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La ley de arrendamientos urbanos más breve de la historia española

La reforma que comentábamos en el post anterior ha estado en vigor sólo 35 días.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no ha sido convalidado. El Congreso de los Diputados, el martes 22 de enero de 2019, lo ha anulado, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara.

Se trata de la ley de arrendamientos urbanos más breve de la historia española, y no sabemos si de la historia mundial.

En nuestra opinión no es una buena noticia. La reforma no era, desde luego, perfecta. Pero tal vez la prueba de que era la mejor posible es que no satisfizo a ninguno de los dos extremos opuestos. No gustó ni a los grandes propietarios ni a los activistas pro vivienda digna.

La corta vida de este texto sigue sin solucionar el gravísimo problema de la corta duración de los contratos de alquiler en su renacida vigencia de 3 años. Tampoco el de la escasez de vivienda asequible en determinadas ciudades y barrios. No se puede cerrar los ojos ante el hecho de que los alquileres en Madrid y Barcelona llevan años aumentando más de un 10% anual, y las rentas disponibles de las familias en cambio lo hacen por debajo de la inflación. Es obvio para cualquier observador que la situación no es sostenible bajo ningún concepto.

Es imprescindible un pacto para una situación justa en la que la duración de los contratos sea razonable, los alquileres no se extingan con la venta del piso, la intermediación inmobiliaria la pague quien solicita el servicio en todos los casos, la exigencia de garantías sea equilibrada para las partes, etc. Pero sobretodo, lo que realmente necesita un propietario para poder alquilar con seguridad, es una administración de justicia que funcione. No una ley nueva, sino una administración de justicia que sea efectiva. Y eso no depende de los propietarios y los inquilinos, sino de las prioridades de los poderes públicos a la hora de asignar intereses y recursos. Basta con se que aplique a la administración de justicia el mismo celo y eficiencia que se ha aplicado en crear los mecanismos telemáticos, medios y el poder de que dispone la Tesorería General de la Seguridad Social o la Agencia Tributaria. Nada más.

Obligación de ceder para vivienda social un 30% de las nuevas promociones en Barcelona.

Queremos compartir con vosotros un breve análisis de la Modificación del Plan General Metropolitano que afecta a la ciudad de Barcelona. Se ha escrito mucho sobre este asunto. Para algunos se trata de una intromisión inadmisible en el derecho de propiedad, que aumentará aún más el precio de los pisos en la ciudad; para otros, no es más que una forma de cumplir la obligación constitucional de los poderes públicos de facilitar el acceso a vivienda digna de los ciudadanos. La (escasez de) vivienda es el tema clave en las elecciones municipales que tendremos en mayo de 2019

Aquí tenéis el texto legal publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).

Introducción sobre el asunto y entrada en vigor.

Con fecha de 12 de diciembre de 2018, la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona aprobó definitivamente la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado, en el término municipal de Barcelona, y cuyo objetivo es establecer una regulación especial relativa al uso de vivienda, complementaria de las determinaciones de las normas urbanísticas, que permita la obtención de vivienda de protección pública para cubrir las necesidades de la población detectadas en los planes locales de vivienda en Barcelona. El texto entró en vigor el 14 de diciembre de 2018, fecha de publicación en el DOGC.

Son dos las notas más características que plantea la Modificación del Plan General Metropolitano: por un lado, la obligación de destinar un 30% de edificabilidad a vivienda de protección oficial en el municipio de Barcelona y, por el otro lado, se incorporan medidas de derechos de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona cuando esa vivienda pública sea vendida.

Contenido de la reforma en Barcelona

En primer lugar, el texto aprobado somete cualquier actuación edificatoria de vivienda plurifamiliar con un alcance superior a los 600m² a la obligación de destinar un mínimo del 30% de la superficie construida a vivienda pública en régimen general. Dicha obligación afecta tanto a las obras de nueva construcción (construcción y edificación de nueva planta y la ampliación de edificios que den lugar a nuevos locales o unidades funcionales) así como a las obras de gran rehabilitación, donde se incluye:

1. Las intervenciones globales en el edificio que conlleve alguna de las siguientes actuaciones: a) incremento de techo o volumen edificado, b) incremento de número de viviendas, departamentos o unidades funcionales existentes, c) cambio de uso principal del edificio, d) redistribución general de espacios con modificación de elementos comunes.
2. La sustitución del edificio, incluso cuando se mantenga la fachada u otros elementos estructurales.
3. La realización sucesiva o simultánea de obras de reforma o rehabilitación cuyo coste acumulado sea igual o superior al 50% del valor de una construcción de nueva planta de similares características.

