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Dark kitchens banned for 1 year in Barcelona

Las 25/03/21 Barcelona City Council passed a one-year moratorium on the licensing of constructions, for the increasingly popular, Dark Kitchens or macro-kitchens.

This has been a drastic measure to curb the great increase that this type of establishment has experienced in recent years, together with the pressure of the Restoration Guild, and the protests of some neighbourhood activists. During the pandemic, its boom has been even greater, driven by the great demands that platforms and restaurants with delivery and take-away services have had.

What types of establishments are affected by this moratorium?

All those businesses that wanted to expand or settle in the city, whose main activity was that of bakery and/or industrial kitchen for the elaboration of dishes with no retail sale to the public.

Therefore, catering servicing essential entities such as schools or hospitals are excluded from the moratorium.

What will happen to dark kitchens already operating?

This may continue to operate normally in accordance with current activity regulations (although not very specific).

However, they will likely need to make greater efforts to reduce the impact of their activity on the area surrounding, as the competent administration will carry out more regular inspections of its facilities, pushed by the neighbourhood activists.

Will this new regulation affect the entire city of Barcelona?

Practically yes, it will be applied to the whole area of the city except the Collserola and Montjuïc Park and the two main industrial zones of the city: La Verneda and Zona Franca.

Where is emerging the anti-dark-kitchens movement?

The outbreak of the reaction can be placed in two points of the city: the district of les Corts and Sant Martí. In both locations, the neighbourhood activists have filed numerous formal complaints before the district, and organized protests against the Dark Kitchens, with notable visibility in conventional and digital media.

The target of the protests were two future macro-kitchens of Cooklane (Platform of the Founders of Uber) in there. The main reasons for their protests are: impact on the area (noises, smells, mobility affectations…), and the economic damage to the food and catering businesses of the area.

However, it should be said that the works of the Dark Kitchen de les Corts have already been stopped by the local government and that of Sant Martí, has been in a stand-by mode for a few weeks, neighbours report.

What solution are activists proposing?

The relocation of these macro-kitchens to industrial areas where their activity does not have a detriment to the quality of life of their residentials areas.

They argue that the high volume of influx of riders, the constant loading and unloading of goods and the fumes/smells generated by this activity makes the location of these in urban/residential city centres unviable.

What is the administration’s target with this moratorium?

The main objective is to analyse whether the activity of these businesses is a “retail gastronomy” (as the entrepreneurs affirm) or “industrial food producing” (as the activist claim).

They also seek the creation of a regulatory corpus, not existing today.

The moratorium is using the longest possible period allowed by the law, a usual policy of Barcelona’s City Hall: always choosing the most stringent approach…

El Ayuntamiento de Barcelona aprobó el pasado 18 de febrero, por la vía de urgencia, la suspensión del otorgamiento de licencias y de tramitación de planeamientos derivados (planes de desarrollo) en el 22@, que fue efectiva desde el 20 de febrero de 2020. La suspensión ha causado un auténtico terremoto en el mercado inmobiliario comercial de Barcelona. 22@ es (hasta la fecha) el distrito más dinámico de Barcelona (y posiblemente de España) en cuanto a creación de oficinas. El sector no esperaba esta acción tan rápida. 

Con esta decisión, la Comisión de Urbanismo de Ayuntamiento pretende llevar a cabo el Pacte de Ca l’Alier aprobado en el año 2018 y que incluía ganar más vivienda protegida hasta llegar al 30% de los solares, frente al 10% actual. La suspensión de licencias tiene una duración prevista de cuatro meses, y afectará al 21,55% de los terrenos de todo el sector, priorizando los solares privados que aún no han sido desarrollados y no tengan ningún trámite en curso. La suspensión de licencias parece “auto-limitarse” a un periodo de 4 meses, si bien la Ley de Urbanismo permite que se extienda hasta una suspensión total de 12 meses. Tras la suspensión, la tramitación de la revisión del Plan General Metropolitano provocaría otra suspensión de licencias (ésta ya obligatoria) de un mínimo de 12 meses. Quedan excluidos de esta suspensión los 4 planes derivados y las 46 licencias ya aprobados y en trámite en este ámbito, que sí que se podrán terminar de tramitar.  

Del total de las 3.600 viviendas previstas en el planeamiento aprobado en el año 2000, la mitad ya se han ejecutado, más de un tercio están actualmente en proyecto y construcción, y el resto son los que permitirían hacer el 10% de reserva de suelo para vivienda protegida, porcentaje que ahora el Consistorio quiere subir hasta el 30%. Para que este aumento no sea en detrimento del espacio destinado a oficinas, las líneas de trabajo apuntan a variar la edificabilidad de algunos edificios, por ejemplo, mediante la modificación de la altura. Este aumento de la edificabilidad en ese 21,55%, sin ningún desarrollo urbanístico, permitiría la creación de hasta 6.000 viviendas nuevas.  

