Category: Legal advice

Every seller wants to get the maximum price when he sells a property. And every buyer wants to pay the minimum. It is a universal and timeless law.

The law limits this legitimate greed, especially the greed of the seller, who is the one who has all the information about what is being sold. In an ideal situation, a diligent buyer will always hire an architect to survey the property first, and an attorney to review the legal status of the property. But that is not always the case. The real estate sector in Spain is generally not very transparent, and too often unprofessional. Many buyers signs any contract that the seller’s real estate agent puts before them, without advice, and without awareness of the importance of that contract, which is a full-fledged sale, in most cases.

In Spanish law, if the seller hides essential elements of the property, it is the buyer who must find them. For that, the prior technical and legal purchase procedures (“due diligence”) are carried out. In addition, there is a legal obligation to guarantee the new owner that the legal title is correct, and that the property can be possessed peacefully; as well as to guarantee material “hidden defects”, for a limited period and with certain conditions.

It can sometimes happen that the problem is not legal or technical. But very serious. So serious that, had it been known, the property would never have been bought. We have recently experienced two concrete examples in EXNOVO: the purchase of a flat in Barcelona where the seller concealed from the buyer that the next flat was an illegal brothel; and the purchase of a house and land in a residential area near Barcelona, ​​in which the seller concealed that a center for people in custody had just been set up on the neighboring property. Both cases followed an identical pattern in the seller: deliberate concealment of this essential fact, a sales contract drawn up by the seller and his agent with all the haste and pressure imaginable, a foreign buyer who could not get to know these subtleties, and who did not he consulted with a lawyer.

The law has planned what to do in such cases. In the common Civil Code, article 1,266 says that the contract will be void if the seller has hidden information that has made the buyer not know what he is buying, because it is a fundamental error. In Catalonia, Book VI of the Civil Code also speaks of the nullity of the consent given with an essential error (article 621-7). In theory, in the two cases we have described, the buyer had legal tools to terminate the contract and recover the amount paid as a deposit (at least). But in practice, it is very difficult for a lawyer to prove that the seller concealed such information. And the position in the legal battle is tremendously unequal: the seller has the property and the deposit (usually 10% of the price), and the buyer has nothing, only the reason. In our case, the two issues ended the same: opting for the lesser evil. In the case of the apartment and the brothel, the client ended up buying, with the sad hope of being able to find another unwary person to whom he could sell the property (that was possible 18 months ago, which is when it happened). In the house, with a negotiation on the amount of down payment to be returned by the seller: only 30% was recovered.

Over the years, experience is acquired, and one learns from one’s own mistakes and that of others. One of the biggest lessons learned is that when the price is better than you expected, and you are not a local buyer, there is probably something fishy …

Propietarios e inquilinos de hoteles pueden beneficiarse de un “stand-by” en el pago de la hipoteca y/o del alquiler.

Después cuatro meses de declarado el estado de alarma y con nuevos rebrotes en ciernes, el Gobierno ha aprobado un paquete de medidas de apoyo al sector turístico mediante la aprobación de una nueva moratoria de los préstamos hipotecarios otorgados para la financiación de inmuebles afectos a una actividad turística aprobada mediante los artículos 3 y siguientes del Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo.

Está en vigor desde el 4 de julio de 2020.

¡Atención! La norma sólo habla de la moratoria del principal de la deuda hipotecaria, por lo que no aplicaría a los intereses ni a otras comisiones que fueran exigibles.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una moratoria del préstamo hipotecario?

El deudor hipotecario deberá acreditar a la entidad financiera:

• Que el deudor sea persona física o jurídica con domicilio social en España.
• Que el préstamo hipotecario se haya suscrito antes del 14 de marzo de 2020.
• Que el inmueble esté afecto a una actividad turística, ejercida en España y esté encuadrada en el código CNAE 5510 (Hoteles y alojamientos similares), 5520 (Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia) o 7911 (Actividades de agencias de viajes).
• Que dicha actividad turística sufra dificultades financieras. Es decir, que haya experimentado de media una reducción del 40% en su facturación de los meses de marzo, abril y mayo de 2020, respecto el promedio mensual de los mismos meses de 2019.
• Que el préstamo no haya sido objeto de otra moratoria de las aprobadas con motivo de la pandemia por un período superior a 12 meses. Si la moratoria hubiese sido inferior, el deudor podrá beneficiarse de esta moratoria durante el tiempo restante hasta alcanzar los 12 meses.

A pesar de cumplir con lo anterior, no se podrá solicitar la moratoria cuando conste el impago de una de las cuotas del préstamo desde antes del 1 de enero de 2020, ni cuando se haya declarado el concurso del deudor antes del 14 de marzo de 2020.

¿Hasta cuándo puedo solicitarla?

Desde el 6 de julio y hasta el 30 de septiembre de 2020, según lo establecido en la EBA/GL/2020/02, aunque dicho plazo puede ser ampliado mediante directriz de la Autoridad Bancaria Europea.

¿Cuánto tiempo puede durar la moratoria?

Hasta doce meses y se aplicará a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1 de enero de 2020. Durante el tiempo que dure la moratoria, el prestatario persona jurídica no podrá distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna.

¿Cómo debo abonar lo aplazado cuando termine la moratoria?

El prestatario podrá optar entre:

1. La redistribución de las cuotas sin modificación del plazo de vencimiento y sin alterar el tipo de interés aplicable. Es decir, aumentar la cuota de principal el resto de los meses.
2. Ampliar el plazo de vencimiento en el mismo número de meses que haya durado la moratoria.

