Categoría: Noticias del sector

¿Qué se considera por impago del alquiler y que hacer  si el inquilino no paga?

Dedicaré este artículo al problema del impago del alquiler y explicaré cómo los arrendadores pueden ejercer sus derechos y reclamar deudas.

Es la no atención de la obligación de pago de la renta y demás conceptos que, en su caso, puedan estar contemplados en el recibo de alquiler (IBI, Obras…) Hay que tener en cuenta que es una obligación que nace por adelantado, esto es, a principios de mes.

¿Qué suele hacer un propietario ante el primer impago del alquiler? Lo general es efectuar una reclamación previa a un juicio, por medio de un conducto que permita probar que se ha reclamado el pago. El más habitual es un servicio de la empresa pública de correos que se llama “burofax”. También se puede hacer por conducto notarial, pero es mucho más infrecuente y mucho más caro.

Si lo anterior no funciona, se interpone una demanda ante el tribunal que corresponda al domicilio del inmueble alquilado. Se utiliza un procedimiento que se llama “juicio verbal” y que está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se necesita contratar un abogado y un procurador, que interpondrán en nombre del propietario una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamarán la cantidad pendiente de pago en dicho momento y las mensualidades que se vayan devengando.

Siempre se solicita, esencialmente, dos cosas del tribunal: que se pague lo que se debe (reclamación de cantidad) y que se devuelva el inmueble alquilado (desahucio o lanzamiento).

Si el juez reconoce la deuda económica, y el inquilino no paga voluntariamente tras recibir la sentencia, el propietario puede acudir a los medios habituales de ejecución de sentencia: embargo de cuentas corrientes, de salarios, de otros inmuebles, etc., hasta cobrar la deuda. Para todo ese procedimiento, que es separado del anterior, también se precisa de abogado y procurador.

Si el juez decreta el desahucio éste se llevará a cabo en el día que se señaló en los  inicios del procedimiento, y si fuera necesario, con asistencia de la fuerza pública.

Desde que se interpone a la demanda hasta que se materializa el desahucio puede transcurrir, al menos un año.

En el siguiente post nos vamos a ocupar de dos situaciones especiales con las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado para afrontar: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa, y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.

Situaciones de la crisis de la relación de arrendamiento.

Para cerrar la serie sobre los contratos de arrendamiento, hablaremos de las situaciones de crisis de la relación de arrendamiento. Es decir, de lo que pasa cuando existe una disputa entre el inquilino y el ocupante. Las dos partes del contrato (propietario o inquilino) pueden iniciar esa crisis.

Cualquier inversor debe tener en cuenta que la litigiosidad asociada a los contratos de arrendamiento no es baja en España. Los propietarios se quejan de que los procesos judiciales son lentos e insatisfactorios. Por el lado de los ciudadanos usuarios de vivienda, existe una gran inquietud social en este momento. España no dispone de un parque de vivienda social como otros países europeos. La Constitución Española de 1978 reconoce como principio general el derecho a una vivienda digna; pero no es uno de los derechos fundamentales que pueden exigirse ante los tribunales. Es una declaración de intenciones, no un derecho tangible. Los poderes públicos no tienen medios (o no han querido dotarse de ellos aprovechando momentos únicos como el proceso de creación de la SAREB a principios de esta década) para dar respuesta a esa legítima demanda social. Lo anterior provoca una visible y notoria colisión, en las grandes ciudades, entre ese derecho a la vivienda y los intereses de los propietarios.

Prensa «El Mundo» 18 de Mayo de 2018

El precio de los alquileres es hoy el mayor problema en muchos barrios de Madrid, Barcelona y sus áreas de influencia, especialmente en esta última. Durante los últimos 3 años los alquileres han crecido por encima del 10% anual, mientras que la renta disponible media de las familias en ese mismo periodo, en el mejor de los casos, se ha mantenido igual o ha bajado. Ningún inversor a largo plazo puede ignorar este hecho, que exige un análisis muy cuidadoso. Lo anterior no parece ser coyuntural ni pasajero, y va a ser el primer elemento en la agenda de los partidos políticos municipales muy pronto, si no lo es ya. Plantear una inversión a largo plazo basado en unos fundamentales económicos cuestionables (que los alquileres sean el 50% o 60% de la renta familiar de los potenciales clientes) tiene riesgo. Y quien compra un piso para alquilarlo debe ser consciente de que cuando el inquilino firma un contrato con estos parámetros económicos, puede ocurrir que no pague. De eso vamos a hablar aquí.

El inquilino puede acabar acudiendo a los tribunales, básicamente, porque lo que se alquila no cumple las funciones para lo que se alquiló (averías, defectos, etc.) o porque el propietario no cumple lo convenido (se obligó a hacer obras y no las hace, etc. Los inquilinos acuden a los tribunales mucho menos que los propietarios. Menos ahora, en un mercado donde los que mandan son los propietarios.

El propietario acostumbra a pleitear por otros motivos, y mucho más a menudo. No los podemos describir todos, pero algunos serían el uso del bien alquilado de un modo distinto al pactado (por ejemplo, alquilar una oficina y usarlo como vivienda); el subarrendamiento sin su consentimiento (por ejemplo alquilar un apartamento y subalquilar habitaciones sin permiso del propietario); pero, sobretodo, los propietarios van a los tribunales por impago de la renta. El impago de la renta es la reina de las causas por las que los propietarios acuden a los tribunales en España.