Otros ejes principales del acuerdo son la protección de los tejidos urbanos tradicionales del Poblenou, favorecer el desarrollo de nuevos sectores estratégicos como las Industrias Creativas, la Industria 4.0 o la Economía Verde, una nueva revisión del patrimonio industrial o la creación de un eje verbo a través de la calle de Cristóbal Moura. 

La suspensión de licencias ha frenado la proyección de nuevas oficinas en un momento donde las inversiones se situaban en una posición récord. La inversión en el 22@ ha ido aumentando exponencialmente año tras año hasta situarse, el año pasado, en 610 millones de euros, por lo que, en 2019, el 46% de las operaciones de Barcelona se concentraron en la zona del 22@, según datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. 

Desde el pasado 30 de diciembre de 2019 se encuentra en vigor en Cataluña una nueva legislación que puede tener un gran impacto en la actividad de promoción inmobiliaria. Se trata del Decreto-Ley 17/2019 de 23 de diciembre.

Hemos escrito en este blog muchas veces ya sobre el creciente (e insoportable) “gap” entre la renta neta disponible por las familias, y el coste del acceso a la vivienda en zonas, especialmente en las zonas metropolitanas. En nuestro caso conocemos bien el fenómeno en la zona metropolitana de Barcelona, lo que equivale al 70% de la población de Cataluña, o sea, unos 4-5 millones de personas. En una situación donde el alquiler mensual equivale, aproximadamente, al 60% – 70% de la renta media disponible de las familias, es evidente que hay un problema social y político, y se espera alguna acción por parte de los poderes públicos: el derecho a una vivienda digna es un derecho (no fundamental, pero sí un derecho) de los ciudadanos en la Constitución Española de 1978. Son muchas las formas en que la acción pública en este campo puede llevarse a cabo: aumentar la oferta desregulando suelo (opción ya empleada, con pobres resultado, como se ve por la situación actual), dando deducciones fiscales a los contribuyentes (que tampoco ha funcionado, porque el estímulo se ha trasladado directamente al precio), etc., etc. El actual gobierno de la Generalitat ha optado por tratar de incrementar el parque de viviendas protegidas y la oferta de viviendas de alquiler. Para ello refuerza las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de viviendas libres. También establece medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales y el parque público y privado de viviendas de alquiler y para promover la rehabilitación de edificios. La orientación política de las medidas ha provocado la satisfacción de los movimientos cívicos a favor de la vivienda digna y los partidos de orientación progresista y, por el contrario, el abierto e indisimulado disgusto de los promotores inmobiliarios.

El Decreto es extenso, y muy polémico. No podemos entrar en todos los puntos, sino que nos centraremos sólo, por su interés divulgativo para nuestros lectores, en algunos de ellos.

La “Desocupación permanente de viviendas”

El Decreto pretende tomar medidas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

En la sección 1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de reacción administrativa, mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas. No se dice expresamente, pero la medida está orientada a la SAREB y a los que han comprado grandes carteras de deuda fallida con garantía inmobiliaria y que la están ejecutando.

La situación de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción.

Tanteo y retracto

Los derechos de tanteo (o sea, a comprar por el mismo precio y condiciones que el pactado libremente entre propietario y comprador) que ya existen a favor de la Generalitat en los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria, se extiende ahora a todos los municipios de Cataluña y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.

Expropiación de viviendas

Se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.

Cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino también su dominio, así como la reducción del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.

Las llamadas “Situaciones de emergencia”

Sin duda un aspecto controvertido, ya que la entrada en vigor ha impactado directamente en procedimientos judiciales de desahucio en curso, y porque, de facto, puede entenderse que ha venido a legitimar las situaciones de uso de vivienda sin título (“okupas”), al conceder significativos derechos a quien pruebe que “okupa” una vivienda durante un periodo de 6 meses o más.

Lo anterior se traduce en el hecho de que se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social (mínimo 7 años) y se hace extensiva la definición de “gran tenedor” al fondo de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas (¡atención!) que dispongan de más de 15 viviendas.

Los restaurantes y hoteles se juegan una parte importante de sus ingresos en los canales de venta / reputación on-line. Esos canales tienen dinámicas que pueden ser brutales. En el caso de tripadvisor, cualquiera puede escribir cualquier cosa sobre cualquiera, no es preciso ni siquiera acreditar que se ha estado en el establecimiento. En estos casos: ¿tiene el canal alguna responsabilidad sobre lo que se escriba?

Esta cuestión la ha tratado la Sentencia de 18 Sep. 2019, Proc. 625/2018, dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Barcelona. Intentaremos explicarlo de modo no excesivamente jurídico.

En esta sentencia el Juzgado se pronunció sobre las pretensiones de la propietaria de dos restaurantes en Valencia llamados Marina Beach Club Valencia y Panorama, la cual demandó a TripAdvisor, el gestor de contenidos online en el sector de hostelería y restauración más conocido del mundo, por competencia desleal.