Quedan fuera las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación o parcelas incluidas en actuaciones de dotación que hubieran incorporado ya la reserva de vivienda social.

En segundo lugar, la vivienda social estará sujeta a un derecho de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento de Barcelona sujeto a un plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la notificación. El Ayuntamiento podrá decidir respecto a la adquisición del inmueble que interese transmitir, entendiéndose que renuncia al derecho de adquisición preferente si no responde a la notificación del vendedor interesado.

La Modificación del Plan General Metropolitano también plantea algunas menciones respecto a la localización de la vivienda social que, con carácter general, deberán ubicarse en la misma edificación en la que se realice la actuación de obra nueva o gran rehabilitación. Sin embargo, existe una excepción para aquellos casos en las obras se realizasen en distintas parcelas, pero siempre que estuvieran en un mismo barrio, por lo que podrían concentrarse todas las viviendas sociales en una única parcela.

¿Desde cuándo se aplican estas limitaciones?

La aplicación de esta reforma no es inmediata. Este régimen transitorio es de máxima importancia. En concreto:

• Aquellas actuaciones urbanísticas que se realicen al amparo de una licencia urbanística solicitada antes la publicación de la Modificación del Plan General Metropolitano no tienen ninguna limitación, con independencia de la fecha de compra del inmueble.
• Los inmuebles que hayan sido comprados en escritura pública* entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016 tienen dos años para solicitar licencia de obras sin ceder el 30% a vivienda social, siempre que acrediten que con esa cesión la promoción no es viable económicamente. Esa acreditación debe hacerse con un informe técnico y un estudio económica que deberá ser aprobado por los técnicos del ayuntamiento. Cualquiera ve que este punto concreto va a ser origen de conflictividad legal.
• En las licencias de obras en inmuebles que hayan sido objeto de transacción formalizada en documento público entre el 1 de julio de 2016 y el 20 de junio de 2018, se les aplicará un aplazamiento de dos años para conseguir la reserva del 30% en vivienda social.
• Cualquier licencia de obra (mayor de 600 m²) solicitada después del 14 de diciembre de 2020 deberá incorporar la cesión del 30% sin ninguna excepción.

[*] Es un matiz muy importante, porque en derecho civil español se puede perfectamente adquirir la propiedad de un inmueble en un documento privado acompañado de una efectiva posesión del inmueble, que se puede producir de muchas maneras: ocupándolo físicamente, alquilándolo, pagando impuestos, pagando gastos, realizando obras, etc.

Importante reforma en los contratos de arrendamientos residencial en España

Ante el incremento exponencial del precio de la vivienda y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles en España, el Gobierno Central ha aprobado recientemente, con fecha 18 de diciembre de 2018, el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho Decreto introduce importantes modificaciones en una diversidad de normas, destacándose entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero todas ellas enfocadas a adaptar la normativa a las circunstancias económicas y sociales actuales y fortaleciendo los derecho del inquilino.

Entre todos los cambios legislativos planteados por medio del Real Decreto Ley, cabe destacar las siguientes modificaciones:

Duración del arrendamiento

Aunque sigue existiendo la libertad contractual entre las partes para determinar los años de alquiler, la legislación prevé la posibilidad de que el inquilino pueda exigir que se prorrogue el plazo acordado hasta el mínimo legal en aquellos supuestos en los que se haya pactado un período inferior a dicho límite.

De esta manera, a partir de la reforma planteada, dicho plazo mínimo legal pasará de los tres a los cinco años (la misma regulación que existió de 1994 a 2013), incluso aumentándose dicho período a siete años (esto es completamente nuevo en derecho español) en los casos en los que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad).

La renta (alquiler) se puede actualizar según inflación, salvo que el alquiler mensual sea de menos de 600€ al mes.

Prórroga tácita

Así como se amplía el período de duración mínimo del arrendamiento, también se amplía el plazo de prórroga tácita. Hasta la reforma, en aquellos supuestos en los que ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad de no renovar el contrato al llegar la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se renovaba automáticamente por un año.

De este modo, con la nueva reforma el plazo de la prórroga tácita pasará a ser de un único año a tres. O sea, se prorroga por tres años más de golpe (importante cambio)

Fianza

Otra importante modificación se centra en el artículo 36 de la LAU respecto a la obligación de prestar fianza por parte del inquilino. El Legislador pretende romper con el posible abuso del arrendador al exigir fianzas muy elevadas, ya que hasta la reforma se podía pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento adicional a la entrega de la fianza. En cualquier caso, tras la reforma, se limita la fianza como garantía de cumplimiento a un máximo de dos mensualidades, a excepción de aquellos contratos de larga duración.

