Categoría: Consejos legales

A menudo se plantea la siguiente duda en el propietario que alquila y en las empresas que alquilan para alojar a sus empleados.

Empezando por el IRPF, un primer ejemplo lo encontramos en el artículo 23 de la LIRPF. Este artículo, en su apartado segundo, ofrece una reducción del 60% de los rendimientos netos positivos que se deriven del arrendamiento de un inmueble que sea destinado a vivienda. Dicho de otra forma, si somos propietarios de un inmueble y lo alquilamos a un tercero para éste lo utilice como su vivienda, el rendimiento que obtengamos (los ingresos menos los gastos deducibles) podremos reducirlos en un 60%. Luego, sólo pagaremos IRPF por el 40% del beneficio obtenido de alquilar un inmueble como vivienda.

Es importante tener en cuenta la coletilla del artículo 23.2 de la LIRPF que dice: “esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente”. Ello implica que, si no declaramos dichos ingresos y salen a la luz en un procedimiento de gestión tributaria posterior, ya no podremos beneficiarnos de esta ventaja fiscal.

¿Puedo aplicar esta bonificación de la LIRPF cuando estoy alquilando un inmueble a una empresa para que éste constituya la vivienda de alguno de sus empleados?

La respuesta es sí. Esta bonificación resulta igualmente aplicable cuando el arrendatario es una persona jurídica que alquila un inmueble para que constituya la vivienda de alguno de sus empleados.

Sin embargo, para poder aplicar la reducción del artículo 23.2 LIRPF cuando el arrendatario sea una persona jurídica, será preciso que el inmueble constituya la vivienda permanente de una persona física determinada: el contrato debe decir quién va a vivir ahí.

Esto último fue dilucidado por la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la Consulta Vinculante V3456-19, de 19 de diciembre de 2019.

La consultante tenía alquilada una vivienda de su propiedad a una persona jurídica, siendo el objeto del contrato de arrendamiento el alquiler de dicha vivienda para que fuera destinada exclusivamente a constituir la vivienda permanente de la arrendataria, no pudiendo la sociedad instalar en la misma ni comercio, ni industria ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional.

Si bien venía exigiéndose que un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda era aquél que recaía sobe una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, la resolución del TEAC de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio, suavizó esta exigencia de modo que, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, bastará con que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas. Para ello, será preciso que en el contrato de arrendamiento conste expresamente el nombre de la/s persona/s que efectivamente vivirán en el inmueble.

En el caso en cuestión, en el contrato de arrendamiento constaba que el inmueble que se alquilaba se destinaba a vivienda permanente de la sociedad arrendataria, pero sin que constase que su uso exclusivo recaía en una persona física determinada, por lo que no resultó de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.

Cuando hablamos de “empresa” y “empleado”, automáticamente los vinculamos con una relación laboral entre ambos, pero ¿qué pasa cuando no hay una relación laboral entre la empresa y la persona a la cual cede el uso del inmueble?

Cuando no haya relación laboral entre la empresa y la persona a la cual ésta cede el inmueble (desde la perspectiva del art. 1 de la Ley del Estatuto de Trabajadores), no podrá aplicarse todas las exenciones anteriores. Así lo entendió la Subdirección General de Impuestos de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la resolución de la Consulta Vinculante V1565-18. En este caso, la consultante era la propietaria de un inmueble que lo arrendó a una sociedad que lo iba a destinar al uso como vivienda de su administrador. En su contestación, en lo que refiere al IRPF, la Subdirección General de Impuestos argumentó que la inexistencia de una relación laboral determina que no resulta de aplicación la excepción prevista para el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, por lo que la sociedad arrendataria debía practicar retención sobre los rendimientos satisfechos.

Para terminar con el IRPF y partiendo de la premisa que estamos ante una relación laboral, ¿debe practicarse retención de IRPF por ser la persona quien paga la renta una persona jurídica?

Aunque puede parecer lógico que el arrendador deba practicar retención a cuenta del IRPF por ser el arrendatario una persona jurídica, el artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF exime al arrendador de la obligación de retener en el supuesto que aquí tratamos. En concreto, este artículo dice que no existirá la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

Si pasamos al tratamiento del IVA, encontramos en el artículo 20. Uno. 23º de la LIVA que el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas es una operación exenta de este impuesto. Es decir, el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. Debemos remarcar que esta exención se aplica sólo cuando el inmueble se destina al uso exclusivo de vivienda. Esta exención también se extiende a garajes y anexos accesorios de la vivienda.

