Regulación legal de contratos de arrendamiento en España

Esta serie acerca del arrendamiento de bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento en España se ha concebido esencialmente para los inversores extranjeros que se están acercando a la inversión inmobiliaria. También para los extranjeros que quieren alquilar una vivienda en España y se deben enfrentar a grandes dificultades prácticas, además de a una grave escasez de vivienda en alquiler en ciudades como Barcelona y Madrid. El enfoque de los contenidos es a la vez técnico y de divulgación.

En la base de nuestro ordenamiento jurídico el arrendamiento de cosas se define como aquél en el que una de las partes se obliga a ceder a la contraparte su uso por un tiempo determinado y la otra a pagar una contraprestación. La sencillez del enunciado viene matizado en el arrendamiento de inmuebles por leyes especiales que son de aplicación en esta materia.

Existe una fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos urbanos en España, y ésta es la del 1 de enero de 1995. En 1995 entró en vigor la actual ley de arrendamientos urbanos. Los contratos suscritos en fecha anterior a 1995 (y son numerosos aún en muchos lugares) tienen una regulación muy protectora con el arrendatario al establecer un régimen de prórroga forzosa del plazo del arriendo (situación parecida a la que se da en Alemania). En cambio, en los de fecha posterior a 1995, los contratos vienen sometidos a un plazo determinado. La vigente Ley ha tenido y tiene el acierto de prever y programar la extinción de los contratos sometidos a prórroga forzosa.

Sin perjuicio de la regulación legal que corresponda según la fecha de suscripción del arriendo, existen dos grandes tipos de contrato: un primer grupo los que tienen como objeto el arrendamiento de una vivienda, y otro grupo, todos los demás, con especial relevancia de los locales de negocio.

Desarrollaremos en las próximas entregas las notas más relevantes de los arrendamientos teniendo en cuenta la norma que les sea de aplicación, toda vez que distinguiremos los arrendamientos de vivienda de los de locales de negocio.