Mes: mayo 2022

En el anterior post compartimos con vosotros como afecta la crisis del Covid-19 al arrendamiento de vivienda. Ahora veremos como afecta al comercial (comercios, restaurantes, hoteles, etc.).

La medida más tangible es la moratoria de la deuda hipotecaria para los empresarios y profesionales que hayan sufrido una pérdida sustancial de los ingresos (artículo 19 del RD-L 11/2020)

El pasado 17 de marzo, el ejecutivo introdujo mediante el Real Decreto-ley 8/2020 la moratoria en el pago de la hipoteca contraída para la adquisición de la vivienda habitual para aquellos arrendatarios considerados vulnerables a raíz de la crisis económica provocada por el Coronavirus.

La novedad introducida por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril.  es una ampliación de los supuestos de moratoria hipotecaria para aquellas deudas o préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los efectos del artículo 5 de la Ley del IVA, siempre que sean personas físicas, que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

Un llamamiento a la negociación… y nada más.

Más allá de esta moratoria hipotecaria, el RD-L 11/2020 no prevé ningún tipo de medidas para mitigar el impacto económico causado por la crisis sanitaria en los contratos de arrendamiento sucesivo de uso distinto de vivienda, dejando la suerte de dichos contratos a la negociación entre las partes.

Tras la suspensión temporal de los locales abiertos al público decretada por el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, (los incluidos en el Anexo: bares, etc.), todos los negocios no considerados esenciales por el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, se han visto obligados a bajar las persianas y suspender su actividad con la consiguiente paralización de sus ingresos. Ello afecta, no sólo a los locales abiertos al público como se previó inicialmente, sino también a las oficinas y demás locales de negocio no considerados esenciales.  El Real Decreto 487/2020 de 10 de abril (ayer) ha vuelto a permitir volver a abrir los locales y oficinas, aunque no sea esenciales, siempre que no sean los expresamente prohibidos del Anexo del RD 463/220. O sea, la mayor parte de los edificios de oficinas sólo habrán estado “cerrados” por prohibición de abrir, entre el 29 de marzo y el 13 de abril.

Muchos empresarios se preguntan si deben seguir pagando la renta dado que, a diferencia de los contratos de arrendamientos de viviendas, la contraprestación que debieran recibir (el disfrute del local) se ha visto frustrada por las medidas adoptadas por el Gobierno.

A falta de medida alternativa alguna, ¿es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de local de negocio u oficina la actividad de los cuales ha sido paralizada forzosamente?

La cláusula rebus sic stantibus es una clausula de creación jurisprudencial que se aplica como medida excepcional para modificar o resolver la relación contractual en aquellas obligaciones en las que han acaecido circunstancias ajenas e imprevisibles que impactan directamente en la causa económica del contrato hasta producir una ruptura en el equilibro de las prestaciones.

La aplicación de esta medida, como no puede ser de otra manera, es subsidiaria a la existencia de una cláusula de fuerza mayor en el propio contrato que permita absorber los riesgos contractuales generados por el coronavirus, por regir en los contratos el principio de autonomía de voluntad de las partes. Aunque pocos contratos incluyen esa cláusula con detalle.

La cláusula rebus sic stantibus fue utilizada por los jueces en los conflictos contractuales surgidos durante la pasada crisis económica. No obstante, la imposibilidad sobrevenida que sufren las empresas no es absoluta, sino temporal, interesando no una resolución sino una suspensión de contrato hasta que pueda reanudarse la actividad.

Dado que la ley no prevé la suspensión de los contratos, un sector de la doctrina se plantea si, para estos casos y en virtud del artículo 4.1 del Código Civil, se podría producir una aplicación analógica del artículo 26 de la LAU de 1994. Este artículo permite suspender el contrato si una autoridad competente acuerda la realización de unas obras en la vivienda arrendada que la hagan inhabitable.

A todo ello, no debemos olvidar que la negociación realista y constructiva entre las partes que debe preceder siempre a la vía judicial.

La semana pasada nos ocupamos de los arrendamientos de espacios para eventos. Hoy nos ocuparemos del impacto de COVID-19 sobre los arrendamientos de vivienda, tras las medidas legislativas dictadas en la primera semana de abril de 2020 por el Gobierno.

No se le escapa a nadie que estamos ante un suceso histórico nunca antes visto, definido en términos jurídicos como «fuerza mayor» por ser imprevisible e inevitable por todos. Esta fuerza mayor ha impactado de lleno en las relaciones contractuales, de modo que se ha producido un grave desequilibrio en la base del negocio produciendo, en la mayoría de los casos, una drástica pérdida de los ingresos familiares o el cierre total de negocios.

En el siguiente post vamos a intentar responder interrogantes como qué perjuicios genera el estado de alarma y quién debe responder de esos perjuicios en las relaciones arrendaticias de tracto sucesivo.