¿Puede el banco cobrarme interés de demora por las cuotas aplazadas?

No, durante la moratoria los importes aplazados no se considerarán vencidos.

¿Qué pasa si estoy alquilado el inmueble?

Si el inmueble afecto a una actividad turística fuese objeto de un contrato de arrendamiento, el beneficiario de la moratoria hipotecaria deberá conceder al arrendatario una moratoria en el pago del arrendamiento de al menos un 70% de la cuantía de la moratoria hipotecaria, siempre y cuando las partes no hubiesen llegado ya a otro acuerdo de aplazamiento o condonación.

En el supuesto que el prestatario no presente dificultades financieras, pero sí el arrendatario, este último podrá instar de su arrendador la solicitud de la moratoria hipotecaria. Si le fuese concedida, podrá solicitar la moratoria del pago del arrendamiento establecida en el párrafo anterior.

En la relación arquitecto-cliente, ¿qué pasa si el cliente desiste del contrato cuando el arquitecto ya ha elaborado los planos encargados?

En el siguiente post vamos a tratar la naturaleza y el derecho de desistimiento de un contrato entre un arquitecto y su cliente en el que el primero se compromete a realizar los planos para la futura construcción de una vivienda según las exigencias y deseos del cliente. Para ello vamos a analizar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Sexta, Sentencia de 14 May. 2020, C-208/2019.

Sobre el caso y las cuestiones prejudiciales

Los hechos se sitúan en Austria. Los demandados (clientes) celebraron con el demandante (arquitecto y comerciante), fuera de las oficinas del arquitecto, un contrato relativo a la realización de un proyecto de vivienda individual con vistas a su construcción. Posteriormente el arquitecto transmitió a sus clientes el plano de construcción, un resumen de los costes y una factura por el servicio prestado. Diez días más tarde los clientes comunicaron al arquitecto su insatisfacción con la calidad del servicio, el desistimiento de los trabajos encomendados y ponían fin inmediatamente a la relación profesional.

La cuestión gira en torno a si la Directiva 2011/83 es aplicable a los servicios de un arquitecto consistentes en realizar un proyecto de edificio nuevo para su construcción, o si, por el contrario, están excluidos del ámbito de aplicación de la Directiva.

El arquitecto invocó que la Directiva 2011/83 no era aplicable al caso por excluir ésta en su artículo 3.3.f) los contratos de construcción de edificios nuevos de su ámbito de aplicación, y que se debía condenar a los demandados al pago de los servicios de planificación prestados según la legislación nacional austríaca. Añadía que, si finalmente la Directiva era aplicable, los demandados no tenían derecho a desistir porque los planos que había elaborado se consideraban “bienes personalizados”.

Los clientes, a su vez, alegaban que la Directiva 2011/83 excluía a los contratos de construcción y no a los de planificación, y que en ningún momento la norma mencionaba los contratos de arquitecto. Por ende, entendían que el arquitecto había incumplido el deber de información sobre las condiciones, el plazo y la forma de desistimiento que exige la Directiva, y como consecuencia, no procedía el pago de ninguna retribución, ya que el plazo de desistimiento se prorrogó doce meses.

Cuando la cuestión llegó al Tribunal Regional de lo Civil de Graz (Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz) este planteó las siguientes cuestiones ante el TJUE:

1. ¿La Directiva 2011/83 es aplicable a un contrato entre un arquitecto y un consumidor de elaboración de planos de una vivienda para su construcción?
2. De ser aplicable, ¿es la elaboración de planos de una nueva vivienda con vistas a su construcción según las exigencias y deseos de los clientes un contrato para el “suministro de bienes confeccionados conforme a las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”?

Resolución de TJUE

En relación con la primera cuestión, el TJUE resolvió que la Directiva 2011/83 sí que es aplicable a los contratos de elaboración de planos de vivienda nueva entre un arquitecto y un consumidor, pues no se entendían incluidos en la exclusión del artículo 3.3.f). Como fundamento de su decisión el Tribunal alegaba la importancia en las políticas de la Unión de la protección al consumidor en cuanto se les considera menos informados, económicamente más débiles y jurídicamente menos experimentados que los comerciantes. Por ello, la exclusión de la Directiva de los “contratos para la construcción de edificios nuevos” debía interpretarse restrictivamente. Además, el TJUE consideraba que la elaboración de un proyecto o planos de la vivienda se sitúa con demasiada antelación a la construcción como para que se entienda comprendido en ésta.

Respecto la segunda cuestión, la Directiva 2011/83 incluye como excepción al derecho de desistimiento los contratos celebrados a distancia o fuera del establecimiento del comerciante que se refieran al “suministro de bienes confeccionados según las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”. Esta excepción limita los derechos del consumidor y, por lo tanto, merece una interpretación estricta.

El TJUE responde negativamente a la segunda cuestión ya que se trata de un “contrato de servicios”. Entiende que el objeto principal del contrato es una prestación intelectual por parte del arquitecto, y que la entrega de los planos como bienes es meramente secundaria.

Sin embargo, el TJUE reconoce que el artículo 16.a) de la Directiva 2011/83 sí que prevé una excepción al derecho de desistimiento para dichos contratos. En concreto, habrá excepción al derecho de desistimiento en “los contratos a distancia y los contratos celebrados fuera del establecimiento que se refieran a: a) contratos de servicios una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el comerciante, habrá perdido su derecho de desistimiento”.