En el siguiente post vamos a centrarnos en lo que pasa cuando el inquilino no paga el alquiler y seguir con el tema de la crisis de la relación de arrendamiento.

Cómo las modificaciones de contratos de arrendamiento influyeron el alquiler de viviendas y locales comerciales.

Hemos llegado al final de esta serie para referirnos a las modificaciones de contratos de arrendamiento tanto de vivienda, como los de uso distinto al de vivienda, concertados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en la que entró en vigor la actual y vigente ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Ha desaparecido la prórroga forzosa del plazo del arriendo y en su consecuencia es contrario a la ley someter los nuevos contratos a un plazo indefinido.

a) Alquiler de vivienda

Por lo que hace referencia a viviendas, es importante que tanto inquilino como propietario tengan presente que lo que la LAU regula es el arrendamiento de “vivienda habitual”. A menudo se escucha aún decir que si el contrato se hace por menos de un año no se aplica la LAU, etc, pero la verdad es que si el inquilino prueba que esa es su vivienda habitual (empadronamiento, escuela hijos, etc.), los tribunales reconocen que la LAU es de aplicación, con todo lo que supone.

La norma deja a criterio de las partes la fijación del plazo del arriendo, aunque impone una duración mínima de tres años (hasta el año 2013 la duración mínima era 5 años).

Así mismo la renta será la que libremente pacten y será actualizable anualmente (en más o en menos) a tenor de la variación experimentada por el IPC, siempre que el contrato lo diga expresamente.

En cuanto a la conservación de la vivienda, mencionar que es obligación del propietario, y a su cargo, realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino se debe hacer cargo de las reparaciones que exija el desgaste ordinario.

La ley concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda, aunque puede excluirse por pacto en aquellos contratos cuya duración pactada sea superior a tres años.

En 2013 se introdujeron varias modificaciones de contratos de arrendamiento, algunas muy importantes, muy enfocadas a los inversores y claramente en detrimento de los inquilinos.

La primera es la ya dicha de la duración mínima que pasa de 5 a los 3 años actuales. Esta duración es manifiestamente insuficiente y causa graves problemas a los usuarios de vivienda en alquiler. Sobre todo en un país como España en el que no existe un parque de vivienda social.

La segunda y muy relevante es que el contrato de alquiler se extingue en caso de venta de la vivienda. Hasta 2013, el comprador se debía hacer cargo del inquilino y seguir con el contrato. Tras la reforma de 2013, el contrato sólo se respetará si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Menos (mucho menos) del 5% de los contratos de alquiler en España están inscritos en el Registro. En la práctica significa que en caso de venta el inquilino está totalmente desprotegido.

b) Alquiler de locales comerciales, oficinas, etc.

En cuanto al resto de contratos, que la ley denomina para uso distinto al de vivienda, y donde se encuadran los contratos sobre locales y oficinas, tiene especial relevancia la autonomía de la voluntad de las partes, que permite pactar sin restricciones el plazo, la renta, la parte en la que recaerá las obras de conservación o mejora, excluir el derecho de adquisición preferente, o regular la cesión del contrato.

Enmiendas a la Ley de Alquiler en relación con los contratos de viviendas y comercios firmados antes de 1995.

En este artículo haremos referencia a los contratos de viviendas y comercios con anterioridad al 1 de enero de 1995, que como decíamos, es la fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos. Sin duda esta parte interesa sólo a los inversores en viviendas o edificios de viviendas, ya que muchos de los contratos que se encontrarán serán de este tipo. De nuevo señalamos que estos contratos ya no existen desde 1995.

A estos contratos les es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que tiene como principal característica la prórroga forzosa del plazo del arriendo. Esto significa que a la finalización del plazo concertado, éste se prorrogaba obligatoriamente para el propietario y potestativamente para el arrendatario. Por si esto no fuera poco, estaba previsto un sistema de subrogación del arriendo a favor del cónyuge viudo y de sus familiares en caso de fallecimiento del arrendatario.

La Ley de 1964 continúa definiendo los derechos y obligaciones de las partes contratantes, pero a través de las Disposiciones Transitorias de la nueva Ley de 1994 se han introducido importantísimas novedades en relación a los contratos de viviendas y comercios, siendo la más significativa la limitación y condicionamiento de la posibilidad de subrogación del contrato a los familiares más directos (cónyuge e hijos).

Generalizando podríamos afirmar que estos arriendos finalizan en el momento del fallecimiento del arrendatario y de su cónyuge. Si tenemos en cuenta que éstos no son personas jóvenes (han suscrito sus contratos hace décadas), trae ello como resultado la finalización de los contratos en un escenario temporal consecuente con ello.

Otra característica de estos contratos es que con el tiempo la renta pagada por el arrendatario ha quedado desfasada respecto de la renta de mercado, posibilitándose en la actualidad su aumento y actualización en determinadas condiciones, así como la posibilidad de repercutir al arrendatario el impuesto de bienes inmuebles y el coste de los servicios y suministros.

La limitación de la subrogación y la posibilidad de actualizar la renta y de repercutir determinados gastos puede hacer razonable e interesante la inversión inmobiliaria en este tipo de activos.

Una última puntualización a lo anterior, y no por ello menos importante, es indicar que una norma del año 1985 estableció la libertad de pacto respecto del plazo concertado en los contratos de arrendamiento, desapareciendo con ello el automatismo legal de la prórroga forzosa, que a partir de entonces sólo es de aplicación a los arrendamientos en los que las partes expresamente se han sometido a ella. Por sorprendente que parezca se siguieron pactando contratos sometidos a prórroga forzosa.

