Categoría: Consejos legales

La intervención de una agencia inmobiliaria es habitual en las compraventas de vivienda. Sin embargo, una cuestión genera cada vez más controversia: ¿puede el mismo agente cobrar honorarios tanto al vendedor como al comprador por una única operación?

En Cataluña, la respuesta no es un “sí” automático. La doble comisión está sometida a una condición esencial: debe haber sido expresamente acordada. Además, cuando el comprador actúa como consumidor, la agencia debe cumplir estrictos deberes de información y transparencia.

La regla general: no se puede cobrar a las dos partes sin acuerdo expreso

El artículo 55.6.i de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda de Cataluña, establece que la retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en una cantidad fija. A continuación, contiene una regla especialmente relevante: el agente no puede percibir retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que exista un acuerdo expreso en ese sentido.

Por tanto, la doble comisión no está absolutamente prohibida, pero tampoco puede presumirse. La inmobiliaria debe poder demostrar que comprador y vendedor sabían que cobraría de ambos y que aceptaron expresamente esa situación.

La exigencia tiene una justificación evidente: el agente que interviene para las dos partes puede encontrarse ante un conflicto de intereses. El vendedor busca normalmente obtener el mejor precio posible, mientras que el comprador pretende adquirir la vivienda en las condiciones más favorables. Por ello, la doble intervención y su coste deben comunicarse con total claridad.

La nota de encargo del vendedor es obligatoria

Antes de anunciar o comercializar una vivienda por cuenta de su propietario, la agencia debe suscribir con este una nota de encargo.

Según la Ley catalana del derecho a la vivienda, este documento debe recoger, entre otros datos:

• La identidad del agente y su número de inscripción en el registro correspondiente.
• La identidad del propietario.
• La descripción de la operación encomendada.
• La identificación de la finca y su situación jurídica.
• El precio de oferta.
• La duración del encargo.
• Las facultades concedidas a la agencia.
• La retribución del agente y la forma de pago.

La ley prohíbe expresamente ofrecer o publicitar inmuebles de terceros sin haber firmado previamente esta nota de encargo. Su ausencia no es una simple irregularidad documental: puede constituir una infracción administrativa grave.

Además, si la agencia reclama honorarios al vendedor, la nota de encargo es el principal medio para acreditar quién contrató sus servicios, cuánto debía cobrar y en qué momento se devengaba la comisión.

¿La nota de encargo del vendedor obliga también al comprador?

No. Una nota de encargo firmada exclusivamente entre el propietario y la agencia no convierte por sí sola al comprador en deudor de una comisión.

El contrato produce efectos entre quienes lo celebran. Por ello, aunque la nota de encargo indique que la agencia pretende cobrar también al comprador, será necesario demostrar que este:

1. Fue informado antes de quedar vinculado a la operación.
2. Conoció el importe o el sistema de cálculo de los honorarios.
3. Aceptó contratar un servicio remunerado.
4. Aceptó expresamente que la agencia percibiera honorarios de ambas partes.

No basta con que el comprador haya respondido a un anuncio, visitado la vivienda o formulado una oferta. Estas actuaciones pueden formar parte del servicio de comercialización que la agencia ya presta al vendedor.

Tampoco puede trasladarse unilateralmente al comprador el coste del servicio contratado por el propietario. Para cobrar al comprador debe existir una relación contractual propia y diferenciada, aunque pueda documentarse conjuntamente con la aceptación de la doble intermediación.

¿Es suficiente una hoja de visita?

La respuesta depende de su contenido.

Una hoja de visita normalmente acredita que el comprador conoció el inmueble a través de la agencia y que realizó una visita en una fecha determinada. Pero no equivale necesariamente a un encargo profesional ni a la aceptación de una comisión.

Para que pueda fundamentar el cobro al comprador debería expresar de forma clara y comprensible:

• Que el comprador contrata un servicio de intermediación o asesoramiento.
• Qué servicios concretos prestará la agencia.
• El importe total de los honorarios o su porcentaje y base de cálculo.
• Los impuestos aplicables.
• El momento en que se devenga la comisión.
• Que la agencia también percibe honorarios del vendedor.

Una cláusula incluida en letra pequeña, ambigua o presentada como una mera formalidad puede ser impugnada por falta de transparencia. La firma de una hoja de visita no permite presumir que el consumidor comprendió y aceptó una obligación económica que no aparecía destacada con claridad.

Del mismo modo, una cláusula que se incorpora por primera vez en la reserva o en el contrato de arras puede resultar problemática si el comprador no recibió esa información antes de comprometerse económicamente.

Los derechos del comprador como consumidor

Cuando una persona compra una vivienda para uso particular y actúa al margen de una actividad empresarial o profesional, normalmente tiene la condición de consumidor.

En ese caso son aplicables el Código de Consumo de Cataluña y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios estatal

Estas normas obligan a la agencia a facilitar, antes de que el consumidor quede vinculado, información clara, comprensible y suficiente sobre las condiciones jurídicas y económicas del servicio. Entre otras exigencias:

• Debe comunicarse el precio completo, incluidos impuestos y conceptos accesorios.
• Si el precio no puede calcularse directamente, debe entregarse un presupuesto previo, salvo renuncia expresa en los términos legalmente previstos.
• Los conceptos adicionales deben ser comunicados y aceptados.
• Todo pago adicional requiere el consentimiento expreso del consumidor.
• La factura no puede introducir servicios o cantidades que no fueron previamente acordados.

Por tanto, la agencia no debería comunicar la comisión al comprador cuando la reserva ya está preparada, al presentar las arras, en la notaría o después de haberse cerrado la operación. La información económica debe proporcionarse con suficiente antelación para que el consumidor pueda tomar una decisión consciente.

¿Qué ocurre si no existe nota de encargo?

Conviene distinguir dos planos.

Consecuencias administrativas

Si la agencia ha anunciado o comercializado la vivienda por cuenta del propietario sin nota de encargo, incumple la Ley catalana del derecho a la vivienda. Esta conducta puede ser objeto de denuncia ante los organismos competentes en materia de vivienda o consumo.

Consecuencias sobre el cobro de honorarios

En el plano civil, la ausencia de documento escrito no siempre excluye de forma automática que haya existido algún encargo verbal o una relación contractual deducible de actos concluyentes. Sin embargo, la agencia tendrá que probar:

• Quién contrató sus servicios.
• Qué actividad se le encomendó.
• Qué remuneración se pactó.
• Que su intervención fue eficaz para concluir la compraventa.
• Que la persona a quien reclama conoció y aceptó el coste.

Cuando se reclama al comprador consumidor y, además, existe una doble comisión, la exigencia probatoria es especialmente intensa: la Ley 18/2007 requiere un acuerdo expreso para cobrar de ambas partes.

¿Cuándo puede considerarse válida la doble comisión?

La doble comisión será jurídicamente más defendible cuando concurran conjuntamente estas circunstancias:

• Existe una nota de encargo válida con el vendedor.
• El comprador ha contratado realmente un servicio propio y diferenciado.
• Ambas partes conocen que la agencia cobra de los dos lados.
• Existe una aceptación expresa de esa doble retribución.
• Los honorarios, su base de cálculo y los impuestos se informan previamente.
• La documentación explica qué servicios se prestan a cada parte.
• Las cláusulas son claras, legibles y no abusivas.
• La agencia actúa con diligencia e informa de cualquier conflicto de intereses relevante.