En los supuestos de arrendamiento de vivienda permanente, cabe destacar que, a diferencia de los arrendamientos de locales de negocio, no ha desaparecido la causa del negocio, en el sentido que el arrendatario sigue percibiendo la prestación pactada, que es el goce de la vivienda. Sin embargo, los efectos económicos de la crisis provocada por el coronavirus están provocando que miles de familias no puedan hacer frente al pago de la renta. Los administradores de fincas están recibiendo devoluciones de cientos de recibos de alquiler del mes de abril, con lo que ello supone para los propietarios.

Ello a llevado al Gobierno a adoptar medidas para garantizar el acceso a la vivienda habitual de las familias más vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020.

En su mayoría, estas medidas están pensadas para aquellos arrendatarios considerados como vulnerables.

¿Cómo saber si soy arrendatario vulnerable?

Los requisitos para ser considerado arrendatario vulnerable se encuentran en el artículo 5 del RD-L 11/2020. Este artículo establece que la persona obligada a pagar la renta debe estar en situación de desempleo o en ERTE, u otras circunstancias similares que supongan una reducción drástica de los ingresos. Como medida de cálculo, se establece que el conjunto de la unidad familiar haya disminuido sus ingresos hasta el punto de que no lleguen a ser más de 3 veces el IPREM (con algunas especificidades según el caso) y que el coste de asumir el pago de la renta, más los gastos y suministros básicos, suponga un esfuerzo mayor al 35% de los ingresos totales familiares.

A continuación, vamos a analizar las principales medidas introducidas por esta norma en cuanto al arrendamiento de la vivienda habitual (no aplicable a segundas residencias).

1. Suspensión de los procedimientos de desahucio (artículo 1 del RD-L 11/2020)

La finalidad de esta medida es que nadie sea desahuciado como consecuencia de un impago del alquiler fruto de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 (es importante que la causa del impago sea la crisis generada por el coronavirus). Para su aplicación el arrendatario tiene que ser considerado vulnerable.

La solicitud de la suspensión del procedimiento de desahucio debe ser realizada por el arrendatario y puede solicitarse desde el momento de la entrada en vigor del RD-L 11/2020 y hasta el plazo de dos meses desde el levantamiento del estado de alarma. La suspensión tendrá una duración máxima de seis meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

La solicitud deberá presentarse al juzgado y en ella deberá ponerse de manifiesto la vulnerabilidad del arrendatario y deberá adjuntarse la documentación listada el artículo 6 del RD-L 11/2020. Si el Letrado de la Administración de Justicia confirma que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión por el tiempo necesario con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo.

Cabe destacar que no es una suspensión exclusiva del acto del lanzamiento, sino que es una suspensión de procedimiento, esté en la fase en la que esté. Deberá suspenderse el procedimiento y prorrogarse a posteriori.

La norma no específica a qué tipo de desahucios se aplica tal medida, pero sí que hace referencia al artículo 440.3 de la LEC relativo a los desahucios por impago de renta u otras cantidades debidas. Ello lleva a presuponer que la norma solo se aplica a estos últimos, dado que ya prevé una medida aplicable a los desahucios por expiración del plazo (la prórroga legal extraordinaria que veremos a continuación).

A modo de observación, el legislador solo se ha referido a los arrendamientos de viviendas sujetos a ala LAU de 1994, pero haciendo una interpretación finalista de la norma, no vemos motivo alguno para entender que este RD-L no se aplica también a los arredramientos de vivienda habitual sujetos a normas anteriores.

2. Prórroga legal extraordinaria del contrato de 6 meses (artículo 2 del RD-L 11/2020)

Esta segunda medida busca evitar que, en la situación actual de confinamiento y crisis económica, ningún ciudadano tenga que pasar por consecuencias del vencimiento del contrato de arrendamiento (posible aumento de la renta, tener que buscar una nueva vivienda o, incluso, quedarse en la calle).

Entre todas las medidas de este Real Decreto-ley, ésta es la única que no exige que el arrendatario sea considerado vulnerable.

Se trata de una prórroga legal extraordinaria de hasta 6 meses desde que es solicitada por el arrendatario. Puede solicitarse desde la entrada en vigor del RD-L y para aquellos contratos de vivienda habitual que venzan durante el estado de alarma o en los 2 meses posteriores a la finalización de éste. Ello sin perjuicio que las partes puedan negociar condiciones distintas.

En realidad, la norma no habla de “vencimiento del contrato” sino de los contratos en los que “finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1”, ambos de la LAU de 1994. Pero ¿qué pasa con aquellos contratos cuya duración absorbe la prórroga obligatoria? Manteniendo la interpretación finalista de la norma, entendemos tal medida como una prórroga legal extraordinaria y, por ende, acumulable y de obligado cumplimiento por el arrendador de ser requerida por el arrendatario.

