Autor: Aldo

Advertencia a los lectores: lo hemos intentado, pero no nos ha quedado un texto tan sencillo como nos hubiera gustado. Es un tema muy técnico, y no lo hemos podido simplificar tanto como intentamos siempre.

A pesar de ello, preferimos publicarlo porque nos parece un tema muy interesante.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), para el caso de arrendamiento de vivienda, el adquirente en una subasta, no puede resolver el contrato si aún no ha transcurrido el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años cuando el arrendador es una empresa (art. 13 LAU). No importa si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad

En el supuesto de una venta voluntaria de local de negocio, el adquirente queda subrogado en la posición de arrendador (art. 29 LAU), pero ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando estamos frente la venta forzosa (subasta) de un local de negocio?

En este post vamos a resolver a la anterior pregunta de la mano de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 783/2021, de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).

La cuestión jurídica controvertida que resolvió el Tribunal Supremo (TS) se ciñó a la determinación de los efectos sobre el arrendamiento de la subasta de finca arrendada destinada a un uso distinto del de vivienda, derivada de la ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada (como sucede en la mayoría de los casos).

El TS rechaza la aplicación analógica de art. 13 LAU (referente a la transmisión de vivienda), pues éste artículo se refiere únicamente a los arrendamientos de vivienda, y el legislador quiso establecer una distinción clara entre la regulación de los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos, dado el carácter protector de la regulación de los primeros y la preponderancia de la libre voluntad de las partes en los segundos.

Tampoco considera el TS aplicable el art. 29 LAU (referente a la enajenación voluntaria), pues considera que éste es únicamente aplicable en el caso de enajenaciones voluntarias, y no en el caso de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, como sucede en el caso en cuestión. Cuando es el propio arrendador el que transmite voluntariamente la finca (p.e. la vende, o la dona), la ley protege al arrendatario aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de subrogación.

Sin embargo, no sucede lo mismo cuando el derecho del arrendador se extingue por el ejercicio de derechos de terceros (p.e. ejecución hipotecaria), y siempre y cuando el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o dicha inscripción sea posterior a la inscripción del derecho del tercero.

Es decir, cuando el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de inscribir el derecho del tercero (en este caso, la garantía hipotecaria), prevalecerá el derecho de este último frente al derecho del arrendatario y podrá resolverse el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ante la falta de solución específica en la LAU y no existiendo pacto inter partes, hay que acudir al régimen común del Código Civil (remisión específica del art. 4.3 LAU), en concreto los arts. 1.571.1 y 1.549 relativos a la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Según el primero (1.571.1 Código Civil “CC”), “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Este precepto debe analizarse sistemáticamente junto con el segundo (1.549 CC), según el cual “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Así pues, en los supuestos de arrendamientos no sujetos a la LAU, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado por el arrendamiento.

Lo anterior no implica la extinción automática del arrendamiento, sino que el adjudicatario del inmueble tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. Y sólo en el caso de no pida que se resuelva, tendrá lugar su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador. Conclusión en lenguaje menos jurídico: si alguien se queda en subasta un inmueble distinto de vivienda que está alquilado, y no quiere que siga el inquilino, lo que debe hacer es demandar al inquilino para que el juez resuelva el contrato de alquiler y le diga que se marche, con base en el 1.571.1 del CC.

Las técnicas de marketing para la producción de materiales de venta pueden crear soportes comerciales (realidad virtual, renders hiperrealistas…) de una viveza tal, que cuesta distinguirla de la realidad. Esos materiales publicitarios van acompañados casi siempre de disclaimers, cuya longitud y detalle depende de las series de juicios americanas que haya visto el abogado que las redacta, o de las webs anglosajonas que haya copiado el Community Manager de la empresa.

Hoy nos preguntamos hasta qué punto esa publicidad es vinculante. ¿Qué pasa si la realidad y el anuncio son “demasiado” diferentes?