Por el contrario, la comisión reclamada al comprador será especialmente discutible si este se limitó a contestar a un anuncio, visitar el inmueble y presentar una oferta, sin recibir previamente un presupuesto o contrato claro.

Conclusión

En Cataluña, una agencia inmobiliaria solo puede cobrar por la misma compraventa al comprador y al vendedor cuando exista un acuerdo expreso que autorice la doble retribución.

La nota de encargo del propietario es obligatoria para comercializar la vivienda, pero no obliga por sí sola al comprador. Para reclamar honorarios a este último, la agencia debe acreditar una contratación propia, información previa sobre el precio y consentimiento expreso, especialmente respecto del cobro simultáneo a las dos partes.

La mera firma de una hoja de visita, la participación de la agencia en la operación o la emisión posterior de una factura no sustituyen necesariamente esos requisitos.

¿Eres una agencia inmobiliaria y tienes dudas de si tu “maleta de herramientas” legal protege tu trabajo? En exnovo.law analizamos tu situación y te ayudamos a trabajar con garantías y cumplimiento normativo.

¿Eres consumidor y le reclama una inmobiliaria una comisión que no fue informada previamente? En exnovo.law analizamos la nota de encargo, la hoja de visita, la reserva y el contrato de arras para determinar si los honorarios fueron válidamente pactados y qué vías de reclamación pueden ejercitarse.

La Sentencia del Tribunal Supremo 426/2026, de 24 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2963), aclara que no todos los cortes de luz, agua, gas, telefonía o internet en una vivienda constituyen necesariamente un delito de coacciones. La clave no es solo que se interrumpa un suministro: importa, sobre todo, si la persona que ocupa el inmueble tiene algún título —aunque sea aparente o controvertido— que ampare su posesión.

La resolución se dicta en un conflicto matrimonial, pero contiene una precisión de especial interés para los supuestos de ocupación de inmuebles. Su mensaje debe leerse con cuidado: el Tribunal Supremo no concede una autorización general para cortar suministros, sino que diferencia según la situación jurídica de quien está en la vivienda.

El caso que resuelve el Tribunal Supremo

El asunto partía de una separación matrimonial. El marido, titular formal del contrato de electricidad, dio de baja el suministro de la vivienda familiar sin avisar a su esposa, que permaneció varios días sin luz. Los hechos probados declaraban que el propósito era forzarla a abandonar la casa y mejorar su posición en la negociación derivada de la ruptura. 

El Tribunal Supremo confirma que, en esas circunstancias, el corte integra un delito de coacciones. Considera que privar de electricidad a quien posee legítimamente la vivienda, con el objetivo de obligarle a irse, es una modalidad de fuerza sobre las cosas apta para doblegar su voluntad.

El criterio: el título de quien ocupa la vivienda es decisivo

La novedad relevante está en el límite que el Tribunal formula expresamente. La Sala advierte que este criterio no puede trasladarse de forma automática a todos los cortes de suministros. Distingue entre dos escenarios:

1. Ocupante con título legítimo, aparente o discutido. Si la persona tiene derecho a usar la vivienda —por ejemplo, por una atribución de uso, un arrendamiento o una posesión cuya legitimidad está en disputa—, cortar un suministro necesario para forzar su salida puede ser constitutivo de coacciones. No basta con que el propietario o el titular del contrato esté a nombre de quien ordena la baja.
2.  
3. Ocupante sin derecho ni título que ampare la posesión. El Tribunal menciona expresamente el supuesto de quien ha usurpado el inmueble (“okupa”). En ese contexto, entiende que la decisión del titular de no mantener de alta los suministros o de no seguir pagando su coste aconseja la no punibilidad, porque puede faltar el elemento de actuar «sin estar autorizado», no sería exigible imponer al propietario el mantenimiento de servicios en beneficio de quien accedió ilegítimamente al bien y se evitaría un enriquecimiento injusto. 

Por tanto, la sentencia no afirma que el corte de luz sea siempre lícito frente a una persona que ocupa un inmueble. Lo que sostiene es que, cuando quien ocupa carece de cualquier título y su acceso es ilegítimo, el mantenimiento de los suministros a costa del titular no tiene por qué ser una obligación cuya omisión constituya coacciones.

¿La doctrina alcanza al agua, al gas o al teléfono?

Aunque el litigio se refería al suministro eléctrico, el razonamiento no descansa en una peculiaridad técnica de la luz, sino en la relación entre el corte, el derecho de posesión de la persona afectada y la finalidad coactiva de la conducta. Por ello, el criterio puede proyectarse sobre otros servicios vinculados al uso de la vivienda —como agua, gas, telefonía o conexión a internet—, pero no de forma mecánica.

En cada caso habrá que valorar, entre otros extremos, la naturaleza y necesidad del servicio, quién es el titular del contrato, la situación posesoria real y jurídica del ocupante, si existe una resolución judicial o un procedimiento en curso y la finalidad perseguida con la interrupción. La propia sentencia insiste en que su doctrina no debe aplicarse «de manera automática o acrítica» a cualquier supuesto de baja, impago o corte de suministros. 

¿Qué no permite hacer esta sentencia?

La resolución tampoco convierte el corte de suministros en un mecanismo de desalojo extrajudicial. Cuando existe un derecho de uso legítimo o razonablemente discutible, la controversia debe resolverse por las vías legales correspondientes, no mediante hechos consumados destinados a hacer inhabitable la vivienda. En el caso matrimonial, el Tribunal destaca que la titularidad formal del contrato no habilitaba al esposo para cancelar un servicio necesario para el uso de la casa común, sin aviso y con el propósito de obtener el abandono de la esposa. 

Una conclusión útil para propietarios y ocupantes

La STS 426/2026 aporta una pauta relevante: el riesgo penal de cortar suministros depende de la posición jurídica de quien permanece en la vivienda y de la finalidad de la actuación.

Si la persona disfruta de la posesión con título legítimo (como podría ser un inquilino, aunque no pague el alquiler), el corte dirigido a forzar su marcha puede ser un delito de coacciones. 

En cambio, si se trata de una ocupación sin ningún título habilitante (un “okupa”), la sentencia apunta a que no es penalmente exigible al titular mantener —ni sufragar— suministros para beneficio de quien accedió ilegítimamente al inmueble.

La diferencia es decisiva. Antes de cancelar un contrato o interrumpir un suministro, conviene examinar la documentación disponible, el estado de los procedimientos civiles o penales y la situación concreta de la posesión. La solución no depende de una etiqueta —«propietario» u «ocupante»— sino de los hechos acreditables en cada caso.

El Tribunal Supremo ha estimado parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que regulaba el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y creaba la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

La sentencia no anula todo el Real Decreto. Su efecto principal es más preciso: declara nulas las previsiones que imponían un procedimiento estatal de registro único y la obligación de obtener un número de registro mediante inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para poder ofertar alojamientos de corta duración en plataformas en línea.

En cambio, permanecen vigentes las previsiones relativas a la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de transmisión de datos por las plataformas online y la comunicación de información con fines estadísticos.