La prórroga no es automática, sino que deberá ser aceptada por el arrendador.

3. Moratoria y reducciones de renta para empresas o grandes tenedores (artículo 4 del RD-L 11/2020)

Primero vamos a analizar la aplicación subjetiva de esta norma. En cuanto al arrendatario, éste debe que ser considerado vulnerable según los requisitos del artículo 5 vistos anteriormente.

En cuando al arrendador, este artículo cuarto habla de “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”.

Sigue el artículo, que un gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o que tenga una superficie construida mayor de 1.500 m².

Dicho esto, queremos destacar lo siguiente:

• “más de 10 inmuebles urbanos”. No especifica la norma que dichos inmuebles tengan que ser viviendas ni que tengan que estar ocupados.
• Esta definición de gran tenedor choca con la definición de gran tenedor dada por el Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado por la Generalitat de Catalunya el pasado 23 de diciembre.
• “que sea titular”. El legislador no está pensando solo con los propietarios, sino todo titular de un derecho real que le permita obtener frutos de ese inmueble. Se deberá estudiar cada caso particular.
• “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”, siendo esto una enumeración con tres componentes. Ello puede interpretarse en el sentido que, en cuanto a las empresas, no se exige que sean titulares de un número mínimo de inmuebles, sino que es aplicable a todas ellas independientemente de cuántos inmuebles tengan. De interpretarse así, cuando el legislador se refiere al gran tenedor persona jurídica, está pensando en aquellas personas jurídicas no empresariales. En sentido contrario, podría interpretarse que “gran tenedor persona jurídica” implica que, para que esta medida sea aplicable a las empresas, éstas deben ser grandes tenedoras. Sin embargo, esta última interpretación vacía de sentido la triple enumeración.

Para saber si su arrendador es titular de más de 10 inmuebles, le bastará con una consulta online en el Registro de la Propiedad, que ha habilitado en su se on-line un servicio de índices a tal efecto.

La falta de jurisprudencia impide responder a estas incógnitas, así que tendremos que esperar a que se pronuncien los tribunales.

Siguiendo con las medidas, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el arrendatario podrá solicitar al arrendador que adopte alguna de las dos medidas que expondremos a continuación. El arrendador tiene la obligación legal de contestar escogiendo una de ellas en el plazo de 7 días. De hacerlo, la aplicación es automática. De no contestar en plazo, podría entenderse como una aceptación tácita de las medidas.

Las medidas que puede escoger el arrendador son:

• Una reducción de la renta en un 50% durante un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma.
• Una moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de 4 meses después de terminado el estado de alarma, tras el cual deberá ser pagada de manera fraccionada durante el plazo de al menos tres años, o inferior si el plazo contractual pendiente de cumplimento es inferior. No se puede aplicar ningún tipo de interés a la moratoria.

Resulta de una obligación legal de los grandes tenedores, sin perjuicio que las partes puedan llegar a otro acuerdo.

En el caso de que los arrendatarios obtengan las ayudas económicas del artículo 9 del mismo RD-L 11/2020, se les levantará estas medidas y el consiguiente fraccionamiento en cuanto reciban ese dinero.

Además, para estos supuestos, la norma prevé que, si el solicitante no puede aportar alguno de los documentos previstos en el artículo 6, podría sustituirse esta documentación por una declaración responsable del arrendatario sin perjuicio que a posteriori, dentro del plazo de un mes desde que se termine el estado de alarma, deba aportarlo todo.

Si con posterioridad se descubre que la vulnerabilidad no era real, el arrendatario solicitante deberá responder de los daños y perjuicios causados.

4. Modificación de las condiciones contractuales cuando el arrendador no es gran tenedor (artículo 8 del RD-L 11/2020)

Cuando el arrendador no se encuentra entre los recogidos en el artículo 4, el legislador alude a la negociación entre las partes.

El arrendatario considerado vulnerable, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-L 11/2020, deberá solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, y el arrendador deberá responder en el plazo de siete días. Hay que tener en cuenta, como se ha dicho también para el supuesto anterior, que la ausencia de respuesta pasado ese plazo, podría ser interpretado como una aceptación tácita.

Si el propietario no aceptara la propuesta del arrendatario y no se llegase a otro acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9.

El hecho que en el apartado tercero del artículo 8 sólo habla de personas físicas conduce a pensar, como se ha planteado en el apartado anterior, a todas las empresas arrendadoras se les aplica el artículo 8 con independencia de del número de inmuebles del sea titular.

5. Ayudas económicas para hogares vulnerables (artículos 9 y 10 del RD-L 11/2020)

Podrán acogerse a estas medidas, como ya se ha dicho, los arrendatarios considerados vulnerables de acuerdo con el artículo 5 del RD-L 11/2020.

