Author: admin

In the previous post we shared with you how the Covid-19 crisis affects home rental. Now we will see how it affects the commercial lease (shops, restaurants, hotels, etc.).

The most tangible measure is the moratorium on mortgage debt for entrepreneurs and professionals who have suffered a substantial loss of income (article 19 of RD-L 11/2020).

On March 17, the Government introduced by Royal Decree-Law 8/2020 the moratorium on the payment of the mortgage contracted for the acquisition of the usual home for those tenants considered vulnerable due to the economic crisis caused by the Coronavirus.

The novelty introduced by Royal Decree-Law 11/2020, of March 31, which adopts urgent additional measures in the social and economic field to deal with COVID-19 (which entered into force on April 2) is an extension of the hypotheses of mortgage payment moratorium for those debts or mortgage loans contracted for the acquisition of real estate affected by the economic activity that businessmen and professionals develop for the purposes of article 5 of the VAT Law, provided that they are natural persons, who have suffered a substantial loss of income or a substantial drop in their turnover of at least 40%.

An appeal for negotiation … and nothing more.

Beyond this mortgage moratorium, RD-L 11/2020 does not foresee any type of measures to mitigate the economic impact caused by the health crisis in the successive leases of different use of housing, leaving the fate of said contracts to the negotiation between the parties.

After the temporary suspension of the premises open to the public decreed by article 10 of Royal Decree 463/2020, of March 14, (those included in the Annex: bars, etc.), all businesses not considered essential by the Royal Decree – Law 10/2020, of March 29, 2020, have been forced to close and suspend their activity. This affects not only the premises open to the public as originally planned, but also offices and other business premises not considered essential. Royal Decree 487/2020 of April 10 (yesterday) has allowed to reopen the premises and offices, even if they are not essential, provided they are not expressly prohibited in the Annex of RD 463/220. In other words, most of the office buildings will only have been “closed” by prohibition to open between March 29 and April 13.

Many businesspersons wonder whether they should continue to pay the rent since, unlike housing leases, the consideration they should receive (the enjoyment of the premises) has been frustrated by the measures taken by the Government.

In the absence of any alternative measure, does the rebus sic stantibus clause apply to the leases of business premises or office, the activity of which has been forcibly stopped?

The rebus sic stantibus clause is a clause of jurisprudential creation that is applied as an exceptional measure to modify or resolve the contractual relationship in those obligations in which unforeseen and unforeseen circumstances have occurred that directly impact the economic base of the contract producing a disbalance of the benefits.

The application of this measure, as it cannot be otherwise, is subsidiary to the existence of a force majeure clause in the contract itself that allows for the absorption of the contractual risks generated by the coronavirus, since the principle of autonomy of will of the parties prevail. However, few contracts include that clause in detail.

The rebus sic stantibus clause was used by judges in contractual conflicts that arose during the past economic crisis. However, the unexpected impossibility suffered by companies is not absolute, but temporary, seeking not a resolution but a suspension of the contract until the activity can be resumed.

Given that the law does not provide for the suspension of contracts, a sector of the doctrine asks whether, for these cases and under article 4.1 of the Civil Code, an analogical application of article 26 of the 1994 Lease Law (“LAU”) could occur. Article allows the contract to be suspended if a competent authority agrees to carry out works on the rented dwelling that make it uninhabitable.

To all this, we must not forget that the realistic and constructive negotiation between the parties must always precede the judicial process.

Last week we dealt with the leasing of spaces for events. Today we will deal with the impact of COVID-19 on housing leases, after the legislative measures passed in the first week of April 2020 by the Government.

We are facing a historical event never seen before, defined in legal terms as “force majeure” as it is unpredictable and inevitable by all. This major force, which is the health crisis caused by the expansion of the Coronavirus, has had a full impact on contractual relationships, so that there has been a serious imbalance in the base of the business, producing, in most cases, a drastic loss of family income or total business closure.

In the next post we are going to try to answer questions such as what damages the alarm state generates and who should bear those damages in the tenancy relations.

In the case of permanent housing, it should be noted that, unlike leases of business premises, the basis of the contract has not disappeared, in the sense that the lessee continues to receive the agreed benefit, which is the enjoyment of the home. However, the economic effects of the crisis caused by the coronavirus are causing thousands of families to be unable to pay the rent. Property managers are receiving returns of hundreds of rent receipts for the month of April, for instance. This has led the Government to adopt measures to guarantee access to the permanent residence of the most vulnerable families through Royal Decree-Law 11/2020, of March 31, which adopts urgent complementary measures in the social and economic sphere, which entered into force on April 2, 2020.