No obstante, ese mismo artículo lista varios supuestos en los que no procederá la exención. Entre ellos destacamos que deberán gravarse con IVA aquellos arrendamientos en los que el arrendador se obligue a la prestación de servicios accesorios como los de restaurante, limpieza o lavandería, los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto, o los arrendamientos de edificios para ser subarrendados.

Llegados a este punto, seguramente la pregunta que nos surge a todos es: ¿los arrendamientos realizados por una empresa para destinar la vivienda sus empleados deberán estar gravados con IVA?

Han sido numerosas las consultas realizadas con ese respecto y la Administración siempre había sido muy clara en su posicionamiento: cuando el arrendatario era una persona jurídica, la operación estaba sujeta y no exenta de IVA, independientemente que el empresario cediera

posteriormente el uso del inmueble a sus empleados para que constituyera su vivienda habitual. Por lo tanto, el arrendamiento de la vivienda tributaba al tipo impositivo general del 21%.

Hacienda justificaba este posicionamiento con el argumento de que para que un arrendamiento pudiese estar exento de IVA, además de que el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento fuera el de vivienda, el uso del inmueble como vivienda debía realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, y no por terceras personas, apoyándose en la no inclusión del subarriendo en la exención del artículo 20. Uno. 23º de la LIVA.

Sin embargo, ya hace unos años que se el TEAC, en una resolución del 15 de diciembre de 2016, decidió cambiar de criterio y aplicar en materia de IVA el criterio explicado anteriormente en materia de IRPF. Eso es, si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, procederá la exención de IVA, aunque el arrendatario sea una persona jurídica en el ejercicio de una actividad empresarial. Por lo tanto, no se entenderá que hay subarrendamiento cuando quede acreditado que la intención del arrendatario es “destinarlo directamente a un uso efectivo y propio como vivienda por parte de una persona física concreta, la cual debe figurar necesariamente como usuaria en el propio contrato de arrendamiento, y que, por tanto, no puede destinarse a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros” (Consulta Vinculante V1565-18).

Dicho todo eso, debemos responder de manera negativa la anterior cuestión. Los arrendamientos realizados por una empresa para sus empleados no deberán estar gravados con IVA, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se determine la persona concreta que vaya a hacer uso de esta vivienda.

Las inversiones inmobiliarias transfronterizas no son ya ningún hecho excepcional, sino algo habitual. Muchas empresas españolas invirtieron masivamente en Polonia, Alemania, Francia, Hungría, Portugal durante el boom español inmobiliario (2000-2007). Los excesos de liquidez eran tan grandes, que la internacionalización fue casi un acto reflejo. Sin embargo, muchas de las empresas que se habían internacionalizado (Martinsa Fadesa, Restaura, Grupo Prasa, Sando, y otras) se declararon insolventes en España, o tuvieron que renegociar su deuda en España y en el extranjero.  

En esos casos, en los que hay una sociedad en concurso de acreedores en España, pero un inmueble hipotecado o embargado (por ejemplo) en Polonia, siempre surgen problemas sobre qué Tribunal es el competente para lo que afecta a esa propiedad: ¿el del país donde está la sociedad madre en concurso? ¿o el del país donde está el inmueble hipotecado o embargado? 

Una muy reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Novena, Sentencia de 4 Dic. 2019, C-493/2018 (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:62018CJ0493) parece que ha aclarado el asunto. En este post les queremos explicar esta sentencia. 

Hechos de la sentencia. 

Una sociedad alemana instó a un juez del Reino Unido que adoptara una medida de inmovilización de fondos de un nacional neerlandés, el cual era propietario de dos inmuebles sitos en Francia. Más tarde, el nacional neerlandés utilizó esos inmuebles para garantizar un préstamo que le hizo su hermana, y que posteriormente fueron vendidos a una sociedad de la que era propietaria la misma hermana prestataria.  

Un año después, el nacional neerlandés fue declarado en concurso a petición propia por la Croydon County Court (UK) y le fue nombrado un administrador concursal. 