La demandante alegó, entre otros, motivos que TripAdvisor no solicita ningún tipo de autorización a los hoteles y restaurantes para aparecer en su web, permitiendo, sin casi control alguno, que se viertan públicamente todo tipo de opiniones (ya sean falsas, ofensivas, o simplemente de personas que no hayan estado en el local) sobre los negocios, o que la única manera de borrar un perfil de la página web es demostrando que tal negocio no existe. En consecuencia, la no posibilidad de cerrar el perfil de sus dos restaurantes estaba suponiendo un descrédito en el honor, imagen, prestigio y crédito comercial de éstos.

Por todo ello, la demandante pidió el ejercicio de la acción declarativa de remoción de los efectos (es decir, borrar los comentarios) y de resarcimiento (es decir, una indemnización), en aplicación de los arts. 4, 12, 15 y 32 de la Ley de Competencia Desleal (en adelante, LCD).

El Juzgado de lo Mercantil de Barcelona desestimó la demanda formulada por la propietaria de los restaurantes Marina Beach Club Valencia y Panorama, absolviendo a TripAdvisor.

¿En qué se basó el juez para desestimar la demanda y darle la razón a Tripadvisor?

1º) TripAdvisor no se aprovecha indebidamente de la reputación ajena (art. 12 LDC)

Empezando por el mencionado artículo 12 de la LCD, éste considera desleal la explotación de la reputación ajena. El juzgado estimó que el conflicto en cuestión no está dentro del marco de aplicación de dicho artículo de la LCD, dado que las partes (TripAdvisor y la propietaria de los restaurantes) realizan actividades completamente diferentes. Por lo tanto, dice, no es de aplicación el mencionado artículo, por tratar éste los actos de “parasitismo sancionador”, es decir, cuando el competidor se aprovecha de la reputación industrial, comercial o profesional de otra persona, normalmente con el uso de signos o marcas ajenos.

En el caso en cuestión, TripAdvisor no está usando la reputación de los restaurantes de la demandante para usarlo en un negocio de la misma índole, sino simplemente utiliza la actividad de los usuarios del sistema, tengan o no buena reputación los establecimientos con perfil creado en su página web.

2º) Según la normativa europea, TripAdvisor no tiene la obligación de tener un control preventivo general de los comentarios en su página web (art. 15 Directiva 2000/31/CE)

Por lo que refiere a la infracción, también alegada por la demandante, de varios artículos de la Ley de Servicios de la Sociedad de Información y de Comercio Electrónico, la cual traspone la Directiva europea 2000/31/CE, es importante remarcar que según éstas normas, los prestadores de servicios no tienen la obligación general de supervisar los datos que transmiten o almacenan, ni una obligación general de realizar búsquedas activas de hechos que indiquen actividades ilícitas respecto a los servicios de intermediación consistentes en transmitir por una red de telecomunicaciones datos facilitados por el destinatario del servicio.

En Europa se optó por la autorregulación de los prestadores de servicios de intermediación, dejando a su libre voluntad compromisos (compromisos adquiridos en códigos generales o sectoriales) la utilización de estos sistemas de denuncia y retirada (en EE. UU. sí que es obligatoria la implementación de sistemas de notice & takedown).

Así pues, el Juez considera que TripAdvisor no es responsable de la información almacenada, siempre y cuando no tenga conocimiento efectivo de que ésta es ilícita o de que lesiona bienes o derechos de un tercero susceptibles de indemnización, o en el caso de saberlo, actúe con diligencia para retirar los datos o hacer imposible el acceso a ellos.

3º) TripAdvisor no es responsable de los comentarios siempre y cuando no tenga “conocimiento efectivo” que éstos son ilícitos o altamente lesivos o, de tener conocimiento, actúe diligentemente (art. 16 LSSI)

La sentencia pone énfasis en que la cuestión entorno a la cual giran los fundamentos para desestimar la demanda es el concepto de “conocimiento efectivo” del que habla el artículo 16 de la LSSI.

Se entiende por “conocimiento efectivo” aquel que se obtiene por el prestador del servicio a partir de hechos o circunstancias aptos para posibilitar, aunque mediatamente o por inferencias lógicas al alcance de cualquiera, una efectiva aprehensión de la realidad de que se trate.

Dicho conocimiento efectivo no podrá presumirse por el mero requerimiento o queja del establecimiento, sino cuando este tenga lugar como consecuencia de la aplicación de los procedimientos de detección y retirada de los contenidos TripAdvisor haya aplicado de manera voluntaria.

Los responsables de la compañía informaron que las opiniones que los usuarios suben a la web pasan un control proactivo y uno reactivo, por lo que si tras estos controles no se detectó ninguna violación de los derechos de los usuarios no se entenderá que tubo conocimiento de tales infracciones, en el supuesto de que las hubiera.