For the most part, these measures are intended for those tenants considered to be “vulnerable”.

How do I know if I am a vulnerable tenant?

The requirements to be considered a vulnerable tenant are found in article 5 of RD-L 11/2020. This article establishes that the person obliged to pay the rent must be unemployed or in temporary lay-off, or other similar circumstances that suppose a drastic reduction of the income. As a calculation measure, it is established that the family unit as a whole has decreased its income to the point that it does not become more than 3 times the IPREM -minimal rent- (with some specificities depending on the case) and that the cost of assuming the payment of Income, plus basic expenses and supplies, involves an effort greater than 35% of total family income.

Next, we will analyze the main measures introduced by this rule regarding the rental of the habitual residence (not applicable to holiday’s residences).

1. Suspension of eviction proceedings (article 1 of RD-L 11/2020)

The purpose of this measure is that no one is evicted as a result of non-payment of rent as a result of the health emergency caused by COVID-19 (it is important that the cause of non-payment is the crisis caused by the coronavirus). For its application the lessee has to be considered vulnerable.

The request for the suspension of the eviction procedure must be made by the tenant and can be requested from the moment of entry into force of RD-L 11/2020 and up to two months from the lifting of the state of alarm. The suspension will have a maximum duration of six months from the entry into force of this Royal Decree-law.

The request must be submitted to the court and the vulnerability of the tenant must be revealed and the documentation listed in article 6 of RD-L 11/2020 must be attached. If the court confirms that the situation of alleged economic vulnerability is present, he will decree the suspension for the necessary time retroactively to the date on which it occurred.

It should be noted that it is not an exclusive suspension of the enforcement, but rather a procedural suspension, whatever stage it is in. The procedure must be suspended and extended afterwards.

The rule does not specify to what type of evictions such measure applies, but it does refer to article 440.3 of the LEC regarding evictions for non-payment of rent or other amounts due. This leads to the assumption that the rule only applies to the latter, since it already provides for a measure applicable to evictions due to the expiration of the term (the extraordinary legal extension that we will see below).

By way of observation, the legislator has only referred to the housing leases subject to the LAU of 1994, but making a final interpretation of the rule, we see no reason to understand that this RD-L does not apply also to the leases of habitual residence subject to previous regulations (even indefinite leases).

2. Extraordinary legal extension of 6 months (article 2 of RD-L 11/2020)

This second measure seeks to avoid that, in the current situation of confinement and economic crisis, no citizen has to go through the consequences of the expiration of the lease (possible increase in income, having to look for a new home or even stay homeless).

Among all the measures of this Royal Decree-law, this is the only one that does not require that the tenant be considered vulnerable.

This is an extraordinary legal extension of up to 6 months from the time it is requested by the tenant. It can be requested from the entry into force of RD-L and for those permanent residence contracts that expire during the state of alarm or in the 2 months after its end. This without prejudice to the parties being able to negotiate different conditions.

In reality, the norm does not speak of “contract expiration” but of contracts in which “the mandatory extension period provided for in article 9.1 or the tacit extension period provided for in article 10.1” ends, both of the LAU of 1994. But what about those contracts whose duration absorbs the mandatory extension? Maintaining the final interpretation of the rule, we understand such a measure as an extraordinary legal extension and, therefore, cumulative and binding upon the lessor if required by the lessee.

The extension is not automatic, but must be accepted by the lessor.

3. Moratorium and rental reductions for companies or large holders (article 4 of RD-L 11/2020)

We will first analyze the subjective application of this standard. As for the lessee, he must be considered vulnerable according to the requirements of article 5 previously seen.

As for the lessor, this fourth article speaks of “a company or public housing entity or a large holder.”

The article follows that a large holder is a natural or legal person who owns more than 10 urban properties, excluding garages or storage rooms, or who has a constructed area of ​​more than 1,500 m2.

