Autor: Aldo

El supuesto que analizaremos hoy es aquel en el que el arrendatario deja de pagar las rentas y, una vez abandona el piso, los daños y desperfectos del piso tienen un coste de reparación muy superior al de la fianza. Además, al llegar el momento de la declaración de la Renta podrías tener que pagar impuestos por alquileres que ni tan siquiera se han cobrado.

¿Hay alguna manera de al menos librarnos o reducir lo que debemos pagarle a hacienda?

Esta es la pregunta esencial que a continuación vamos a responder a través de la consulta vinculante V0458-22, de 10 de marzo de 2022.

En principio, las rentas obtenidas del alquiler, cuando son ajenas a nuestra actividad profesional (se entiende que son fruto de la actividad profesional cuando al menos tenemos una persona contratada dedicada a la gestión de los inmuebles), hay que introducirlas en los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22.1 y 27.2 LIRPF).  Y lo mismo pasa en caso de que retengamos la fianza al ex inquilino justamente para hacer las reparaciones.

Sin embargo, la propia ley prevé (art. 23.1 a LIRPF) la deducción de los gastos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, pintar, substituir algún elemento como el ascensor, la calefacción, etc., siempre, claro está, con el límite de lo que se haya ingresado por el arrendamiento. No son deducibles por este concepto (sí por el concepto de amortización) los gastos realizados para la mejora y ampliación.

El problema, lo encontramos en que estos gastos deducibles, mientras existen rentas y se van cobrando, se pueden deducir, sin ningún problema. Pero en nuestro supuesto de hecho, los gastos se hacen una vez ya no existen rentas, porque el contrato de arrendamiento ha finalizado, y aún tenemos rentas por cobrar del último año.

¿Qué pasa con estos gastos deducibles? Pues bien, en este punto debemos fijarnos en dos cosas.

En primer lugar, debemos decir que los alquileres impagados, deben introducirse en la base de rendimiento inmobiliario, teniendo en cuenta que, si desde que se ha hecho alguna gestión de cobro (por ejemplo, requerimiento vía burofax) hasta la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) han pasado más de 3 meses, se podrán no incluir como ingresos las rentas impagadas. Una vez se cobren (a las buenas tras una reclamación extrajudicial, o a las malas en un juicio) se deberán imputar al periodo impositivo en el que el cobro se haga efectivo. Por lo tanto, es conveniente reclamar el pago de forma fehaciente, aunque sólo sea a efectos fiscales, y para no pagar impuesto de la renta por lo que no se ha cobrado.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos de reparación, si han existido ingresos reales por arrendamiento en el mismo año en el que se han hecho los gastos, se podrán deducir de estos ingresos sin ningún problema. Pero si los gastos son superiores a los ingresos reales, este exceso se podrá guardar para deducir en los próximos 4 ejercicios.

Tampoco debemos olvidar que todos los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que sean con la finalidad de arrendar el bien inmueble, incluso cuando en el ejercicio en el que se hagan no logremos obtener ninguna renta por el arrendamiento, en cuyo caso, como antes, se podrán guardar estos gastos para deducirse en los próximos 4 ejercicios. Pero cuidado, ya que, si la vivienda no se arrienda, y el propietario la destina a su uso personal, perdería el derecho a esa deducción.

Por último, un consejo: cualquier gasto debe tener justificación documental. Facturas y prueba del pago, que debe ser por transferencia bancaria si es superior a 1.000 € (IVA incluido), no lo olvides. Y, si es posible, un contrato o nota de encargo de la obra, reparación, etc, para que quede claro para qué se hizo la obra y dónde. La carga de la prueba del gasto es del contribuyente siempre.

¿Te han quedado dudas sobre la declaración de las rentas derivadas de los alquileres? ¿Tu inquilino ha dejado de pagar y no sabes como recuperar todo el dinero? Estamos a tu disposición para asesorarte en todos estos temas y conseguir el cobro de las rentas debidas con la mejor estrategia posible.

La arquitectura está ligada a un proceso inmobiliario. La actividad inmobiliaria lleva aparejadas rigurosas obligaciones en materia de blanqueo de capitales.

El supuesto de hecho que analizaremos hoy es el de un arquitecto que, directamente o a través de una sociedad profesional, es contratado para la realización de un proyecto. Estamos hablando del arquitecto que únicamente fuera contratado para realizar el proyecto de obra, o lo que la Ley de Ordenación de la Edificación (“LOE”) define como el “proyectista”. Concretamente nos preguntamos por sus obligaciones previstas en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo (LPBCF) y a su Reglamento aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.

El art. 2 de la Ley 10/2010 nos describe los sujetos obligados que deben hacer un control de prevención de blanqueo de capitales. En el apartado 1, letra I nos indica claramente que los promotores inmobiliarios y los que ejerzan acciones de intermediación en la compraventa o arrendamientos de bienes inmueble están obligados a llevar control de PBC. Así, de lo que no hay ninguna duda es que, en caso de que el arquitecto-proyectista sea a la vez promotor de la obra, es decir, que él mismo redacte el proyecto y construya y venda el edificio o los pisos de forma directa, sí que estará obligado a la debida diligencia que se prevé en la Ley.