Los contratos celebrados a partir del 01/01/1995 se regulan por otra normativa legal, que será tratada en el siguiente artículo. Adelantar que los contratos que se suscriben en la actualidad deben disponer de un plazo y que no es legal someterlos a prórroga forzosa.

A continuación, nos ocupamos de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes del 01/01/1995, que se regulan por la normativa del año 1964, que establecía la prórroga forzosa del término contractual, con las modificaciones que fueron introducidas por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. De nuevo este apartado es de especial interés para los inversores.

Nos interesa aludir a su finalización y a las posibilidades de actualización de la renta.

Respecto de la finalización, cuando se encontraban arrendados a personas físicas, estos contratos se extinguen a su jubilación o fallecimiento, con la posibilidad de que en determinadas circunstancias pueda haber una última subrogación a favor del cónyuge o hijos.

Si el arrendatario era una persona jurídica los contratos se extinguían en 5, 10, 15 ó 20 años, dependiendo de la tarifa pagada por el Impuesto de Actividades Económicas en el año 1994. Esto significó (lo cual ha generado una enorme polémica en algunos casos ya que se trataba de negocios históricos) que el pasado 01/01/2015 quedaron extinguidos todos los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era persona jurídica.

En cuanto a la actualización de la renta, y al igual que sucedía con las viviendas, puede actualizarse la renta y puede repercutirse la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles y algunos gastos soportados por el arrendador.

En el siguiente artículo vamos a continuar el tema de contratos de viviendas y comercios firmados después de 1995.

Regulación legal de contratos de arrendamiento en España

Esta serie acerca del arrendamiento de bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento en España se ha concebido esencialmente para los inversores extranjeros que se están acercando a la inversión inmobiliaria. También para los extranjeros que quieren alquilar una vivienda en España y se deben enfrentar a grandes dificultades prácticas, además de a una grave escasez de vivienda en alquiler en ciudades como Barcelona y Madrid. El enfoque de los contenidos es a la vez técnico y de divulgación.

En la base de nuestro ordenamiento jurídico el arrendamiento de cosas se define como aquél en el que una de las partes se obliga a ceder a la contraparte su uso por un tiempo determinado y la otra a pagar una contraprestación. La sencillez del enunciado viene matizado en el arrendamiento de inmuebles por leyes especiales que son de aplicación en esta materia.

Existe una fecha que marca el antes y el después en la regulación legal de los arrendamientos urbanos en España, y ésta es la del 1 de enero de 1995. En 1995 entró en vigor la actual ley de arrendamientos urbanos. Los contratos suscritos en fecha anterior a 1995 (y son numerosos aún en muchos lugares) tienen una regulación muy protectora con el arrendatario al establecer un régimen de prórroga forzosa del plazo del arriendo (situación parecida a la que se da en Alemania). En cambio, en los de fecha posterior a 1995, los contratos vienen sometidos a un plazo determinado. La vigente Ley ha tenido y tiene el acierto de prever y programar la extinción de los contratos sometidos a prórroga forzosa.

Sin perjuicio de la regulación legal que corresponda según la fecha de suscripción del arriendo, existen dos grandes tipos de contrato: un primer grupo los que tienen como objeto el arrendamiento de una vivienda, y otro grupo, todos los demás, con especial relevancia de los locales de negocio.

Desarrollaremos en las próximas entregas las notas más relevantes de los arrendamientos teniendo en cuenta la norma que les sea de aplicación, toda vez que distinguiremos los arrendamientos de vivienda de los de locales de negocio.

Tras haber escuchado y debatido todas las alegaciones, sugerencias y reclamaciones, el Pleno del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado y publicado de forma definitiva el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT). El acuerdo data del 26 de enero, pero no ha sido hasta el pasado 6 de marzo (un mes y medio después, una situación inusual) cuando ha sido publicado en el Boletín de la Provincia. El nuevo PEUAT está en vigor desde el 6 de marzo de 2017. Durante 2 meses puede ser objeto de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa.

El PEUAT regula la implementación y ampliación de alojamientos turísticos en Barcelona, que son: los albergues de juventud, las residencias colectivas de alojamiento temporal, las viviendas de uso turístico y los establecimientos hoteleros.

Los planes especiales urbanísticos no suelen ser del agrado de la totalidad de la población dada la diversidad de ideales políticos y económicos, pero sí que contribuyen en la organización de una de las actividades fundamentales de la ciudad de Barcelona como es el turismo. En la actualidad existe un debate respecto a esta materia por el que es complicado posicionarse. Aun así, en nuestra opinión, la descongestión del centro urbano y la consecuente expansión de la actividad hotelera a la periferia, es un buen objetivo de política pública. Pero el método elegido para lograr dicho objetivo probablemente no sea el más adecuado. Bajo nuestro punto de vista, entendemos que la vía del estímulo y el incentivo tienen más fuerza y más lógica que la vía de la prohibición. Los ciudadanos y empresas de Barcelona soportan la mayor presión fiscal municipal del estado español con gran diferencia, a la vez que la ciudad es la menos endeudada de España, también con diferencia. Es por eso que creemos que dicho objetivo político de trasladar la actividad hotelera a las zonas menos densas, podría lograrse con beneficios fiscales en IBI, IAE, ICIO y tasas por licencias a los establecimientos hoteleros que se establezcan en esas zonas y generen empleo. De hecho, ese movimiento de facto está ocurriendo ya con la ciudad contigua de Hospitalet de Llobregat, donde no hay moratoria ni restricciones, y donde se están fraguando proyectos hoteleros para clientes cuyo destino turístico es Barcelona.