That said, we want to highlight the following:

• “more than 10 urban properties”. The norm does not specify that said properties must be dwellings or that they must be occupied.
• This definition of a large fork collides with the definition of a large fork given by Decree Law 17/2019 of urgent measures to improve access to housing, approved by the Generalitat de Catalunya on December 23, 2019.
• “who is the owner”. The legislator is not thinking only with the owners, but every owner of a real right that allows him to obtain fruits from that property. Each particular case should be studied.
• “a company or public housing entity or a large holder”, this being a list with three components. This can be interpreted as meaning that, as for companies, they are not required to be owners of a minimum number of properties, but it is applicable to all of them regardless of how many properties they have. If this is interpreted, when the legislator refers to the large legal entity holder, he is thinking of those non-corporate legal entities. Conversely, it could be interpreted that “large legal entity holder” implies that, for this measure to be applicable to companies, they must be large holders. However, this last interpretation renders the triple enumeration meaningless.

To find out if your landlord owns more than 10 properties, an online consultation at the Property Registry, which has enabled an index service for this purpose, will suffice.

The lack of case law prevents from answering these unknowns, so we will have to wait for the courts to rule.

Continuing with the measures, within a period of one month from the entry into force of this Royal Decree-law, the lessee may request the lessor to adopt one of the two measures that we will explain below. The landlord has a legal obligation to answer by choosing one of them within 7 days. If so, the application is automatic. Failure to reply within the deadline could be understood as a tacit acceptance of the measures.

The measures that the lessor can choose are:

1. A reduction of rent by 50% for a maximum period of 4 months after the end of the alarm state, or,
2. A moratorium on the payment of rent for a maximum period of 4 months after the end of the state of alarm, after which it must be paid in installments during the period of at least three years, or less if the contractual term is pending compliance is inferior.

No interest can be applied to the moratorium.

It results from a legal obligation of the large holders, without prejudice that the parties may reach another agreement.

If the tenants obtain the financial aid of article 9 of the same RD-L 11/2020, these measures will be lifted and the consequent fractionation as soon as they receive that money. In addition, for these cases, the rule provides that, if the applicant cannot provide any of the documents provided for in article 6, this documentation could be replaced by a responsible declaration of the lessee, notwithstanding the fact that, a posteriori, within a period of one month from that the alarm state is over, he must contribute everything.

If it is subsequently discovered that the vulnerability was not real, the lessee shall be liable for the damages and losses caused.

4. Modification of the contractual conditions when the lessor is not a large holder (article 8 of RD-L 11/2020)

When the lessor is not among those listed in Article 4, the legislator refers to the negotiation between the parties.

The lessee considered vulnerable, within a period of one month from the entry into force of RD-L 11/2020, must request the lessor to postpone or cancel all or part of the rent, and the lessor must respond within 7 days. It must be considered, as has also been said for the previous assumption, that the absence of a response after that period could be interpreted as tacit acceptance.

If the owner does not accept the tenant’s proposal and no other agreement is reached, the tenant may have access to the transitional financing aid program regulated by article 9.

The fact that in the third section of article 8 only speaks of natural persons leads us to think, as stated in the previous section, article 8 applies to all leasing companies regardless of the number of properties owned by the owner.

5. Financial aid for vulnerable households (articles 9 and 10 of RD-L 11/2020)

As previously mentioned, tenants considered vulnerable in accordance with article 5 of RD-L 11/2020 will be able to take advantage of these measures.

Article 9 basically establishes a line of credit at 0 interest with a repayment term of up to 10 years (6 years, exceptionally renewable for another 4) and for a maximum amount of six months’ rent.

Article 10 establishes a rental aid program called «Aid program to help minimize the economic and social impact of COVID-19 on rentals of habitual residence». It is directly awarded for those who cannot repay the credit and for those people who as a consequence of the economic and social impact of COVID-19 have difficulties paying the rent.

6. Moratorium on mortgage debt for landlords whose tenant has stopped paying rent (article 19 RD-L 11/2020)

This measure supposes an extension of the subjective scope of the measure already introduced by Royal Decree-Law 8/2020, of March 17, which allows a moratorium on the payment of mortgage debt for the acquisition of habitual residence for those groups considered vulnerable.

The Royal Decree-law of March 31, has introduced that it will be considered a mortgage debt or a mortgage loan, in order to request a moratorium on the payment, the debt contracted or the mortgage loans contracted for the acquisition of “homes other than the usual one in situation of rent and for which the mortgagee, natural person, owner and lessor of said dwellings, has stopped receiving rent from the entry into force of the state of alarm, (…) or stops receiving it until one month after the end of the same”.