Para propietarios y operadores, la consecuencia práctica es importante: el número estatal previsto por el Real Decreto queda afectado por la nulidad, pero ello no significa que desaparezcan todas las obligaciones administrativas aplicables a los alquileres de corta duración. En particular, debe distinguirse entre viviendas de uso turístico y arrendamientos temporales no turísticos.

1. Qué ha decidido el Tribunal Supremo

El recurso discutía, en esencia, si el Estado tenía competencia para aprobar un sistema nacional de registro aplicable a los arrendamientos de corta duración que se ofertaran a través de plataformas online.

El Tribunal Supremo parte de un dato relevante: el Reglamento (UE) 2024/1028 armoniza determinados aspectos de la recogida e intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, pero no impone que el procedimiento de registro deba ser necesariamente estatal ni único a escala nacional. El Reglamento permite que existan procedimientos de registro de ámbito nacional, regional o local, con la condición de que una misma unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro.

Sobre esa base, la sentencia concluye que el Estado carecía de competencia para configurar un procedimiento de registro único nacional vinculado al Registro de la Propiedad o al Registro de Bienes Muebles como requisito para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online.

La razón de fondo es competencial: el procedimiento anulado no se limita a ordenar registros civiles o mercantiles, sino que opera como un registro administrativo habilitante para publicitar inmuebles destinados a alquileres de corta duración. Esa materia se conecta principalmente, en la Constitución Española, con competencias autonómicas en materia de vivienda y, en su caso, turismo.

2. Qué partes del Real Decreto quedan anuladas

La sentencia anula las previsiones del Real Decreto 1312/2024 referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener el número que permitía ofertar servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea.

La anulación se proyecta sobre el núcleo del sistema estatal de registro único: el procedimiento, la inscripción y la obtención del número estatal como requisito para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online.

3. Qué sigue vigente

La sentencia desestima el recurso en todo lo demás. Por tanto, no desaparece por completo el marco creado por el Real Decreto.

Subsisten, en particular:

• La regulación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
• Las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas online.
• La transmisión de información a organismos nacionales, autonómicos y europeos con fines estadísticos.
• Las previsiones no conectadas con el procedimiento estatal de registro único anulado.

Esta distinción es esencial. El Tribunal Supremo no niega la necesidad de mecanismos de coordinación, información e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración. Lo que rechaza es que el Estado pueda imponer, en los términos del Real Decreto, un registro único nacional que se superpone a competencias autonómicas y a registros ya existentes en determinados ámbitos.

4. Situación actual tras la sentencia

Tras la sentencia, debe evitarse una conclusión simplista. No puede afirmarse que ya no exista ninguna obligación de registro para todo alquiler de corta duración. Lo correcto es distinguir según la naturaleza del alojamiento y la finalidad del arrendamiento.

4.1. Viviendas de uso turístico

Si la vivienda se explota como vivienda de uso turístico, habrá que atender al régimen turístico autonómico y municipal aplicable. En Cataluña, este tipo de actividad se vincula tradicionalmente a la habilitación o inscripción turística correspondiente y al número identificativo aplicable, habitualmente conocido como HUT.

La sentencia del Tribunal Supremo no elimina esos regímenes autonómicos o locales. De hecho, uno de los argumentos de la sentencia es precisamente que ya existían registros autonómicos en materia turística y que el Estado no podía superponer sin más un nuevo procedimiento estatal único.

4.2. Arrendamientos temporales no turísticos

Distinto es el caso de los arrendamientos temporales no turísticos: por ejemplo, contratos de temporada por estudios, trabajo, tratamiento médico, desplazamiento profesional u otra necesidad temporal que no constituya residencia habitual, pero que tampoco sea alojamiento turístico.

Para esta modalidad, y con la información actualmente disponible, no existe en Cataluña un número autonómico específico equivalente al HUT que deba obtenerse para publicar el anuncio online. Tampoco resultaría exigible, tras la sentencia, el número estatal del Registro Único anulado en los términos previstos por el Real Decreto 1312/2024.

5. ¿Qué hacer con las solicitudes de número estatal que están en curso?

Para solicitudes en curso del número estatal previsto por el Real Decreto 1312/2024, nuestra recomendación general es no continuar automáticamente con el trámite sin revisar antes su utilidad y necesidad actual.

La sentencia anula precisamente el procedimiento de registro único y la obligación de obtener ese número estatal como condición para ofertar alojamientos de corta duración en plataformas online. Por tanto, en principio, si la solicitud tenía por único objeto cumplir con ese régimen estatal ahora anulado, habría razones para:

• solicitar información al Registro o a la Administración sobre la situación del expediente;
• valorar el desistimiento de la solicitud si ya no tiene utilidad práctica;
• evitar nuevos pagos o actuaciones innecesarias;
• conservar toda la documentación generada hasta la fecha;
• revisar si la plataforma concreta seguirá exigiendo algún dato mientras adapta sus sistemas.

No obstante, conviene analizar cada caso. Puede haber expedientes en fases distintas, pagos ya realizados, números ya asignados o comunicaciones administrativas pendientes. La estrategia puede variar si el número fue solicitado, concedido, usado en anuncios o exigido por una plataforma concreta.

En términos prácticos, para nuevas solicitudes, y salvo instrucciones administrativas posteriores que aclaren el régimen transitorio, no parece aconsejable iniciar o continuar trámites destinados exclusivamente a obtener el número estatal anulado.

6. ¿Se pueden reclamar los gastos incurridos para obtener el número?

Esta es una de las cuestiones que previsiblemente generará más litigiosidad.

En nuestra opinión, sí puede estudiarse una reclamación, especialmente respecto de gastos directos, necesarios y documentados para obtener el número estatal ahora afectado por la nulidad. Sin embargo, no se trata de una reclamación automática, y sus costes no justificarán la solicitud salvo en casos con grandes números de registros solicitados.

El régimen general de responsabilidad patrimonial de la Administración se encuentra en la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público. Conforme a sus artículos 32 y siguientes, para que exista derecho a indemnización deben concurrir, entre otros, los siguientes requisitos:

• daño efectivo;
• daño evaluable económicamente;
• daño individualizado;
• relación de causalidad con la actuación administrativa;
• ausencia de deber jurídico de soportar el daño.

Además, la propia Ley 40/2015 advierte que la anulación administrativa o judicial de una disposición no presupone por sí misma el derecho a ser indemnizado. Por tanto, no bastará con invocar la sentencia: será necesario acreditar el gasto y su conexión directa con el procedimiento anulado.

Podrían valorarse, caso por caso, como gastos reclamables:

• aranceles o costes registrales abonados;
• tasas o pagos administrativos, si los hubiera;
• honorarios de gestoría o tramitación directamente vinculados a la obtención del número;
• costes documentales necesarios para completar la solicitud.

Más difícil sería reclamar conceptos indirectos, como tiempo interno, pérdida de oportunidad, lucro cesante o pérdidas comerciales derivadas de retrasos, salvo que exista una prueba sólida y específica.

Plazo: con carácter general, la acción de responsabilidad patrimonial debe ejercitarse en el plazo de un año. En este caso, debe analizarse cuidadosamente el dies a quo, pero por prudencia conviene computarlo desde la publicación oficial o desde que la sentencia despliegue efectos frente a los interesados, sin agotar plazos.