En el caso en cuestión, no constan los dos requisitos esenciales para que proceda la exención: no consta el previo consentimiento expreso del consumidor, ni tampoco la información facilitada por el arquitecto sobre el ejercicio del derecho a desistimiento.

En resumen, el TSJUE dice…

El contrato por el cual un arquitecto se obliga a la elaboración de los planos de una nueva vivienda en vistas a su construcción según las exigencias y deseos del cliente consumidor es un contrato de prestación de servicios al cual se le aplica la Directiva 2011/83/UE.

En cuanto al derecho de desistimiento, la Directiva prevé que el cliente consumidor tendrá un plazo de 14 días desde la celebración del contrato (o desde el día que el cliente reciba la información del desistimiento) para desistir, sin indicar el motivo, del contrato celebrado a distancia o fuera del establecimiento del comerciante. Para ello el arquitecto debe informar al cliente de las condiciones, los plazos, procedimientos y el modelo de formulario para ejercer el derecho de desistimiento. Si el arquitecto no cumple con esta obligación de información, el plazo de desistimiento se ampliará a 12 meses.

No obstante, no procederá el derecho de desistimiento cuando, habiendo cumplido el arquitecto con su obligación de información, los planos hayan sido completamente ejecutados si el cliente aprobó el inicio de la ejecución reconoció que perdería su derecho de desistimiento cuando el contrato hubiese sido completamente ejecutado.

Due to the current crisis, many landlords of commercial and industrial premises have been forced to renegotiate the contractual terms with the tenant, resulting in a rent reduction or a remission.

At this point, VAT comes into play and you are probably asking yourself, how much VAT must I declare for the rental if the rent has been reduced or waived?

This is exactly what considers the Binding Ruling V1467-20, de 19 de mayo de 2020, issued by the Tax Office, who answered as follows.

According to the VAT Act, the taxable base is made up of the total remuneration, excluding discounts and bonuses. Regarding accrual, in leases, and other successive treatment operations, the tax will accrue at the time the price is due.

If the reduction or waive of the rent is agreed before or at the same time as the accrual, the solution is simple: the tax base is the new reduced rent (Article 78.Tres.2 VAT Act).

If the rent reduction or waive is agreed after the VAT accrual, the baseline is the previous rent. However, you have to reduce it to the new rent according to what is stipulated in article 89 VAT Act..

To sum up, regardless of when you agree with the rent modification, you will not have to pay VAT on the part of the rent that has been reduced or waived, but only on the final agreed rent. But be careful, this is only possible when the modification is formal and express. In other words, it always needs to be done in writing as an annex to the contract, or similarly.

Continuamos informando de las medidas legales que se suceden, en los ámbitos de actividad de EXNOVO Performing Value: legal, inmobiliario y hotelero. En este caso, una medida muy concreta para el sector hotelero en las Islas Baleares.

El pasado 13 de mayo el Gobierno Balear aprobó el Decreto ley 8/2020 de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Islas Baleares para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, el cual entró en vigor el día 15 de mayo.

En 2019, la industria turística representó el 12,2% del PIB español. Ese porcentaje ascendió hasta el 35% cuando hablamos de las Islas Baleares, por lo que este Decreto nace de la necesidad de actuar frente al duro golpe que están sufriendo ‘ses illes’ tras ver el turismo totalmente congelado desde mediados de marzo y con unas previsiones muy pesimistas para el resto del año.

Nos vamos a centrar en el artículo 7 del DL 8/2020 titulado “Incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos”. Con este artículo el ejecutivo pretende impulsar las obras de modernización de la industria turística a la par que incentivar la contratación laboral en el sector de las reformas y la construcción.

En virtud de él, los establecimientos turísticos legalmente existentes de alojamiento, turístico-residenciales, de restauración, entretenimiento, ocio, recreo, deportivo, cultural o lúdico pueden solicitar, hasta el 31 de diciembre de 2021, la modernización de sus servicios e instalaciones. Grosso modo, se abre la vía para aumentar un 15% la superficie de los establecimientos hoteleros. La excepcionalidad de la medida consiste en que ese aumento de superficie se podrá hacer aún cuando ese establecimiento haya agotado la edificabilidad según el planeamiento: se dice expresamente que no se aplicarán las leyes urbanísticas. La hipótesis es muy controvertida y ha despertado polémica.

Los interesados deberán solicitar a la administración competente un informe previo preceptivo, para poder así obtener la licencia municipal de obras o bien presentar la declaración responsable.

En cuanto a las declaraciones responsables, cabe destacar que este Decreto ley ha introducido en su artículo 5 un régimen excepcional de declaración responsable para determinadas obras e instalaciones que se tienen que ejecutar en suelo urbano aplicable para las declaraciones responsables presentadas antes del 31 de diciembre de 2021 y que cumplan los requisitos previstos en dicho artículo.

Los alojamientos establecidos legalmente pero no incluidos en el artículo 31 de la Ley del Turismo de las Islas Baleares (por ejemplo, hostales, pensiones, posadas, casas de huéspedes, campings, etc.), podrán acogerse a este artículo sólo si es para cambiar de grupo y aumentar de categoría, de manera que el establecimiento quede encuadrado en alguno de los grupos previstos en el mencionado artículo.