EXNOVO Law está especializado en asesoramiento legal a proyectos inmobiliarios y a la industria hotelera. Muchos de nuestros clientes en ambos sectores se enfrentan en estos momentos a una absoluta incertidumbre sobre qué va a pasar con todos los eventos que tienen alquilados en sus espacios, como bodas, convenciones, conciertos, etc.

El Gobierno de España aprobó ayer 31 de marzo de 2020 un Decreto Ley que trata, en algunos casos, estas situaciones. Se aplicará a lo casos en los que una de las partes pueda considerarse “consumidor y usuario”. Lo son las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión; y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Por ejemplo, se le aplicaría a una pareja de personas que han alquilado un espacio para celebrar su boda, pero no a una empresa que se dedique a organizar bodas (empresa de cátering o wedding planner).

Este tipo de actividades están, a fecha de publicar este post, 1 de abril de 2020, prohibidas por el Estado de Alarma.

Adelantamos el resumen de lo que se desarrollará:

• Si ya no está vigente el estado de alarma cuando se deba tener lugar el alquiler: la resolución de contrato se rige por lo estipulado en el contrato.
• Si se ha prorrogado el estado de alarma hasta la fecha en el que deba tener lugar el alquiler: las partes, de buena fe, tendrán 60 días para “llegar a una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador deberá devolver el dinero, deducidos los gastos ya satisfechos.

En primer lugar, debemos tener claro que, por norma general, en caso de disputa deberá atenderse a lo establecido en el contrato firmado por las partes (art. 1255 y 1256 del Código Civil – CC) y éste será rescindible por las causas debidamente establecidas en el propio contrato y por los casos establecidos en la ley (art. 1290 CC), como puede ser una situación extraordinaria de fuerza mayor (art. 1105 CC). Hasta este mes, muy pocos contratos regulaban qué pasa cuando se produce un caso de fuerza mayor. Desde marzo de 2020, seguro que no va a faltar en ninguno.

En segundo lugar, el Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo un Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVIC-19. En el artículo 36.1 y 2 de este Real Decreto-ley se regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.

Los apartados 1 y 2 del mencionado artículo 36 dicen:

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.
2. En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el apartado anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.

Consideraciones sobre el momento en que sea de aplicación de este artículo:

Posible situación 1.- Cuando se debía de celebrar el evento no hay prórroga del estado de alarma ni del confinamiento de la población

La imposibilidad de cumplimiento del contrato, en este caso de alquiler del espacio, tiene que darse a consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Si el alquiler del espacio estaba previsto para después del estado de alarma, no existe esta imposibilidad de cumplimiento del contrato a causa del estado de alarma. Dicho de otro modo, una vez terminado el estado de alarma no se podrá alegar “fuerza mayor” para resolver el contrato, ni será aplicable este Real Decreto-Ley, por lo que el arrendamiento del espacio deberá regirse por el contrato firmado entre las partes.

Posible situación 2.- Cuando se debía de celebrar el evento hay prórroga del estado de alarma y de la prohibición de celebración de eventos

Ante esta hipotética situación sí que deberemos aplicar el Real Decreto-Ley de 31 de marzo. Según éste, si el estado de alarma impide el cumplimiento del contrato el cliente tendrá derecho de resolver el contrato en un plazo de 14 días si no se ha podido obtener de la propuesta de revisión ofrecidas por cada una de las partes “una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Se exige la buena fe de las partes. El mismo decreto pone ejemplos de propuesta de revisión, como los bonos o vales sustitutorios al reembolso, sin que estos ejemplos obliguen o limiten a las partes.

Es importante destacar que este precepto exige que la solución propuesta debe buscar restaurar la reciprocidad de los intereses del contrato, pero no menciona “los intereses de las partes”. Es decir, que se tiene que buscar una propuesta que satisfaga los intereses del contrato inicial y no los que tengan las partes en el momento de aceptar o rechazar la propuesta de la otra parte.

Por ejemplo, si el interés del contrato es el alquiler de un espacio en el mes de julio (en el supuesto que se prorrogue el estado de alarma hasta julio) y el arrendador está ofreciendo el alquiler del mismo espacio sin recargo alguno (muestra de la buena fe) durante el otoño de 2020 o la primavera de 2021, en nuestra opinión se debe entender que la propuesta hecha por el arrendador restaura la reciprocidad de los intereses del contrato.