El artículo 9 establece básicamente es una línea de crédito a interés 0 con un plazo de devolución de hasta 10 años (6 años, prorrogables excepcionalmente por otros 4) y por importe máximo de seis meses de renta.

El artículo 10 establece un programa de ayudas al alquiler denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual». Es de adjudicación directapara aquellos que no puedan devolver el crédito y para aquellas personas que como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 tengan dificultades para pagar la renta.

6. Moratoria de la deuda hipotecaria para los arrendadores cuyo arrendatario haya dejado de pagar la renta (artículo 19 RD-L 11/2020)

Esta medida supone una ampliación del ámbito subjetivo de la medida ya introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que permite una moratoria en el pago de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual para aquellos colectivos considerados vulnerables.

El Real Decreto-ley del 31 de marzo, ha introducido que será considerada deuda hipotecaria o préstamo hipotecario, a efectos de pedir una moratoria del pago, la deuda contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de “viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, (…) o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo”.

EXNOVO Law está especializado en asesoramiento legal a proyectos inmobiliarios y a la industria hotelera. Muchos de nuestros clientes en ambos sectores se enfrentan en estos momentos a una absoluta incertidumbre sobre qué va a pasar con todos los eventos que tienen alquilados en sus espacios, como bodas, convenciones, conciertos, etc.

El Gobierno de España aprobó ayer 31 de marzo de 2020 un Decreto Ley que trata, en algunos casos, estas situaciones. Se aplicará a lo casos en los que una de las partes pueda considerarse “consumidor y usuario”. Lo son las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión; y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Por ejemplo, se le aplicaría a una pareja de personas que han alquilado un espacio para celebrar su boda, pero no a una empresa que se dedique a organizar bodas (empresa de cátering o wedding planner).

Este tipo de actividades están, a fecha de publicar este post, 1 de abril de 2020, prohibidas por el Estado de Alarma.

Adelantamos el resumen de lo que se desarrollará:

• Si ya no está vigente el estado de alarma cuando se deba tener lugar el alquiler: la resolución de contrato se rige por lo estipulado en el contrato.
• Si se ha prorrogado el estado de alarma hasta la fecha en el que deba tener lugar el alquiler: las partes, de buena fe, tendrán 60 días para “llegar a una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador deberá devolver el dinero, deducidos los gastos ya satisfechos.

En primer lugar, debemos tener claro que, por norma general, en caso de disputa deberá atenderse a lo establecido en el contrato firmado por las partes (art. 1255 y 1256 del Código Civil – CC) y éste será rescindible por las causas debidamente establecidas en el propio contrato y por los casos establecidos en la ley (art. 1290 CC), como puede ser una situación extraordinaria de fuerza mayor (art. 1105 CC). Hasta este mes, muy pocos contratos regulaban qué pasa cuando se produce un caso de fuerza mayor. Desde marzo de 2020, seguro que no va a faltar en ninguno.

En segundo lugar, el Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo un Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVIC-19. En el artículo 36.1 y 2 de este Real Decreto-ley se regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.

Los apartados 1 y 2 del mencionado artículo 36 dicen:

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.
2. En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el apartado anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.

Consideraciones sobre el momento en que sea de aplicación de este artículo:

Posible situación 1.- Cuando se debía de celebrar el evento no hay prórroga del estado de alarma ni del confinamiento de la población

La imposibilidad de cumplimiento del contrato, en este caso de alquiler del espacio, tiene que darse a consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Si el alquiler del espacio estaba previsto para después del estado de alarma, no existe esta imposibilidad de cumplimiento del contrato a causa del estado de alarma. Dicho de otro modo, una vez terminado el estado de alarma no se podrá alegar “fuerza mayor” para resolver el contrato, ni será aplicable este Real Decreto-Ley, por lo que el arrendamiento del espacio deberá regirse por el contrato firmado entre las partes.

Posible situación 2.- Cuando se debía de celebrar el evento hay prórroga del estado de alarma y de la prohibición de celebración de eventos

Ante esta hipotética situación sí que deberemos aplicar el Real Decreto-Ley de 31 de marzo. Según éste, si el estado de alarma impide el cumplimiento del contrato el cliente tendrá derecho de resolver el contrato en un plazo de 14 días si no se ha podido obtener de la propuesta de revisión ofrecidas por cada una de las partes “una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Se exige la buena fe de las partes. El mismo decreto pone ejemplos de propuesta de revisión, como los bonos o vales sustitutorios al reembolso, sin que estos ejemplos obliguen o limiten a las partes.

Es importante destacar que este precepto exige que la solución propuesta debe buscar restaurar la reciprocidad de los intereses del contrato, pero no menciona “los intereses de las partes”. Es decir, que se tiene que buscar una propuesta que satisfaga los intereses del contrato inicial y no los que tengan las partes en el momento de aceptar o rechazar la propuesta de la otra parte.