Gastos

También cabe destacar como cambio importante que, en los supuestos donde el arrendador sea persona jurídica, todos aquellos gastos generados por la gestión inmobiliaria (agente inmobiliario) y de formalización del contrato irán a su cargo.

Pisos turísticos

En materia de viviendas de uso turístico, los pisos turísticos son excluidos de la regulación de la LAU al ser considerados una actividad económica, por lo que quedan sujetos al marco normativo sectorial que regule el ejercicio esta actividad.

A su vez, se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que habilita a la comunidad de vecinos a adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. También podrán establecer cuotas especiales o incrementando la participación de los gastos comunes de la vivienda. En todos los casos, se requerirá una aprobación de la comunidad de vecinos por mayoría cualificada de 3/5 partes.

Desahucios

En la reforma también se incorpora una modificación en el procedimiento de desahucio de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que os servicios sociales estimen oportunas. Dicha suspensión durará un mes si el arrendador es persona física y dos meses si es persona jurídica.

Impuestos

Por último, se recogen una serie de medidas en materia económica y fiscal, introduciéndose tres medidas destacables respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): a) se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitad; b) se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente incrementándose el recargo hasta un máximo del 50%; y c) se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

En materia fiscal, también cabe destacar la nueva exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) e la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Esta es una importante novedad, es la primera vez que se establece esta exención.

En conclusión, el Legislador intenta revertir la situación respecto a la oferta inmobiliaria actual, incentivando a posibles arrendadores y arrendatarios a alquilar viviendas intentando frenar el incremento exponencial del precio de la vivienda. Se trata de un conjunto de medidas que entraran en vigor a partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, por lo que ya son de aplicación, aunque es incierto saber hasta cuando seguirán en vigor teniendo en cuenta las constantes modificaciones que sufren las normas como la LAU. Las medidas han sido objeto de protesta por los sectores más progresistas (que abogaban por una limitación de los precios máximos de alquiles), como por los inversores institucionales (fondos de inversión) que han presionado con fuerza para evitar la duración mínima de 7 años y la limitación de garantías, entre otros puntos.

¿Qué debe hacer el propietario cuando el inquilino se declara en concurso de acreedores o cuando su casa está okupada?

Vamos a tratar dos situaciones especiales frente a las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.

El primero de ellos. Cuando una empresa se declara en situación de impago generalizado (“concurso de acreedores” en derecho español), insolvencia entendida en el sentido del Reglamento europeo 2015/848 sobre procedimientos de insolvencia, esa situación excepcional tiene consecuencias directas sobre el propietario de las oficinas, comercio, nave industrial donde esa empresa lleva a cabos sus actividades.

En primer lugar, porque dejará de pagar el alquiler (si no lo había hecho ya antes). Las deudas por el alquiler entrarán en la “bolsa común” de deudas de la empresa, y no serán las primeras en cobrar, ya que no es un acreedor privilegiado como los trabajadores, la hacienda pública o los bancos con garantías hipotecarias, por ejemplo. Estadísticamente, las posibilidades de cobrar son muy bajas.

En segundo lugar, y esto es posiblemente lo más grave, porque el contrato de arrendamiento podría no extinguirse por impago. La ley de insolvencia española no permite resolver el contrato (ni por el propietario ni por el inquilino) por el simple hecho de solicitar el inquilino concurso de acreedores. Únicamente puede ocurrir que el administrador concursal solicite al juez que rescinda el contrato, si el administrador considera que romper el contrato es bueno para que cobre el máximo de acreedores. Pero en cambio, si el administrador concursal, considera que esa oficina, comercio o nave industrial, es esencial para garantizar la continuidad de la empresa mientras se tramita el procedimiento, entonces el propietario tendrá que consentirlo. En este caso de que el contrato continúe, hay que diferenciar dos situaciones: las mensualidades impagadas antes de la declaración de concurso van al grupo de las deudas que se pagan en último lugar (escasas posibilidades de cobro); las mensualidades vencidas durante el concurso entran en el grupo de los créditos que tienen mayor preferencia (mayores posibilidades de cobro).