Sin embargo, el artículo continúa diciendo que se entenderá que no ha habido propuesta de revisión cuando hayan pasado 60 días desde la fecha en la que se debía haber arrendado el espacio sin que haya habido acuerdo entre las partes. Es decir, que si las partes no se han puesto de acuerdo pasados 60 días desde la fecha prevista para el alquiler del espacio, el contrato se dará por resuelto, y el empresario deberá devolver las sumas abonadas por el cliente, salvo los gastos en los que haya incurrido.

En el caso de que no se llegue a acuerdo y deba devolverse el dinero:

• Los gastos deberán ser desglosados y facilitados al cliente.
• La devolución de este importe (sumas abonadas – gastos incurridos) deberá hacerse en la misma forma en la que se realizó el pago.
• El pago deberá hacerse en el plazo máximo de 14 días (plazo que empezará a contar una vez transcurridos los 60 días desde la imposible ejecución del contrato).
• Estas condiciones pueden ser modificadas si hay aceptación expresa del cliente.

A todo ello, debemos tener en cuenta que la legislación es muy cambiante estos días, así que tendremos que estar atentos a los nuevos decretos publicados por el Gobierno.

A menudo se plantea la siguiente duda en el propietario que alquila y en las empresas que alquilan para alojar a sus empleados.

Empezando por el IRPF, un primer ejemplo lo encontramos en el artículo 23 de la LIRPF. Este artículo, en su apartado segundo, ofrece una reducción del 60% de los rendimientos netos positivos que se deriven del arrendamiento de un inmueble que sea destinado a vivienda. Dicho de otra forma, si somos propietarios de un inmueble y lo alquilamos a un tercero para éste lo utilice como su vivienda, el rendimiento que obtengamos (los ingresos menos los gastos deducibles) podremos reducirlos en un 60%. Luego, sólo pagaremos IRPF por el 40% del beneficio obtenido de alquilar un inmueble como vivienda.

Es importante tener en cuenta la coletilla del artículo 23.2 de la LIRPF que dice: “esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente”. Ello implica que, si no declaramos dichos ingresos y salen a la luz en un procedimiento de gestión tributaria posterior, ya no podremos beneficiarnos de esta ventaja fiscal.

¿Puedo aplicar esta bonificación de la LIRPF cuando estoy alquilando un inmueble a una empresa para que éste constituya la vivienda de alguno de sus empleados?

La respuesta es sí. Esta bonificación resulta igualmente aplicable cuando el arrendatario es una persona jurídica que alquila un inmueble para que constituya la vivienda de alguno de sus empleados.

Sin embargo, para poder aplicar la reducción del artículo 23.2 LIRPF cuando el arrendatario sea una persona jurídica, será preciso que el inmueble constituya la vivienda permanente de una persona física determinada: el contrato debe decir quién va a vivir ahí.

Esto último fue dilucidado por la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la Consulta Vinculante V3456-19, de 19 de diciembre de 2019.

La consultante tenía alquilada una vivienda de su propiedad a una persona jurídica, siendo el objeto del contrato de arrendamiento el alquiler de dicha vivienda para que fuera destinada exclusivamente a constituir la vivienda permanente de la arrendataria, no pudiendo la sociedad instalar en la misma ni comercio, ni industria ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional.

Si bien venía exigiéndose que un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda era aquél que recaía sobe una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, la resolución del TEAC de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio, suavizó esta exigencia de modo que, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, bastará con que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas. Para ello, será preciso que en el contrato de arrendamiento conste expresamente el nombre de la/s persona/s que efectivamente vivirán en el inmueble.

En el caso en cuestión, en el contrato de arrendamiento constaba que el inmueble que se alquilaba se destinaba a vivienda permanente de la sociedad arrendataria, pero sin que constase que su uso exclusivo recaía en una persona física determinada, por lo que no resultó de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.

Cuando hablamos de “empresa” y “empleado”, automáticamente los vinculamos con una relación laboral entre ambos, pero ¿qué pasa cuando no hay una relación laboral entre la empresa y la persona a la cual cede el uso del inmueble?

Cuando no haya relación laboral entre la empresa y la persona a la cual ésta cede el inmueble (desde la perspectiva del art. 1 de la Ley del Estatuto de Trabajadores), no podrá aplicarse todas las exenciones anteriores. Así lo entendió la Subdirección General de Impuestos de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas en la resolución de la Consulta Vinculante V1565-18. En este caso, la consultante era la propietaria de un inmueble que lo arrendó a una sociedad que lo iba a destinar al uso como vivienda de su administrador. En su contestación, en lo que refiere al IRPF, la Subdirección General de Impuestos argumentó que la inexistencia de una relación laboral determina que no resulta de aplicación la excepción prevista para el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, por lo que la sociedad arrendataria debía practicar retención sobre los rendimientos satisfechos.

