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El objetivo de EXNOVO en estos posts es compartir reflexiones sobre el mercado inmobiliario. A veces con una intención divulgativa. Otras como reflexión. Nos interesa mucho más combinar los dos. En esta entrada, hablaremos de una importante reforma en la compraventa de viviendas. En concreto, la protección legal de las cantidades que los compradores entregan a un promotor a cuenta y antes de que la vivienda esté acabada. Y lo haremos con espíritu crítico, ya que esta reforma supone, en nuestra opinión, complicaciones adicionales y pérdida de derechos para los consumidores. Lo ocurrido con esta reforma nos recuerda mucho, por su “rationale”, a lo que ocurrió en 2012 (hace 3 años) con la reforma de los arrendamientos urbanos. Vale la pena empezar hablando de este recordatorio.

En 2012 se produjo una reforma de la regulación de los arrendamientos para, así se dijo y justificó, flexibilizar el mercado de alquileres. En junio de 2012 escribimos un post en la anterior versión de la web. Lo puedes leer aquí si quieres: Post www.exnovo-am.com 08.06.2012. Mantenemos lo dicho hace tres años. Para que un propietario vea económicamente atractivo alquilar su piso, lo que hay que hacer es dotarse de una administración de justicia eficaz en medios y plazos. Cualquiera que visite con frecuencia o esporádicamente un tribunal de justicia sabrá de qué hablamos. Modificar una ley (LAU) que funcionaba, no era el buen camino. Visto en perspectiva, lo que buscaba esa reforma (se supone) era hacer atractiva la inversión residencial para alquiler a los ojos de los inversores institucionales y que eso ayudara a reducir el stock. Eso no se ha conseguido, ya que si se observa las cifras de inversión por segmento de activo de las SOCIMI’s, la inversión en vivienda de esos fondos es totalmente residual. Es más, huyen de ella. Parece que la Ley de Arrendamientos Urbanos no era la culpable de ello. Pero la reforma se ha quedado, y los derechos del inquilino (por ejemplo a no irse si la vivienda se vende, entre otros) se perdieron por el camino.

De vuelta al presente, en 2015 las cifras macro indican una incipiente recuperación de la venta de viviendas. En determinadas zonas turísticas y en algunas zonas de grandes ciudades, esa recuperación es muy perceptible. Pero en estos ocho últimos años el elenco de actores en la promoción se ha simplificado mucho. El reparto habitual es de cinco grandes personajes: constructores, promotores, bancos, aseguradoras y consumidores. Ahora promotores (a menudo también constructores) y bancos son la misma cosa. Bien directamente, o bien porque la diferencia de intereses es tan tenue, que es imperceptible. Nadie puede dudar de la capacidad de influencia legislativa de estos sectores regulados, ni la de los fondos internacionales que están invirtiendo de manera decidida ya en 2015. Y es posible que lo que se expondrá a continuación es un reflejo de ello.

La Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación y Solvencia de las entidades de Seguros, introduce una modificación fundamental de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) para cambiar todo el sistema de la protección al consumidor de las entregas a cuenta, y deroga la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La Ley 57/1968, pese a ser pre-constitucional, era alabada por su sencillez y por la protección a los consumidores. Existe una doctrina clarísima del Tribunal Supremo en la materia, pero lo que hace esta reforma es ir precisamente en el sentido contrario, y en contra del consumidor. Alguien se debería preguntar si tiene sentido cambiar una ley para ir contra de la interpretación clarísima del Tribunal Supremo y contra los derechos de los consumidores.

Os exponemos sólo algunas cosas de las que han cambiado:

1. Para empezar, el aval bancario o contrato de seguro deja de ser irrenunciable. Con la ley de 1968 eso era imposible. Ahora un contrato de arras con una promotora sin seguro o aval es perfectamente válido.
2. El plazo para pedir la devolución del dinero pasa de 15 años a sólo 2 años. Muy poco para algo que tiene una maduración tan lenta, y con tantas etapas administrativas, como es una construcción.
3. La obligatoriedad de contratar el seguro o aval (si se pacta) nace sólo a partir de que se tenga el permiso de obras. Muchas de las entregas a cuenta se hacen en la fase de comercialización previa, antes de tener la licencia. Esas sumas no estarían automáticamente cubiertas por el seguro o aval.
4. Se elimina la ejecutividad directa del aval o de la póliza de seguro. Ahora será precisa la vía judicial ordinaria previa, y haber acreditado formalismos y plazos en la reclamación previa al promotor.
5. El importe cubierto por la garantía no es el que figure en la póliza de seguro, sino el que el consumidor acredite haber pagado. Se invierte la carga de la prueba.