Al cabo de unos meses, el Tribunal inglés autorizó al administrador concursal a ejercitar una acción ante los tribunales franceses a fin de que se dictara una resolución que declarase que, tanto la venta de los inmuebles, como las hipotecas constituidas sobre ellos eran constitutivas de transacciones sin contraprestación real o significativa (o sea, fraudulentas) en el sentido de las disposiciones pertinentes del Derecho concursal del Reino Unido. De este modo, el administrador concursal inglés buscaba que se reintegraran los inmuebles en el patrimonio del nacional neerlandés, en estado de insolvencia, a efectos de la correspondiente liquidación.  

Posteriormente el administrador concursal demandó al nacional neerlandés, a su hermana y a la sociedad de ésta ante los tribunales franceses, con el fin de que las ventas e hipotecas se declarasen ineficaces frente a la masa (o sea, frente al resto de acreedores).  

Tras pasar primero por el Tribunal de Grande Instance de Paris; posteriormente, por la Cour d’Appel (ambos declararon ineficaces la venta y la hipoteca frente al administrador concursal); hasta que el asunto llegó al Tribunal de Casación.  

Con todo ello, la Cour de Cassation decidió suspender el procedimiento y plantear las siguientes cuestiones prejudiciales al TJUE: 

Cuestiones prejudiciales… 

1) ¿Se deriva directamente del procedimiento y guarda estrecha relación con éste, la acción realizada por el administrador concursal (designado por el juez del estado miembro -EM–  donde se ha abierto el procedimiento) destinada a declarar la ineficacia de las hipotecas inscritas sobre inmuebles del deudor sitos en otro estado miembro, así como las ventas de dichos inmuebles? 

Para que una acción esté comprendida en la competencia de los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia, ésta debe cumplir dos criterios acumulativos: las acciones deben derivarse directamente del procedimiento de insolvencia y éstas deben guardar estrecha relación con él. 

En primer lugar, para considerar que la acción se deriva directamente del procedimiento, la fuente del derecho o de la obligación que sirve de base a la demanda deben ser las normas especiales propias de los procedimientos de insolvencia.  

En segundo lugar, para saber si la acción guarda estrecha relación con un procedimiento de insolvencia, deberá observarse la intensidad del vínculo existente entre la acción ejercitada y el procedimiento de insolvencia.  

Para el caso en cuestión, el Tribunal consideró que efectivamente, la acción tiene su fundamento jurídico en las normas jurídicas del Reino Unido que se refieren específicamente a la insolvencia, y fue ejercitada por el administrador concursal a fin de gestionar y liquidar la masa activa en interés de los acreedores. Consecuentemente, la acción que tiene por objeto que se declaren ineficaces frente a la masa las hipotecas y ventas inscritas sobre bienes inmuebles sitos en otro EM, se deriva directamente del mencionado procedimiento de insolvencia y guarda estrecha relación con él. De este modo, el tribunal confirmó el cumplimiento de los dos criterios acumulativos.  

2) En caso de respuesta afirmativa, ¿tienen los tribunales del EM donde se ha abierto el procedimiento competencia exclusiva para conocer de la mencionada acción del administrador concursal o, son los tribunales del EM donde se sitúan los inmuebles los únicos competentes a tales efectos, o la competencia de unos y otros tribunales es concurrente? 

Una vez confirmada la relación entre la acción y el procedimiento, el TJUE procede a confirmar que los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto el procedimiento de insolvencia tienen competencia exclusiva para conocer de las demandas que se deriven directamente de dicho procedimiento y guarden estrecha relación con él. De modo que conocer de tal acción es competencia exclusiva de los tribunales del EM de apertura del procedimiento de insolvencia.  

Esto responde al hecho que concentrar todas las actuaciones vinculadas directamente al procedimiento de insolvencia ante los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto dicho procedimiento, resulta conforme con la mejora de la eficacia y la rapidez de los procedimientos de insolvencia con efectos transfronterizos.  

Para el caso, es competencia exclusiva de la Croydon County Court conocer de la acción dirigida a que los mencionados inmuebles se integren en la masa activa.  

3) ¿Una resolución por la que un tribunal del Estado miembro de apertura de un procedimiento de insolvencia autoriza al administrador concursal a ejercitar una acción en otro Estado miembro, aunque conocer de tal acción sea competencia exclusiva de aquel tribunal, tiene como efecto atribuir competencia internacional a los tribunales de ese otro Estado miembro? 