Pero visto esto, ¿qué pasa si solo redacta el Proyecto? Pues bien, la LPBCF  nada prevé respecto de esta situación y, por tanto, haciendo una interpretación a sensu contrario debemos determinar que aquel arquitecto que únicamente redacte el proyecto de las obras, nunca estará obligado a llevar un control de blanqueo de capitales. Esa es la misma interpretación que nos ha dado el Servicio de Prevención de Blanqueo de Capitales (“SEPBLAC”) a una consulta hecha por nuestro despacho.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda sobre este tema.

Si en los últimos años has intentado comprar un inmueble o alquilarlo como inquilino, o si lo estás haciendo en este momento, seguramente te habrán pedido diversos documentos muy personales, como la declaración de la renta, las nóminas y otros según el caso para cumplir con la Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC). Sobre todo, si se lo compras a una promotora o servicer bancario, que tienen departamentos de compliance dedicados a estos menesteres. A nadie le gusta airear su intimidad financiera. Por eso la pregunta que sigue nos la han hecho a menudo.

¿Cuáles son los documentos que realmente se han de aportar? ¿Estoy obligado a solicitar unos determinados documentos si quiero arrendar o vender mi casa o piso? Seguro que son preguntas que todos nos hemos hecho.

Pues bien, en el artículo de hoy intentaremos dar respuesta a todas estas preguntas basándonos en la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y del financiamiento del terrorismo y su desarrollo reglamentario del RD 304/2014.

En primer lugar, debemos partir por identificar aquellos sujetos que quedan obligados por la citada ley y estos los encontramos en el art. 2 y concretamente para el caso inmobiliario en el apartado l. De éste se desprende que únicamente (en el ámbito inmobiliario) están obligados a llevar a cabo un control de blanqueo de capitales las promotoras inmobiliarias y aquellos que ejerzan profesionalmente actividades de intermediación o comisión en la compraventa de inmuebles o intermediación o comisión en actividades de arrendamiento superiores a los 120.000 € anuales o 10.000 € mensuales. Así pues, en resumen, solo están obligados a llevar a cabo un control de prevención de blanqueo de capitales los profesionales del sector inmobiliario o aquellos profesionales que arrienden bienes inmuebles con rendas superiores a los 120.000€ anuales o 10.000€ mensuales.

Así, como compradores de un inmueble (ya seamos una sociedad o un particular) estaremos obligados a aportar una determinada documentación en caso de que compremos el inmueble de un propietario que se dedique de forma profesional a eso, o si lo adquirimos a través de una inmobiliaria que actúe de intermediaria. Lo mismo nos pasará si queremos arrendar como inquilinos un inmueble de más de 10.000 € mensuales de alguien que se dedique profesionalmente a los arrendamientos.

Sin embargo, no deberemos aportar ninguna documentación relativa a la PBC cuando compremos a una persona física o jurídica que su actividad no sea la venta de inmuebles (por ejemplo, una sociedad que simplemente quiera vender un inmueble de su propiedad), así como tampoco si arrendamos un inmueble de una persona física o jurídica cuya actividad no sea el arrendamiento de bienes inmuebles. Pero no nos debemos confundir, puesto que si en la operación de compra o arrendamiento (siempre que sea superior a 10.000 €) interviene una agencia inmobiliaria, como suele ser habitual, sí que estará obligada a cumplir con unas determinadas obligaciones.

En caso de ser vendedores o arrendadores particulares no deberemos preocuparnos de nada relativo a las obligaciones formales de prevención de blanqueo de capitales.

¿Cuáles son los documentos que me pueden exigir, o que se han de exigir, para cumplir con la ley de prevención de blanqueo de capitales?

Lo cierto es que ni en la ley ni el reglamento especifica claramente el nivel de diligencia que ha de tener cada obligado de la ley de PBC, y dependerá mucho del riesgo que el profesional perciba, pudiéndose establecer a su entero juicio diferentes grados de diligencia en función del cliente y de sus procedimientos internos.

Así, en realidad, a lo único que obliga la ley es a la identificación del cliente (art. 3 de la ley, mediante DNI, pasaporte, o tarjeta CIF para las empresas), a la identificación de la índole de la actividad profesional del cliente y el propósito de la operación (art. 5), al seguimiento de la relación de negocios a fin de asegurar que no hay cambios relevantes en la condición del cliente (art. 6). Así en realidad, la ley ni el reglamento en ningún momento nos indica claramente cuáles son los documentos que se han de solicitar, y cuáles no, lo que a la práctica conlleva que los profesionales acaben solicitando muchos más documentos de los realmente necesarios a fin de cubrirse las espaldas frente a una inspección.

Finalmente, no debemos olvidar que el art. 26 de la ley obliga a tener las políticas de admisión de clientes por escrito. Y por supuesto, cumplir con todos los requisitos de privacidad y protección de datos.

¿Te han quedado dudas acerca de la prevención del blanqueo de capitales? Estamos a tu disposición.