Sin embargo, este artículo no es aplicable a los establecimientos que se acojan al artículo 90 de la Ley del turismo de las Islas Baleares regulador del régimen de los establecimientos dados de baja definitiva.

Junto con la solicitud de modernización, se tiene que aportar un informe del servicio de prevención (o de la modalidad preventiva elegida por la empresa) que valore de forma positiva el impacto del proyecto sobre la seguridad y salud de los trabajadores.

Estos son los requisitos que tiene que cumplir el proyecto de modernización:

• El establecimiento turístico tiene que estar legalmente inscrito en los registros turísticos a fecha de 1 de agosto de 2017.
• El proyecto de modernización debe tener entidad y relevancia suficiente para reducir la estacionalidad, la investigación o consolidación de nuevos segmentos de mercado o la mejora de los servicios turísticos complementarios.
• Las obras tienen que mejorar al menos uno de los siguientes aspectos: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad.
• Las obras de modernización se tienen que hacer bajo los criterios de eficiencia energética.
• No pueden incrementar el consumo de agua potable y consumo energético de origen no renovable del conjunto del establecimiento.
• Los hoteles que dispongan de aparcamiento exclusivo para los clientes tienen que habilitar un mínimo de un 50% de plazas con punto de recarga para vehículos eléctricos. El consumo que ello genere no computa a los efectos previstos en el punto anterior.
• Se podrá incrementar la superficie edificada y de ocupación como máximo en un 15% de las legalmente permitidas, ni suponer menoscabo de los servicios e instalaciones ya implantados. Las administraciones competentes pueden reducir dicho porcentaje. Esto no es aplicable a aquellos establecimientos que ya hubiesen superado con anterioridad dicho límite.
• El proyecto no puede implicar un aumento del número de plazas del alojamiento.
• El proyecto podrá prever la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables (excepto alojamientos) y la redistribución del número de plazas autorizadas.
• Las obras consistentes en ampliaciones, reformas, y demoliciones y reconstrucciones parciales deberán cumplir, además, los tres requisitos del artículo 7.6 DL 8/2020.
• Cuando se trate de un edificio de interés cultural o catalogado, se tendrá que respetar la normativa de patrimonio histórico y obtener un informe favorable de la administración competente.

En el momento de la solicitud, el propietario o titular del establecimiento deberá abonar el 5% del valor del presupuesto de ejecución material de la parte resultante que exceda de la legalmente construida.

Una vez presentado, la administración turística deberá emitir informe sobre si el proyecto cumple con los requisitos anteriormente descritos en el plazo de tres meses desde la entrada de la petición (junto con el proyecto y la documentación necesaria al efecto) en la administración turística competente. El informe tendrá una vigencia de seis meses desde su notificación a la persona interesada.

Sólo si el informe es favorable, la administración competente podrá conceder licencia de obras. Para los proyectos sujetos al régimen de declaración responsable, ésta solo podrá presentarse acompañada del citado informe favorable.

Royal Decree-Law 15/2020, of April 21, on complementary urgent measures to support the economy and employment

In previous posts we were talking about the few measures that the Government has adopted for the leasing of premises and offices. In this new Royal Decree-law the executive continues to dictate new measures now in that field.

Requirements to benefit from this package

If you are self-employed, you must have been registered as such with Social Security at the time the state of alarm was declared. If you are a small company, it must not exceed the limit established in article 257.1 Companies Act. That is, meet two of the three following requirements: assets less than 4 million euros, net amount of turnover less than eight million euros and average number of employees less than 50.

In addition to the above, both self-employed and small companies must prove that their activity has been suspended due to the entry into force of the state of alarm or, if they have not been suspended, have suffered a reduction in turnover by at least 75% compared to the average monthly turnover for Q1 2019

How can I prove these requirements? To prove the reduction in your activity, a responsible declaration will suffice in which this 75% reduction in the monthly billing is recorded. However, the landlord may require you to show him the accounting books to verify such a reduction. Making a false responsible statement will hold the person responsible for the damages that are caused. Regarding the suspension of the activity, this will be accredited by a certificate issued by the tax office or the competent body of the Autonomous Community, where appropriate, based on the declaration of cessation of the activity declared by the interested party.

Measures to reduce costs for small companies and the self-employed

Let’s now see the main measures introduced by this new Royal-Decree-law:

Lessor being a corporation or large holder

The lessee, a natural or legal person that meets the aforementioned requirements, it is entitled to request when the lessor is a company (it seems that any form of company), public housing entity or “large holder” (more than 10 rented premises or more than 1,500 m² area leased), within a month from the entry into force of this RD-L (that is, until May 23, 2020), the moratorium on the payment of rent. If the lessor does not accept the measure, it will be applied automatically (that is, it is mandatory for the owner) and will affect the period of time that the alarm status lasts, its extensions, and the following four monthly payments, extendable one by one, if that period were insufficient.

The deferred rent will not accrue interest and must be returned in installments, within the term of the contract and within a maximum period of two years.

Ultimately, the above is the minimum content of the renegotiation. Any modification agreed upon by the parties above that is logically valid.

Lessor natural person who is not a “large holder”

For the cases in which the lessor is neither a company, nor a public housing entity, nor a large holder, the self-employed and small entities that meet the aforementioned requirements, may request the lessor, within a month from the entry in effect of this RD-L (that is, until May 23, 2020), the temporary and extraordinary postponement in the payment of the rent. It is very important to note that, unlike when the lessor is a legal entity or a large holder, this measure is not imposed on the owner. All this, as is logical, in the absence of any other agreement between the parties.