Por ejemplo, si el interés del contrato es el alquiler de un espacio en el mes de julio (en el supuesto que se prorrogue el estado de alarma hasta julio) y el arrendador está ofreciendo el alquiler del mismo espacio sin recargo alguno (muestra de la buena fe) durante el otoño de 2020 o la primavera de 2021, en nuestra opinión se debe entender que la propuesta hecha por el arrendador restaura la reciprocidad de los intereses del contrato.

Sin embargo, el artículo continúa diciendo que se entenderá que no ha habido propuesta de revisión cuando hayan pasado 60 días desde la fecha en la que se debía haber arrendado el espacio sin que haya habido acuerdo entre las partes. Es decir, que si las partes no se han puesto de acuerdo pasados 60 días desde la fecha prevista para el alquiler del espacio, el contrato se dará por resuelto, y el empresario deberá devolver las sumas abonadas por el cliente, salvo los gastos en los que haya incurrido.

En el caso de que no se llegue a acuerdo y deba devolverse el dinero:

• Los gastos deberán ser desglosados y facilitados al cliente.
• La devolución de este importe (sumas abonadas – gastos incurridos) deberá hacerse en la misma forma en la que se realizó el pago.
• El pago deberá hacerse en el plazo máximo de 14 días (plazo que empezará a contar una vez transcurridos los 60 días desde la imposible ejecución del contrato).
• Estas condiciones pueden ser modificadas si hay aceptación expresa del cliente.

A todo ello, debemos tener en cuenta que la legislación es muy cambiante estos días, así que tendremos que estar atentos a los nuevos decretos publicados por el Gobierno.

A menudo se plantea la siguiente duda en el propietario que alquila y en las empresas que alquilan para alojar a sus empleados.

Empezando por el IRPF, un primer ejemplo lo encontramos en el artículo 23 de la LIRPF. Este artículo, en su apartado segundo, ofrece una reducción del 60% de los rendimientos netos positivos que se deriven del arrendamiento de un inmueble que sea destinado a vivienda. Dicho de otra forma, si somos propietarios de un inmueble y lo alquilamos a un tercero para éste lo utilice como su vivienda, el rendimiento que obtengamos (los ingresos menos los gastos deducibles) podremos reducirlos en un 60%. Luego, sólo pagaremos IRPF por el 40% del beneficio obtenido de alquilar un inmueble como vivienda.

Es importante tener en cuenta la coletilla del artículo 23.2 de la LIRPF que dice: “esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente”. Ello implica que, si no declaramos dichos ingresos y salen a la luz en un procedimiento de gestión tributaria posterior, ya no podremos beneficiarnos de esta ventaja fiscal.

¿Puedo aplicar esta bonificación de la LIRPF cuando estoy alquilando un inmueble a una empresa para que éste constituya la vivienda de alguno de sus empleados?

La respuesta es sí. Esta bonificación resulta igualmente aplicable cuando el arrendatario es una persona jurídica que alquila un inmueble para que constituya la vivienda de alguno de sus empleados.

Sin embargo, para poder aplicar la reducción del artículo 23.2 LIRPF cuando el arrendatario sea una persona jurídica, será preciso que el inmueble constituya la vivienda permanente de una persona física determinada: el contrato debe decir quién va a vivir ahí.

Esto último fue dilucidado por la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la Consulta Vinculante V3456-19, de 19 de diciembre de 2019.

La consultante tenía alquilada una vivienda de su propiedad a una persona jurídica, siendo el objeto del contrato de arrendamiento el alquiler de dicha vivienda para que fuera destinada exclusivamente a constituir la vivienda permanente de la arrendataria, no pudiendo la sociedad instalar en la misma ni comercio, ni industria ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional.

Si bien venía exigiéndose que un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda era aquél que recaía sobe una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, la resolución del TEAC de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio, suavizó esta exigencia de modo que, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, bastará con que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas. Para ello, será preciso que en el contrato de arrendamiento conste expresamente el nombre de la/s persona/s que efectivamente vivirán en el inmueble.

En el caso en cuestión, en el contrato de arrendamiento constaba que el inmueble que se alquilaba se destinaba a vivienda permanente de la sociedad arrendataria, pero sin que constase que su uso exclusivo recaía en una persona física determinada, por lo que no resultó de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.

Cuando hablamos de “empresa” y “empleado”, automáticamente los vinculamos con una relación laboral entre ambos, pero ¿qué pasa cuando no hay una relación laboral entre la empresa y la persona a la cual cede el uso del inmueble?