El segundo de esos problemas especiales es el fenómeno “okupa”.No se trata de un asunto menor. Las causas son muy diversas y no debe ser ignorado por ningún inversor, que deberá tomar con antelación las medidas adecuadas para evitar encontrarse con ocupantes no consentidos en su inmueble. Si eso ocurre, la ley permite básicamente tres enfoques. Ya anticipamos que ninguno de ellos es perfecto ni plenamente satisfactorio.

La primera vía es un procedimiento civil para recuperar la posesión del inmueble. Como titular de un derecho de propiedad inscrito en el registro, el propietario solicita que los tribunales detengan ese ataque a su derecho de propiedad. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 3 y 6 meses. El tribunal impondrá una fianza al ocupante y le pedirá que exhiba su título de ocupación para confrontarlo con el del propietario, para finalizar ordenando que abandone la propiedad, fijando para ello un día determinado.

También, como segunda vía, se puede acudir a un juicio verbal de desahucio por precario, donde se le da la oportunidad al ocupante de oponerse alegando disponer de título de ocupación (en este caso no se le exige fianza ni depósito alguno), para acabar dictando sentencia.

La tercera vía es un procedimiento penal por el delito de usurpación. Si los  tribunales condenaran al ocupante por ese delito también repondrían al propietario la posesión mediante lanzamiento si fuera necesario. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 6 meses y 2 años, y en general se desaconseja por la gran cantidad de archivos de la causa penal que se producen (sólo ocurre la usurpación cuando lo ocupado es una vivienda ocupada y utilizada por sus propietarios).

¿Qué se considera por impago del alquiler y que hacer  si el inquilino no paga?

Dedicaré este artículo al problema del impago del alquiler y explicaré cómo los arrendadores pueden ejercer sus derechos y reclamar deudas.

Es la no atención de la obligación de pago de la renta y demás conceptos que, en su caso, puedan estar contemplados en el recibo de alquiler (IBI, Obras…) Hay que tener en cuenta que es una obligación que nace por adelantado, esto es, a principios de mes.

¿Qué suele hacer un propietario ante el primer impago del alquiler? Lo general es efectuar una reclamación previa a un juicio, por medio de un conducto que permita probar que se ha reclamado el pago. El más habitual es un servicio de la empresa pública de correos que se llama “burofax”. También se puede hacer por conducto notarial, pero es mucho más infrecuente y mucho más caro.

Si lo anterior no funciona, se interpone una demanda ante el tribunal que corresponda al domicilio del inmueble alquilado. Se utiliza un procedimiento que se llama “juicio verbal” y que está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se necesita contratar un abogado y un procurador, que interpondrán en nombre del propietario una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamarán la cantidad pendiente de pago en dicho momento y las mensualidades que se vayan devengando.

Siempre se solicita, esencialmente, dos cosas del tribunal: que se pague lo que se debe (reclamación de cantidad) y que se devuelva el inmueble alquilado (desahucio o lanzamiento).

Si el juez reconoce la deuda económica, y el inquilino no paga voluntariamente tras recibir la sentencia, el propietario puede acudir a los medios habituales de ejecución de sentencia: embargo de cuentas corrientes, de salarios, de otros inmuebles, etc., hasta cobrar la deuda. Para todo ese procedimiento, que es separado del anterior, también se precisa de abogado y procurador.

Si el juez decreta el desahucio éste se llevará a cabo en el día que se señaló en los  inicios del procedimiento, y si fuera necesario, con asistencia de la fuerza pública.

Desde que se interpone a la demanda hasta que se materializa el desahucio puede transcurrir, al menos un año.

En el siguiente post nos vamos a ocupar de dos situaciones especiales con las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado para afrontar: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa, y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.

Situaciones de la crisis de la relación de arrendamiento.

Para cerrar la serie sobre los contratos de arrendamiento, hablaremos de las situaciones de crisis de la relación de arrendamiento. Es decir, de lo que pasa cuando existe una disputa entre el inquilino y el ocupante. Las dos partes del contrato (propietario o inquilino) pueden iniciar esa crisis.

Cualquier inversor debe tener en cuenta que la litigiosidad asociada a los contratos de arrendamiento no es baja en España. Los propietarios se quejan de que los procesos judiciales son lentos e insatisfactorios. Por el lado de los ciudadanos usuarios de vivienda, existe una gran inquietud social en este momento. España no dispone de un parque de vivienda social como otros países europeos. La Constitución Española de 1978 reconoce como principio general el derecho a una vivienda digna; pero no es uno de los derechos fundamentales que pueden exigirse ante los tribunales. Es una declaración de intenciones, no un derecho tangible. Los poderes públicos no tienen medios (o no han querido dotarse de ellos aprovechando momentos únicos como el proceso de creación de la SAREB a principios de esta década) para dar respuesta a esa legítima demanda social. Lo anterior provoca una visible y notoria colisión, en las grandes ciudades, entre ese derecho a la vivienda y los intereses de los propietarios.