Only in the case of an agreement, the parties may use the rental deposit of article 36 of the Urban Rental Law (deposit that is two months for commercial premises) that may serve for the total or partial payment of one or some monthly payments. If so, the lessee must “refill” the deposit within a period of one year from the conclusion of the agreement or within the remaining duration of the contract.

Application (or not) of the rebus sic stantibus clause

We all have ahead times of extraordinary social and legal complexity. Many contracts are not going to be able to be fulfilled, and others will have to adapt to a new economic reality. The courts of justice will also enter the ICU, where it was already largely. Advocacy has an extremely important duty and social responsibility: finding agreed solutions between the parties. In this exceptional moment, we the professionals must advocate for and seek doable solutions, with all we can. The solution, today less than ever, will not be in the courtrooms. If, unfortunately, there is no other choice but to go to court, the latin sentence is going to be rebus sic stantibus.

“Provided it remains the same” or “rebus sic stantibus” is a principle of law that had been used since ancient Rome to modify or terminate a contract when the circumstances under which it was signed had been substantially altered. However, despite its antiquity, today it remains in Spain a highly discussed matter and the subject of great discrepancies among jurists. We will try to break down all its elements.

The rebus sic stantibus clause is a case law (not statutory) creation that is understood to be implicit in contracts, and which allows its conditions to be resolved or modified when, as a consequence of an unforeseen circumstance, unforeseeable and alien to the parties, a serious and unpredictable event has occurred, unbalancing for one of the parties. It is a mechanism of rebalancing, which seeks to recover the economic purpose and rebalance the economic expectations of the parties. The latter is essential: there must be an exorbitant disproportion between the party’s interests, that is to say, the circumstance that has occurred must not affect both parties equally, and has to be largely onerous for this part.

From the post-war (1939) until now, the jurisprudential development of this clause has varied greatly, and much of its development has occurred after the financial crisis of 2008. Since it is an exception to fundamental principles of contract law such as are the pacta sunt servanda and the freedom of the parties to agree whatever they wish, the courts were very reluctant to accept their application. However, after the Supreme Court ruling of June 30, 2014, there is a qualitative change in the jurisprudence, and the restrictive and exceptional application of the rebus sic stantibus clause is left aside, to begin to be considered as a feasible instrument.

Given this requirement of the Courts, below, we will see the most basic requirements for a correct and fruitful application of this clause:

1. Same as all case law construction, we should not expect the judge to apply it ex officio but must be expressly invoked by the parties.
2. A simple invocation of the clause is not enough, but the party that invokes it must develop and prove each of its elements.
3. As a consequence of the above, it will be much easier to apply the clause to request the revision and modification of the contractual conditions than to request the termination of the contract (principle of retention of contracts).
4. The notorious nature of current exceptional circumstances makes it easier to prove them, but their consequences must be proven. In other words, it is not necessary to prove the existence of the health and economic crisis, but the party invoking it must prove that as a consequence of said crisis, their expectations or economic purposes have been

We must not mix up the rebus sic stantibus clause with an impossibility of performance of the contract by force majeure.

In the previous post we shared with you how the Covid-19 crisis affects home rental. Now we will see how it affects the commercial lease (shops, restaurants, hotels, etc.).

The most tangible measure is the moratorium on mortgage debt for entrepreneurs and professionals who have suffered a substantial loss of income (article 19 of RD-L 11/2020).

On March 17, the Government introduced by Royal Decree-Law 8/2020 the moratorium on the payment of the mortgage contracted for the acquisition of the usual home for those tenants considered vulnerable due to the economic crisis caused by the Coronavirus.

The novelty introduced by Royal Decree-Law 11/2020, of March 31, which adopts urgent additional measures in the social and economic field to deal with COVID-19 (which entered into force on April 2) is an extension of the hypotheses of mortgage payment moratorium for those debts or mortgage loans contracted for the acquisition of real estate affected by the economic activity that businessmen and professionals develop for the purposes of article 5 of the VAT Law, provided that they are natural persons, who have suffered a substantial loss of income or a substantial drop in their turnover of at least 40%.

An appeal for negotiation … and nothing more.

Beyond this mortgage moratorium, RD-L 11/2020 does not foresee any type of measures to mitigate the economic impact caused by the health crisis in the successive leases of different use of housing, leaving the fate of said contracts to the negotiation between the parties.

After the temporary suspension of the premises open to the public decreed by article 10 of Royal Decree 463/2020, of March 14, (those included in the Annex: bars, etc.), all businesses not considered essential by the Royal Decree – Law 10/2020, of March 29, 2020, have been forced to close and suspend their activity. This affects not only the premises open to the public as originally planned, but also offices and other business premises not considered essential. Royal Decree 487/2020 of April 10 (yesterday) has allowed to reopen the premises and offices, even if they are not essential, provided they are not expressly prohibited in the Annex of RD 463/220. In other words, most of the office buildings will only have been “closed” by prohibition to open between March 29 and April 13.

Many businesspersons wonder whether they should continue to pay the rent since, unlike housing leases, the consideration they should receive (the enjoyment of the premises) has been frustrated by the measures taken by the Government.

In the absence of any alternative measure, does the rebus sic stantibus clause apply to the leases of business premises or office, the activity of which has been forcibly stopped?