Cuando no haya relación laboral entre la empresa y la persona a la cual ésta cede el inmueble (desde la perspectiva del art. 1 de la Ley del Estatuto de Trabajadores), no podrá aplicarse todas las exenciones anteriores. Así lo entendió la Subdirección General de Impuestos de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la resolución de la Consulta Vinculante V1565-18. En este caso, la consultante era la propietaria de un inmueble que lo arrendó a una sociedad que lo iba a destinar al uso como vivienda de su administrador. En su contestación, en lo que refiere al IRPF, la Subdirección General de Impuestos argumentó que la inexistencia de una relación laboral determina que no resulta de aplicación la excepción prevista para el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, por lo que la sociedad arrendataria debía practicar retención sobre los rendimientos satisfechos.

Para terminar con el IRPF y partiendo de la premisa que estamos ante una relación laboral, ¿debe practicarse retención de IRPF por ser la persona quien paga la renta una persona jurídica?

Aunque puede parecer lógico que el arrendador deba practicar retención a cuenta del IRPF por ser el arrendatario una persona jurídica, el artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF exime al arrendador de la obligación de retener en el supuesto que aquí tratamos. En concreto, este artículo dice que no existirá la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

Si pasamos al tratamiento del IVA, encontramos en el artículo 20. Uno. 23º de la LIVA que el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas es una operación exenta de este impuesto. Es decir, el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. Debemos remarcar que esta exención se aplica sólo cuando el inmueble se destina al uso exclusivo de vivienda. Esta exención también se extiende a garajes y anexos accesorios de la vivienda.

No obstante, ese mismo artículo lista varios supuestos en los que no procederá la exención. Entre ellos destacamos que deberán gravarse con IVA aquellos arrendamientos en los que el arrendador se obligue a la prestación de servicios accesorios como los de restaurante, limpieza o lavandería, los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto, o los arrendamientos de edificios para ser subarrendados.

Llegados a este punto, seguramente la pregunta que nos surge a todos es: ¿los arrendamientos realizados por una empresa para destinar la vivienda sus empleados deberán estar gravados con IVA?

Han sido numerosas las consultas realizadas con ese respecto y la Administración siempre había sido muy clara en su posicionamiento: cuando el arrendatario era una persona jurídica, la operación estaba sujeta y no exenta de IVA, independientemente que el empresario cediera

posteriormente el uso del inmueble a sus empleados para que constituyera su vivienda habitual. Por lo tanto, el arrendamiento de la vivienda tributaba al tipo impositivo general del 21%.

Hacienda justificaba este posicionamiento con el argumento de que para que un arrendamiento pudiese estar exento de IVA, además de que el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento fuera el de vivienda, el uso del inmueble como vivienda debía realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, y no por terceras personas, apoyándose en la no inclusión del subarriendo en la exención del artículo 20. Uno. 23º de la LIVA.

Sin embargo, ya hace unos años que se el TEAC, en una resolución del 15 de diciembre de 2016, decidió cambiar de criterio y aplicar en materia de IVA el criterio explicado anteriormente en materia de IRPF. Eso es, si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, procederá la exención de IVA, aunque el arrendatario sea una persona jurídica en el ejercicio de una actividad empresarial. Por lo tanto, no se entenderá que hay subarrendamiento cuando quede acreditado que la intención del arrendatario es “destinarlo directamente a un uso efectivo y propio como vivienda por parte de una persona física concreta, la cual debe figurar necesariamente como usuaria en el propio contrato de arrendamiento, y que, por tanto, no puede destinarse a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros” (Consulta Vinculante V1565-18).

Dicho todo eso, debemos responder de manera negativa la anterior cuestión. Los arrendamientos realizados por una empresa para sus empleados no deberán estar gravados con IVA, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se determine la persona concreta que vaya a hacer uso de esta vivienda.

Las inversiones inmobiliarias transfronterizas no son ya ningún hecho excepcional, sino algo habitual. Muchas empresas españolas invirtieron masivamente en Polonia, Alemania, Francia, Hungría, Portugal durante el boom español inmobiliario (2000-2007). Los excesos de liquidez eran tan grandes, que la internacionalización fue casi un acto reflejo. Sin embargo, muchas de las empresas que se habían internacionalizado (Martinsa Fadesa, Restaura, Grupo Prasa, Sando, y otras) se declararon insolventes en España, o tuvieron que renegociar su deuda en España y en el extranjero.  

En esos casos, en los que hay una sociedad en concurso de acreedores en España, pero un inmueble hipotecado o embargado (por ejemplo) en Polonia, siempre surgen problemas sobre qué Tribunal es el competente para lo que afecta a esa propiedad: ¿el del país donde está la sociedad madre en concurso? ¿o el del país donde está el inmueble hipotecado o embargado? 

Una muy reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Novena, Sentencia de 4 Dic. 2019, C-493/2018 (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:62018CJ0493) parece que ha aclarado el asunto. En este post les queremos explicar esta sentencia. 