Prensa «El Mundo» 18 de Mayo de 2018

El precio de los alquileres es hoy el mayor problema en muchos barrios de Madrid, Barcelona y sus áreas de influencia, especialmente en esta última. Durante los últimos 3 años los alquileres han crecido por encima del 10% anual, mientras que la renta disponible media de las familias en ese mismo periodo, en el mejor de los casos, se ha mantenido igual o ha bajado. Ningún inversor a largo plazo puede ignorar este hecho, que exige un análisis muy cuidadoso. Lo anterior no parece ser coyuntural ni pasajero, y va a ser el primer elemento en la agenda de los partidos políticos municipales muy pronto, si no lo es ya. Plantear una inversión a largo plazo basado en unos fundamentales económicos cuestionables (que los alquileres sean el 50% o 60% de la renta familiar de los potenciales clientes) tiene riesgo. Y quien compra un piso para alquilarlo debe ser consciente de que cuando el inquilino firma un contrato con estos parámetros económicos, puede ocurrir que no pague. De eso vamos a hablar aquí.

El inquilino puede acabar acudiendo a los tribunales, básicamente, porque lo que se alquila no cumple las funciones para lo que se alquiló (averías, defectos, etc.) o porque el propietario no cumple lo convenido (se obligó a hacer obras y no las hace, etc. Los inquilinos acuden a los tribunales mucho menos que los propietarios. Menos ahora, en un mercado donde los que mandan son los propietarios.

El propietario acostumbra a pleitear por otros motivos, y mucho más a menudo. No los podemos describir todos, pero algunos serían el uso del bien alquilado de un modo distinto al pactado (por ejemplo, alquilar una oficina y usarlo como vivienda); el subarrendamiento sin su consentimiento (por ejemplo alquilar un apartamento y subalquilar habitaciones sin permiso del propietario); pero, sobretodo, los propietarios van a los tribunales por impago de la renta. El impago de la renta es la reina de las causas por las que los propietarios acuden a los tribunales en España.

En el siguiente post vamos a centrarnos en lo que pasa cuando el inquilino no paga el alquiler y seguir con el tema de la crisis de la relación de arrendamiento.

Cómo las modificaciones de contratos de arrendamiento influyeron el alquiler de viviendas y locales comerciales.

Hemos llegado al final de esta serie para referirnos a las modificaciones de contratos de arrendamiento tanto de vivienda, como los de uso distinto al de vivienda, concertados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en la que entró en vigor la actual y vigente ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Ha desaparecido la prórroga forzosa del plazo del arriendo y en su consecuencia es contrario a la ley someter los nuevos contratos a un plazo indefinido.

a) Alquiler de vivienda

Por lo que hace referencia a viviendas, es importante que tanto inquilino como propietario tengan presente que lo que la LAU regula es el arrendamiento de “vivienda habitual”. A menudo se escucha aún decir que si el contrato se hace por menos de un año no se aplica la LAU, etc, pero la verdad es que si el inquilino prueba que esa es su vivienda habitual (empadronamiento, escuela hijos, etc.), los tribunales reconocen que la LAU es de aplicación, con todo lo que supone.

La norma deja a criterio de las partes la fijación del plazo del arriendo, aunque impone una duración mínima de tres años (hasta el año 2013 la duración mínima era 5 años).

Así mismo la renta será la que libremente pacten y será actualizable anualmente (en más o en menos) a tenor de la variación experimentada por el IPC, siempre que el contrato lo diga expresamente.

En cuanto a la conservación de la vivienda, mencionar que es obligación del propietario, y a su cargo, realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino se debe hacer cargo de las reparaciones que exija el desgaste ordinario.

La ley concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda, aunque puede excluirse por pacto en aquellos contratos cuya duración pactada sea superior a tres años.

En 2013 se introdujeron varias modificaciones de contratos de arrendamiento, algunas muy importantes, muy enfocadas a los inversores y claramente en detrimento de los inquilinos.

La primera es la ya dicha de la duración mínima que pasa de 5 a los 3 años actuales. Esta duración es manifiestamente insuficiente y causa graves problemas a los usuarios de vivienda en alquiler. Sobre todo en un país como España en el que no existe un parque de vivienda social.