The rebus sic stantibus clause is a clause of jurisprudential creation that is applied as an exceptional measure to modify or resolve the contractual relationship in those obligations in which unforeseen and unforeseen circumstances have occurred that directly impact the economic base of the contract producing a disbalance of the benefits.

The application of this measure, as it cannot be otherwise, is subsidiary to the existence of a force majeure clause in the contract itself that allows for the absorption of the contractual risks generated by the coronavirus, since the principle of autonomy of will of the parties prevail. However, few contracts include that clause in detail.

The rebus sic stantibus clause was used by judges in contractual conflicts that arose during the past economic crisis. However, the unexpected impossibility suffered by companies is not absolute, but temporary, seeking not a resolution but a suspension of the contract until the activity can be resumed.

Given that the law does not provide for the suspension of contracts, a sector of the doctrine asks whether, for these cases and under article 4.1 of the Civil Code, an analogical application of article 26 of the 1994 Lease Law (“LAU”) could occur. Article allows the contract to be suspended if a competent authority agrees to carry out works on the rented dwelling that make it uninhabitable.

To all this, we must not forget that the realistic and constructive negotiation between the parties must always precede the judicial process.

Last week we dealt with the leasing of spaces for events. Today we will deal with the impact of COVID-19 on housing leases, after the legislative measures passed in the first week of April 2020 by the Government.

We are facing a historical event never seen before, defined in legal terms as “force majeure” as it is unpredictable and inevitable by all. This major force, which is the health crisis caused by the expansion of the Coronavirus, has had a full impact on contractual relationships, so that there has been a serious imbalance in the base of the business, producing, in most cases, a drastic loss of family income or total business closure.

In the next post we are going to try to answer questions such as what damages the alarm state generates and who should bear those damages in the tenancy relations.

In the case of permanent housing, it should be noted that, unlike leases of business premises, the basis of the contract has not disappeared, in the sense that the lessee continues to receive the agreed benefit, which is the enjoyment of the home. However, the economic effects of the crisis caused by the coronavirus are causing thousands of families to be unable to pay the rent. Property managers are receiving returns of hundreds of rent receipts for the month of April, for instance. This has led the Government to adopt measures to guarantee access to the permanent residence of the most vulnerable families through Royal Decree-Law 11/2020, of March 31, which adopts urgent complementary measures in the social and economic sphere, which entered into force on April 2, 2020.

For the most part, these measures are intended for those tenants considered to be “vulnerable”.

How do I know if I am a vulnerable tenant?

The requirements to be considered a vulnerable tenant are found in article 5 of RD-L 11/2020. This article establishes that the person obliged to pay the rent must be unemployed or in temporary lay-off, or other similar circumstances that suppose a drastic reduction of the income. As a calculation measure, it is established that the family unit as a whole has decreased its income to the point that it does not become more than 3 times the IPREM -minimal rent- (with some specificities depending on the case) and that the cost of assuming the payment of Income, plus basic expenses and supplies, involves an effort greater than 35% of total family income.

Next, we will analyze the main measures introduced by this rule regarding the rental of the habitual residence (not applicable to holiday’s residences).

1. Suspension of eviction proceedings (article 1 of RD-L 11/2020)

The purpose of this measure is that no one is evicted as a result of non-payment of rent as a result of the health emergency caused by COVID-19 (it is important that the cause of non-payment is the crisis caused by the coronavirus). For its application the lessee has to be considered vulnerable.

The request for the suspension of the eviction procedure must be made by the tenant and can be requested from the moment of entry into force of RD-L 11/2020 and up to two months from the lifting of the state of alarm. The suspension will have a maximum duration of six months from the entry into force of this Royal Decree-law.

The request must be submitted to the court and the vulnerability of the tenant must be revealed and the documentation listed in article 6 of RD-L 11/2020 must be attached. If the court confirms that the situation of alleged economic vulnerability is present, he will decree the suspension for the necessary time retroactively to the date on which it occurred.

It should be noted that it is not an exclusive suspension of the enforcement, but rather a procedural suspension, whatever stage it is in. The procedure must be suspended and extended afterwards.

The rule does not specify to what type of evictions such measure applies, but it does refer to article 440.3 of the LEC regarding evictions for non-payment of rent or other amounts due. This leads to the assumption that the rule only applies to the latter, since it already provides for a measure applicable to evictions due to the expiration of the term (the extraordinary legal extension that we will see below).

By way of observation, the legislator has only referred to the housing leases subject to the LAU of 1994, but making a final interpretation of the rule, we see no reason to understand that this RD-L does not apply also to the leases of habitual residence subject to previous regulations (even indefinite leases).

2. Extraordinary legal extension of 6 months (article 2 of RD-L 11/2020)

This second measure seeks to avoid that, in the current situation of confinement and economic crisis, no citizen has to go through the consequences of the expiration of the lease (possible increase in income, having to look for a new home or even stay homeless).

Among all the measures of this Royal Decree-law, this is the only one that does not require that the tenant be considered vulnerable.

This is an extraordinary legal extension of up to 6 months from the time it is requested by the tenant. It can be requested from the entry into force of RD-L and for those permanent residence contracts that expire during the state of alarm or in the 2 months after its end. This without prejudice to the parties being able to negotiate different conditions.

In reality, the norm does not speak of “contract expiration” but of contracts in which “the mandatory extension period provided for in article 9.1 or the tacit extension period provided for in article 10.1” ends, both of the LAU of 1994. But what about those contracts whose duration absorbs the mandatory extension? Maintaining the final interpretation of the rule, we understand such a measure as an extraordinary legal extension and, therefore, cumulative and binding upon the lessor if required by the lessee.