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara nos ha llevado a reflexionar sobre esto. La sentencia es de 9 de junio de 2021. La demandada una empresa promotora importante, HERCESA. Los demandantes unos compradores de un piso en una urbanización de la Costa del Sol donde los anuncios decían que habría un montón de cosas en el complejo (hotel 5 estrellas, zonas de ocio y comerciales, tiendas de todo tipo…). Todo eso salía en el folleto publicitario. El litigio va de márketing en su forma analógica.

Como ninguno de esas cosas apareció finalmente en el complejo, los compradores demandaron al promotor.

La sentencia pone especial énfasis en el hecho de que el fundamento de la obligación de indemnizar no es la obligación de garantizar la construcción del entorno (que no es de la promotora), sino la pérdida de expectativas de los adquirentes que se recogieron en la publicidad para incentivar el interés en la adquisición de los inmuebles de la promoción.

El fundamento de la sentencia no es el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda con las calidades y plazos ofertados, sino que radica en que se incentivó la venta con unas expectativas que, aun dependiendo de terceros, fueron recogidas en la publicidad y que incidieron en la decisión de adquirir el inmueble.

En este sentido, la sentencia cita el art. 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual “El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato. También cita jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre publicidad contractual, etc.

Y al final da la razón a los demandantes. También es muy interesante el tema de la cantidad de la indemnización. Aquí de lo que se trata es de saber el “precio” de esas expectativas de tener un 5 estrellas y comercio de lujo en el complejo. El perito de los clientes decepcionados valora ese daño en el 20% del precio de compra (indemnización de 44.000 €). Nos encantaría ver esa pericial, porque debe ser realmente buena. Tanto, que la Audiencia se la “compra” al perito íntegramente, y les da a los reclamantes todo lo que piden.

A nuestros clientes promotores: la mentira tiene las patas cortas.

Sentencia 37/2022 del Tribunal Constitucional sobre la ley catalana 11/2020

La ley 11/2020 del 18 de setiembre del Parlamento de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, implicaba que las viviendas situadas en una zona de “tensión habitacional” vieran limitadas las rentas que sus propietarios podían cobrar a sus arrendadores.

Esto en la práctica suponía que gran parte de las viviendas que se arrendaban en Cataluña vieran su precio de alquiler limitado a unos valores que se podían consultar previamente on-line, y que eran más bajos que los que se acordaban antes de entrar en vigor esa ley en 2020.

En la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo del Tribunal Constitucional (TC) (ECLI:ES:TC:2022:37) se declaró una inconstitucionalidad parcial de la citada ley.

¿Qué efectos prácticos tiene esta sentencia? ¿He de cambiar un contrato ya firmado en aplicación de la ley 11/2020? ¿Puedo poner el precio que desee a los contratos de arrendamiento que haga a partir de ahora? Todas estas preguntas son las que intentaremos responder en el artículo de hoy.

El precio del alquiler se veía limitado por el art. 6 de la citada ley. En su sentencia el TC declara ese artículo nulo. Pero no lo hace por el fondo en sí, sino que lo declara nulo por un tema meramente competencial. El TC considera que Cataluña se ha extralimitado en el ejercicio de sus competencias, y que por eso, el art. 6 de la ley, entre otros menos relevantes, debe ser declarado inconstitucional.

Sin embargo, se debe destacar que el mismo TC no cierra la puerta a que, en aras de asegurar el derecho a la vivienda (art. 47 CE) y la función social de la propiedad privada (art. 33.2 CE), el legislador estatal pueda aprobar una norma con igual contenido que en principio sí que podría ser constitucional. De hecho, ese es el debate principal de la Ley Estatal de Vivienda en curso en las Cortes Generales en estos momentos.

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Y con los que se firmen a partir de ahora?

Los efectos de la sentencia son, en todo caso, para los nuevos contratos de alquiler que se acuerden desde la publicación en el BOE de dicha sentencia: 8 de abril de 2022.

