Una inversión inmobiliaria es un proyecto a largo plazo. En el largo plazo las situaciones personales pueden cambiar radicalmente. Lo que se compró para alquilar puede acabar siendo la vivienda habitual, y viceversa. Eso puede tener consecuencias fiscales, y de eso vamos a hablar.

Esta cuestión ha sido analizada por la Consulta Vinculante V1171-21, de 29 de abril de 2021 de la Subdirección General de IRPF. Antes de responder la pregunta, vamos a explicar brevemente en qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual.

El art. 38.1 LIRPF permite no tributar la ganancia patrimonial obtenida tras la venta de nuestra vivienda si reinvertimos dicha ganancia en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En consecuencia, sólo tributaremos por aquella parte del beneficio que exceda de lo reinvertido.

Para gozar de esta exención, es necesario que la reinversión se efectúe, por lo general, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se obtenga la ganancia se deberá hacer constar la intención de reinvertir.

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. El quid de la cuestión.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Nos lo dice el art. 41 bis RIRPF. Según este precepto, es vivienda habitual la edificación que constituya tu residencia durante el plazo continuado de, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, sin tener en cuenta las ausencias temporales
No obstante, se presumirá que la vivienda ha tenido el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido los tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurra alguna circunstancia extraordinaria que le obligue a cambiar de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, etc.).

Sin perjuicio de lo anterior y a los solos efectos de aplicar las exenciones del art. 38 LIRPF (también las del art. 33.4.b) LIRPF), el contribuyente deberá acreditar, o que la vivienda transmitida constituye su vivienda habitual en el momento de la transmisión (ha vivido ahí los tres años anteriores a la transmisión), o que ha tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (art. 41 bis.3 RIRPF).

Ahora que ya sabemos qué es la exención reinversión en vivienda habitual y hemos definido el concepto de “vivienda habitual”, vamos a analizar el objeto de la consulta vinculante.

El consultante es propietario de una vivienda que ha sido explotada como vivienda de uso turístico desde el año 2016 hasta septiembre de 2020. Desde septiembre de 2020 ha comenzado a residir de forma efectiva en la vivienda. Se plantea ceder temporalmente en arrendamiento una de las habitaciones.

Se plantean dos cuestiones:

¿Tiene el inmueble del consultante consideración de vivienda habitual?

En caso afirmativo, ¿Podría beneficiarse de la exención del art. 38.1 LIRPF si ha estado alquilando una habitación?

En relación con la primera cuestión, de acuerdo con el concepto de vivienda habitual del art. 41 bis RIRPF, la Subdirección General de IRPF ha entendido que el consultante, si decidiese vender su casa, no podría beneficiarse de la exención hasta que no transcurriesen tres años desde la fecha del cese del arrendamiento.

Respecto de la segunda cuestión (la que es realmente interesante) , la Subdirección General de IRPF ha entendido que la consultante solo podría aplicar la exención sobre la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a la parte de la vivienda utilizada de forma privada (incluyendo las zonas comunes). Es decir, no podría aplicar la exención sobre la parte del beneficio que proporcionalmente corresponda a la habitación alquilada.Pero sí al resto.

La primera respuesta no nos ha sorprendido. La segunda realmente sí, porque introduce un elemento de flexibilidad inesperado. A tener en cuenta.