The extension is not automatic, but must be accepted by the lessor.

3. Moratorium and rental reductions for companies or large holders (article 4 of RD-L 11/2020)

We will first analyze the subjective application of this standard. As for the lessee, he must be considered vulnerable according to the requirements of article 5 previously seen.

As for the lessor, this fourth article speaks of “a company or public housing entity or a large holder.”

The article follows that a large holder is a natural or legal person who owns more than 10 urban properties, excluding garages or storage rooms, or who has a constructed area of ​​more than 1,500 m2.

That said, we want to highlight the following:

• “more than 10 urban properties”. The norm does not specify that said properties must be dwellings or that they must be occupied.
• This definition of a large fork collides with the definition of a large fork given by Decree Law 17/2019 of urgent measures to improve access to housing, approved by the Generalitat de Catalunya on December 23, 2019.
• “who is the owner”. The legislator is not thinking only with the owners, but every owner of a real right that allows him to obtain fruits from that property. Each particular case should be studied.
• “a company or public housing entity or a large holder”, this being a list with three components. This can be interpreted as meaning that, as for companies, they are not required to be owners of a minimum number of properties, but it is applicable to all of them regardless of how many properties they have. If this is interpreted, when the legislator refers to the large legal entity holder, he is thinking of those non-corporate legal entities. Conversely, it could be interpreted that “large legal entity holder” implies that, for this measure to be applicable to companies, they must be large holders. However, this last interpretation renders the triple enumeration meaningless.

To find out if your landlord owns more than 10 properties, an online consultation at the Property Registry, which has enabled an index service for this purpose, will suffice.

The lack of case law prevents from answering these unknowns, so we will have to wait for the courts to rule.

Continuing with the measures, within a period of one month from the entry into force of this Royal Decree-law, the lessee may request the lessor to adopt one of the two measures that we will explain below. The landlord has a legal obligation to answer by choosing one of them within 7 days. If so, the application is automatic. Failure to reply within the deadline could be understood as a tacit acceptance of the measures.

The measures that the lessor can choose are:

1. A reduction of rent by 50% for a maximum period of 4 months after the end of the alarm state, or,
2. A moratorium on the payment of rent for a maximum period of 4 months after the end of the state of alarm, after which it must be paid in installments during the period of at least three years, or less if the contractual term is pending compliance is inferior.

No interest can be applied to the moratorium.

It results from a legal obligation of the large holders, without prejudice that the parties may reach another agreement.

If the tenants obtain the financial aid of article 9 of the same RD-L 11/2020, these measures will be lifted and the consequent fractionation as soon as they receive that money. In addition, for these cases, the rule provides that, if the applicant cannot provide any of the documents provided for in article 6, this documentation could be replaced by a responsible declaration of the lessee, notwithstanding the fact that, a posteriori, within a period of one month from that the alarm state is over, he must contribute everything.

If it is subsequently discovered that the vulnerability was not real, the lessee shall be liable for the damages and losses caused.

4. Modification of the contractual conditions when the lessor is not a large holder (article 8 of RD-L 11/2020)

When the lessor is not among those listed in Article 4, the legislator refers to the negotiation between the parties.

The lessee considered vulnerable, within a period of one month from the entry into force of RD-L 11/2020, must request the lessor to postpone or cancel all or part of the rent, and the lessor must respond within 7 days. It must be considered, as has also been said for the previous assumption, that the absence of a response after that period could be interpreted as tacit acceptance.

If the owner does not accept the tenant’s proposal and no other agreement is reached, the tenant may have access to the transitional financing aid program regulated by article 9.

The fact that in the third section of article 8 only speaks of natural persons leads us to think, as stated in the previous section, article 8 applies to all leasing companies regardless of the number of properties owned by the owner.

5. Financial aid for vulnerable households (articles 9 and 10 of RD-L 11/2020)

As previously mentioned, tenants considered vulnerable in accordance with article 5 of RD-L 11/2020 will be able to take advantage of these measures.

Article 9 basically establishes a line of credit at 0 interest with a repayment term of up to 10 years (6 years, exceptionally renewable for another 4) and for a maximum amount of six months’ rent.

Article 10 establishes a rental aid program called «Aid program to help minimize the economic and social impact of COVID-19 on rentals of habitual residence». It is directly awarded for those who cannot repay the credit and for those people who as a consequence of the economic and social impact of COVID-19 have difficulties paying the rent.

6. Moratorium on mortgage debt for landlords whose tenant has stopped paying rent (article 19 RD-L 11/2020)

This measure supposes an extension of the subjective scope of the measure already introduced by Royal Decree-Law 8/2020, of March 17, which allows a moratorium on the payment of mortgage debt for the acquisition of habitual residence for those groups considered vulnerable.

The Royal Decree-law of March 31, has introduced that it will be considered a mortgage debt or a mortgage loan, in order to request a moratorium on the payment, the debt contracted or the mortgage loans contracted for the acquisition of “homes other than the usual one in situation of rent and for which the mortgagee, natural person, owner and lessor of said dwellings, has stopped receiving rent from the entry into force of the state of alarm, (…) or stops receiving it until one month after the end of the same”.