Esto quiere decir que, en cualquier caso, los contratos acordados conforme a la ley 11/2020 (que entró en vigor el 21 de septiembre de 2020 con la publicación en el DOGC) y hasta el 8 de abril de 2022 (publicación en el BOE de la STC), siguen rigiéndose por la ley de limitación. Mientras que los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento ya pueden volver a fijar de forma libre la renta de los alquileres de viviendas. Sin duda es un tema que va a generar ríos de tinta y litigiosidad, y habrá que ver lo que van decidiendo los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias de Cataluña. Existen buenos argumentos para los dos puntos de vista.

Las zonas de mercado habitacional tenso siguen siendo vigentes, pero en la práctica, eso no limita las rentas en los contratos entre particulares.

En otro momento trataremos lo que pasa con los contratos de alquiler firmados antes del 8 de abril de 2022 y que incluían la llamada “cláusula Berlín”, o una doble renta: una mientras durase la limitación, y otra para cuando se declarase la norma inconstitucional. Eso también va a derramar litros de tinta.

En resumen, la sentencia de inconstitucionalidad implica que en los nuevos contratos de alquiler celebrados en Catalunya se pueda volver a fijar el precio libremente por las partes. Pero en cambio nada impide que las Cortes Generales en su momento pudieran aprobar una ley de similares características.

Nuestra recomendación es que tanto si vas a ser arrendador o arrendatario nos consultes antes de firmar el contrato, ya que contrariamente a lo que puedes pensar, los contratos de alquiler pueden ser mucho más complejos de lo que parecen.

El supuesto que analizaremos hoy es aquel en el que el arrendatario deja de pagar las rentas y, una vez abandona el piso, los daños y desperfectos del piso tienen un coste de reparación muy superior al de la fianza. Además, al llegar el momento de la declaración de la Renta podrías tener que pagar impuestos por alquileres que ni tan siquiera se han cobrado.

¿Hay alguna manera de al menos librarnos o reducir lo que debemos pagarle a hacienda?

Esta es la pregunta esencial que a continuación vamos a responder a través de la consulta vinculante V0458-22, de 10 de marzo de 2022.

En principio, las rentas obtenidas del alquiler, cuando son ajenas a nuestra actividad profesional (se entiende que son fruto de la actividad profesional cuando al menos tenemos una persona contratada dedicada a la gestión de los inmuebles), hay que introducirlas en los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22.1 y 27.2 LIRPF).  Y lo mismo pasa en caso de que retengamos la fianza al ex inquilino justamente para hacer las reparaciones.

Sin embargo, la propia ley prevé (art. 23.1 a LIRPF) la deducción de los gastos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, pintar, substituir algún elemento como el ascensor, la calefacción, etc., siempre, claro está, con el límite de lo que se haya ingresado por el arrendamiento. No son deducibles por este concepto (sí por el concepto de amortización) los gastos realizados para la mejora y ampliación.

El problema, lo encontramos en que estos gastos deducibles, mientras existen rentas y se van cobrando, se pueden deducir, sin ningún problema. Pero en nuestro supuesto de hecho, los gastos se hacen una vez ya no existen rentas, porque el contrato de arrendamiento ha finalizado, y aún tenemos rentas por cobrar del último año.

¿Qué pasa con estos gastos deducibles? Pues bien, en este punto debemos fijarnos en dos cosas.

En primer lugar, debemos decir que los alquileres impagados, deben introducirse en la base de rendimiento inmobiliario, teniendo en cuenta que, si desde que se ha hecho alguna gestión de cobro (por ejemplo, requerimiento vía burofax) hasta la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) han pasado más de 3 meses, se podrán no incluir como ingresos las rentas impagadas. Una vez se cobren (a las buenas tras una reclamación extrajudicial, o a las malas en un juicio) se deberán imputar al periodo impositivo en el que el cobro se haga efectivo. Por lo tanto, es conveniente reclamar el pago de forma fehaciente, aunque sólo sea a efectos fiscales, y para no pagar impuesto de la renta por lo que no se ha cobrado.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos de reparación, si han existido ingresos reales por arrendamiento en el mismo año en el que se han hecho los gastos, se podrán deducir de estos ingresos sin ningún problema. Pero si los gastos son superiores a los ingresos reales, este exceso se podrá guardar para deducir en los próximos 4 ejercicios.