4º) No hay infracción de art. 15 LCD desde el prisma de los art. 27 y 28 LSSI, por considerarse que la creación del perfil genera una relación contractual

La parte demandante también alegó una infracción de la obligación de información previa y posterior a la celebración de un contrato por vía electrónica (arts. 27 y 28 LSSI), dado que no prestó ningún consentimiento para que TripAdvisor publicase los perfiles profesionales de sus dos restaurantes y que, además, se tuvo que registrar en la página web para poder moderar los comentarios hechos por los usuarios e intentar dar de baja los perfiles profesionales de la web. Con todo ello pretende demostrar que la prestación del consentimiento fue realizada sobre la base del abuso de derecho por TripAdvisor.

Los perfiles profesionales de los restaurantes son creados por los usuarios de la web de TripAdvisor, y no a través de un contrato entre los propietarios y TripAdvisor, y que los propietarios de los establecimientos pueden reclamar la titularidad de tales perfiles para poder controlarlos y desarrollarlos de forma gratuita.

La parte demandante hizo uso de esta posibilidad reclamando la titularidad de los perfiles profesionales de los restaurantes Marina Beach Club Valencia y Panorama. Dicho esto, el juez estima que tal “reclamación del perfil” implica una relación contractual entre ambas partes, y que esta relación es requisito necesario para poder aplicar los artículos relativos a la contratación por vía electrónica (arts. 13 y ss de la LSSI) que alega la parte demandante para la estimación de sus pretensiones.

Asimismo, la propietaria defendió que TripAdvisor actuó deslealmente por haberse aprovechado de una ventaja competitiva adquirida mediante la infracción de las leyes (art. 15 LCD), pero basó tal infracción de las leyes por en la ausencia de “consentimiento contractual”, y no en la posible violación de los arts. 27 y 28 de la LSSI (lo cual no se resolvió por no ser el objeto del pleito).

El artículo 15 LCD califica como desleal el aprovechamiento de una ventaja competitiva significativa que se ha adquirido infringiendo leyes. También considera desleal la simple infracción de normas jurídicas que tengan por objeto la regulación de la competencia. Entendemos por ventaja competitiva como aquella característica de una empresa que la diferencia de sus análogos en el mercado y la coloca en una posición más ventajosa que la de sus competidores.

Así pues, si se considera que se inició una relación contractual entre TripAdvisor y la propietaria de los restaurantes, no puede estimarse la pretensión de ésta última de que hubo violación de las normas de competencia desleal desde el prisma del artículo 15 LCD porque hubo “consentimiento contractual”, ni tampoco que TripAdvisor infringió la obligación de los arts. 27 y 28 LSSI. Si se inició tal relación contractual, hubo consentimiento.

5º) Tampoco se infringe el art. 15 LCD desde el prisma de los arts. 7.2 CC y 18.4 CE

Por si aún no fuese suficiente, la demandante también alegó la infracción del artículo 15 de la LCD en base a la infracción del artículo 7.2 del Código Civil (en referencia al abuso de derecho o al uso antisocial del mismo) y del artículo 18.4 de la Constitución (en referencia al derecho al honor).

Respecto al primer artículo, y desde el punto de vista del artículo 15 de la LCD, el juez estimó que no hubo abuso alguno por los motivos ya mencionados, y porque la valoración del abuso objetivo de derecho en el ámbito de competencia desleal ya se contiene en el artículo 4 de esa ley, el cual exige la mala fe para poder calificar un comportamiento como desleal, mala fe que, como veremos a continuación, no se dio por parte de TripAdvisor.

Respecto al segundo artículo, la propietaria declaró que se cometió la mencionada infracción del artículo 15 LCD al “no poder ejercer un mecanismo eficaz contra las injerencias a su derecho al honor que se están produciendo en la página web de TripAdvisor”. Pero este artículo de la Constitución no reúne las notas que requiere el tipo de deslealtad del artículo 15 LCD como para poder proceder con su análisis, sino que recoge un derecho fundamental, el del honor y la protección de datos, ambos derechos subjetivos cuya protección jurídica se puede obtener por otras vías diferentes de la ofrecida por el artículo 15 LCD.

6º) No cabe la alegación del art. 14 LCD para defender la mala fe de modo general

Por último, esta sentencia niega que la actuación de TripAdvisor haya sido contraria a la buena fe, que es lo que defendía la actora con la invocación del artículo 4 de a LCD.

Aunque pudiere parecer que el legislador se haya servido del artículo 4, en tanto que cláusula general, para abrir una puerta a la calificación de comportamiento desleal (definiendo como tal a toda actuación contraria a la buena fe), la jurisprudencia ha desmentido esta presunción en numerosas ocasiones, y así lo ha vuelto a hacer el juez en esta sentencia.