Hechos de la sentencia. 

Una sociedad alemana instó a un juez del Reino Unido que adoptara una medida de inmovilización de fondos de un nacional neerlandés, el cual era propietario de dos inmuebles sitos en Francia. Más tarde, el nacional neerlandés utilizó esos inmuebles para garantizar un préstamo que le hizo su hermana, y que posteriormente fueron vendidos a una sociedad de la que era propietaria la misma hermana prestataria.  

Un año después, el nacional neerlandés fue declarado en concurso a petición propia por la Croydon County Court (UK) y le fue nombrado un administrador concursal. 

Al cabo de unos meses, el Tribunal inglés autorizó al administrador concursal a ejercitar una acción ante los tribunales franceses a fin de que se dictara una resolución que declarase que, tanto la venta de los inmuebles, como las hipotecas constituidas sobre ellos eran constitutivas de transacciones sin contraprestación real o significativa (o sea, fraudulentas) en el sentido de las disposiciones pertinentes del Derecho concursal del Reino Unido. De este modo, el administrador concursal inglés buscaba que se reintegraran los inmuebles en el patrimonio del nacional neerlandés, en estado de insolvencia, a efectos de la correspondiente liquidación.  

Posteriormente el administrador concursal demandó al nacional neerlandés, a su hermana y a la sociedad de ésta ante los tribunales franceses, con el fin de que las ventas e hipotecas se declarasen ineficaces frente a la masa (o sea, frente al resto de acreedores).  

Tras pasar primero por el Tribunal de Grande Instance de Paris; posteriormente, por la Cour d’Appel (ambos declararon ineficaces la venta y la hipoteca frente al administrador concursal); hasta que el asunto llegó al Tribunal de Casación.  

Con todo ello, la Cour de Cassation decidió suspender el procedimiento y plantear las siguientes cuestiones prejudiciales al TJUE: 

Cuestiones prejudiciales… 

1) ¿Se deriva directamente del procedimiento y guarda estrecha relación con éste, la acción realizada por el administrador concursal (designado por el juez del estado miembro -EM–  donde se ha abierto el procedimiento) destinada a declarar la ineficacia de las hipotecas inscritas sobre inmuebles del deudor sitos en otro estado miembro, así como las ventas de dichos inmuebles? 

Para que una acción esté comprendida en la competencia de los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia, ésta debe cumplir dos criterios acumulativos: las acciones deben derivarse directamente del procedimiento de insolvencia y éstas deben guardar estrecha relación con él. 

En primer lugar, para considerar que la acción se deriva directamente del procedimiento, la fuente del derecho o de la obligación que sirve de base a la demanda deben ser las normas especiales propias de los procedimientos de insolvencia.  

En segundo lugar, para saber si la acción guarda estrecha relación con un procedimiento de insolvencia, deberá observarse la intensidad del vínculo existente entre la acción ejercitada y el procedimiento de insolvencia.  

Para el caso en cuestión, el Tribunal consideró que efectivamente, la acción tiene su fundamento jurídico en las normas jurídicas del Reino Unido que se refieren específicamente a la insolvencia, y fue ejercitada por el administrador concursal a fin de gestionar y liquidar la masa activa en interés de los acreedores. Consecuentemente, la acción que tiene por objeto que se declaren ineficaces frente a la masa las hipotecas y ventas inscritas sobre bienes inmuebles sitos en otro EM, se deriva directamente del mencionado procedimiento de insolvencia y guarda estrecha relación con él. De este modo, el tribunal confirmó el cumplimiento de los dos criterios acumulativos.  

2) En caso de respuesta afirmativa, ¿tienen los tribunales del EM donde se ha abierto el procedimiento competencia exclusiva para conocer de la mencionada acción del administrador concursal o, son los tribunales del EM donde se sitúan los inmuebles los únicos competentes a tales efectos, o la competencia de unos y otros tribunales es concurrente? 

Una vez confirmada la relación entre la acción y el procedimiento, el TJUE procede a confirmar que los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto el procedimiento de insolvencia tienen competencia exclusiva para conocer de las demandas que se deriven directamente de dicho procedimiento y guarden estrecha relación con él. De modo que conocer de tal acción es competencia exclusiva de los tribunales del EM de apertura del procedimiento de insolvencia.  

Esto responde al hecho que concentrar todas las actuaciones vinculadas directamente al procedimiento de insolvencia ante los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto dicho procedimiento, resulta conforme con la mejora de la eficacia y la rapidez de los procedimientos de insolvencia con efectos transfronterizos.  

Para el caso, es competencia exclusiva de la Croydon County Court conocer de la acción dirigida a que los mencionados inmuebles se integren en la masa activa.  