7. Conclusiones prácticas

La sentencia del Tribunal Supremo cambia de forma relevante el escenario creado por el Real Decreto 1312/2024, pero no elimina todas las obligaciones relacionadas con el alquiler de corta duración.

Las principales conclusiones son las siguientes:

1. El registro único estatal queda anulado en lo relativo al procedimiento y a la obligación de obtener un número mediante inscripción en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
2. La Ventanilla Única Digital y las obligaciones de transmisión de datos subsisten, por lo que el marco de intercambio de información con plataformas y Administraciones no desaparece.
3. En Cataluña debe distinguirse entre vivienda turística y alquiler temporal no turístico. La vivienda turística puede seguir sometida al régimen turístico correspondiente, incluido el número HUT cuando proceda.
4. Para arrendamientos temporales no turísticos en Cataluña, no existe actualmente un número autonómico específico equivalente al HUT para publicar el anuncio online. Por lo tanto, las plataformas no deberian exigirlo para publicar.
5. Las solicitudes en curso del número estatal deben revisarse caso por caso. En principio, no parece aconsejable continuar trámites destinados exclusivamente a obtener un número estatal cuya base reglamentaria ha sido anulada.
6. Los gastos ya incurridos podrían reclamarse, pero no automáticamente. Será necesario probar el gasto, su relación directa con el procedimiento anulado y la ausencia de deber jurídico de soportarlo. 
7. En nuestra opinión, más pronto que tarde, la Generalitat de Catalunya creará su propio Registro; bien aprovechando el ya existente (Registradores de la Propiedad) o creando uno “exnovo”. Parece más probable lo segundo, por motivos económicos y por el instrumento de control que supondrá.

Desde la entrada en vigor del Decreto 5/2025, el sector inmobiliario en Cataluña se enfrenta a un doble reto normativo: el concepto de Gran Tenedor ya no solo tiene implicaciones en el ámbito de la vivienda (contención de rentas, desahucios y derechos de tanteo y retracto de la Administración), sino que ahora tiene un impacto fiscal directo, desencadenando la aplicación de un tipo agravado del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Dadas las discrepancias entre la Ley 24/2015, la Ley Estatal 12/2023 de Vivienda y el reciente Decreto autonómico, el Col·legi Notarial de Catalunya elevó una serie de dudas interpretativas a la Generalitat. La respuesta ha llegado en forma de un Informe Conjunto de la Direcció General de Tributs i Joc y l’Agència de l’Habitatge de Catalunya(publicado en marzo de 2026).

Desde exnovo.law, tu despacho de abogados experto en Derecho Inmobiliario y Fiscal, hemos analizado a fondo este informe. Para facilitar su comprensión, hemos elaborado este artículo didáctico que desglosa, punto por punto, cómo se aplica el concepto de gran tenedor dependiendo de si nos encontramos ante un problema de Vivienda (arrendamientos, procesal) o ante una liquidación Fiscal (ITP).

A continuación, presentamos un cuadro resumen detallado con las 35 cuestiones resueltas por la Generalitat:

Nº	Pregunta / Supuesto Práctico	Consecuencias en materia de Vivienda (Contención rentas, retracto)	Consecuencias en materia Fiscal (ITP al 20%)
1	Alcance territorial del cómputo numérico de inmuebles.	Zonas tensionadas:Solo cuentan viviendas en zonas tensionadas de Cataluña (misma zona). No tensionadas: Cuentan todos los de España, si al menos 1 está en Cataluña.	Solo se computan los inmuebles situados en Cataluña (estén o no en zonas tensionadas).
2	Cómputo de inmuebles rústicos con uso residencial.	Solo se computan bienes inmuebles urbanos de uso residencial.	Zonas tensionadas:Solo urbanos. Zonas no tensionadas: Todos los bienes inmuebles (urbanos y rústicos) con uso residencial.
3	Divergencia entre las distintas normativas.	Aplican las definiciones de las Leyes de Vivienda correspondientes.	La definición fiscal es propia y autónoma (art. 641-1.5 Codi Tributari). No se integra con la normativa civil/administrativa salvo suplencia.
4	Inmuebles a nombre de trusts, fundaciones o derecho extranjero.	Se rige por las reglas generales de identificación del titular.	No reconocidos en España. Aplica transparencia fiscal: se considera realizada directamente por los beneficiarios/aportantes reales.
5	Inmuebles en zonas tensionadas declaradas en distintas fechas.	Deben estar situados en la misma zona de mercado residencial tensionado (misma declaración/resolución) para computar de forma conjunta.	Igual criterio. Todos los inmuebles deben ubicarse dentro de la misma zona tensionada declarada.
6	Cómputo de cuotas indivisas (copropiedades).	Superficie (>1500m2): Se suma el m2 proporcional al %. Número (zonas tensionadas): Se suma el % de titularidad hasta llegar al 500% (equivale a 5 viviendas plenas). No cuenta como unidad entera por ser >50%.	Superficie (>1500m2):Se suma el m2 proporcional al %. Número (zonas tensionadas): Se suma el % de titularidad hasta llegar al 500% (equivale a 5 viviendas plenas). No cuenta como unidad entera.
7	Cómputo de elementos no residenciales (locales, naves).	Para calcular los 1.500m2 solo cuentan los metros de uso residencial. Se excluyen elementos comunes.	Igual criterio. Solo se computan metros cuadrados destinados a uso residencial (se excluyen locales, naves, comunes).
8	Discrepancias de superficie entre Registro y Catastro.	Prevalece la superficie del Registro de la Propiedad. En su defecto, Catastro. Si no hay, certificado técnico de medición.	Prevalece la superficie del Registro de la Propiedad. En su defecto, Catastro. Excepcionalmente, certificado técnico.
9	Superficie de garajes/trasteros en viviendas unifamiliares.	Sí computan. No se excluyen del cálculo de superficie porque no son entidades registrales independientes de la casa.	Sí computan, por el mismo motivo.
10	Cómputo de la propia Vivienda Habitual.	Sí se tiene en cuentapara el cómputo total de inmuebles del titular.	Queda excluida del cómputo. Además, la compra de la propia vivienda habitual por un GT no tributa al 20%.
11	Momento exacto en que se adquiere la condición de GT.	La condición se determina en el momento de suscribir contratos o afrontar desahucios.	Paga el 20% al adquirir la 12ª vivienda (general) o la 6ª vivienda (en zona tensionada).
12	Compra de varios inmuebles en unidad de acto. (Ej: Tiene 4 y compra 2 más).	N/A (el foco aquí es el devengo del impuesto).	Tributan al tipo general (10%). La meritación es instantánea y, al firmar, el comprador aún no era gran tenedor.
13	Inmuebles sin cédula de habitabilidad.	Solo se excluye si la AHC ha denegado la cédula, o con certificado técnico que demuestre la imposibilidad física/legal de obtenerla.	Igual criterio que en vivienda. Solo se excluyen si hay denegación expresa o imposibilidad técnica demostrada.
14.1	Inmuebles en construcción.	No computan (aún no son vivienda).	No computan (aún no son vivienda).
14.2	Viviendas en estado de ruina.	No computan si han sido declaradas formalmente en ruina por el Ayuntamiento.	Sí computan si su uso en el planeamiento urbanístico sigue siendo «residencial» (salvo valoración específica del caso).
14.3	Viviendas pendientes de Licencia de Primera Ocupación.	No computan (no hay disponibilidad inmediata para el mercado).	Sí computan (tienen uso residencial asignado y están en disposición de obtenerla).
15.1	Hoteles, Aparthoteles y Residencias estudiantes.	No computan (son uso terciario/turístico, no residencial).	No computan (tienen uso de ocio y hostelería a efectos catastrales/urbanísticos).
15.2	Viviendas de Uso Turístico (HUT).	No computan (ni para contención de rentas ni para tanteo y retracto, al ser actividad turística).	Sí computan (el uso objetivo del inmueble sigue siendo residencial).
15.3	Inmuebles tipo «Coliving».	Si es vivienda alquilada por habitaciones: Sí. Si es residencia comunitaria: No.	Igual que en vivienda. Dependerá de su calificación urbanística exacta caso por caso.
16	Fincas subordinadas funcionalmente (portería, masovería).	Sí computan, si son susceptibles de obtener cédula de habitabilidad propia.	Sí computan, siempre que estén clasificadas urbanísticamente con uso residencial.
17	Persona física socia única de una Sociedad GT.	No es Gran Tenedora. La sociedad tiene personalidad jurídica propia. Rige el principio de separación patrimonial.	No es Gran Tenedora, por el mismo principio de no confusión patrimonial.
18	Persona socia de dos sociedades con 3 viviendas cada una.	Cada sociedad se evalúa individualmente (ninguna es GT). El socio tampoco suma los inmuebles de las sociedades.	Igual. Las sociedades tributan por separado y ninguna llega al umbral.
19	Grupos de sociedades «de hecho» o vinculación familiar.	Cada sociedad/persona se evalúa individualmente según sus titulares registrales, sin acumularse.	Igual. La titularidad debe constar directamente en el patrimonio de la persona (física o jurídica) liquidada.
20	Titular de Usufructo vs. Nuda Propiedad.	Computa tanto el titular del pleno dominio como el del usufructo (quien dispone del uso y rentas).	Computa el pleno dominio y la nuda propiedad. El usufructuario queda excluido a efectos fiscales.
21	Inmuebles en una herencia yacente.	No computan hasta que los herederos acepten formalmente la herencia.	No computan. Además, la herencia yacente no tiene personalidad jurídica ni es sujeto pasivo del impuesto.
22	Consolidación del dominio por muerte del usufructuario.	N/A	Si al consolidar el nudo propietario es GT, paga el 20%. Si no lo es hoy (aunque lo fuera al desmembrar), no paga el 20%.
23	Compra de vivienda con más de dos plazas de garaje.	N/A	El comprador GT tributa al 20% por la vivienda y por un máximo de 2 plazas. El resto de plazas tributan al tipo general.
24	Compra de garajes en un edificio diferente a la vivienda.	N/A	Aplica el 20% si se compran en unidad de acto, están a disposición del vendedor (sin alquilar) y dan servicio a esa vivienda.
25	Compra de garajes en un municipio distinto a la vivienda.	N/A	Aplica el 20% si se compran en unidad de acto y se demuestra que dan servicio directo a la vivienda (ej. municipios colindantes).
26	Requisito: «A disposición del transmitente» en garajes/trasteros.	N/A	Significa que en el momento de la venta, el anexo no puede estar alquilado o cedido a un tercero. Si lo está, tributa al tipo general.
27	Compra en unidad de acto pero a diferentes vendedores (Casa a Vendedor A, Garaje a Vendedor B).	N/A	Sí tributa al 20% si el adquirente es GT y el garaje cumple los requisitos de dar servicio a la vivienda y no estar alquilado.
28	Transmisión de un edificio entero a múltiples compradores (cuotas/departamentos).	N/A	Tributa al tipo general (10%), salvo que alguno de los compradores individuales ya sea Gran Tenedor por su cuenta.
29	Compra de edificio entero por 1 comprador a múltiples vendedores.	N/A	Sí tributa al 20%. Si se hace de forma sucesiva en el tiempo, las liquidaciones parciales son provisionales y deben regularizarse al completar el edificio.
30	Plazo de revisión de las compras parciales de edificios.	N/A	No es perpetuo. Aplica el plazo de prescripción general de 4 añosdesde la fecha de devengo de cada liquidación parcial.
31	Derechos de adquisición preferente sin contraprestación fungible.	Excluidas solo las primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupoempresarial.	N/A
32	Aplicación del art. 641.1.6 (resto de casos de compra de edificios).	N/A	Este artículo está pensado exclusivamente para compradores NO Grandes Tenedoresque adquieran un edificio entero.
33	Compra de edificio mixto entero por un Gran Tenedor.	N/A	El GT va por el art. 641.1.5. Paga el 20% por la parte de vivienda y, además, por hasta 2 parkings y 1 trastero por cada vivienda del edificio.
34	Tributación de la parte comercial en un edificio mixto >600.000€.	N/A	La parte comercial tributa por la tarifa general, pero calculando el tramo solo sobre el valor de la parte comercial, no sobre el total del edificio.
35	Exención al 20% por destinar el edificio a sede o centro de trabajo.	N/A	La norma no fija plazo exacto. Deberá destinarse en un «tiempo razonable» y mantenerse, sujeto a inspección de la Agència Tributària.

El marco legal para los inversores inmobiliarios en Cataluña requiere de cirugía jurídica. Un mismo inmueble, como una Vivienda de Uso Turístico, puede no sumar para limitar tus alquileres, pero sí sumar para disparar tus impuestos al adquirir una nueva propiedad.

¿Tienes dudas sobre tu cartera inmobiliaria o vas a realizar una adquisición en Cataluña? En exnovo.law somos especialistas en optimizar la fiscalidad inmobiliaria y proteger tus inversiones ante la compleja normativa actual. Contacta con nosotros y analizaremos tu situación de manera personalizada.

Cita al Informe completo:
Catalunya. Direcció General de Tributs i, J., Agència de l’Habitatge de, C. (2026). Informe conjunt de la Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge per donar resposta a les consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya respecte del concepte de gran tenidor. Catalunya. Departament d’Economia i Finances. https://hdl.handle.net/20.500.14345/2694

Desde 2025 se encuentra en vigor la regulación que afecta a la comercialización de alojamientos online. Esta normativa establece un control estricto sobre los alquileres temporales que se ofrecen a través de plataformas en línea mediante el Registro Único de Arrendamientos.

1. Marco Normativo

Esta obligación se rige por:

• El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Registro Único.
• La Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo y se regula su depósito anual en el Registro de la Propiedad.

2. ¿En qué supuestos es obligatorio el NRUA?

Recordatorio. El Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) es obligatorio para los anfitriones o arrendadores que realicen servicios de alquiler de corta duración (vacacional, laboral, estudios, etc.) a través de plataformas en línea. Si no utilizas una plataforma en línea no debes disponer de NRUA.

Si comercializas su inmueble en portales digitales (Airbnb, Booking, etc.), debes disponer de este número para que la plataforma pueda verificar la legalidad del anuncio.

3. ¿Quién debe presentar la declaración?