La capital catalana es una ciudad de referencia en cuanto a inversión, cosa que ha contribuido a atraer capital extranjero por la seguridad, liquidez y rentabilidades ofrecidas en las operaciones de inversión, incluyendo al sector turístico. En este punto (como en muchos otros), los datos contradicen los discursos políticos:

inversión inmobiliaria 1T2017 Barcelona

Durante años, los grandes operadores hoteleros internacionales han movilizado sus equipos de expansión para poder establecer sus hoteles flagship en Barcelona. Pero con la aprobación definitiva del Plan Especial Urbanístico, las cadenas hoteleras se encontrarán con un nuevo problema para establecer sus establecimientos en el centro urbano de la ciudad, ya que se trata de zonas de decrecimiento natural o de mantenimiento. Por lo que, dichas zonas solamente permitirían la implementación de un nuevo hotel en el caso de que se adquiera un edificio entero que se dedicara anteriormente a la misma actividad: el alojamiento turístico. En consecuencia, si nos remitimos al Plan hecho público, la zona centro y el anillo colindante de la ciudad queda paralizada en lo que a nuevos proyectos se refiere.

A modo de resumen, podríamos destacar las siguientes ideas principales sobre aquello que establece el PEUAT:

• Se establecen diferentes zonas delimitadas en función de su capacidad para acoger nuevos establecimientos turísticos, atendiendo a cuatro aspectos: la intensidad de la oferta actual de alojamientos turísticos, la relación de plazas ofertadas respecto a la población residentes, la saturación del espacio público y la morfología urbana.
• La implantación de establecimientos turísticos solamente podrá situarse en edificios en que ninguna de sus entidades estuviera destinada al uso de vivienda a fecha 1 de julio de 2015. Además, se exige que el edificio entero se destine a la actividad que se pretende implantar, con la única excepción de la planta baja que se podrá destinar a otros usos, siempre y cuando no sea el de vivienda.
• Los establecimientos de alojamientos turísticos en sus diferentes modalidades que tengan una capacidad superior a 350 plazas, deberán redactar y aprobar un Plan especial integral para su implantación urbanística.

Respecto a las diversas zonas delimitadas, existen diferentes objetivos y limitaciones:

• En la zona ZE-1, al tratarse de una zona de decrecimiento natural, no se admiten implementaciones de nuevos establecimientos ni la ampliación de las plazas de los establecimientos ya existentes.
• En la zona ZE-2, al tratase de una zona de mantenimiento, no se permitirá la ampliación de los establecimientos existentes. Pero, si se da de baja en el censo un establecimiento, se podrá implantar otro con el mismo número de plazas.
• La zona ZE-3 se configura como una zona de crecimiento contenido, por lo que se permitirá implantar nuevos establecimientos y ampliar los existentes, siempre y cuando no se supere la densidad máxima de plazas. En todo caso, se podrá abrir un nuevo establecimiento cuando se produzca una baja en la Zona 1 o la Zona 2.
• La Zona ZE-4 se encuentra en proceso de desarrollo, es decir, pretende aumentar el número de establecimientos turísticos, pero cumpliéndose una serie de requisitos. Dicha zona se divide en tres subzonas: ZE-4a que comprende el ámbito de Marina del Prat Vermell, ZE-4b que comprende el ámbito de la Sagrera y ZE-4c que comprende el ámbito del 22@ Nord. Todas ellas tienen un cupo de plazas turísticas que dan cabida a nuevos proyectos.

Barcelona, como sucediera en otras capitales mundiales (Londres, NYC, Paris…) deberá crecer turísticamente utilizando sus barrios de la periferia que hoy en día parecen marginales turística y comercialmente hablando. Estas zonas están llamadas a convertirse en barrios con personalidad propia en la ciudad. Se abre una nueva etapa para los inversores visionarios arriesgados que quieran invertir en estas áreas.

La capital catalana, debido a su ritmo frenético de constante evolución, está siendo un reto constante para la actual administración municipal. Es un enorme reto satisfacer a todas las partes involucradas en este rompecabezas: por una parte mantener el equilibrio entre el bienestar de los ciudadanos locales y el estrés provocado por el incremento sostenido de turistas que visitan la ciudad; por otra parte no perjudicar la mayor actividad económica de la ciudad (en contribución de PIB y empleo), combinado con un cambio de modelo productivo en la ciudad.

Para más información puede visitar el siguiente web elaborado por el propio Ayuntamiento de Barcelona:

web divulgativa PEUAT ayuntamiento Barcelona

El equipo EXNOVO

El objetivo de EXNOVO en estos posts es compartir reflexiones sobre el mercado inmobiliario. A veces con una intención divulgativa. Otras como reflexión. Nos interesa mucho más combinar los dos. En esta entrada, hablaremos de una importante reforma en la compraventa de viviendas. En concreto, la protección legal de las cantidades que los compradores entregan a un promotor a cuenta y antes de que la vivienda esté acabada. Y lo haremos con espíritu crítico, ya que esta reforma supone, en nuestra opinión, complicaciones adicionales y pérdida de derechos para los consumidores. Lo ocurrido con esta reforma nos recuerda mucho, por su “rationale”, a lo que ocurrió en 2012 (hace 3 años) con la reforma de los arrendamientos urbanos. Vale la pena empezar hablando de este recordatorio.

