El Tribunal Supremo ha estimado parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que regulaba el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y creaba la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
La sentencia no anula todo el Real Decreto. Su efecto principal es más preciso: declara nulas las previsiones que imponían un procedimiento estatal de registro único y la obligación de obtener un número de registro mediante inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para poder ofertar alojamientos de corta duración en plataformas en línea.
En cambio, permanecen vigentes las previsiones relativas a la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de transmisión de datos por las plataformas online y la comunicación de información con fines estadísticos.
Para propietarios y operadores, la consecuencia práctica es importante: el número estatal previsto por el Real Decreto queda afectado por la nulidad, pero ello no significa que desaparezcan todas las obligaciones administrativas aplicables a los alquileres de corta duración. En particular, debe distinguirse entre viviendas de uso turístico y arrendamientos temporales no turísticos.
1. Qué ha decidido el Tribunal Supremo
El recurso discutía, en esencia, si el Estado tenía competencia para aprobar un sistema nacional de registro aplicable a los arrendamientos de corta duración que se ofertaran a través de plataformas online.
El Tribunal Supremo parte de un dato relevante: el Reglamento (UE) 2024/1028 armoniza determinados aspectos de la recogida e intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, pero no impone que el procedimiento de registro deba ser necesariamente estatal ni único a escala nacional. El Reglamento permite que existan procedimientos de registro de ámbito nacional, regional o local, con la condición de que una misma unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro.
Sobre esa base, la sentencia concluye que el Estado carecía de competencia para configurar un procedimiento de registro único nacional vinculado al Registro de la Propiedad o al Registro de Bienes Muebles como requisito para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online.
La razón de fondo es competencial: el procedimiento anulado no se limita a ordenar registros civiles o mercantiles, sino que opera como un registro administrativo habilitante para publicitar inmuebles destinados a alquileres de corta duración. Esa materia se conecta principalmente, en la Constitución Española, con competencias autonómicas en materia de vivienda y, en su caso, turismo.
2. Qué partes del Real Decreto quedan anuladas
La sentencia anula las previsiones del Real Decreto 1312/2024 referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener el número que permitía ofertar servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea.
La anulación se proyecta sobre el núcleo del sistema estatal de registro único: el procedimiento, la inscripción y la obtención del número estatal como requisito para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online.
3. Qué sigue vigente
La sentencia desestima el recurso en todo lo demás. Por tanto, no desaparece por completo el marco creado por el Real Decreto.
Subsisten, en particular:
- La regulación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
- Las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas online.
- La transmisión de información a organismos nacionales, autonómicos y europeos con fines estadísticos.
- Las previsiones no conectadas con el procedimiento estatal de registro único anulado.
Esta distinción es esencial. El Tribunal Supremo no niega la necesidad de mecanismos de coordinación, información e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración. Lo que rechaza es que el Estado pueda imponer, en los términos del Real Decreto, un registro único nacional que se superpone a competencias autonómicas y a registros ya existentes en determinados ámbitos.
4. Situación actual tras la sentencia
Tras la sentencia, debe evitarse una conclusión simplista. No puede afirmarse que ya no exista ninguna obligación de registro para todo alquiler de corta duración. Lo correcto es distinguir según la naturaleza del alojamiento y la finalidad del arrendamiento.
4.1. Viviendas de uso turístico
Si la vivienda se explota como vivienda de uso turístico, habrá que atender al régimen turístico autonómico y municipal aplicable. En Cataluña, este tipo de actividad se vincula tradicionalmente a la habilitación o inscripción turística correspondiente y al número identificativo aplicable, habitualmente conocido como HUT.
La sentencia del Tribunal Supremo no elimina esos regímenes autonómicos o locales. De hecho, uno de los argumentos de la sentencia es precisamente que ya existían registros autonómicos en materia turística y que el Estado no podía superponer sin más un nuevo procedimiento estatal único.
4.2. Arrendamientos temporales no turísticos
Distinto es el caso de los arrendamientos temporales no turísticos: por ejemplo, contratos de temporada por estudios, trabajo, tratamiento médico, desplazamiento profesional u otra necesidad temporal que no constituya residencia habitual, pero que tampoco sea alojamiento turístico.
Para esta modalidad, y con la información actualmente disponible, no existe en Cataluña un número autonómico específico equivalente al HUT que deba obtenerse para publicar el anuncio online. Tampoco resultaría exigible, tras la sentencia, el número estatal del Registro Único anulado en los términos previstos por el Real Decreto 1312/2024.
5. ¿Qué hacer con las solicitudes de número estatal que están en curso?
Para solicitudes en curso del número estatal previsto por el Real Decreto 1312/2024, nuestra recomendación general es no continuar automáticamente con el trámite sin revisar antes su utilidad y necesidad actual.