Además, esta reforma no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2016, y nadie sabe qué pasará con los contratos que se firmen entre julio 2015 y enero 2016. Por si alguien aún creía que se puede ir firmando contratos de compraventa sin asesoramiento de un abogado, este cambio convierte el asesoramiento legal en aún más imprescindible, si cabe: caveat emptor.

Lo que vamos a explicar en este artículo no es ficción. Es un caso real de injusticia del sistema de administración tributaria español al calcular el impuesto de la plusvalía municipal en casos de venta de propiedades con pérdidas. Un sistema que carece de lógica y viola los derechos constitucionales de los contribuyentes. Para demostrar lo absurdo de la administración tributaria dirigida a la recaudación implacable de impuestos en la venta de propiedades, adjuntamos un documento administrativo de uno de nuestros casos. Hemos borrado los datos personales del cliente para proteger la seguridad y privacidad de sus datos.

Plusvalía Municipal- Uno de los impuestos inmobiliarios en España

En España existe un impuesto que recaudan los municipios. Todo el mundo lo conoce como “plusvalía municipal” (su nombre técnico es mucho más largo). Cuando alguien vende un inmueble, debe pagar un impuesto que depende del valor del terreno y según los años pasados. El impuesto se inventó pensando que el precio de los inmuebles siempre sube. Nadie pensó (¿increíble verdad?) que cuando alguien vende un inmueble también pueda perder dinero.

Todo eso cambió a partir de 2008. Muchos contribuyentes españoles y extranjeros vendían sus casas, pisos o terrenos por un precio menor del de compra. O sea, perdían dinero con la venta. Pero como la ley no lo decía expresamente, los ayuntamientos seguían exigiendo el impuesto. Es iba en contra de los derechos fundamentales de los contribuyentes, recogidos en la Constitución Española. La Constitución dice que sólo se deben pagar impuestos cuando se ha ganado dinero, cuando existe “riqueza”.

Pérdida de valor de la propiedad- ¿Se aplica la plusvalía municipal?

En este caso, lo lógico hubiera sido que la administración fiscal hubiera respetado los derechos fundamentales de los contribuyentes. La Constitución le obligaba a hacerlo. Pero, “lógicamente”, siguieron pidiendo el impuesto a personas y empresas que habían pedido dinero. Pronto los casos fueron miles. Algunos contribuyentes y sus abogados empezaron a oponerse. EXNOVO fue uno de ellos.

En el año 2012 un cliente de EXNOVO vendió unos terrenos con una fuerte pérdida económica, en una localidad cerca de Barcelona. A pesar de perder dinero, el ayuntamiento le exigió pagar 2.000 € en impuesto de “plusvalía municipal”. Le recomendamos pagar y después reclamar la devolución del impuesto. La devolución se pidió en 2012. La administración no contestó hasta 2015, negando la devolución. Tres años (3) para decir que no respetaba los derechos constitucionales de los contribuyentes.

El siguiente paso, en 2015, fue acudir a los tribunales de justicia. Se presentó la demanda, y el juzgado contencioso-administrativo (una división específica de los tribunales dedicada sólo a controlar a las administraciones públicas) fijó la fecha para el día 30 de octubre de 2018: tres (3) años después.

El día 29 de octubre de 2018 (1 día antes del juicio), la administración tributaria ha notificado a nuestro cliente que tiene razón y que le devuelven el dinero que pagó. Este es el documento que se adjunta. Seis (6) años después, se reconocen los derechos del contribuyente. Pero se le priva de la posibilidad de reclamar los gastos judiciales de seis (6) años de abogados e informes de expertos, ya que si no hay juicio, no puede haber obligación de pagar gastos judiciales. 

Desgraciadamente, esta es la actitud que cualquier inversor debe esperar de la administración tributaria española, y estar preparado para afrontarla.

Enmiendas a la ley del impuesto de plusvalía municipal

En 2017 y 2018, el Tribunal Constitucional ha dictado sentencias que dicen que, si se vende la propiedad con pérdidas, el vendedor queda privado de la obligación de pagar el impuesto. Aquellos que sufrieron una pérdida debido a la venta de bienes inmuebles cuatro años antes de esa fecha todavía podrían reclamar un reembolso completo. En la actualidad está en proceso una modificación de la ley que recoja esa interpretación del Tribunal Constitucional.

¿Cualquiera puede solicitar una reclamación de devolución?