En 2012 se produjo una reforma de la regulación de los arrendamientos para, así se dijo y justificó, flexibilizar el mercado de alquileres. En junio de 2012 escribimos un post en la anterior versión de la web. Lo puedes leer aquí si quieres: Post www.exnovo-am.com 08.06.2012. Mantenemos lo dicho hace tres años. Para que un propietario vea económicamente atractivo alquilar su piso, lo que hay que hacer es dotarse de una administración de justicia eficaz en medios y plazos. Cualquiera que visite con frecuencia o esporádicamente un tribunal de justicia sabrá de qué hablamos. Modificar una ley (LAU) que funcionaba, no era el buen camino. Visto en perspectiva, lo que buscaba esa reforma (se supone) era hacer atractiva la inversión residencial para alquiler a los ojos de los inversores institucionales y que eso ayudara a reducir el stock. Eso no se ha conseguido, ya que si se observa las cifras de inversión por segmento de activo de las SOCIMI’s, la inversión en vivienda de esos fondos es totalmente residual. Es más, huyen de ella. Parece que la Ley de Arrendamientos Urbanos no era la culpable de ello. Pero la reforma se ha quedado, y los derechos del inquilino (por ejemplo a no irse si la vivienda se vende, entre otros) se perdieron por el camino.

De vuelta al presente, en 2015 las cifras macro indican una incipiente recuperación de la venta de viviendas. En determinadas zonas turísticas y en algunas zonas de grandes ciudades, esa recuperación es muy perceptible. Pero en estos ocho últimos años el elenco de actores en la promoción se ha simplificado mucho. El reparto habitual es de cinco grandes personajes: constructores, promotores, bancos, aseguradoras y consumidores. Ahora promotores (a menudo también constructores) y bancos son la misma cosa. Bien directamente, o bien porque la diferencia de intereses es tan tenue, que es imperceptible. Nadie puede dudar de la capacidad de influencia legislativa de estos sectores regulados, ni la de los fondos internacionales que están invirtiendo de manera decidida ya en 2015. Y es posible que lo que se expondrá a continuación es un reflejo de ello.

La Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación y Solvencia de las entidades de Seguros, introduce una modificación fundamental de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) para cambiar todo el sistema de la protección al consumidor de las entregas a cuenta, y deroga la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La Ley 57/1968, pese a ser pre-constitucional, era alabada por su sencillez y por la protección a los consumidores. Existe una doctrina clarísima del Tribunal Supremo en la materia, pero lo que hace esta reforma es ir precisamente en el sentido contrario, y en contra del consumidor. Alguien se debería preguntar si tiene sentido cambiar una ley para ir contra de la interpretación clarísima del Tribunal Supremo y contra los derechos de los consumidores.

Os exponemos sólo algunas cosas de las que han cambiado:

1. Para empezar, el aval bancario o contrato de seguro deja de ser irrenunciable. Con la ley de 1968 eso era imposible. Ahora un contrato de arras con una promotora sin seguro o aval es perfectamente válido.
2. El plazo para pedir la devolución del dinero pasa de 15 años a sólo 2 años. Muy poco para algo que tiene una maduración tan lenta, y con tantas etapas administrativas, como es una construcción.
3. La obligatoriedad de contratar el seguro o aval (si se pacta) nace sólo a partir de que se tenga el permiso de obras. Muchas de las entregas a cuenta se hacen en la fase de comercialización previa, antes de tener la licencia. Esas sumas no estarían automáticamente cubiertas por el seguro o aval.
4. Se elimina la ejecutividad directa del aval o de la póliza de seguro. Ahora será precisa la vía judicial ordinaria previa, y haber acreditado formalismos y plazos en la reclamación previa al promotor.
5. El importe cubierto por la garantía no es el que figure en la póliza de seguro, sino el que el consumidor acredite haber pagado. Se invierte la carga de la prueba.

Además, esta reforma no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2016, y nadie sabe qué pasará con los contratos que se firmen entre julio 2015 y enero 2016. Por si alguien aún creía que se puede ir firmando contratos de compraventa sin asesoramiento de un abogado, este cambio convierte el asesoramiento legal en aún más imprescindible, si cabe: caveat emptor.

Lo que vamos a explicar en este artículo no es ficción. Es un caso real de injusticia del sistema de administración tributaria español al calcular el impuesto de la plusvalía municipal en casos de venta de propiedades con pérdidas. Un sistema que carece de lógica y viola los derechos constitucionales de los contribuyentes. Para demostrar lo absurdo de la administración tributaria dirigida a la recaudación implacable de impuestos en la venta de propiedades, adjuntamos un documento administrativo de uno de nuestros casos. Hemos borrado los datos personales del cliente para proteger la seguridad y privacidad de sus datos.

Plusvalía Municipal- Uno de los impuestos inmobiliarios en España

En España existe un impuesto que recaudan los municipios. Todo el mundo lo conoce como “plusvalía municipal” (su nombre técnico es mucho más largo). Cuando alguien vende un inmueble, debe pagar un impuesto que depende del valor del terreno y según los años pasados. El impuesto se inventó pensando que el precio de los inmuebles siempre sube. Nadie pensó (¿increíble verdad?) que cuando alguien vende un inmueble también pueda perder dinero.

Todo eso cambió a partir de 2008. Muchos contribuyentes españoles y extranjeros vendían sus casas, pisos o terrenos por un precio menor del de compra. O sea, perdían dinero con la venta. Pero como la ley no lo decía expresamente, los ayuntamientos seguían exigiendo el impuesto. Es iba en contra de los derechos fundamentales de los contribuyentes, recogidos en la Constitución Española. La Constitución dice que sólo se deben pagar impuestos cuando se ha ganado dinero, cuando existe “riqueza”.