La sentencia anula precisamente el procedimiento de registro único y la obligación de obtener ese número estatal como condición para ofertar alojamientos de corta duración en plataformas online. Por tanto, en principio, si la solicitud tenía por único objeto cumplir con ese régimen estatal ahora anulado, habría razones para:
- solicitar información al Registro o a la Administración sobre la situación del expediente;
- valorar el desistimiento de la solicitud si ya no tiene utilidad práctica;
- evitar nuevos pagos o actuaciones innecesarias;
- conservar toda la documentación generada hasta la fecha;
- revisar si la plataforma concreta seguirá exigiendo algún dato mientras adapta sus sistemas.
No obstante, conviene analizar cada caso. Puede haber expedientes en fases distintas, pagos ya realizados, números ya asignados o comunicaciones administrativas pendientes. La estrategia puede variar si el número fue solicitado, concedido, usado en anuncios o exigido por una plataforma concreta.
En términos prácticos, para nuevas solicitudes, y salvo instrucciones administrativas posteriores que aclaren el régimen transitorio, no parece aconsejable iniciar o continuar trámites destinados exclusivamente a obtener el número estatal anulado.
6. ¿Se pueden reclamar los gastos incurridos para obtener el número?
Esta es una de las cuestiones que previsiblemente generará más litigiosidad.
En nuestra opinión, sí puede estudiarse una reclamación, especialmente respecto de gastos directos, necesarios y documentados para obtener el número estatal ahora afectado por la nulidad. Sin embargo, no se trata de una reclamación automática, y sus costes no justificarán la solicitud salvo en casos con grandes números de registros solicitados.
El régimen general de responsabilidad patrimonial de la Administración se encuentra en la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público. Conforme a sus artículos 32 y siguientes, para que exista derecho a indemnización deben concurrir, entre otros, los siguientes requisitos:
- daño efectivo;
- daño evaluable económicamente;
- daño individualizado;
- relación de causalidad con la actuación administrativa;
- ausencia de deber jurídico de soportar el daño.
Además, la propia Ley 40/2015 advierte que la anulación administrativa o judicial de una disposición no presupone por sí misma el derecho a ser indemnizado. Por tanto, no bastará con invocar la sentencia: será necesario acreditar el gasto y su conexión directa con el procedimiento anulado.
Podrían valorarse, caso por caso, como gastos reclamables:
- aranceles o costes registrales abonados;
- tasas o pagos administrativos, si los hubiera;
- honorarios de gestoría o tramitación directamente vinculados a la obtención del número;
- costes documentales necesarios para completar la solicitud.
Más difícil sería reclamar conceptos indirectos, como tiempo interno, pérdida de oportunidad, lucro cesante o pérdidas comerciales derivadas de retrasos, salvo que exista una prueba sólida y específica.
Plazo: con carácter general, la acción de responsabilidad patrimonial debe ejercitarse en el plazo de un año. En este caso, debe analizarse cuidadosamente el dies a quo, pero por prudencia conviene computarlo desde la publicación oficial o desde que la sentencia despliegue efectos frente a los interesados, sin agotar plazos.
7. Conclusiones prácticas
La sentencia del Tribunal Supremo cambia de forma relevante el escenario creado por el Real Decreto 1312/2024, pero no elimina todas las obligaciones relacionadas con el alquiler de corta duración.
Las principales conclusiones son las siguientes:
- El registro único estatal queda anulado en lo relativo al procedimiento y a la obligación de obtener un número mediante inscripción en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
- La Ventanilla Única Digital y las obligaciones de transmisión de datos subsisten, por lo que el marco de intercambio de información con plataformas y Administraciones no desaparece.
- En Cataluña debe distinguirse entre vivienda turística y alquiler temporal no turístico. La vivienda turística puede seguir sometida al régimen turístico correspondiente, incluido el número HUT cuando proceda.
- Para arrendamientos temporales no turísticos en Cataluña, no existe actualmente un número autonómico específico equivalente al HUT para publicar el anuncio online. Por lo tanto, las plataformas no deberian exigirlo para publicar.
- Las solicitudes en curso del número estatal deben revisarse caso por caso. En principio, no parece aconsejable continuar trámites destinados exclusivamente a obtener un número estatal cuya base reglamentaria ha sido anulada.
- Los gastos ya incurridos podrían reclamarse, pero no automáticamente. Será necesario probar el gasto, su relación directa con el procedimiento anulado y la ausencia de deber jurídico de soportarlo.
- En nuestra opinión, más pronto que tarde, la Generalitat de Catalunya creará su propio Registro; bien aprovechando el ya existente (Registradores de la Propiedad) o creando uno “exnovo”. Parece más probable lo segundo, por motivos económicos y por el instrumento de control que supondrá.