Se confirma pues que este precepto no puede ser utilizado para considerar desleales comportamientos que no cumplen los requisitos de los tipos concretos de la LCD, como ya hemos visto que no ocurre en este caso. “Sólo cabe aplicar el artículo 4 LCD cuando se concrete expresamente el acto que lo infringe y, además, dicho acto no se tipifica en otras normas” (SSTS 7 de junio de 2000 y 28 de septiembre de 2005). Esto obliga a identificar las razones en las que se funda la deslealtad de la conducta.

En el este caso, la demandante sólo dio como fundamento para la deslealtad de la conducta el hecho que TripAdvisor impidiese eliminar los perfiles empresariales de sus restaurantes, provocando una obstaculización abusiva frente a la actora y el incremento del daño a la imagen, prestigio y posicionamiento concurrencial de éstos en el mercado.

Aunque es cierto que la decisión de eliminar un perfil la toma en exclusiva TripAdvisor, y sólo es posible si el establecimiento no ejerce ya su actividad, ¿es el impedimento a “escapar de su web” contrario a las exigencias de buena fe objetiva?

Se ha considerado oportuno hacer tal análisis con base en las circunstancias concretas para el caso (y no hacerlo como juicio general al modelo de negocio o al sistema de web de TripAdvisor o similares).

Hay que partir del sentido de la norma, la cual considera “desleal” el poner límites a la libertad para competir, y tener en cuenta los principios en los que se ha basado la norma para tipificar supuestos de hecho de competencia desleal.

El juez estima que podría considerarse como desleal el comportamiento de TripAdvisor en el supuesto de que no hubiese existido ningún control sobre los comentarios vertidos en los perfiles profesionales, de modo que fueran visibles las opiniones fraudulentas. Pero considera que no ha sido así y que los mencionados controles proactivos y reactivos llevados a cabo por la multinacional son suficientes para descartar el comportamiento desleal.

Respondiendo a la pregunta anterior, y se cita literalmente la sentencia: “La respuesta ha de ser negativa al valorarse que esta conducta, asentada en la libre empresa, en este caso, respecto de la demandante, no traspasa los límites de la buena fe objetiva porque ha efectuado un control adecuado de las opiniones sobre los restaurantes de la actora.”

Hay que destacar que el juez no descarta que los comentarios y opiniones fraudulentas versadas en los perfiles de los restaurantes puedan ser objeto de distinto procedimiento “encaminado a remover de la web las opiniones o comentarios atentatorios contra los derechos de los establecimientos”, pero que en la demanda en la demanda en cuestión sólo se contemplaba la valoración de una conducta de TripAdvisor y la existencia de una posible competencia desleal por parte de esta última.

7º) En resumen….

Para el Juez Mercantil nº 7 de Barcelona (no sabemos si el asunto se ha apelado a la Audiencia Provincial), la relación entre los establecimientos que aparecen en TripAdvisor y la plataforma es una relación que no supone daño a la reputación ni supone competencia desleal. Los mecanismos de control de los comentarios (violencia, sexismo, etc.) previos son suficientes, y cuando un restaurante reclama un perfil en la web, debe ser plenamente consciente de a qué se expone. En resumen: “si no quieres polvo, no vayas a la era”.

New lease law

Spain faces important changes in terms of housing, evictions and rents regulations. After a lease law which lasted 35 days, a new law has just been established. In March 2019 the Spanish Government approved the new decree-law 7/2019 (the full text) which introduces amendments to the law 29/1994 of November 29 regarding certain provisions of residential lease contracts. The law refers to the areas such as the minimum lease term, additional guarantees, subrogation in case of death of the tenant, as well as the expenses of real estate management and formalization of the contract and was validated on the first week of April.

Residential lease contracts – minimum duration

One of the most important amendments refers to the minimum term of the rental contracts, since it is extended to five or seven years, depending on whether the lessor is an individual (in which case the maximum duration is 5 years) or a legal person (in which case the contract is signed for 7 years). In addition, if the two parties are interested in extending the contract, the term may be extended each year but can’t extend three years. On the other hand, the decree also regulates the time of notice in case of termination of lease agreements. The tenant has now two months and the lessor 4 months.

Update of income and recoverable expenses

The updating of the income and expenses that are subject to payment implies certain restrictions that will be incumbent upon the owner, especially when it comes to increasing the amount of the monthly rent. With the new decree, the rental update every year will only be possible if it’s expressly specified in the contract. However, the rental fee cannot be arbitrarily determined by the owner and cannot exceed the CPI indicator (the consumer price index) unless the landlord performs significant works which improve the housing conditions and increase the value of the property.

Security deposit, real estate management expenses and formalization of the contract

The amount of the deposit has also been regulated. Now, it can’t exceed two monthly payments. Regarding the expenses for the management and formalization of the contract, they will be covered by the lessor provided that he is a legal person.