Pérdida de valor de la propiedad- ¿Se aplica la plusvalía municipal?

En este caso, lo lógico hubiera sido que la administración fiscal hubiera respetado los derechos fundamentales de los contribuyentes. La Constitución le obligaba a hacerlo. Pero, “lógicamente”, siguieron pidiendo el impuesto a personas y empresas que habían pedido dinero. Pronto los casos fueron miles. Algunos contribuyentes y sus abogados empezaron a oponerse. EXNOVO fue uno de ellos.

En el año 2012 un cliente de EXNOVO vendió unos terrenos con una fuerte pérdida económica, en una localidad cerca de Barcelona. A pesar de perder dinero, el ayuntamiento le exigió pagar 2.000 € en impuesto de “plusvalía municipal”. Le recomendamos pagar y después reclamar la devolución del impuesto. La devolución se pidió en 2012. La administración no contestó hasta 2015, negando la devolución. Tres años (3) para decir que no respetaba los derechos constitucionales de los contribuyentes.

El siguiente paso, en 2015, fue acudir a los tribunales de justicia. Se presentó la demanda, y el juzgado contencioso-administrativo (una división específica de los tribunales dedicada sólo a controlar a las administraciones públicas) fijó la fecha para el día 30 de octubre de 2018: tres (3) años después.

El día 29 de octubre de 2018 (1 día antes del juicio), la administración tributaria ha notificado a nuestro cliente que tiene razón y que le devuelven el dinero que pagó. Este es el documento que se adjunta. Seis (6) años después, se reconocen los derechos del contribuyente. Pero se le priva de la posibilidad de reclamar los gastos judiciales de seis (6) años de abogados e informes de expertos, ya que si no hay juicio, no puede haber obligación de pagar gastos judiciales. 

Desgraciadamente, esta es la actitud que cualquier inversor debe esperar de la administración tributaria española, y estar preparado para afrontarla.

Enmiendas a la ley del impuesto de plusvalía municipal

En 2017 y 2018, el Tribunal Constitucional ha dictado sentencias que dicen que, si se vende la propiedad con pérdidas, el vendedor queda privado de la obligación de pagar el impuesto. Aquellos que sufrieron una pérdida debido a la venta de bienes inmuebles cuatro años antes de esa fecha todavía podrían reclamar un reembolso completo. En la actualidad está en proceso una modificación de la ley que recoja esa interpretación del Tribunal Constitucional.

¿Cualquiera puede solicitar una reclamación de devolución?

Desafortunadamente, el procedimiento no es tan sencillo y requiere la contratación de un abogado y peritos que preparen un informe de valor que pruebe la pérdida de valor. A veces, sin embargo, los costos de los servicios legales pueden superar el impuesto, por lo que es mejor hacer un cálculo breve antes de referir el asunto a abogados profesionales.

¿Cómo se calcula el impuesto plusvalía municipal?

Como he mencionado anteriormente, la plusvalía municipal se calcula con base en el valor catastral de la propiedad y los años de su posesión. Al hacer clic en este enlace pueden encontrar una calculadora que le ayudará a evaluar la cantidad de impuestos que se debe pagar. Por favor, recuerde que los resultados obtenidos no tienen valor legal y son solo para fines de orientación.

¿Es solo el vendedor quien puede pagar el impuesto de plusvalía municipal?

Dependiendo del acuerdo entre las partes, puede ser el vendedor o el comprador quien pague el impuesto de plusvalía municipal. Sin embargo, es recomendable que el proveedor asuma la responsabilidad total de la obligación de pago porque, si el comprador no lo hace, el proveedor tendrá que lidiar con las consecuencias. El pago debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a una transacción exitosa.

Más información sobre plusvalía municipal, en el caso del Ayuntamiento de Barcelona, puede encontrarla en la página web del ayuntamiento.

Restricciones al establecer nuevos apartamentos turísticos en Barcelona.

¿Qué son apartamentos turísticos en Barcelona (habitatge d’ús turístic en la legislación catalana que lo regula, que se refiere a él también por sus iniciales HUT)? Todas las comunidades autónomas, como titulares de las competencias en materia de turismo, pueden regular lo que debe entenderse por apartamento turístico. Lo han hecho también la Comunidad Balear o la de Andalucía, por ejemplo. En Cataluña, la regulación se encuentra en el Decreto  de 2012  de establecimientos turísticos (artículo 66) y lo configura como aquella vivienda completa (no por habitaciones) que es cedida por su propietario, directa o indirectamente , a terceros de forma reiterada y con una contraprestación económica por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días. Se considera de forma reiterada cuando se cede dos o más veces en el periodo de un año.

Como ya explicábamos en  nuestro pasado post sobre la moratoria de hoteles, la situación de los apartamentos turísticos en Barcelona parece ser que tiende a normalizarse, después de estar unos años conviviendo en un limbo.

Como sucediera con la moratoria hotelera, habrá partidarios y detractores de las últimas decisiones tomadas por el consistorio, pero tarde o temprano se tenían que definir las líneas de actuación. Los que querían fijar la regulación de los apartamentos turísticos en Barcelona, estarán moderadamente satisfechos de las últimas decisiones; todo lo contrario de los partidarios de limitar la proliferación de este tipo de alojamientos en la ciudad porque lo ven como una amenaza al modelo de convivencia que fomenta la gentrificación de partes importantes de la ciudad. En cualquier caso, la regulación de este punto era una parte esencial del programa del partido que gobierna en la alcaldía (con un equilibrio de poder muy precario). Que hayan tomado partido no debe sorprender a nadie, ya que los HUT suponen más de un tercio de todas las plazas turísticas de la ciudad.