La responsabilidad de presentar el depósito informativo ante el Registro de la Propiedad recae en:

• El titular registral del bien (propietario).
• O quien acredite la gestión del mismo para su arrendamiento (gestores o agencias autorizadas). Revisa que en tu contrato de gestión se incluyó la obligación del gestor de hacerlo. Nosotros siempre lo aconsejamos, porque la información del Modelo solo la tiene quien hacer los check-in y los check-outs.

4. Aclaración sobre la unidad de presentación

No se presenta una declaración por cada número de registro. La declaración se organiza por inmueble registral:

• Se presenta un solo modelo por cada Código Registral Único (CRU) (finca o inmueble).
• Si una finca tiene varios NRUA asociados (por ejemplo, alquiler por habitaciones independientes), todos se declaran conjuntamente en el mismo modelo informativo de esa finca.

5. ¿Qué información debe comunicarse?

Según el anexo de la Orden VAU/1560/2025, el modelo debe recoger la relación de todos los arrendamientos iniciados en el ejercicio con los siguientes datos:

NRUA	Finalidad (1)	Número de huéspedes	Fecha de entrada (dd/mm/aa)	Fecha de salida (dd/mm/aa) (2)	Sin actividad (3)
					☐

(1) Finalidad: Se debe indicar el motivo del alquiler mediante estos códigos: 1-Vacacional o turístico, 2-Laboral, 3-Estudios, 4-Causas médicas, o 5-Otros.

(2) Fecha de salida: Si no se cumplimenta, se presumirá que el arrendamiento se mantiene vigente.

(3) Sin actividad: Debe marcarse esta casilla si el NRUA no ha tenido ningún alquiler durante el año reportado.

6. Consecuencias del Incumplimiento: Revocación y Sanciones

La falta de presentación del depósito informativo en el plazo de febrero de 2026 con los datos de 2025 conlleva:

1. Revocación automática del NRUA: El registrador retirará el número y lo comunicará a la Ventanilla Única Digital, lo que provocará que las plataformas eliminen el anuncio inmediatamente.
2. Sanciones Económicas: Operar o publicitar sin un registro válido tras su revocación es una infracción grave. Las multas autonómicas pueden oscilar entre 3.000 € y 600.000 €.

7. Calendario y Procedimiento

• Plazo 2026: Del 1 de febrero al 2 de marzo.
• Forma: Telemática mediante la aplicación N2 de los Registradores de España.

Si lo necesitas podemos ayudarte a cumplir con tus obligaciones y presentar este modelo.

El cierre del ejercicio 2025 ha traído consigo múltiples reformas legislativas de gran complejidad e impacto en materia de vivienda y urbanismo. 

La principal es la Ley 11/2025, de 29 de diciembre de la Generalitat, que no solo redefine el alquiler temporal y de habitaciones (que se había convertido en la actividad principal del alquiler de vivienda) sino que dota a la Administración de nuevas facultades de supervisión y control. Con toda seguridad la Ley será objeto de recurso de inconstitucionalidad. Pero como ese recurso no lo va a interponer el Gobierno Central (son el mismo partido político) no va a producirse suspensión de efectos. Es decir, todo el contenido de esa Ley es derecho vigente desde el 1 de enero de 2026, con todas sus consecuencias. 

Entre el 80% y el 90% de la población catalana vive en zonas tensionadas. Esta ley afecta por tanto a unos 8 millones de personas.

A continuación los ejes que marcarán la práctica inmobiliaria en 2026. 

1. El filtro de Constitucionalidad previo de la Ley 11/2025 de 29 de diciembre: el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries.

Antes de su aprobación definitiva, el Proyecto de Ley fue sometido al examen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE) a petición de diversos grupos parlamentarios (Dictamen 5/2025).

• Valoración General: El CGE dijo que eran conformes a la Constitución y al Estatuto la mayoría de los preceptos al considerar que la Generalitat ejerce legítimamente su competencia exclusiva en vivienda (art. 137 EAC) para combatir el déficit habitacional.
• Arrendamientos de Temporada y Habitaciones: El Consejo consideró que la regulación de estas modalidades no vulnera la legislación estatal (LAU), ya que no modifica la naturaleza del contrato, sino que establece medidas administrativas para evitar el fraude de ley en la aplicación de los límites de renta.
• Proporcionalidad: El Dictamen advirtió sobre la necesidad de equilibrar estas medidas con el derecho de propiedad, validando la «función social» de la vivienda como base para las restricciones impuestas.

2. Arrendamientos de Temporada y Alquiler por Habitaciones

La Ley 11/2025 persigue evitar la elusión de los topes de renta en zonas tensionadas:

• Temporada: Se presume que el arrendamiento es de vivienda permanente si no se acredita y documenta en el contrato la causa de temporalidad por vacaciones (sólo por vacaciones), y la residencia permanente del arrendatario en otro lugar. La temporalidad por estudios, trabajo, atención médica, etc. NO se admite y se aplican las reglas del alquiler habitual. Estos contratos ahora deben respetar las reglas de fianza y actualización de renta de la LAU. Será necesario depositar en el INCASOL, junto con la fianza, el contrato con la prueba de la temporalidad.
• Habitaciones: Se prohíbe el fraccionamiento de rentas. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler unitario de toda la vivienda según el índice de referencia.

3. El Nuevo Cuerpo de Inspectores de Vivienda: Naturaleza y Poderes

La ley crea y regula de forma exhaustiva la figura de los Inspectores de Vivienda, elevando su capacidad coercitiva:

• Naturaleza: Los inspectores tienen la condición de agentes de la autoridad. Sus actas gozan de presunción de certeza y veracidad a efectos probatorios. 
• Poderes de Supervisión: Están facultados para investigar presuntas infracciones, exigir la exhibición de cualquier documentación relevante y adoptar medidas cautelares de urgencia en caso de riesgo.
• Funciones: Además de la inspección directa, pueden requerir formalmente a promotores y propietarios la realización de obras de reparación o reconstrucción bajo amenaza de sanción.
• Los instrumentos con que se dota la administración son muy poderosos. La presunción de veracidad de lo que digan los Inspectores de Vivienda es una herramienta muy potente. Ello significa, entre otras cosas, que la carga de la prueba se invierte. Es decir, será el investigado el que tendrá que demostrar que lo que dice el Inspector no es correcto o no es cierto, lo cual siempre es mucho más complicado.

4. Reforma y Prórroga de las Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Se modifica la Ley 18/2007 de Vivienda para blindar el parque de vivienda protegida:

• Vigencia Permanente: En municipios declarados como zonas tensionadas, la calificación de VPO se mantendrá vigente mientras dure la declaración de zona tensionada.
• Prórroga del Régimen: Las viviendas calificadas antes de la Ley 11/2025 que se encuentren en zonas tensionadas mantienen sus precios máximos, pero se les aplica el nuevo régimen de vigencia de la calificación, dificultando enormemente su descalificación.
• Sucesivas Transmisiones: Se establece un nuevo sistema de fijación de precios para segundas ventas basado en la variación del IPC sobre el precio de la escritura original.