Contract Termination in case of Property Sale

There are two important changes: in case of contracts signed for a short term, the purchaser interested in buying a home will be obliged to respect the minimum term of the contract, even if it is not registered in the Property Registry. However, in the case of long-term contracts, the purchaser does not have to respect the term only in cases where the contract has been registered in the Property Registry.

Subrogation of contract to other relatives

In general, when granting a rental contract, it is formally agreed who will occupy the property. In case of death of the tenant, the contract cannot be subrogated if it hasn’t been previously agreed in the contract.

Right of first refusal and retraction

The housing legislation may establish a right of first refusal and retraction in favour of the body designated by the competent Administration, in cases in which all lessor’s apartments in the same building are being sold or the owners of the flats sell their property jointly to the same buyer. This is the case, for example, of the city of Barcelona since December 20, 2018.

Community of owners

Where the common civil law (Civil Code) applies, the changes occur with respect to the increase of the reserve fund to 10%, which must be covered in the following three years. Specifically, it establishes the need to collect and allocate the reserve fund of the community of owners to cover the investments. It should be noted, for example, that it is mandatory to carry out accessibility works if public aid reaches 75%. Also, the approval of 3/5 of the owners will be required to restrict tourist rental or to increase the participation of tourist housing in the share of common expenses, establishing a maximum of 20%.

The eviction procedure

Regarding the eviction procedure, the amendments will only affect vulnerable households and people in a difficult economic situation. In such cases the eviction procedure will be suspended until the social services have intervened. The maximum period of the procedure suspension is one month or up to 3 months if a solicitor is a legal person.

State system of rental rates

In a period of approximately eight months, a new state system of reference indices for the rental price of housing will be launched in order to regulate the rental situation and guarantee affordable prices.

The shortest urban lease law in Spanish history

The reform mentioned in the previous post has been in force for only 35 days.

Royal Decree-law 21/2018, of 14 December, on urgent measures in the field of housing and rental has not been validated. The Congress of Deputies, on Tuesday, January 22, 2019, has annulled it, having voted against 243 deputies out of the 350 that the chamber has.

It is the shortest urban lease law in Spanish history, and maybe in the world history.

In our opinion, it’t not good news. The reform was not, of course, perfect. But perhaps the proof that it wasn’t the most effective is that it didn’t satisfy any of the two opposite extremes- neither the big landowners nor pro-housing activists.

The short life of this text still doesn’t solve the very serious problem of the short duration of the rental contracts in its reborn validity of 3 years. Nor is the shortage of affordable housing in certain cities and neighborhoods. We can’t ignore the fact that rents in Madrid and Barcelona have been increasing by more than 10% a year for years, and the rents available from families do so below inflation. It is obvious to any observer that the situation is not sustainable under any circumstances.

It is an essential pact for a fair situation in which the duration of contracts is reasonable, the rents are not extinguished with the sale of the floor, the real estate intermediation is paid by the person requesting the service in all cases, the requirement of guarantees is balanced for the parties, etc. But above all, what a landlord really needs to be able to rent safely is an effective administration of justice. Not a new law, but an administration of justice which effective. And that does not depend on the owners and tenants, but on the priorities of the public authorities when allocating interests and resources. It is enough that I apply to the administration of justice the same zeal and efficiency that has been applied in creating the telematic mechanisms, means and the power available to the Treasury General of the Social Security or the Tax Agency. Nothing else.

Who will be affected by a new amendment introduced by the Metropolitan General Plan in Barcelona?

We will share with you a brief analysis of the Amendments of the Metropolitan General Plan that affects the city of Barcelona which has aroused much controversy. Some people believe that it is an impermissible interference in the property right which will further increase the prices of flats. For others, it is nothing more than a way of fulfilling a constitutional obligation of public authorities to facilitate citizens access to decent housing. The (shortage of) housing is a key issue in the municipal elections which will be held in May 2019.

Here, you have a full text of the amendment published in the Official Newsletter of the Generalitat of Catalunya (DOGC).

Introduction and entry into force.

On December 12, 2018, the Subcommittee on Urban Planning of the municipality of Barcelona approved the Amendment of the Metropolitan General Plan regarding public housing protection in the municipality of Barcelona. Its objective ​ is to establish a special regulation regarding the use of housing, complementary to the urban regulations, which allows obtaining public protection housing to cover the needs of the population of Barcelona. The amendment came into force on December 14, 2018, (the date of its publication in the DOGC). There are two major characteristic changes included in the Metropolitan General Plan. One of them refers to the obligation to allocate 30% of a property development for public protection housing in the municipality of Barcelona. The other one relates to preemptive and withdrawal measures which will be considered by the City Council of Barcelona when a public flat is sold.