Tampoco debemos olvidar que todos los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que sean con la finalidad de arrendar el bien inmueble, incluso cuando en el ejercicio en el que se hagan no logremos obtener ninguna renta por el arrendamiento, en cuyo caso, como antes, se podrán guardar estos gastos para deducirse en los próximos 4 ejercicios. Pero cuidado, ya que, si la vivienda no se arrienda, y el propietario la destina a su uso personal, perdería el derecho a esa deducción.

Por último, un consejo: cualquier gasto debe tener justificación documental. Facturas y prueba del pago, que debe ser por transferencia bancaria si es superior a 1.000 € (IVA incluido), no lo olvides. Y, si es posible, un contrato o nota de encargo de la obra, reparación, etc, para que quede claro para qué se hizo la obra y dónde. La carga de la prueba del gasto es del contribuyente siempre.

¿Te han quedado dudas sobre la declaración de las rentas derivadas de los alquileres? ¿Tu inquilino ha dejado de pagar y no sabes como recuperar todo el dinero? Estamos a tu disposición para asesorarte en todos estos temas y conseguir el cobro de las rentas debidas con la mejor estrategia posible.

La arquitectura está ligada a un proceso inmobiliario. La actividad inmobiliaria lleva aparejadas rigurosas obligaciones en materia de blanqueo de capitales.

El supuesto de hecho que analizaremos hoy es el de un arquitecto que, directamente o a través de una sociedad profesional, es contratado para la realización de un proyecto. Estamos hablando del arquitecto que únicamente fuera contratado para realizar el proyecto de obra, o lo que la Ley de Ordenación de la Edificación (“LOE”) define como el “proyectista”. Concretamente nos preguntamos por sus obligaciones previstas en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo (LPBCF) y a su Reglamento aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.

El art. 2 de la Ley 10/2010 nos describe los sujetos obligados que deben hacer un control de prevención de blanqueo de capitales. En el apartado 1, letra I nos indica claramente que los promotores inmobiliarios y los que ejerzan acciones de intermediación en la compraventa o arrendamientos de bienes inmueble están obligados a llevar control de PBC. Así, de lo que no hay ninguna duda es que, en caso de que el arquitecto-proyectista sea a la vez promotor de la obra, es decir, que él mismo redacte el proyecto y construya y venda el edificio o los pisos de forma directa, sí que estará obligado a la debida diligencia que se prevé en la Ley.

Pero visto esto, ¿qué pasa si solo redacta el Proyecto? Pues bien, la LPBCF  nada prevé respecto de esta situación y, por tanto, haciendo una interpretación a sensu contrario debemos determinar que aquel arquitecto que únicamente redacte el proyecto de las obras, nunca estará obligado a llevar un control de blanqueo de capitales. Esa es la misma interpretación que nos ha dado el Servicio de Prevención de Blanqueo de Capitales (“SEPBLAC”) a una consulta hecha por nuestro despacho.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda sobre este tema.

Si en los últimos años has intentado comprar un inmueble o alquilarlo como inquilino, o si lo estás haciendo en este momento, seguramente te habrán pedido diversos documentos muy personales, como la declaración de la renta, las nóminas y otros según el caso para cumplir con la Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC). Sobre todo, si se lo compras a una promotora o servicer bancario, que tienen departamentos de compliance dedicados a estos menesteres. A nadie le gusta airear su intimidad financiera. Por eso la pregunta que sigue nos la han hecho a menudo.