5. Derecho de Adquisición Preferente (Tanteo y Retracto) de la Generalitat.

La Administración aclara su derecho a «comprar primero». Este derecho se creó en una Ley anterior, el Decreto Ley 2/2025 y se aclara ahora:

• Grandes Tenedores: La Generalitat podrá ejercer el tanteo y retracto sobre cualquier transmisión de vivienda en zona tensionada realizada por una persona jurídica gran tenedora.
• Viviendas nuevas: La venta de viviendas antes de pasar 1 año desde obtener la Cédula de Habitabilidad no está sujeta a derecho de tanteo. Lo que significa que después sí.
• Ventas dentro del mismo grupo: Tampoco en las ventas entre sociedades del mismo grupo.

6. Procedimientos judiciales que afecten a viviendas: suspensión de desahucios hasta 2026

Paralelamente, el RDL 16/2025 estatal prorroga el llamado “escudo social”. Esta legislación de urgencia del Gobierno deberá ser ratificada por el Congreso de los Diputados, lo cual no es evidente que ocurra a la fecha en que se escribe esta nota informativa. 

Su alcance:

• Suspensión: Los procedimientos de desahucio por impago de renta para hogares vulnerables quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2026.
• Compensaciones: Se abre el plazo hasta el 31 de enero de 2027 para que los arrendadores afectados soliciten compensaciones económicas a la administración competente.

7. Procedimiento Sancionador en la Ley de Urbanismo

Se introducen cambios técnicos para dotar de seguridad jurídica a la disciplina urbanística:

• Caducidad: El plazo máximo para resolver expedientes de protección de la legalidad urbanística se fija en 18 meses.

8. Nueva Ordenanza de Tanteo y Retracto en Barcelona (Diciembre 2025)

Se ha aprobado la Ordenanza que regula los derechos de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento. Esto ya existía y se aplicaba desde 2018 con amparo en el Plan General Metropolitano, pero ahora se desarrolla de forma detallada.

• Ámbito: Todo el término municipal de Barcelona queda delimitado como área de tanteo y retracto.
• Inmuebles afectados: Edificios plurifamiliares enteros, viviendas en áreas de rehabilitación, viviendas vacías, y transmisiones de acciones de sociedades con activos inmobiliarios.
• Se establece la posibilidad de compra conjunta con ocupantes o entidades, que es una de las novedades técnicas más relevantes de la ordenanza. En la práctica, la Ordenanza reintroduce por vía administrativa el retracto del inquilino, derecho que no tiene en la vía civil cuando el propietario vende todas las entidades de un inmueble o todas las que tiene en ese inmueble.
• Procedimiento: Obligación de notificar fehacientemente cualquier propósito de enajenación. El Ayuntamiento tiene un plazo de 2 meses para el tanteo y 3 meses para el retracto (en caso de falta de notificación o condiciones distintas).
• Censo: Se crea un registro público de inmuebles sujetos, con efectos declarativos.
• Priorización: Se dará preferencia a la adquisición de fincas con más de 10 viviendas, inmuebles con inquilinos en situación de vulnerabilidad, familias monoparentales o en zonas con alto riesgo de gentrificación.

Estamos ante un escenario legislativo que exige un asesoramiento preventivo y gran cuidado para no incurrir en situaciones que supongan incumplimiento y sanciones. Las sanciones de la ley de Vivienda para casos en que el alquiler sea superior al índice pueden ser de más de 90.000€. Esta nota tiene carácter divulgativo. Estamos a su disposición para asesorarle en concreto sobre su situación.

Situación tras Decreto Ley 1/2025 y 2/2025 de la Generalitat de Catalunya

Este es el mapa tras las modificaciones introducidas en materia de arrendamiento de viviendas: infracciones existentes y nuevas

Infracción	Gravedad	Sanción (Euros)
Imponer cláusulas y prácticas que indirectamente provoquen discriminación en el acceso de la vivienda	Muy grave	90.001 a 900.000
Imponer en zonas tensionadas, precio de alquiler superior al 30% del que resulte de la aplicación de los topes de rentas	Muy grave	90.001 a 900.000
Simular arrendamiento de temporada cuando es de vivienda permanente	Muy grave	90.001 a 900.000
Repercutir los gastos de contrato o de agencia al arrendatario cuando no tiene que pagarlo (arrendador persona jurídica)	Muy grave	90.001 a 900.000
Alquiler una vivienda sin cédula de habitabilidad	Muy grave	90.001 a 900.000
Alquilar o promover el alquiler una vivienda de forma que se provoque la sobreocupación: más personas de las que aparecen en la cédula de habita	Muy grave	90.001 a 900.000
Dedicar un alojamiento turístico a su uso como vivienda	Muy grave	90.001 a 900.000
Omitir en la comercialización alguna de esta información:Que está en zona tensionadaQue el arrendador es gran tenedorEl precio del índice de alquiler	Grave	9.001 a 10.000
En zonas tensionadas, precio de alquiler superior hasta el 30% del que resulte de la aplicación de los topes de rentas	Grave	9.001 a 10.000
Los profesionales inmobiliarios realizar acciones que impongan un contrato de naturaleza temporal cuando sea una situación de vivienda habitual	Grave	9.001 a 10.000Suspensión de la inscripción del agente AICAT durante el tiempo que dure la sanción
Arrendar una vivienda que no cumple las normas de habitabilidad en lo referente a la seguridad	Grave	9.001 a 10.000
Que el edificio no disponga de ITE	Grave	9.001 a 10.000
Ejercer de agente inmobiliario sin estar registrado como AICAT	Grave	6.000 a 12.000 si ello causa perjuicio económico al consumidor.
No proporcionar la información requerida a los arrendadores antes de firmar	Grave	9.001 a 10.000
No estar inscrito en el Registro de Grandes Tenedores cuando se cumplen los requisitos para estarlo	Grave	9.001 a 90.000
Ejercer de agente inmobiliario sin estar registrado como AICAT	Leve	Si ello no causa perjuicio económico al consumidor.

Después del 24 de abril de 2024 (Decreto Ley 6/2024)

Enlace permanente URI ELI al texto legal: https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/dl/2024/04/24/6

Estas son algunas de las preguntas y respuestas sobre el tema. Sin valoraciones políticas, ideológicas o económicas.

¿Cuál es el contexto?

Hay una clara y manifiesta fuga de la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte de los arrendadores para ir al Código Civil (del siglo XIX en la redacción de los arrendamientos) que dice que las partes pueden pactar lo que quieran. 

Al inicio los motivos era huir de la duración mínima de 5-7 años, la no posibilidad de aumentar el alquiler anualmente por encima de la inflación, y en algunos casos para seguir cargando al inquilino los honorarios del servicio que contrataba el propietario. Tras la Ley de la Vivienda 2023 y la aprobación de los índices en 2024, se sumó, en Cataluña, la limitación de precios de los alquileres como motivo de la huida. Parece que hoy, en Cataluña, entre 1/3 y 1/2 de la oferta de alquiler es de temporada.

La (falta de) vivienda (asequible y digna) es el mayor problema actual en amplias zonas de Cataluña, por no decir en todas.

¿Alquiler fuera de la LAU?

A pesar de las leyendas urbanas, la LAU es bastante clara.  Se rige por la LAU el piso que se alquila para ser una vivienda habitual. No dice nada de 11 meses, y otras cosas sin sentido que se dan por sentadas. Si la necesidad no es de vivienda habitual (por ejemplo, un opositor que alquila un piso 2 años para preparar una oposición, fuera de su lugar de residencia habitual), no se aplica la LAU. 