Content of the reform in Barcelona

In the first place, the approved amendment obliges anyone who possesses a multi-family housing with a surface bigger than 600m2 to allocate a minimum 30% of the constructed area to public housing. This obligation affects both a new development (construction and development of a new plant and a building extension with access to new premises or functional units) as well as the major development works, which includes:

1. Any global interventions in the building which entail any of the following actions: a) increase of a roof or built volume, b) increase of the number of existing houses, departments or functional units, c) change of main use of the building, d) general redistribution of spaces with modification of common elements.
2. The replacement of the building, even when the elevation or other structural elements are maintained.

• The successive or simultaneous completion of renovation or rehabilitation works whose cumulative cost is equal to or greater than 50% of the value of a new construction with similar characteristics.

The parcels resulting from the execution of industrial area or plots included in actions of endowment which have already incorporated the assignment of social housing are left out.

Secondly, social housing will be subject to a preferential acquisition in favor of the Barcelona City Council, subject to a period of two months from the day f receiving the notification. The City Council may decide to acquire a property which it is interested in to transfer, renouncing the right to a preferential purchase, if the interested seller does not respond to the notification. The Modification of the Metropolitan General Plan also raises some doubts regarding the location of the social housing which, in general, should be in the same building where the new work is performed, or major construction will be carried out. However, there is an exception for those cases where the works were carried out in different plots, but always in the same neighborhood, so that all the social housing could be located in a single plot.

How long have these limitations been applied?

This amendment will not be applied immediately. It is important to introduce a transitory regime especially:

• Those urban actions carried out under the protection of an urban license requested before the publication of the Modification of the Metropolitan General Plan don’t have any limitation, regardless of the date of the purchase of the property.
• The properties that have been purchased and registered in a public deed between January 1, 2016, and June 30, 2016, have two years to request works license without assigning 30% to social housing. However, they will have to prove that it won’t be economically viable. This accreditation must be done with a technical report followed by an economic study which, in turn, must be approved by the city council technicians. Anyone can see that this particular point is going to be the origin of legal conflicts.
• In licenses of works in real estate that have been subject to formalized transaction in a public document between July 1, 2016 and June 20, 2018, there will a postponement applied of two years to get the reservation of 30% in social housing.
• Any construction license (greater than 600 m2 etc.) requested after December 14, 2020 must comply with the obligation to incorporate the 30% assignment without any exception.

It is a very important nuance, because in accordance with the Spanish civil law you can acquire a property in a private document accompanied by an effective confirmation proving the possession of the property, in any ways: by physically occupying, renting, paying taxes, expenses or carrying out works, etc.

Importante reforma en los contratos de arrendamientos residencial en España

Ante el incremento exponencial del precio de la vivienda y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles en España, el Gobierno Central ha aprobado recientemente, con fecha 18 de diciembre de 2018, el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho Decreto introduce importantes modificaciones en una diversidad de normas, destacándose entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero todas ellas enfocadas a adaptar la normativa a las circunstancias económicas y sociales actuales y fortaleciendo los derecho del inquilino.

Entre todos los cambios legislativos planteados por medio del Real Decreto Ley, cabe destacar las siguientes modificaciones:

Duración del arrendamiento

Aunque sigue existiendo la libertad contractual entre las partes para determinar los años de alquiler, la legislación prevé la posibilidad de que el inquilino pueda exigir que se prorrogue el plazo acordado hasta el mínimo legal en aquellos supuestos en los que se haya pactado un período inferior a dicho límite.

De esta manera, a partir de la reforma planteada, dicho plazo mínimo legal pasará de los tres a los cinco años (la misma regulación que existió de 1994 a 2013), incluso aumentándose dicho período a siete años (esto es completamente nuevo en derecho español) en los casos en los que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad).

La renta (alquiler) se puede actualizar según inflación, salvo que el alquiler mensual sea de menos de 600€ al mes.

Prórroga tácita

Así como se amplía el período de duración mínimo del arrendamiento, también se amplía el plazo de prórroga tácita. Hasta la reforma, en aquellos supuestos en los que ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad de no renovar el contrato al llegar la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato se renovaba automáticamente por un año.

De este modo, con la nueva reforma el plazo de la prórroga tácita pasará a ser de un único año a tres. O sea, se prorroga por tres años más de golpe (importante cambio)

Fianza

Otra importante modificación se centra en el artículo 36 de la LAU respecto a la obligación de prestar fianza por parte del inquilino. El Legislador pretende romper con el posible abuso del arrendador al exigir fianzas muy elevadas, ya que hasta la reforma se podía pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento adicional a la entrega de la fianza. En cualquier caso, tras la reforma, se limita la fianza como garantía de cumplimiento a un máximo de dos mensualidades, a excepción de aquellos contratos de larga duración.

Gastos

También cabe destacar como cambio importante que, en los supuestos donde el arrendador sea persona jurídica, todos aquellos gastos generados por la gestión inmobiliaria (agente inmobiliario) y de formalización del contrato irán a su cargo.

