Importante reforma en los contratos de arrendamientos residencial en España

Ante el incremento exponencial del precio de la vivienda y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles en España, el Gobierno Central ha aprobado recientemente, con fecha 18 de diciembre de 2018, el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho Decreto introduce importantes modificaciones en una diversidad de normas, destacándose entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero todas ellas enfocadas a adaptar la normativa a las circunstancias económicas y sociales actuales y fortaleciendo los derecho del inquilino.

Entre todos los cambios legislativos planteados por medio del Real Decreto Ley, cabe destacar las siguientes modificaciones:

Duración del arrendamiento

Aunque sigue existiendo la libertad contractual entre las partes para determinar los años de alquiler, la legislación prevé la posibilidad de que el inquilino pueda exigir que se prorrogue el plazo acordado hasta el mínimo legal en aquellos supuestos en los que se haya pactado un período inferior a dicho límite.

De esta manera, a partir de la reforma planteada, dicho plazo mínimo legal pasará de los tres a los cinco años (la misma regulación que existió de 1994 a 2013), incluso aumentándose dicho período a siete años (esto es completamente nuevo en derecho español) en los casos en los que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad).

La renta (alquiler) se puede actualizar según inflación, salvo que el alquiler mensual sea de menos de 600€ al mes.

Prórroga tácita

Así como se amplía el período de duración mínimo del arrendamiento, también se amplía el plazo de prórroga tácita. Hasta la reforma, en aquellos supuestos en los que ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad de no renovar el contrato al llegar la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se renovaba automáticamente por un año.

De este modo, con la nueva reforma el plazo de la prórroga tácita pasará a ser de un único año a tres. O sea, se prorroga por tres años más de golpe (importante cambio)

Fianza

Otra importante modificación se centra en el artículo 36 de la LAU respecto a la obligación de prestar fianza por parte del inquilino. El Legislador pretende romper con el posible abuso del arrendador al exigir fianzas muy elevadas, ya que hasta la reforma se podía pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento adicional a la entrega de la fianza. En cualquier caso, tras la reforma, se limita la fianza como garantía de cumplimiento a un máximo de dos mensualidades, a excepción de aquellos contratos de larga duración.

Gastos

También cabe destacar como cambio importante que, en los supuestos donde el arrendador sea persona jurídica, todos aquellos gastos generados por la gestión inmobiliaria (agente inmobiliario) y de formalización del contrato irán a su cargo.

Pisos turísticos

En materia de viviendas de uso turístico, los pisos turísticos son excluidos de la regulación de la LAU al ser considerados una actividad económica, por lo que quedan sujetos al marco normativo sectorial que regule el ejercicio esta actividad.

A su vez, se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que habilita a la comunidad de vecinos a adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. También podrán establecer cuotas especiales o incrementando la participación de los gastos comunes de la vivienda. En todos los casos, se requerirá una aprobación de la comunidad de vecinos por mayoría cualificada de 3/5 partes.

Desahucios

En la reforma también se incorpora una modificación en el procedimiento de desahucio de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que os servicios sociales estimen oportunas. Dicha suspensión durará un mes si el arrendador es persona física y dos meses si es persona jurídica.

Impuestos

Por último, se recogen una serie de medidas en materia económica y fiscal, introduciéndose tres medidas destacables respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): a) se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitad; b) se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente incrementándose el recargo hasta un máximo del 50%; y c) se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

En materia fiscal, también cabe destacar la nueva exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) e la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Esta es una importante novedad, es la primera vez que se establece esta exención.

En conclusión, el Legislador intenta revertir la situación respecto a la oferta inmobiliaria actual, incentivando a posibles arrendadores y arrendatarios a alquilar viviendas intentando frenar el incremento exponencial del precio de la vivienda. Se trata de un conjunto de medidas que entraran en vigor a partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, por lo que ya son de aplicación, aunque es incierto saber hasta cuando seguirán en vigor teniendo en cuenta las constantes modificaciones que sufren las normas como la LAU. Las medidas han sido objeto de protesta por los sectores más progresistas (que abogaban por una limitación de los precios máximos de alquiles), como por los inversores institucionales (fondos de inversión) que han presionado con fuerza para evitar la duración mínima de 7 años y la limitación de garantías, entre otros puntos.