Para terminar con el IRPF y partiendo de la premisa que estamos ante una relación laboral, ¿debe practicarse retención de IRPF por ser la persona quien paga la renta una persona jurídica?

Aunque puede parecer lógico que el arrendador deba practicar retención a cuenta del IRPF por ser el arrendatario una persona jurídica, el artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF exime al arrendador de la obligación de retener en el supuesto que aquí tratamos. En concreto, este artículo dice que no existirá la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

Si pasamos al tratamiento del IVA, encontramos en el artículo 20. Uno. 23º de la LIVA que el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas es una operación exenta de este impuesto. Es decir, el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. Debemos remarcar que esta exención se aplica sólo cuando el inmueble se destina al uso exclusivo de vivienda. Esta exención también se extiende a garajes y anexos accesorios de la vivienda.

No obstante, ese mismo artículo lista varios supuestos en los que no procederá la exención. Entre ellos destacamos que deberán gravarse con IVA aquellos arrendamientos en los que el arrendador se obligue a la prestación de servicios accesorios como los de restaurante, limpieza o lavandería, los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto, o los arrendamientos de edificios para ser subarrendados.

Llegados a este punto, seguramente la pregunta que nos surge a todos es: ¿los arrendamientos realizados por una empresa para destinar la vivienda sus empleados deberán estar gravados con IVA?

Han sido numerosas las consultas realizadas con ese respecto y la Administración siempre había sido muy clara en su posicionamiento: cuando el arrendatario era una persona jurídica, la operación estaba sujeta y no exenta de IVA, independientemente que el empresario cediera

posteriormente el uso del inmueble a sus empleados para que constituyera su vivienda habitual. Por lo tanto, el arrendamiento de la vivienda tributaba al tipo impositivo general del 21%.

Hacienda justificaba este posicionamiento con el argumento de que para que un arrendamiento pudiese estar exento de IVA, además de que el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento fuera el de vivienda, el uso del inmueble como vivienda debía realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, y no por terceras personas, apoyándose en la no inclusión del subarriendo en la exención del artículo 20. Uno. 23º de la LIVA.

Sin embargo, ya hace unos años que se el TEAC, en una resolución del 15 de diciembre de 2016, decidió cambiar de criterio y aplicar en materia de IVA el criterio explicado anteriormente en materia de IRPF. Eso es, si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, procederá la exención de IVA, aunque el arrendatario sea una persona jurídica en el ejercicio de una actividad empresarial. Por lo tanto, no se entenderá que hay subarrendamiento cuando quede acreditado que la intención del arrendatario es “destinarlo directamente a un uso efectivo y propio como vivienda por parte de una persona física concreta, la cual debe figurar necesariamente como usuaria en el propio contrato de arrendamiento, y que, por tanto, no puede destinarse a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros” (Consulta Vinculante V1565-18).

Dicho todo eso, debemos responder de manera negativa la anterior cuestión. Los arrendamientos realizados por una empresa para sus empleados no deberán estar gravados con IVA, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se determine la persona concreta que vaya a hacer uso de esta vivienda.

Las inversiones inmobiliarias transfronterizas no son ya ningún hecho excepcional, sino algo habitual. Muchas empresas españolas invirtieron masivamente en Polonia, Alemania, Francia, Hungría, Portugal durante el boom español inmobiliario (2000-2007). Los excesos de liquidez eran tan grandes, que la internacionalización fue casi un acto reflejo. Sin embargo, muchas de las empresas que se habían internacionalizado (Martinsa Fadesa, Restaura, Grupo Prasa, Sando, y otras) se declararon insolventes en España, o tuvieron que renegociar su deuda en España y en el extranjero.  

En esos casos, en los que hay una sociedad en concurso de acreedores en España, pero un inmueble hipotecado o embargado (por ejemplo) en Polonia, siempre surgen problemas sobre qué Tribunal es el competente para lo que afecta a esa propiedad: ¿el del país donde está la sociedad madre en concurso? ¿o el del país donde está el inmueble hipotecado o embargado? 