Pisos turísticos

En materia de viviendas de uso turístico, los pisos turísticos son excluidos de la regulación de la LAU al ser considerados una actividad económica, por lo que quedan sujetos al marco normativo sectorial que regule el ejercicio esta actividad.

A su vez, se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que habilita a la comunidad de vecinos a adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. También podrán establecer cuotas especiales o incrementando la participación de los gastos comunes de la vivienda. En todos los casos, se requerirá una aprobación de la comunidad de vecinos por mayoría cualificada de 3/5 partes.

Desahucios

En la reforma también se incorpora una modificación en el procedimiento de desahucio de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que os servicios sociales estimen oportunas. Dicha suspensión durará un mes si el arrendador es persona física y dos meses si es persona jurídica.

Impuestos

Por último, se recogen una serie de medidas en materia económica y fiscal, introduciéndose tres medidas destacables respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): a) se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitad; b) se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente incrementándose el recargo hasta un máximo del 50%; y c) se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

En materia fiscal, también cabe destacar la nueva exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) e la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Esta es una importante novedad, es la primera vez que se establece esta exención.

En conclusión, el Legislador intenta revertir la situación respecto a la oferta inmobiliaria actual, incentivando a posibles arrendadores y arrendatarios a alquilar viviendas intentando frenar el incremento exponencial del precio de la vivienda. Se trata de un conjunto de medidas que entraran en vigor a partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, por lo que ya son de aplicación, aunque es incierto saber hasta cuando seguirán en vigor teniendo en cuenta las constantes modificaciones que sufren las normas como la LAU. Las medidas han sido objeto de protesta por los sectores más progresistas (que abogaban por una limitación de los precios máximos de alquiles), como por los inversores institucionales (fondos de inversión) que han presionado con fuerza para evitar la duración mínima de 7 años y la limitación de garantías, entre otros puntos.

What to do if your tenants have filed for bankruptcy or if they occupy your property illegally

We are going to deal with two special cases which any real estate investor should be prepared for: renting a property to a company which has undergone bankruptcy and the “squat” phenomenon.

The first of them refers to a situation when the company has been declared insolvent (“concurso de acreedores” in Spanish law) within the meaning of the European Regulation 2015/848 on bankruptcy proceedings. This exceptional situation has direct consequences on the owner of the offices or an industrial warehouse where that company has performed its activities.

Let’s start with the financial consequences as the owner will probably stop paying the rent (if it hasn’t already done it). Debts due to the non-payment will enter the “ordinary basket” of debts of the company and will not be the first to collect since the owner is not a privileged creditor such as for example the Tax Office, the Public Treasury or banks with mortgage guarantees. Statistically, in this situation, the possibilities of collecting the debt are very low.

Second, and this is possibly more serious, the lease agreement can’t expire due to the tenant’s non-payment. The Spanish insolvency law doesn’t allow (neither the owner nor the tenant) to terminate the contract simply by declaring insolvency of the tenant. It can only happen on request of the insolvency administrator who will apply to the court to rescind the contract only if the administrator considers that breaking the contract is beneficial to gather the maximum number of creditors. On the other hand, if the bankruptcy administrator decides that the rented office, business or industrial warehouse is essential to guarantee the continuity of the company’s activity during the proceeding, the owner will have to comply with such ordinance.

In such a case, if the contract continues to be valid, there are two situations which must be taken into consideration: the amount due to the rent payment calculated before the bankruptcy declaration is allocated to the group of debts which are paid last (scarce possibilities of their collection); the monthly payments calculated during the insolvency are included in the group of credits that have the highest preference (higher collection possibilities).

The second problem is the “squat” phenomenon. Definitely, it is not a minor matter. The causes are very diverse and shouldn’t be ignored by any investor who must take the appropriate measures in advance to avoid encountering illegal occupants in their property. If it happens, the law basically allows three approaches. We already warn you that none of them is perfect or fully satisfactory.

The first way is initiating a civil procedure to retrieve the property. The owner of a property inscribed in the registry should request the court to cease the proceeding against their property. Depending on the city, the procedure may last between 3 to 6 months. The court will impose a deposit on the occupants, order them to show their occupation title which will be then confronted with the owner’s and specify a date by which the occupant should leave the property.

The second way will be to go to a verbal eviction trial for precarious where the occupant is given the opportunity to oppose the claim and prove the possession of the occupation title (in this case no deposit is required) in order to finish the proceeding and get the judicial order.

The third way is initiating a criminal procedure due to usurpation. If the court convicts the occupant for that crime, they would also replenish the owner by possession if necessary. The procedure, again depending on the city, lasts between 6 months and 2 years, and is generally avoided due to a large number of files and complicated procedures (the usurpation only occurs when the property is occupied and used by their owner).