EXNOVO Law está especializado en asesoramiento legal a proyectos inmobiliarios y a la industria hotelera. Muchos de nuestros clientes en ambos sectores se enfrentan en estos momentos a una absoluta incertidumbre sobre qué va a pasar con todos los eventos que tienen alquilados en sus espacios, como bodas, convenciones, conciertos, etc.

El Gobierno de España aprobó ayer 31 de marzo de 2020 un Decreto Ley que trata, en algunos casos, estas situaciones. Se aplicará a lo casos en los que una de las partes pueda considerarse “consumidor y usuario”. Lo son las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión; y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Por ejemplo, se le aplicaría a una pareja de personas que han alquilado un espacio para celebrar su boda, pero no a una empresa que se dedique a organizar bodas (empresa de cátering o wedding planner).

Este tipo de actividades están, a fecha de publicar este post, 1 de abril de 2020, prohibidas por el Estado de Alarma.

Adelantamos el resumen de lo que se desarrollará:

• Si ya no está vigente el estado de alarma cuando se deba tener lugar el alquiler: la resolución de contrato se rige por lo estipulado en el contrato.
• Si se ha prorrogado el estado de alarma hasta la fecha en el que deba tener lugar el alquiler: las partes, de buena fe, tendrán 60 días para “llegar a una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador deberá devolver el dinero, deducidos los gastos ya satisfechos.

En primer lugar, debemos tener claro que, por norma general, en caso de disputa deberá atenderse a lo establecido en el contrato firmado por las partes (art. 1255 y 1256 del Código Civil – CC) y éste será rescindible por las causas debidamente establecidas en el propio contrato y por los casos establecidos en la ley (art. 1290 CC), como puede ser una situación extraordinaria de fuerza mayor (art. 1105 CC). Hasta este mes, muy pocos contratos regulaban qué pasa cuando se produce un caso de fuerza mayor. Desde marzo de 2020, seguro que no va a faltar en ninguno.

En segundo lugar, el Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo un Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVIC-19. En el artículo 36.1 y 2 de este Real Decreto-ley se regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.

Los apartados 1 y 2 del mencionado artículo 36 dicen:

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.
2. En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el apartado anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.

Consideraciones sobre el momento en que sea de aplicación de este artículo:

Posible situación 1.- Cuando se debía de celebrar el evento no hay prórroga del estado de alarma ni del confinamiento de la población

La imposibilidad de cumplimiento del contrato, en este caso de alquiler del espacio, tiene que darse a consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Si el alquiler del espacio estaba previsto para después del estado de alarma, no existe esta imposibilidad de cumplimiento del contrato a causa del estado de alarma. Dicho de otro modo, una vez terminado el estado de alarma no se podrá alegar “fuerza mayor” para resolver el contrato, ni será aplicable este Real Decreto-Ley, por lo que el arrendamiento del espacio deberá regirse por el contrato firmado entre las partes.

Posible situación 2.- Cuando se debía de celebrar el evento hay prórroga del estado de alarma y de la prohibición de celebración de eventos

Ante esta hipotética situación sí que deberemos aplicar el Real Decreto-Ley de 31 de marzo. Según éste, si el estado de alarma impide el cumplimiento del contrato el cliente tendrá derecho de resolver el contrato en un plazo de 14 días si no se ha podido obtener de la propuesta de revisión ofrecidas por cada una de las partes “una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Se exige la buena fe de las partes. El mismo decreto pone ejemplos de propuesta de revisión, como los bonos o vales sustitutorios al reembolso, sin que estos ejemplos obliguen o limiten a las partes.

Es importante destacar que este precepto exige que la solución propuesta debe buscar restaurar la reciprocidad de los intereses del contrato, pero no menciona “los intereses de las partes”. Es decir, que se tiene que buscar una propuesta que satisfaga los intereses del contrato inicial y no los que tengan las partes en el momento de aceptar o rechazar la propuesta de la otra parte.

Por ejemplo, si el interés del contrato es el alquiler de un espacio en el mes de julio (en el supuesto que se prorrogue el estado de alarma hasta julio) y el arrendador está ofreciendo el alquiler del mismo espacio sin recargo alguno (muestra de la buena fe) durante el otoño de 2020 o la primavera de 2021, en nuestra opinión se debe entender que la propuesta hecha por el arrendador restaura la reciprocidad de los intereses del contrato.

Sin embargo, el artículo continúa diciendo que se entenderá que no ha habido propuesta de revisión cuando hayan pasado 60 días desde la fecha en la que se debía haber arrendado el espacio sin que haya habido acuerdo entre las partes. Es decir, que si las partes no se han puesto de acuerdo pasados 60 días desde la fecha prevista para el alquiler del espacio, el contrato se dará por resuelto, y el empresario deberá devolver las sumas abonadas por el cliente, salvo los gastos en los que haya incurrido.

En el caso de que no se llegue a acuerdo y deba devolverse el dinero:

• Los gastos deberán ser desglosados y facilitados al cliente.
• La devolución de este importe (sumas abonadas – gastos incurridos) deberá hacerse en la misma forma en la que se realizó el pago.
• El pago deberá hacerse en el plazo máximo de 14 días (plazo que empezará a contar una vez transcurridos los 60 días desde la imposible ejecución del contrato).
• Estas condiciones pueden ser modificadas si hay aceptación expresa del cliente.

A todo ello, debemos tener en cuenta que la legislación es muy cambiante estos días, así que tendremos que estar atentos a los nuevos decretos publicados por el Gobierno.