Enmiendas a la Ley de Alquiler en relación con los contratos de viviendas y comercios firmados antes de 1995.
En este artículo haremos referencia a los contratos de viviendas y comercios con anterioridad al 1 de enero de 1995, que como decíamos, es la fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos. Sin duda esta parte interesa sólo a los inversores en viviendas o edificios de viviendas, ya que muchos de los contratos que se encontrarán serán de este tipo. De nuevo señalamos que estos contratos ya no existen desde 1995.
A estos contratos les es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que tiene como principal característica la prórroga forzosa del plazo del arriendo. Esto significa que a la finalización del plazo concertado, éste se prorrogaba obligatoriamente para el propietario y potestativamente para el arrendatario. Por si esto no fuera poco, estaba previsto un sistema de subrogación del arriendo a favor del cónyuge viudo y de sus familiares en caso de fallecimiento del arrendatario.
La Ley de 1964 continúa definiendo los derechos y obligaciones de las partes contratantes, pero a través de las Disposiciones Transitorias de la nueva Ley de 1994 se han introducido importantísimas novedades en relación a los contratos de viviendas y comercios, siendo la más significativa la limitación y condicionamiento de la posibilidad de subrogación del contrato a los familiares más directos (cónyuge e hijos).
Generalizando podríamos afirmar que estos arriendos finalizan en el momento del fallecimiento del arrendatario y de su cónyuge. Si tenemos en cuenta que éstos no son personas jóvenes (han suscrito sus contratos hace décadas), trae ello como resultado la finalización de los contratos en un escenario temporal consecuente con ello.
Otra característica de estos contratos es que con el tiempo la renta pagada por el arrendatario ha quedado desfasada respecto de la renta de mercado, posibilitándose en la actualidad su aumento y actualización en determinadas condiciones, así como la posibilidad de repercutir al arrendatario el impuesto de bienes inmuebles y el coste de los servicios y suministros.
La limitación de la subrogación y la posibilidad de actualizar la renta y de repercutir determinados gastos puede hacer razonable e interesante la inversión inmobiliaria en este tipo de activos.
Una última puntualización a lo anterior, y no por ello menos importante, es indicar que una norma del año 1985 estableció la libertad de pacto respecto del plazo concertado en los contratos de arrendamiento, desapareciendo con ello el automatismo legal de la prórroga forzosa, que a partir de entonces sólo es de aplicación a los arrendamientos en los que las partes expresamente se han sometido a ella. Por sorprendente que parezca se siguieron pactando contratos sometidos a prórroga forzosa.
Los contratos celebrados a partir del 01/01/1995 se regulan por otra normativa legal, que será tratada en el siguiente artículo. Adelantar que los contratos que se suscriben en la actualidad deben disponer de un plazo y que no es legal someterlos a prórroga forzosa.
A continuación, nos ocupamos de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes del 01/01/1995, que se regulan por la normativa del año 1964, que establecía la prórroga forzosa del término contractual, con las modificaciones que fueron introducidas por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. De nuevo este apartado es de especial interés para los inversores.
Nos interesa aludir a su finalización y a las posibilidades de actualización de la renta.
Respecto de la finalización, cuando se encontraban arrendados a personas físicas, estos contratos se extinguen a su jubilación o fallecimiento, con la posibilidad de que en determinadas circunstancias pueda haber una última subrogación a favor del cónyuge o hijos.
Si el arrendatario era una persona jurídica los contratos se extinguían en 5, 10, 15 ó 20 años, dependiendo de la tarifa pagada por el Impuesto de Actividades Económicas en el año 1994. Esto significó (lo cual ha generado una enorme polémica en algunos casos ya que se trataba de negocios históricos) que el pasado 01/01/2015 quedaron extinguidos todos los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era persona jurídica.
En cuanto a la actualización de la renta, y al igual que sucedía con las viviendas, puede actualizarse la renta y puede repercutirse la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles y algunos gastos soportados por el arrendador.
En el siguiente artículo vamos a continuar el tema de contratos de viviendas y comercios firmados después de 1995.