Una muy reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Novena, Sentencia de 4 Dic. 2019, C-493/2018 (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:62018CJ0493) parece que ha aclarado el asunto. En este post les queremos explicar esta sentencia. 

Hechos de la sentencia. 

Una sociedad alemana instó a un juez del Reino Unido que adoptara una medida de inmovilización de fondos de un nacional neerlandés, el cual era propietario de dos inmuebles sitos en Francia. Más tarde, el nacional neerlandés utilizó esos inmuebles para garantizar un préstamo que le hizo su hermana, y que posteriormente fueron vendidos a una sociedad de la que era propietaria la misma hermana prestataria.  

Un año después, el nacional neerlandés fue declarado en concurso a petición propia por la Croydon County Court (UK) y le fue nombrado un administrador concursal. 

Al cabo de unos meses, el Tribunal inglés autorizó al administrador concursal a ejercitar una acción ante los tribunales franceses a fin de que se dictara una resolución que declarase que, tanto la venta de los inmuebles, como las hipotecas constituidas sobre ellos eran constitutivas de transacciones sin contraprestación real o significativa (o sea, fraudulentas) en el sentido de las disposiciones pertinentes del Derecho concursal del Reino Unido. De este modo, el administrador concursal inglés buscaba que se reintegraran los inmuebles en el patrimonio del nacional neerlandés, en estado de insolvencia, a efectos de la correspondiente liquidación.  

Posteriormente el administrador concursal demandó al nacional neerlandés, a su hermana y a la sociedad de ésta ante los tribunales franceses, con el fin de que las ventas e hipotecas se declarasen ineficaces frente a la masa (o sea, frente al resto de acreedores).  

Tras pasar primero por el Tribunal de Grande Instance de Paris; posteriormente, por la Cour d’Appel (ambos declararon ineficaces la venta y la hipoteca frente al administrador concursal); hasta que el asunto llegó al Tribunal de Casación.  

Con todo ello, la Cour de Cassation decidió suspender el procedimiento y plantear las siguientes cuestiones prejudiciales al TJUE: 

Cuestiones prejudiciales… 

1) ¿Se deriva directamente del procedimiento y guarda estrecha relación con éste, la acción realizada por el administrador concursal (designado por el juez del estado miembro -EM–  donde se ha abierto el procedimiento) destinada a declarar la ineficacia de las hipotecas inscritas sobre inmuebles del deudor sitos en otro estado miembro, así como las ventas de dichos inmuebles? 

Para que una acción esté comprendida en la competencia de los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia, ésta debe cumplir dos criterios acumulativos: las acciones deben derivarse directamente del procedimiento de insolvencia y éstas deben guardar estrecha relación con él. 

En primer lugar, para considerar que la acción se deriva directamente del procedimiento, la fuente del derecho o de la obligación que sirve de base a la demanda deben ser las normas especiales propias de los procedimientos de insolvencia.  

En segundo lugar, para saber si la acción guarda estrecha relación con un procedimiento de insolvencia, deberá observarse la intensidad del vínculo existente entre la acción ejercitada y el procedimiento de insolvencia.  

Para el caso en cuestión, el Tribunal consideró que efectivamente, la acción tiene su fundamento jurídico en las normas jurídicas del Reino Unido que se refieren específicamente a la insolvencia, y fue ejercitada por el administrador concursal a fin de gestionar y liquidar la masa activa en interés de los acreedores. Consecuentemente, la acción que tiene por objeto que se declaren ineficaces frente a la masa las hipotecas y ventas inscritas sobre bienes inmuebles sitos en otro EM, se deriva directamente del mencionado procedimiento de insolvencia y guarda estrecha relación con él. De este modo, el tribunal confirmó el cumplimiento de los dos criterios acumulativos.  

2) En caso de respuesta afirmativa, ¿tienen los tribunales del EM donde se ha abierto el procedimiento competencia exclusiva para conocer de la mencionada acción del administrador concursal o, son los tribunales del EM donde se sitúan los inmuebles los únicos competentes a tales efectos, o la competencia de unos y otros tribunales es concurrente? 

Una vez confirmada la relación entre la acción y el procedimiento, el TJUE procede a confirmar que los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto el procedimiento de insolvencia tienen competencia exclusiva para conocer de las demandas que se deriven directamente de dicho procedimiento y guarden estrecha relación con él. De modo que conocer de tal acción es competencia exclusiva de los tribunales del EM de apertura del procedimiento de insolvencia.  