La segunda y muy relevante es que el contrato de alquiler se extingue en caso de venta de la vivienda. Hasta 2013, el comprador se debía hacer cargo del inquilino y seguir con el contrato. Tras la reforma de 2013, el contrato sólo se respetará si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Menos (mucho menos) del 5% de los contratos de alquiler en España están inscritos en el Registro. En la práctica significa que en caso de venta el inquilino está totalmente desprotegido.

b) Alquiler de locales comerciales, oficinas, etc.

En cuanto al resto de contratos, que la ley denomina para uso distinto al de vivienda, y donde se encuadran los contratos sobre locales y oficinas, tiene especial relevancia la autonomía de la voluntad de las partes, que permite pactar sin restricciones el plazo, la renta, la parte en la que recaerá las obras de conservación o mejora, excluir el derecho de adquisición preferente, o regular la cesión del contrato.

Enmiendas a la Ley de Alquiler en relación con los contratos de viviendas y comercios firmados antes de 1995.

En este artículo haremos referencia a los contratos de viviendas y comercios con anterioridad al 1 de enero de 1995, que como decíamos, es la fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos. Sin duda esta parte interesa sólo a los inversores en viviendas o edificios de viviendas, ya que muchos de los contratos que se encontrarán serán de este tipo. De nuevo señalamos que estos contratos ya no existen desde 1995.

A estos contratos les es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que tiene como principal característica la prórroga forzosa del plazo del arriendo. Esto significa que a la finalización del plazo concertado, éste se prorrogaba obligatoriamente para el propietario y potestativamente para el arrendatario. Por si esto no fuera poco, estaba previsto un sistema de subrogación del arriendo a favor del cónyuge viudo y de sus familiares en caso de fallecimiento del arrendatario.

La Ley de 1964 continúa definiendo los derechos y obligaciones de las partes contratantes, pero a través de las Disposiciones Transitorias de la nueva Ley de 1994 se han introducido importantísimas novedades en relación a los contratos de viviendas y comercios, siendo la más significativa la limitación y condicionamiento de la posibilidad de subrogación del contrato a los familiares más directos (cónyuge e hijos).

Generalizando podríamos afirmar que estos arriendos finalizan en el momento del fallecimiento del arrendatario y de su cónyuge. Si tenemos en cuenta que éstos no son personas jóvenes (han suscrito sus contratos hace décadas), trae ello como resultado la finalización de los contratos en un escenario temporal consecuente con ello.

Otra característica de estos contratos es que con el tiempo la renta pagada por el arrendatario ha quedado desfasada respecto de la renta de mercado, posibilitándose en la actualidad su aumento y actualización en determinadas condiciones, así como la posibilidad de repercutir al arrendatario el impuesto de bienes inmuebles y el coste de los servicios y suministros.

La limitación de la subrogación y la posibilidad de actualizar la renta y de repercutir determinados gastos puede hacer razonable e interesante la inversión inmobiliaria en este tipo de activos.

Una última puntualización a lo anterior, y no por ello menos importante, es indicar que una norma del año 1985 estableció la libertad de pacto respecto del plazo concertado en los contratos de arrendamiento, desapareciendo con ello el automatismo legal de la prórroga forzosa, que a partir de entonces sólo es de aplicación a los arrendamientos en los que las partes expresamente se han sometido a ella. Por sorprendente que parezca se siguieron pactando contratos sometidos a prórroga forzosa.

Los contratos celebrados a partir del 01/01/1995 se regulan por otra normativa legal, que será tratada en el siguiente artículo. Adelantar que los contratos que se suscriben en la actualidad deben disponer de un plazo y que no es legal someterlos a prórroga forzosa.

A continuación, nos ocupamos de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes del 01/01/1995, que se regulan por la normativa del año 1964, que establecía la prórroga forzosa del término contractual, con las modificaciones que fueron introducidas por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. De nuevo este apartado es de especial interés para los inversores.

Nos interesa aludir a su finalización y a las posibilidades de actualización de la renta.

Respecto de la finalización, cuando se encontraban arrendados a personas físicas, estos contratos se extinguen a su jubilación o fallecimiento, con la posibilidad de que en determinadas circunstancias pueda haber una última subrogación a favor del cónyuge o hijos.

Si el arrendatario era una persona jurídica los contratos se extinguían en 5, 10, 15 ó 20 años, dependiendo de la tarifa pagada por el Impuesto de Actividades Económicas en el año 1994. Esto significó (lo cual ha generado una enorme polémica en algunos casos ya que se trataba de negocios históricos) que el pasado 01/01/2015 quedaron extinguidos todos los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era persona jurídica.