¿Cuáles son los documentos que realmente se han de aportar? ¿Estoy obligado a solicitar unos determinados documentos si quiero arrendar o vender mi casa o piso? Seguro que son preguntas que todos nos hemos hecho.

Pues bien, en el artículo de hoy intentaremos dar respuesta a todas estas preguntas basándonos en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y del financiamiento del terrorismo y su desarrollo reglamentario del RD 304/2014.

En primer lugar, debemos partir por identificar aquellos sujetos que quedan obligados por la citada ley y estos los encontramos en el art. 2 y concretamente para el caso inmobiliario en el apartado l. De éste se desprende que únicamente (en el ámbito inmobiliario) están obligados a llevar a cabo un control de blanqueo de capitales las promotoras inmobiliarias y aquellos que ejerzan profesionalmente actividades de intermediación o comisión en la compraventa de inmuebles o intermediación o comisión en actividades de arrendamiento superiores a los 120.000 € anuales o 10.000 € mensuales. Así pues, en resumen, solo están obligados a llevar a cabo un control de prevención de blanqueo de capitales los profesionales del sector inmobiliario o aquellos profesionales que arrienden bienes inmuebles con rendas superiores a los 120.000€ anuales o 10.000€ mensuales.

Así, como compradores de un inmueble (ya seamos una sociedad o un particular) estaremos obligados a aportar una determinada documentación en caso de que compremos el inmueble de un propietario que se dedique de forma profesional a eso, o si lo adquirimos a través de una inmobiliaria que actúe de intermediaria. Lo mismo nos pasará si queremos arrendar como inquilinos un inmueble de más de 10.000 € mensuales de alguien que se dedique profesionalmente a los arrendamientos.

Sin embargo, no deberemos aportar ninguna documentación relativa a la PBC cuando compremos a una persona física o jurídica que su actividad no sea la venta de inmuebles (por ejemplo, una sociedad que simplemente quiera vender un inmueble de su propiedad), así como tampoco si arrendamos un inmueble de una persona física o jurídica cuya actividad no sea el arrendamiento de bienes inmuebles. Pero no nos debemos confundir, puesto que si en la operación de compra o arrendamiento (siempre que sea superior a 10.000 €) interviene una agencia inmobiliaria, como suele ser habitual, sí que estará obligada a cumplir con unas determinadas obligaciones.

En caso de ser vendedores o arrendadores particulares no deberemos preocuparnos de nada relativo a las obligaciones formales de prevención de blanqueo de capitales.

¿Cuáles son los documentos que me pueden exigir, o que se han de exigir, para cumplir con la ley de prevención de blanqueo de capitales?

Lo cierto es que ni en la ley ni el reglamento especifica claramente el nivel de diligencia que ha de tener cada obligado de la ley de PBC, y dependerá mucho del riesgo que el profesional perciba, pudiéndose establecer a su entero juicio diferentes grados de diligencia en función del cliente y de sus procedimientos internos.

Así, en realidad, a lo único que obliga la ley es a la identificación del cliente (art. 3 de la ley, mediante DNI, pasaporte, o tarjeta CIF para las empresas), a la identificación de la índole de la actividad profesional del cliente y el propósito de la operación (art. 5), al seguimiento de la relación de negocios a fin de asegurar que no hay cambios relevantes en la condición del cliente (art. 6). Así en realidad, la ley ni el reglamento en ningún momento nos indica claramente cuáles son los documentos que se han de solicitar, y cuáles no, lo que a la práctica conlleva que los profesionales acaben solicitando muchos más documentos de los realmente necesarios a fin de cubrirse las espaldas frente a una inspección.

Finalmente, no debemos olvidar que el art. 26 de la ley obliga a tener las políticas de admisión de clientes por escrito. Y por supuesto, cumplir con todos los requisitos de privacidad y protección de datos.

¿Te han quedado dudas acerca de la prevención del blanqueo de capitales? Estamos a tu disposición.