Desafortunadamente, el procedimiento no es tan sencillo y requiere la contratación de un abogado y peritos que preparen un informe de valor que pruebe la pérdida de valor. A veces, sin embargo, los costos de los servicios legales pueden superar el impuesto, por lo que es mejor hacer un cálculo breve antes de referir el asunto a abogados profesionales.

¿Cómo se calcula el impuesto plusvalía municipal?

Como he mencionado anteriormente, la plusvalía municipal se calcula con base en el valor catastral de la propiedad y los años de su posesión. Al hacer clic en este enlace pueden encontrar una calculadora que le ayudará a evaluar la cantidad de impuestos que se debe pagar. Por favor, recuerde que los resultados obtenidos no tienen valor legal y son solo para fines de orientación.

¿Es solo el vendedor quien puede pagar el impuesto de plusvalía municipal?

Dependiendo del acuerdo entre las partes, puede ser el vendedor o el comprador quien pague el impuesto de plusvalía municipal. Sin embargo, es recomendable que el proveedor asuma la responsabilidad total de la obligación de pago porque, si el comprador no lo hace, el proveedor tendrá que lidiar con las consecuencias. El pago debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a una transacción exitosa.

Más información sobre plusvalía municipal, en el caso del Ayuntamiento de Barcelona, puede encontrarla en la página web del ayuntamiento.

Restricciones al establecer nuevos apartamentos turísticos en Barcelona.

¿Qué son apartamentos turísticos en Barcelona (habitatge d’ús turístic en la legislación catalana que lo regula, que se refiere a él también por sus iniciales HUT)? Todas las comunidades autónomas, como titulares de las competencias en materia de turismo, pueden regular lo que debe entenderse por apartamento turístico. Lo han hecho también la Comunidad Balear o la de Andalucía, por ejemplo. En Cataluña, la regulación se encuentra en el Decreto  de 2012  de establecimientos turísticos (artículo 66) y lo configura como aquella vivienda completa (no por habitaciones) que es cedida por su propietario, directa o indirectamente , a terceros de forma reiterada y con una contraprestación económica por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días. Se considera de forma reiterada cuando se cede dos o más veces en el periodo de un año.

Como ya explicábamos en  nuestro pasado post sobre la moratoria de hoteles, la situación de los apartamentos turísticos en Barcelona parece ser que tiende a normalizarse, después de estar unos años conviviendo en un limbo.

Como sucediera con la moratoria hotelera, habrá partidarios y detractores de las últimas decisiones tomadas por el consistorio, pero tarde o temprano se tenían que definir las líneas de actuación. Los que querían fijar la regulación de los apartamentos turísticos en Barcelona, estarán moderadamente satisfechos de las últimas decisiones; todo lo contrario de los partidarios de limitar la proliferación de este tipo de alojamientos en la ciudad porque lo ven como una amenaza al modelo de convivencia que fomenta la gentrificación de partes importantes de la ciudad. En cualquier caso, la regulación de este punto era una parte esencial del programa del partido que gobierna en la alcaldía (con un equilibrio de poder muy precario). Que hayan tomado partido no debe sorprender a nadie, ya que los HUT suponen más de un tercio de todas las plazas turísticas de la ciudad.

En el pleno del ayuntamiento convocado de urgencia a principio de este mes de abril para tratar de este tema, se consensuaron las medidas que prohibían el crecimiento de este tipo de alojamiento en las zonas ZE1 y ZE2 con la intención clara de descomprimir la zona centro de actividad turística, y limitaban la apertura de estos alojamientos en las zonas menos masificadas turísticamente.

No hay que olvidar que los HUT representan un 35 % de las plazas de alojamiento turístico de la ciudad (al menos los HUT que tienen licencia). Veamos esquemáticamente como quedará la situación a partir de ahora en cuanto a principios generales:

1. Se establece el crecimiento cero de HUT en toda la ciudad. Se podrán agrupar los pisos en un edificio según el plan de usos vigente en cada distrito. Atención porque en planes de usos especiales como el de Ciutat Vella se establece que las licencias de HUT que no estén agrupadas en un único edificio (edificio, además, 100% destinado a HUT), se extinguirán en 2019.
2. Con el objetivo de garantizar una distribución de las plazas turísticas equilibrada, el plan prevé que cada vez que suceda una baja en las zonas más congestionadas se permitirá la apertura en una de las zonas descongestionadas.
3. En ningún caso una vivienda turística podrá substituir una vivienda habitual.