En cuanto a la actualización de la renta, y al igual que sucedía con las viviendas, puede actualizarse la renta y puede repercutirse la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles y algunos gastos soportados por el arrendador.

En el siguiente artículo vamos a continuar el tema de contratos de viviendas y comercios firmados después de 1995.

Regulación legal de contratos de arrendamiento en España

Esta serie acerca del arrendamiento de bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento en España se ha concebido esencialmente para los inversores extranjeros que se están acercando a la inversión inmobiliaria. También para los extranjeros que quieren alquilar una vivienda en España y se deben enfrentar a grandes dificultades prácticas, además de a una grave escasez de vivienda en alquiler en ciudades como Barcelona y Madrid. El enfoque de los contenidos es a la vez técnico y de divulgación.

En la base de nuestro ordenamiento jurídico el arrendamiento de cosas se define como aquél en el que una de las partes se obliga a ceder a la contraparte su uso por un tiempo determinado y la otra a pagar una contraprestación. La sencillez del enunciado viene matizado en el arrendamiento de inmuebles por leyes especiales que son de aplicación en esta materia.

Existe una fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos urbanos en España, y ésta es la del 1 de enero de 1995. En 1995 entró en vigor la actual ley de arrendamientos urbanos. Los contratos suscritos en fecha anterior a 1995 (y son numerosos aún en muchos lugares) tienen una regulación muy protectora con el arrendatario al establecer un régimen de prórroga forzosa del plazo del arriendo (situación parecida a la que se da en Alemania). En cambio, en los de fecha posterior a 1995, los contratos vienen sometidos a un plazo determinado. La vigente Ley ha tenido y tiene el acierto de prever y programar la extinción de los contratos sometidos a prórroga forzosa.

Sin perjuicio de la regulación legal que corresponda según la fecha de suscripción del arriendo, existen dos grandes tipos de contrato: un primer grupo los que tienen como objeto el arrendamiento de una vivienda, y otro grupo, todos los demás, con especial relevancia de los locales de negocio.

Desarrollaremos en las próximas entregas las notas más relevantes de los arrendamientos teniendo en cuenta la norma que les sea de aplicación, toda vez que distinguiremos los arrendamientos de vivienda de los de locales de negocio.

Tras haber escuchado y debatido todas las alegaciones, sugerencias y reclamaciones, el Pleno del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado y publicado de forma definitiva el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT). El acuerdo data del 26 de enero, pero no ha sido hasta el pasado 6 de marzo (un mes y medio después, una situación inusual) cuando ha sido publicado en el Boletín de la Provincia. El nuevo PEUAT está en vigor desde el 6 de marzo de 2017. Durante 2 meses puede ser objeto de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa.

El PEUAT regula la implementación y ampliación de alojamientos turísticos en Barcelona, que son: los albergues de juventud, las residencias colectivas de alojamiento temporal, las viviendas de uso turístico y los establecimientos hoteleros.

Los planes especiales urbanísticos no suelen ser del agrado de la totalidad de la población dada la diversidad de ideales políticos y económicos, pero sí que contribuyen en la organización de una de las actividades fundamentales de la ciudad de Barcelona como es el turismo. En la actualidad existe un debate respecto a esta materia por el que es complicado posicionarse. Aun así, en nuestra opinión, la descongestión del centro urbano y la consecuente expansión de la actividad hotelera a la periferia, es un buen objetivo de política pública. Pero el método elegido para lograr dicho objetivo probablemente no sea el más adecuado. Bajo nuestro punto de vista, entendemos que la vía del estímulo y el incentivo tienen más fuerza y más lógica que la vía de la prohibición. Los ciudadanos y empresas de Barcelona soportan la mayor presión fiscal municipal del estado español con gran diferencia, a la vez que la ciudad es la menos endeudada de España, también con diferencia. Es por eso que creemos que dicho objetivo político de trasladar la actividad hotelera a las zonas menos densas, podría lograrse con beneficios fiscales en IBI, IAE, ICIO y tasas por licencias a los establecimientos hoteleros que se establezcan en esas zonas y generen empleo. De hecho, ese movimiento de facto está ocurriendo ya con la ciudad contigua de Hospitalet de Llobregat, donde no hay moratoria ni restricciones, y donde se están fraguando proyectos hoteleros para clientes cuyo destino turístico es Barcelona.