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿Alquiler de habitaciones?

No existe una jurisprudencia del Supremo porque este tema no ha llegado, ni posiblemente llegue al Supremo. Hay alguna Audiencia Provincial que se ha pronunciado de forma bastante coherente. A los arrendamientos de habitaciones no se les aplica la LAU porque no se alquila una vivienda, sino partes de la misma (habitación). Por lo tanto, la duración y precio son libres.

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿En qué consiste la nueva regulación para el arrendamiento de temporada?

La reacción ha consistido en convertir el alquiler de temporada en algo muy excepcional – residual.

Sólo queda fuera de la LAU el alquiler para finalidad de ocio y las vacaciones, lo cual deberá expresarse en el contrato. Teniendo en cuenta que el alquiler vacacional de menos de 30 días se considera alquiler turístico según la Ley de Turismo de Cataluña y requiere licencia de vivienda turística, el Código Civil se aplicará sólo a los afortunados que puedan hacer vacaciones de más de 30 días..

Queda dentro de la LAU, de forma expresa, todas las justificaciones habituales del alquiler de temporada hasta ahora y estructuras de co-living: profesionales, laborales, estudios, atención médica, transición de una vivienda a otra.

¿En qué consiste la nueva regulación para el alquiler de habitaciones?

Si en el de temporada queda un pequeño espacio de aplicación, en el de habitaciones, parece que no queda ninguno.

Se aplica la LAU.

¿Qué significa que esos contratos pasen a estar dentro de la LAU?

Precios limitados (en el de habitaciones, la suma de las habitaciones no podrá superar el alquiler del piso según el índice), duración 5 o 7 años, aumento anual inflación. 

De forma resumida: aquello que los propietarios no quieren y que los inquilinos sí.

¿Está en vigor?

Se aplica a todos los contratos suscritos a partir del día 26 de abril de 2024 que es cuando entró en vigor.

Un Decreto Ley es provisional (pero es aplicable mientras) hasta que no lo convalida el Parlament. Como el Parlament está disuelto por la convocatoria electoral, lo decidirá la Diputació Permanent en el periodo electoral o post electoral. Es imposible saber qué votarán. No se puede descartar que no se convalide.

¿Hay multas si no se cumple?

Sí. Se prevé infracciones graves o muy graves: no expresar la causa real o cobrar más del 30% del índice.

¿Puede la Generalitat regular esto?

Es dudoso. Anteriormente, en 2022, el Tribunal Constitucional (TC) dijo que la regulación de los topes de los alquileres de vivienda habitual era materia de competencia estatal. La impugnación ante el TC irá por aquí

Si alguien tiene interés en esta disquisición jurídica que se lea la exposición de motivos del DL

¿Se va a impugnar ante el TC?

Es seguro que sí. Lo pueden hacer grupos parlamentarios, etc. Pero sólo el Gobierno de España tiene la posibilidad de impugnar y suspender la aplicación y dejarlo en “stand-by” hasta que el TC dicte sentencia. Todo indica que esa impugnación dependerá de la aritmética electoral en 2024.

¿Cuánto tardaría el TC en dictar sentencia?

Imposible contestarlo. La impugnación sobre los topes de alquileres tardó un poco más de 1 año. Pero la impugnación sobre la regulación de la interrupción del embarazo lleva 10 años sin sentencia…

Otro recordatorio

Si el arrendamiento no es de vivienda habitual, tiene que pagar ITP. Lo paga el inquilino: ¿cuántos inquilinos lo están haciendo…?

¿Se ha añadido algo más en el DL?

Sí. Si un gran tenedor (recordar: 5 viviendas en Cataluña) vende un piso en una zona tensa, la Generalitat (o entidades sociales, promotores sociales, etc, registrados) tienen derecho de adquisición preferente: mismo precio y condiciones. Es una novedad porque no se exige que proceda de ejecuciones hipotecarias, etc. Ahora es cualquier vivienda. 

Eso obliga a informar de la venta antes. El periodo es de 3 meses. Durante ese periodo la Generalitat podrá pedir visitar el piso y el plazo se interrumpe. 

Advertencia a los lectores: lo hemos intentado, pero no nos ha quedado un texto tan sencillo como nos hubiera gustado. Es un tema muy técnico, y no lo hemos podido simplificar tanto como intentamos siempre.

A pesar de ello, preferimos publicarlo porque nos parece un tema muy interesante.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), para el caso de arrendamiento de vivienda, el adquirente en una subasta, no puede resolver el contrato si aún no ha transcurrido el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años cuando el arrendador es una empresa (art. 13 LAU). No importa si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad

En el supuesto de una venta voluntaria de local de negocio, el adquirente queda subrogado en la posición de arrendador (art. 29 LAU), pero ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando estamos frente la venta forzosa (subasta) de un local de negocio?

En este post vamos a resolver a la anterior pregunta de la mano de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 783/2021, de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).

La cuestión jurídica controvertida que resolvió el Tribunal Supremo (TS) se ciñó a la determinación de los efectos sobre el arrendamiento de la subasta de finca arrendada destinada a un uso distinto del de vivienda, derivada de la ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada (como sucede en la mayoría de los casos).

El TS rechaza la aplicación analógica de art. 13 LAU (referente a la transmisión de vivienda), pues éste artículo se refiere únicamente a los arrendamientos de vivienda, y el legislador quiso establecer una distinción clara entre la regulación de los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos, dado el carácter protector de la regulación de los primeros y la preponderancia de la libre voluntad de las partes en los segundos.

Tampoco considera el TS aplicable el art. 29 LAU (referente a la enajenación voluntaria), pues considera que éste es únicamente aplicable en el caso de enajenaciones voluntarias, y no en el caso de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, como sucede en el caso en cuestión. Cuando es el propio arrendador el que transmite voluntariamente la finca (p.e. la vende, o la dona), la ley protege al arrendatario aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de subrogación.

Sin embargo, no sucede lo mismo cuando el derecho del arrendador se extingue por el ejercicio de derechos de terceros (p.e. ejecución hipotecaria), y siempre y cuando el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o dicha inscripción sea posterior a la inscripción del derecho del tercero.

Es decir, cuando el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de inscribir el derecho del tercero (en este caso, la garantía hipotecaria), prevalecerá el derecho de este último frente al derecho del arrendatario y podrá resolverse el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ante la falta de solución específica en la LAU y no existiendo pacto inter partes, hay que acudir al régimen común del Código Civil (remisión específica del art. 4.3 LAU), en concreto los arts. 1.571.1 y 1.549 relativos a la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Según el primero (1.571.1 Código Civil “CC”), “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Este precepto debe analizarse sistemáticamente junto con el segundo (1.549 CC), según el cual “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Así pues, en los supuestos de arrendamientos no sujetos a la LAU, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado por el arrendamiento.

Lo anterior no implica la extinción automática del arrendamiento, sino que el adjudicatario del inmueble tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. Y sólo en el caso de no pida que se resuelva, tendrá lugar su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador. Conclusión en lenguaje menos jurídico: si alguien se queda en subasta un inmueble distinto de vivienda que está alquilado, y no quiere que siga el inquilino, lo que debe hacer es demandar al inquilino para que el juez resuelva el contrato de alquiler y le diga que se marche, con base en el 1.571.1 del CC.