3) ¿Una resolución por la que un tribunal del Estado miembro de apertura de un procedimiento de insolvencia autoriza al administrador concursal a ejercitar una acción en otro Estado miembro, aunque conocer de tal acción sea competencia exclusiva de aquel tribunal, tiene como efecto atribuir competencia internacional a los tribunales de ese otro Estado miembro? 

A este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que el mencionado artículo se refiere únicamente al reconocimiento y al carácter ejecutorio de las resoluciones, de modo que los tribunales de un Estado miembro en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia también pueden conocer de una acción que se deriva directamente de ese procedimiento y que guarde estrecha relación con él, ya se trate del tribunal que incoó el procedimiento o de otro tribunal de ese mismo Estado miembro que tenga competencia territorial y objetiva.  

Sin embargo, el Tribunal estableció que el artículo 25 del Reglamento n.º 1346/2000 establece un sistema simplificado de reconocimiento y ejecución de resoluciones de apertura de procedimientos de insolvencia, y no un mecanismo de atribución de competencia internacional en favor de un tribunal distinto del que tiene competencia exclusiva en virtud del artículo 3.1 del Reglamento.  

Para el caso en cuestión, aunque el tribunal inglés era el único competente para autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en Francia, tal resolución no podía tener como efecto excluir la competencia internacional a los tribunales ingleses para conocer de esa acción de rescisión de contrato.  

En resumen… 

La acción para declarar ineficaces la hipoteca y la venta de los inmuebles era competencia exclusiva de los tribunales ingleses, en tanto eran los que habían iniciado el procedimiento de insolvencia.  

La resolución de la Croydon County Court, destinada a autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en los tribunales franceses con la finalidad de declarar ineficaces la hipoteca y venta de los inmuebles, no significa que la competencia internacional pase a los tribunales franceses. 

En definitiva, todo debe resolverse en la Croydon County Court (Reino Unido), aunque los inmuebles estén en Francia: una victoria del administrador concursal del Reino Unido, que el Brexit puede convertir en pírrica…

Con fecha de 16 de marzo, el Boletín Oficial del Estado publicó la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también denominada “nueva ley hipotecaria”, aunque su entrada en vigor se retrasa hasta el 16 de junio, dado que su disposición final decimosexta establece tres meses para que los afectados puedan adaptarse a la nueva regulación. No se puede hablar de un nuevo sistema hipotecario, pero sí de un nuevo sistema de información a los consumidores y de una clarificación de derechos y obligaciones de las partes.

Son varios los objetivos perseguidos con la aprobación de esta nueva Ley, pero el objetivo básico era incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, que llega con varios años de retraso. Además, el legislador era consciente de la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario español. Esa inseguridad se ha manifestado sobre todo en el enorme número de litigios judiciales en tribunales españoles y europeos: cláusulas suelo, swaps, gastos de las hipotecas, etc. Hechos que han masacrado la credibilidad del sistema bancario español frente a sus clientes, y ha puesto el sistema judicial al borde del colapso absoluto. Era imprescindible hacer algo. Por ello el legislador ha previsto normas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material instaurando así un régimen legal definitivo.

No obstante, la Ley 5/2019 apenas modifica la actual Ley Hipotecaria, centrándose sobre todo respecto a los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipoteca, estableciendo determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derecho de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Más concretamente, las principales novedades que plantean la reforma de la Ley aprobada son:a

Reparto de gastos iniciales. Los gastos relacionados a la hipoteca le corresponderán al Banco (notarías, gestorías, registros y Actos Jurídicos Documentados (AJD)). Únicamente aquellos gastos respecto a la tasación le corresponderán al hipotecado.

1. Costes por subrogación. El cliente podrá subrogar libremente su hipoteca sin coste alguno. Entre entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
2. Cláusulas suelo. Se eliminan las cláusulas suelo y establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
3. Comisiones. Por amortización anticipada adelantada, la Ley aprueba bajadas que serán diferentes según se acuerde el tipo de interés.
   a) Interés variable. El cliente tendrá que pagar una comisión máxima de 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si amortiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, o del 0,15% si lo hace en los primeros cinco años.
   b) Interés fijo. La comisión será del 2% durante los primeros 10 años del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento.
4. Los procedimientos de desahucios únicamente podrán comenzar con el impago de 12 cuotas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.
5. Protección al cliente. Se obliga al banco a ofrecer al cliente 10 días para que pueda analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer también una ficha por la que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. En complemento a este derecho de los clientes a analizar la información con tiempo, también se le añade la obligatoriedad de las partes a visitar al notario con anterioridad a la firma del contrato.

En definitiva, vemos como las reformas que establece la Ley aprobada se centran en añadir medidas encaminadas a proteger al consumidor y en hacer un nuevo reparto de los gastos que acarrea el crédito entre el banco y el cliente.