En el pleno del ayuntamiento convocado de urgencia a principio de este mes de abril para tratar de este tema, se consensuaron las medidas que prohibían el crecimiento de este tipo de alojamiento en las zonas ZE1 y ZE2 con la intención clara de descomprimir la zona centro de actividad turística, y limitaban la apertura de estos alojamientos en las zonas menos masificadas turísticamente.

No hay que olvidar que los HUT representan un 35 % de las plazas de alojamiento turístico de la ciudad (al menos los HUT que tienen licencia). Veamos esquemáticamente como quedará la situación a partir de ahora en cuanto a principios generales:

1. Se establece el crecimiento cero de HUT en toda la ciudad. Se podrán agrupar los pisos en un edificio según el plan de usos vigente en cada distrito. Atención porque en planes de usos especiales como el de Ciutat Vella se establece que las licencias de HUT que no estén agrupadas en un único edificio (edificio, además, 100% destinado a HUT), se extinguirán en 2019.
2. Con el objetivo de garantizar una distribución de las plazas turísticas equilibrada, el plan prevé que cada vez que suceda una baja en las zonas más congestionadas se permitirá la apertura en una de las zonas descongestionadas.
3. En ningún caso una vivienda turística podrá substituir una vivienda habitual.

Así quedará la situación en las diferentes zonas en concreto:

1. ZE-1. No se permite ninguna vivienda turística más. Cualquier baja en esta zona podrá ser substituida en otras zonas menos congestionadas (ZE-3 y ZE-4), pero en ningún caso en la misma zona para favorecer la descongestión.
2. ZE-2. Únicamente se permitirán nuevas aperturas si hay las bajas equivalentes y siempre en un único edificio.
3. ZE-3. Sólo se autorizaran nuevas licencias cuando existan bajas en el censo en la ciudad. Hay que recordar que en ningún caso podrán substituir una vivienda, y tampoco podrán ubicarse en edificios donde hayan viviendas. Se deberá tener en cuenta la densidad en cada zona (manzana) y que no podrán ubicarse en planta baja.
4. ZE-4. El mismo caso que en la ZE-3.

Así pues, queda claro que la ciudad ha llegado a su limite de plazas turísticas, al menos en el centro, y no parece que esta situación vaya a cambiar en el corto plazo.

La ciudad deberá crecer, turísticamente hablando, por zonas que por ahora son una incógnita y dependerán del  ritmo de crecimiento de turistas.

Lo que sí parece un hecho es que el sector hotelero ha frenado la proliferación de HUT, y que a partir de ahora solo se permitirá la distribución y la atomización en edificios por otras zonas de la ciudad. En el punto de los HUT, los intereses del lobby hotelero y los del gobierno de izquierdas de la ciudad discurren, paradójicamente, por el mismo camino.

Más información de las resctricciones al establecer apartamentos turísticos en Barcelona pueden encontrar en la página del ayuntamiento de Barcelona.

De todas formas, si el consistorio de nuestra ciudad cree que ya tiene el trabajo hecho, posiblemente se equivoca. El mayor desafío viene provocado por el hecho que lo que buscan muchos consumidores está fuera de los corsés legales actuales. El desafío, que se mantiene intacto, es el encaje de Airbnb y otras webs que conectan turistas y propietarios de alojamientos en la ciudad. El constante cambio en los hábitos de los turistas, que cada vez viajan más en familia y grupos de amigos, provoca que las estancias en apartamentos o habitaciones tomen mucho más protagonismo que la propia estancia en el hotel. Sea del agrado o no de las autoridades y de los hoteleros, eso es así, y es lo que la gente quiere comprar. Ignorarlo o ponerlo fuera de la ley no va a ayudar a solucionarlo. Las leyes y ordenanzas no tienen que hacer de Barcelona una ciudad a espaldas de lo que los viajeros buscan.

El equipo EXNOVO.

Moratoria hotelera: situación en marzo 2016 en relación con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona

Después de 8 meses de espera y muchas especulaciones, el consistorio ha hecho publico el PEUAT Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos incluyendo los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona. Dicho plan permanecerá en exposición pública para hacer las alegaciones pertinentes durante 3 meses desde su publicación en el  BOPB (Boletín oficial de la Provincia de Barcelona) el pasado 14 de marzo de 2016. O sea, hasta el 14 de junio de 2016. Es importante resaltar que lo publicado no es definitivo. Cualquier interesado puede efectuar alegaciones, y después deberá ser debatido y aprobado por el pleno del ayuntamiento, donde el grupo Barcelona en Comú (que ha redactado en solitario el plan) no dispone de mayoría y necesariamente deberá buscar apoyos. Por lo tanto, por pura lógica de mayorías políticas y por la indudable capacidad de influencia de los sectores afectados, todo indica que la versión final será distinta de la actual.