Así quedará la situación en las diferentes zonas en concreto:

1. ZE-1. No se permite ninguna vivienda turística más. Cualquier baja en esta zona podrá ser substituida en otras zonas menos congestionadas (ZE-3 y ZE-4), pero en ningún caso en la misma zona para favorecer la descongestión.
2. ZE-2. Únicamente se permitirán nuevas aperturas si hay las bajas equivalentes y siempre en un único edificio.
3. ZE-3. Sólo se autorizaran nuevas licencias cuando existan bajas en el censo en la ciudad. Hay que recordar que en ningún caso podrán substituir una vivienda, y tampoco podrán ubicarse en edificios donde hayan viviendas. Se deberá tener en cuenta la densidad en cada zona (manzana) y que no podrán ubicarse en planta baja.
4. ZE-4. El mismo caso que en la ZE-3.

Así pues, queda claro que la ciudad ha llegado a su limite de plazas turísticas, al menos en el centro, y no parece que esta situación vaya a cambiar en el corto plazo.

La ciudad deberá crecer, turísticamente hablando, por zonas que por ahora son una incógnita y dependerán del  ritmo de crecimiento de turistas.

Lo que sí parece un hecho es que el sector hotelero ha frenado la proliferación de HUT, y que a partir de ahora solo se permitirá la distribución y la atomización en edificios por otras zonas de la ciudad. En el punto de los HUT, los intereses del lobby hotelero y los del gobierno de izquierdas de la ciudad discurren, paradójicamente, por el mismo camino.

Más información de las resctricciones al establecer apartamentos turísticos en Barcelona pueden encontrar en la página del ayuntamiento de Barcelona.

De todas formas, si el consistorio de nuestra ciudad cree que ya tiene el trabajo hecho, posiblemente se equivoca. El mayor desafío viene provocado por el hecho que lo que buscan muchos consumidores está fuera de los corsés legales actuales. El desafío, que se mantiene intacto, es el encaje de Airbnb y otras webs que conectan turistas y propietarios de alojamientos en la ciudad. El constante cambio en los hábitos de los turistas, que cada vez viajan más en familia y grupos de amigos, provoca que las estancias en apartamentos o habitaciones tomen mucho más protagonismo que la propia estancia en el hotel. Sea del agrado o no de las autoridades y de los hoteleros, eso es así, y es lo que la gente quiere comprar. Ignorarlo o ponerlo fuera de la ley no va a ayudar a solucionarlo. Las leyes y ordenanzas no tienen que hacer de Barcelona una ciudad a espaldas de lo que los viajeros buscan.

El equipo EXNOVO.

Moratoria hotelera: situación en marzo 2016 en relación con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona

Después de 8 meses de espera y muchas especulaciones, el consistorio ha hecho publico el PEUAT Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos incluyendo los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona. Dicho plan permanecerá en exposición pública para hacer las alegaciones pertinentes durante 3 meses desde su publicación en el  BOPB (Boletín oficial de la Provincia de Barcelona) el pasado 14 de marzo de 2016. O sea, hasta el 14 de junio de 2016. Es importante resaltar que lo publicado no es definitivo. Cualquier interesado puede efectuar alegaciones, y después deberá ser debatido y aprobado por el pleno del ayuntamiento, donde el grupo Barcelona en Comú (que ha redactado en solitario el plan) no dispone de mayoría y necesariamente deberá buscar apoyos. Por lo tanto, por pura lógica de mayorías políticas y por la indudable capacidad de influencia de los sectores afectados, todo indica que la versión final será distinta de la actual.

Este tipo de planes especiales nunca acaban agradando a la totalidad de las partes implicadas, pero sí que contribuyen a organizar una actividad esencial para la ciudad de Barcelona, y responde a un vivo debate entre los que vivimos en ella. En nuestra opinión el objetivo de “centrifugar” la actividad hotelera a la periferia y descongestionar el centro urbano, es un buen objetivo de política pública. Pero no estamos de acuerdo con el método elegido para lograr ese objetivo, que es el de la prohibición. Creemos que  la vía del estímulo y el incentivo tendría mucha más lógica. Los ciudadanos y empresas de Barcelona soportan la mayor presión fiscal municipal del estado español con gran diferencia, a la vez que la ciudad es la menos endeudada de España, también con diferencia. Ese objetivo político de trasladar actividad hotelera a las zonas menos densas, podría lograrse con beneficios fiscales en IBI, IAE, ICIO y tasas por licencias a los establecimientos hoteleros que se establezcan en esas zonas y generen empleo. De hecho, ese movimiento de facto está ocurriendo ya con la ciudad contigua de Hospitalet de Llobregat, donde no hay moratoria ni restricciones, y donde se están fraguando proyectos hoteleros para clientes cuyo destino turístico es Barcelona.