A este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que el mencionado artículo se refiere únicamente al reconocimiento y al carácter ejecutorio de las resoluciones, de modo que los tribunales de un Estado miembro en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia también pueden conocer de una acción que se deriva directamente de ese procedimiento y que guarde estrecha relación con él, ya se trate del tribunal que incoó el procedimiento o de otro tribunal de ese mismo Estado miembro que tenga competencia territorial y objetiva.  

Sin embargo, el Tribunal estableció que el artículo 25 del Reglamento n.º 1346/2000 establece un sistema simplificado de reconocimiento y ejecución de resoluciones de apertura de procedimientos de insolvencia, y no un mecanismo de atribución de competencia internacional en favor de un tribunal distinto del que tiene competencia exclusiva en virtud del artículo 3.1 del Reglamento.  

Para el caso en cuestión, aunque el tribunal inglés era el único competente para autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en Francia, tal resolución no podía tener como efecto excluir la competencia internacional a los tribunales ingleses para conocer de esa acción de rescisión de contrato.  

En resumen… 

La acción para declarar ineficaces la hipoteca y la venta de los inmuebles era competencia exclusiva de los tribunales ingleses, en tanto eran los que habían iniciado el procedimiento de insolvencia.  

La resolución de la Croydon County Court, destinada a autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en los tribunales franceses con la finalidad de declarar ineficaces la hipoteca y venta de los inmuebles, no significa que la competencia internacional pase a los tribunales franceses. 

En definitiva, todo debe resolverse en la Croydon County Court (Reino Unido), aunque los inmuebles estén en Francia: una victoria del administrador concursal del Reino Unido, que el Brexit puede convertir en pírrica…

Con fecha de 16 de marzo, el Boletín Oficial del Estado publicó la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también denominada “nueva ley hipotecaria”, aunque su entrada en vigor se retrasa hasta el 16 de junio, dado que su disposición final decimosexta establece tres meses para que los afectados puedan adaptarse a la nueva regulación. No se puede hablar de un nuevo sistema hipotecario, pero sí de un nuevo sistema de información a los consumidores y de una clarificación de derechos y obligaciones de las partes.

Son varios los objetivos perseguidos con la aprobación de esta nueva Ley, pero el objetivo básico era incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, que llega con varios años de retraso. Además, el legislador era consciente de la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario español. Esa inseguridad se ha manifestado sobre todo en el enorme número de litigios judiciales en tribunales españoles y europeos: cláusulas suelo, swaps, gastos de las hipotecas, etc. Hechos que han masacrado la credibilidad del sistema bancario español frente a sus clientes, y ha puesto el sistema judicial al borde del colapso absoluto. Era imprescindible hacer algo. Por ello el legislador ha previsto normas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material instaurando así un régimen legal definitivo.

No obstante, la Ley 5/2019 apenas modifica la actual Ley Hipotecaria, centrándose sobre todo respecto a los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipoteca, estableciendo determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derecho de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Más concretamente, las principales novedades que plantean la reforma de la Ley aprobada son:a

Reparto de gastos iniciales. Los gastos relacionados a la hipoteca le corresponderán al Banco (notarías, gestorías, registros y Actos Jurídicos Documentados (AJD)). Únicamente aquellos gastos respecto a la tasación le corresponderán al hipotecado.

1. Costes por subrogación. El cliente podrá subrogar libremente su hipoteca sin coste alguno. Entre entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
2. Cláusulas suelo. Se eliminan las cláusulas suelo y establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
3. Comisiones. Por amortización anticipada adelantada, la Ley aprueba bajadas que serán diferentes según se acuerde el tipo de interés.
   a) Interés variable. El cliente tendrá que pagar una comisión máxima de 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si amortiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, o del 0,15% si lo hace en los primeros cinco años.
   b) Interés fijo. La comisión será del 2% durante los primeros 10 años del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento.
4. Los procedimientos de desahucios únicamente podrán comenzar con el impago de 12 cuotas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.
5. Protección al cliente. Se obliga al banco a ofrecer al cliente 10 días para que pueda analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer también una ficha por la que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. En complemento a este derecho de los clientes a analizar la información con tiempo, también se le añade la obligatoriedad de las partes a visitar al notario con anterioridad a la firma del contrato.

En definitiva, vemos como las reformas que establece la Ley aprobada se centran en añadir medidas encaminadas a proteger al consumidor y en hacer un nuevo reparto de los gastos que acarrea el crédito entre el banco y el cliente.