Este tipo de planes especiales nunca acaban agradando a la totalidad de las partes implicadas, pero sí que contribuyen a organizar una actividad esencial para la ciudad de Barcelona, y responde a un vivo debate entre los que vivimos en ella. En nuestra opinión el objetivo de “centrifugar” la actividad hotelera a la periferia y descongestionar el centro urbano, es un buen objetivo de política pública. Pero no estamos de acuerdo con el método elegido para lograr ese objetivo, que es el de la prohibición. Creemos que  la vía del estímulo y el incentivo tendría mucha más lógica. Los ciudadanos y empresas de Barcelona soportan la mayor presión fiscal municipal del estado español con gran diferencia, a la vez que la ciudad es la menos endeudada de España, también con diferencia. Ese objetivo político de trasladar actividad hotelera a las zonas menos densas, podría lograrse con beneficios fiscales en IBI, IAE, ICIO y tasas por licencias a los establecimientos hoteleros que se establezcan en esas zonas y generen empleo. De hecho, ese movimiento de facto está ocurriendo ya con la ciudad contigua de Hospitalet de Llobregat, donde no hay moratoria ni restricciones, y donde se están fraguando proyectos hoteleros para clientes cuyo destino turístico es Barcelona.

Sin duda, Barcelona se ha convertido en una ciudad referencia a nivel mundial y ello ha contribuido a atraer capital extranjero por la seguridad y rentabilidades ofrecidas en las operaciones de inversión, también en el sector hotelero. Este hecho no ha escapado de los grandes operadores hoteleros internacionales, que han movilizado sus equipos de expansión, para poder establecer sus hoteles flagship en la capital catalana. Según el avance del Plan Especial, todo indica, que las cadenas internacionales que no hayan cerrado aún sus contratos de management con alguno de los proyectos aprobados y con licencia, tendrán que buscar entre los hoteles ya construidos y en funcionamiento para poder establecerse en la ciudad, dado que si nos remitimos al plan hecho publico, la zona centro y el anillo colindante de la ciudad queda paralizada en lo que a nuevos proyectos se refiere.

Hagamos un resumen del escenario que ha planteado el nuevo gobierno municipal, que recordemos, tomó la decisión unilateral el pasado verano de 2015 (tal y como avanzaba en su programa electoral) de congelar las licencias hoteleras de la ciudad.

Aunque la redacción del plan con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona es relativamente extenso, los aspectos más importantes y a tener en cuenta por su influencia directa en los futuros proyectos son:

1. Se delimitan 4 zonas diferenciadas con diferentes rangos de limitaciones y objetivos: zona centro, zona colindante con el centro, zona con crecimiento contenido y zona especial
2. Se prohíben las reconversiones de edificios de viviendas a edificios turísticos en toda la ciudad. Este es un punto importante, ya que sólo podría ser hotel lo que antes eran oficinas, comercio o usos industriales, pero no viviendas.
3. Se establece el crecimiento cero para las viviendas de uso turístico en toda la ciudad (HUT-Habitatge Ús Turístic), pero sigue vigente la posibilidad de agruparlas en un solo edificio si el Plan de Uso vigente lo permite (barrio Ciutat Vella). Léase: el negocio de Airbnb y plataformas similares.
4. El Plan Especial no incluye las residencias de estudiantes siempre que no operen como albergue y estén vinculadas a una institución docente (universidades y centros formativos).

En las cuatro zonas definidas por el Plan Especial (ver imagen) con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona establecen, como apuntábamos ,diferentes restricciones y/o regulaciones. Así pues en la zona  ZE-1 no se admiten más proyectos hoteleros ni ampliaciones de plazas. Se pretende por parte del ayuntamiento un decrecimiento de plazas turísticas y no se substituirán las plazas que se den de baja en esta zona.

En  la zona ZE-2,  que comprende el contorno de la zona centro (ZE-1) prevé el crecimiento cero de plazas turísticas y no se darán licencias nuevas si no hay bajas.

En la zona ZE-3 existe una flexibilidad en la tramitación de licencias turísticas (Hoteles, Aparthoteles…), dado que son zonas menos estresadas por alojamientos turísticos. Se permitirá un crecimiento de 4000 plazas hoteleras, pero se establecen distancias mínimas entre establecimientos.

Por último se ha definido una cuarta ZE-4 zona especial, con regulaciones especificas. Se trata de zonas que están en plena transformación y crecimiento. La zona 22@, La Sagrera (dónde hay proyectada la transformación urbanística debido a la estación del AVE) y Zona Franca. Todas ellas tienen un cupo de plazas turísticas que dan cabida a nuevos proyectos. En estas zonas, la política es “patada a seguir” y no fijar el tema en este momento sino en otros planes especiales futuros.

Barcelona, como sucediera en otras capitales mundiales (Londres, NYC, Paris…) deberá crecer turísticamente utilizando sus barrios de la periferia que hoy en día parecen marginales turística y comercialmente hablando. Estas zonas están llamadas a convertirse en barrios con personalidad propia en la ciudad. Se abre una nueva etapa para los inversores visionarios arriesgados que quieran invertir en estas áreas.

La capital catalana, debido a su ritmo frenético de constante evolución, esta siendo un reto constante para la actual administración municipal. Es un enorme reto satisfacer a todas las parte involucradas en este rompecabezas: por una parte mantener el equilibrio entre el bienestar de los ciudadanos locales y el estrés provocado por el incremento sostenido de turistas que visitan la ciudad; por otra parte no perjudicar la mayor actividad económica de la ciudad (en contribución de PIB y empleo), combinado con un cambio de modelo productivo en la ciudad.

Seguiremos de cerca la evolución de la cuestión y os mantendremos informados acerca de los criterios urbanistícos de los alojamientos turísticos en Barcelona.

El equipo EXNOVO