Sin duda, Barcelona se ha convertido en una ciudad referencia a nivel mundial y ello ha contribuido a atraer capital extranjero por la seguridad y rentabilidades ofrecidas en las operaciones de inversión, también en el sector hotelero. Este hecho no ha escapado de los grandes operadores hoteleros internacionales, que han movilizado sus equipos de expansión, para poder establecer sus hoteles flagship en la capital catalana. Según el avance del Plan Especial, todo indica, que las cadenas internacionales que no hayan cerrado aún sus contratos de management con alguno de los proyectos aprobados y con licencia, tendrán que buscar entre los hoteles ya construidos y en funcionamiento para poder establecerse en la ciudad, dado que si nos remitimos al plan hecho publico, la zona centro y el anillo colindante de la ciudad queda paralizada en lo que a nuevos proyectos se refiere.

Hagamos un resumen del escenario que ha planteado el nuevo gobierno municipal, que recordemos, tomó la decisión unilateral el pasado verano de 2015 (tal y como avanzaba en su programa electoral) de congelar las licencias hoteleras de la ciudad.

Aunque la redacción del plan con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona es relativamente extenso, los aspectos más importantes y a tener en cuenta por su influencia directa en los futuros proyectos son:

1. Se delimitan 4 zonas diferenciadas con diferentes rangos de limitaciones y objetivos: zona centro, zona colindante con el centro, zona con crecimiento contenido y zona especial
2. Se prohíben las reconversiones de edificios de viviendas a edificios turísticos en toda la ciudad. Este es un punto importante, ya que sólo podría ser hotel lo que antes eran oficinas, comercio o usos industriales, pero no viviendas.
3. Se establece el crecimiento cero para las viviendas de uso turístico en toda la ciudad (HUT-Habitatge Ús Turístic), pero sigue vigente la posibilidad de agruparlas en un solo edificio si el Plan de Uso vigente lo permite (barrio Ciutat Vella). Léase: el negocio de Airbnb y plataformas similares.
4. El Plan Especial no incluye las residencias de estudiantes siempre que no operen como albergue y estén vinculadas a una institución docente (universidades y centros formativos).

En las cuatro zonas definidas por el Plan Especial (ver imagen) con los criterios urbanísticos de los alojamientos turísticos en Barcelona establecen, como apuntábamos ,diferentes restricciones y/o regulaciones. Así pues en la zona  ZE-1 no se admiten más proyectos hoteleros ni ampliaciones de plazas. Se pretende por parte del ayuntamiento un decrecimiento de plazas turísticas y no se substituirán las plazas que se den de baja en esta zona.

En  la zona ZE-2,  que comprende el contorno de la zona centro (ZE-1) prevé el crecimiento cero de plazas turísticas y no se darán licencias nuevas si no hay bajas.

En la zona ZE-3 existe una flexibilidad en la tramitación de licencias turísticas (Hoteles, Aparthoteles…), dado que son zonas menos estresadas por alojamientos turísticos. Se permitirá un crecimiento de 4000 plazas hoteleras, pero se establecen distancias mínimas entre establecimientos.

Por último se ha definido una cuarta ZE-4 zona especial, con regulaciones especificas. Se trata de zonas que están en plena transformación y crecimiento. La zona 22@, La Sagrera (dónde hay proyectada la transformación urbanística debido a la estación del AVE) y Zona Franca. Todas ellas tienen un cupo de plazas turísticas que dan cabida a nuevos proyectos. En estas zonas, la política es “patada a seguir” y no fijar el tema en este momento sino en otros planes especiales futuros.

Barcelona, como sucediera en otras capitales mundiales (Londres, NYC, Paris…) deberá crecer turísticamente utilizando sus barrios de la periferia que hoy en día parecen marginales turística y comercialmente hablando. Estas zonas están llamadas a convertirse en barrios con personalidad propia en la ciudad. Se abre una nueva etapa para los inversores visionarios arriesgados que quieran invertir en estas áreas.

La capital catalana, debido a su ritmo frenético de constante evolución, esta siendo un reto constante para la actual administración municipal. Es un enorme reto satisfacer a todas las parte involucradas en este rompecabezas: por una parte mantener el equilibrio entre el bienestar de los ciudadanos locales y el estrés provocado por el incremento sostenido de turistas que visitan la ciudad; por otra parte no perjudicar la mayor actividad económica de la ciudad (en contribución de PIB y empleo), combinado con un cambio de modelo productivo en la ciudad.

Seguiremos de cerca la evolución de la cuestión y os mantendremos informados acerca de los criterios urbanistícos de los alojamientos turísticos en Barcelona.

El equipo EXNOVO