ en el pago en un cheque al portador.

En este caso, se trataba de serie de transacciones inmobiliarias por importe total de 3,3 millones de euros, que se abonaron mediante cheques bancarios, siendo uno de ellos un cheque al portador de 200.000 euros que fue objeto de sanción por la Inspección Regional de la AEAT en Valencia.

El recurrente, con base en el dictamen del Banco Central Europeo de 1 de febrero de 2019, sobre las limitaciones de los pagos en efectivo, alegó que el régimen sancionador es excesivo y el importe de las multas desproporcionado y reitera que las limitaciones a los pagos en efectivo no deben ir más allá de los necesario para lograr sus objetivos.

Mediante esta rompedora sentencia, la jueza da la razón al actor basándose principalmente en la STJUE de 26 de enero de 2021, asuntos C-422/19 y C-423/19, en la que el TJUE hace un recorrido sobre los conceptos de “curso legal” y “política monetaria” de los billetes y monedas.

En cuanto al primero, señala que el concepto de curso legal de un medio de pago en euros, significa que dicho medio de pago no puede rechazarse a la hora del pago de una deuda denominada en la misma unidad monetaria, por su valor nominal y con efecto liberatorio (principio de aceptación del pago en efectivo y extintivo de las obligaciones).

En lo que refiere al segundo, establece que el objetivo principal de la política monetaria es el mantenimiento de la estabilidad de los precios y que, aunque es competencia exclusiva del legislador de la Unión, ello no impide que los Estados miembros, en el marco de sus competencias propias, puedan tener cierta competencia para regular las extinciones de las obligaciones pecuniarias.

En este sentido, el TJUE señala que los Estados podrán regular los pagos en efectivo siempre y cuando (1) no se afecte al principio de aceptación de efectivo; (2) concurra un motivo interés público como es la persecución del fraude fiscal, y (3) las medidas deben ser proporcionales, es decir, idóneas para alcanzar sus objetivos y no deben sobrepasar los límites de lo que es necesario para alcanzar tales objetivos.

A la luz de lo anterior, la Sentencia del Juzgado de lo contencioso de Valencia concluye que la limitación de los pagos en efectivo en 2.500 € cuando una de las partes es empresario, se extiende a casi la totalidad de las operaciones que ocurren en el día a día, siendo excepcional la transacción en la que ambas partes actúan como particulares.

Además, dice, esta medida no es necesaria para garantizar la lucha contra el fraude fiscal en los pagos mediante cheques al portador, pues ya existen otros medios más efectivos para lograr este fin. En concreto, la Ley y el Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obligan a las entidades bancarias a identificar a todas las personas que intervengan en operaciones ante ellas superiores a 1.000 euros y a conservar la documentación durante diez años. Por tanto, las disposiciones del TFUE, y su interpretación por el TJUE, desplazan a la norma interna, que no pudo ser de aplicación en el supuesto de hecho.

En definitiva, la limitación de la cuantía en un cheque al portador es una medida innecesaria y desproporcionada a los fines de control del fraude fiscal y se opone al principio general de admisión del euro como moneda en el curso legal.

Esta sentencia, de momento es la única y de un juzgado de lo contencioso, pero se respalda en sólida jurisprudencia del TJUE y aplica derecho de la UE, por lo que debería ser tenida en cuenta en la tramitación del Proyecto de ley contra el fraude fiscal.