La capital catalana es una ciudad de referencia en cuanto a inversión, cosa que ha contribuido a atraer capital extranjero por la seguridad, liquidez y rentabilidades ofrecidas en las operaciones de inversión, incluyendo al sector turístico. En este punto (como en muchos otros), los datos contradicen los discursos políticos:

inversión inmobiliaria 1T2017 Barcelona

Durante años, los grandes operadores hoteleros internacionales han movilizado sus equipos de expansión para poder establecer sus hoteles flagship en Barcelona. Pero con la aprobación definitiva del Plan Especial Urbanístico, las cadenas hoteleras se encontrarán con un nuevo problema para establecer sus establecimientos en el centro urbano de la ciudad, ya que se trata de zonas de decrecimiento natural o de mantenimiento. Por lo que, dichas zonas solamente permitirían la implementación de un nuevo hotel en el caso de que se adquiera un edificio entero que se dedicara anteriormente a la misma actividad: el alojamiento turístico. En consecuencia, si nos remitimos al Plan hecho público, la zona centro y el anillo colindante de la ciudad queda paralizada en lo que a nuevos proyectos se refiere.

A modo de resumen, podríamos destacar las siguientes ideas principales sobre aquello que establece el PEUAT:

• Se establecen diferentes zonas delimitadas en función de su capacidad para acoger nuevos establecimientos turísticos, atendiendo a cuatro aspectos: la intensidad de la oferta actual de alojamientos turísticos, la relación de plazas ofertadas respecto a la población residentes, la saturación del espacio público y la morfología urbana.
• La implantación de establecimientos turísticos solamente podrá situarse en edificios en que ninguna de sus entidades estuviera destinada al uso de vivienda a fecha 1 de julio de 2015. Además, se exige que el edificio entero se destine a la actividad que se pretende implantar, con la única excepción de la planta baja que se podrá destinar a otros usos, siempre y cuando no sea el de vivienda.
• Los establecimientos de alojamientos turísticos en sus diferentes modalidades que tengan una capacidad superior a 350 plazas, deberán redactar y aprobar un Plan especial integral para su implantación urbanística.

Respecto a las diversas zonas delimitadas, existen diferentes objetivos y limitaciones:

• En la zona ZE-1, al tratarse de una zona de decrecimiento natural, no se admiten implementaciones de nuevos establecimientos ni la ampliación de las plazas de los establecimientos ya existentes.
• En la zona ZE-2, al tratase de una zona de mantenimiento, no se permitirá la ampliación de los establecimientos existentes. Pero, si se da de baja en el censo un establecimiento, se podrá implantar otro con el mismo número de plazas.
• La zona ZE-3 se configura como una zona de crecimiento contenido, por lo que se permitirá implantar nuevos establecimientos y ampliar los existentes, siempre y cuando no se supere la densidad máxima de plazas. En todo caso, se podrá abrir un nuevo establecimiento cuando se produzca una baja en la Zona 1 o la Zona 2.
• La Zona ZE-4 se encuentra en proceso de desarrollo, es decir, pretende aumentar el número de establecimientos turísticos, pero cumpliéndose una serie de requisitos. Dicha zona se divide en tres subzonas: ZE-4a que comprende el ámbito de Marina del Prat Vermell, ZE-4b que comprende el ámbito de la Sagrera y ZE-4c que comprende el ámbito del 22@ Nord. Todas ellas tienen un cupo de plazas turísticas que dan cabida a nuevos proyectos.

Barcelona, como sucediera en otras capitales mundiales (Londres, NYC, Paris…) deberá crecer turísticamente utilizando sus barrios de la periferia que hoy en día parecen marginales turística y comercialmente hablando. Estas zonas están llamadas a convertirse en barrios con personalidad propia en la ciudad. Se abre una nueva etapa para los inversores visionarios arriesgados que quieran invertir en estas áreas.

La capital catalana, debido a su ritmo frenético de constante evolución, está siendo un reto constante para la actual administración municipal. Es un enorme reto satisfacer a todas las partes involucradas en este rompecabezas: por una parte mantener el equilibrio entre el bienestar de los ciudadanos locales y el estrés provocado por el incremento sostenido de turistas que visitan la ciudad; por otra parte no perjudicar la mayor actividad económica de la ciudad (en contribución de PIB y empleo), combinado con un cambio de modelo productivo en la ciudad.

Para más información puede visitar el siguiente web elaborado por el propio Ayuntamiento de Barcelona:

web divulgativa PEUAT ayuntamiento Barcelona

El equipo EXNOVO