El objetivo de EXNOVO en estos posts es compartir reflexiones sobre el mercado inmobiliario. A veces con una intención divulgativa. Otras como reflexión. Nos interesa mucho más combinar los dos. En esta entrada, hablaremos de una importante reforma en la compraventa de viviendas. En concreto, la protección legal de las cantidades que los compradores entregan a un promotor a cuenta y antes de que la vivienda esté acabada. Y lo haremos con espíritu crítico, ya que esta reforma supone, en nuestra opinión, complicaciones adicionales y pérdida de derechos para los consumidores. Lo ocurrido con esta reforma nos recuerda mucho, por su “rationale”, a lo que ocurrió en 2012 (hace 3 años) con la reforma de los arrendamientos urbanos. Vale la pena empezar hablando de este recordatorio.
En 2012 se produjo una reforma de la regulación de los arrendamientos para, así se dijo y justificó, flexibilizar el mercado de alquileres. En junio de 2012 escribimos un post en la anterior versión de la web. Lo puedes leer aquí si quieres: Post www.exnovo-am.com 08.06.2012. Mantenemos lo dicho hace tres años. Para que un propietario vea económicamente atractivo alquilar su piso, lo que hay que hacer es dotarse de una administración de justicia eficaz en medios y plazos. Cualquiera que visite con frecuencia o esporádicamente un tribunal de justicia sabrá de qué hablamos. Modificar una ley (LAU) que funcionaba, no era el buen camino. Visto en perspectiva, lo que buscaba esa reforma (se supone) era hacer atractiva la inversión residencial para alquiler a los ojos de los inversores institucionales y que eso ayudara a reducir el stock. Eso no se ha conseguido, ya que si se observa las cifras de inversión por segmento de activo de las SOCIMI’s, la inversión en vivienda de esos fondos es totalmente residual. Es más, huyen de ella. Parece que la Ley de Arrendamientos Urbanos no era la culpable de ello. Pero la reforma se ha quedado, y los derechos del inquilino (por ejemplo a no irse si la vivienda se vende, entre otros) se perdieron por el camino.
De vuelta al presente, en 2015 las cifras macro indican una incipiente recuperación de la venta de viviendas. En determinadas zonas turísticas y en algunas zonas de grandes ciudades, esa recuperación es muy perceptible. Pero en estos ocho últimos años el elenco de actores en la promoción se ha simplificado mucho. El reparto habitual es de cinco grandes personajes: constructores, promotores, bancos, aseguradoras y consumidores. Ahora promotores (a menudo también constructores) y bancos son la misma cosa. Bien directamente, o bien porque la diferencia de intereses es tan tenue, que es imperceptible. Nadie puede dudar de la capacidad de influencia legislativa de estos sectores regulados, ni la de los fondos internacionales que están invirtiendo de manera decidida ya en 2015. Y es posible que lo que se expondrá a continuación es un reflejo de ello.
La Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación y Solvencia de las entidades de Seguros, introduce una modificación fundamental de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) para cambiar todo el sistema de la protección al consumidor de las entregas a cuenta, y deroga la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La Ley 57/1968, pese a ser pre-constitucional, era alabada por su sencillez y por la protección a los consumidores. Existe una doctrina clarísima del Tribunal Supremo en la materia, pero lo que hace esta reforma es ir precisamente en el sentido contrario, y en contra del consumidor. Alguien se debería preguntar si tiene sentido cambiar una ley para ir contra de la interpretación clarísima del Tribunal Supremo y contra los derechos de los consumidores.
Os exponemos sólo algunas cosas de las que han cambiado:
- Para empezar, el aval bancario o contrato de seguro deja de ser irrenunciable. Con la ley de 1968 eso era imposible. Ahora un contrato de arras con una promotora sin seguro o aval es perfectamente válido.
- El plazo para pedir la devolución del dinero pasa de 15 años a sólo 2 años. Muy poco para algo que tiene una maduración tan lenta, y con tantas etapas administrativas, como es una construcción.
- La obligatoriedad de contratar el seguro o aval (si se pacta) nace sólo a partir de que se tenga el permiso de obras. Muchas de las entregas a cuenta se hacen en la fase de comercialización previa, antes de tener la licencia. Esas sumas no estarían automáticamente cubiertas por el seguro o aval.
- Se elimina la ejecutividad directa del aval o de la póliza de seguro. Ahora será precisa la vía judicial ordinaria previa, y haber acreditado formalismos y plazos en la reclamación previa al promotor.
- El importe cubierto por la garantía no es el que figure en la póliza de seguro, sino el que el consumidor acredite haber pagado. Se invierte la carga de la prueba.
Además, esta reforma no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2016, y nadie sabe qué pasará con los contratos que se firmen entre julio 2015 y enero 2016. Por si alguien aún creía que se puede ir firmando contratos de compraventa sin asesoramiento de un abogado, este cambio convierte el asesoramiento legal en aún más imprescindible, si cabe: caveat emptor.