Esto responde al hecho que concentrar todas las actuaciones vinculadas directamente al procedimiento de insolvencia ante los tribunales del EM en cuyo territorio se ha abierto dicho procedimiento, resulta conforme con la mejora de la eficacia y la rapidez de los procedimientos de insolvencia con efectos transfronterizos.  

Para el caso, es competencia exclusiva de la Croydon County Court conocer de la acción dirigida a que los mencionados inmuebles se integren en la masa activa.  

3) ¿Una resolución por la que un tribunal del Estado miembro de apertura de un procedimiento de insolvencia autoriza al administrador concursal a ejercitar una acción en otro Estado miembro, aunque conocer de tal acción sea competencia exclusiva de aquel tribunal, tiene como efecto atribuir competencia internacional a los tribunales de ese otro Estado miembro? 

A este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que el mencionado artículo se refiere únicamente al reconocimiento y al carácter ejecutorio de las resoluciones, de modo que los tribunales de un Estado miembro en cuyo territorio se ha abierto un procedimiento de insolvencia también pueden conocer de una acción que se deriva directamente de ese procedimiento y que guarde estrecha relación con él, ya se trate del tribunal que incoó el procedimiento o de otro tribunal de ese mismo Estado miembro que tenga competencia territorial y objetiva.  

Sin embargo, el Tribunal estableció que el artículo 25 del Reglamento n.º 1346/2000 establece un sistema simplificado de reconocimiento y ejecución de resoluciones de apertura de procedimientos de insolvencia, y no un mecanismo de atribución de competencia internacional en favor de un tribunal distinto del que tiene competencia exclusiva en virtud del artículo 3.1 del Reglamento.  

Para el caso en cuestión, aunque el tribunal inglés era el único competente para autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en Francia, tal resolución no podía tener como efecto excluir la competencia internacional a los tribunales ingleses para conocer de esa acción de rescisión de contrato.  

En resumen… 

La acción para declarar ineficaces la hipoteca y la venta de los inmuebles era competencia exclusiva de los tribunales ingleses, en tanto eran los que habían iniciado el procedimiento de insolvencia.  

La resolución de la Croydon County Court, destinada a autorizar al administrador concursal a ejercitar una acción en los tribunales franceses con la finalidad de declarar ineficaces la hipoteca y venta de los inmuebles, no significa que la competencia internacional pase a los tribunales franceses. 

En definitiva, todo debe resolverse en la Croydon County Court (Reino Unido), aunque los inmuebles estén en Francia: una victoria del administrador concursal del Reino Unido, que el Brexit puede convertir en pírrica…

On March 16, the Official State Bulletin published Law 5/2019 regulating mortgage contracts, also called “new mortgage law” although its entry into force is delayed until June 16, given that its sixteenth final provision establishes three months for those affected to adapt to the new regulation. We can not speak of a new mortgage system, but of a new information system for consumers and clarification of rights and obligations of the parties.

There are several objectives pursued with the approval of this new Law, but the basic objective was to incorporate the Directive 2014/17 / EU into our legal system, which comes several years late. In addition, the legislator was aware of the need to promote legal security quite battered in the Spanish mortgage market. This insecurity has manifested itself above all in the huge number of judicial litigation in Spanish and European courts: land clauses, swaps, mortgage expenses, etc. Facts that have massacred the credibility of the Spanish banking system against its clients, and has put the judicial system on the verge of absolute collapse. It was essential to do something. Therefore, the legislator has foreseen clearer and more predictable rules in the assessment of the so-called material transparency, thus establishing a definitive legal regime.

However, Law 5/2019 hardly modifies the current Mortgage Law, focusing above all on the property registers and all different types of mortgages establishing certain rules for the protection of individuals who are debtors or guarantors, loans that are guaranteed by mortgage or other real right of guarantee on real estate for residential use or whose purpose is to acquire or retain property rights over land or the existing buildings or the ones to be built.

More specifically, the main novelties that propose the reform of the Law approved are:

1. Distribution of initial expenses. The expenses related to the mortgage will correspond to the Bank (notaries, agencies, registers and Documented Legal Acts (AJD)). Only those expenses related to the appraisal will correspond to the mortgaged one.
2. Costs by subrogation. The client can freely subrogate their mortgage without any cost. Between entities, a compensation mechanism will be established based on the interest collected and the pending collection linked to the cost for the mortgage constitution expenses.
3. Floor clauses. The ground clauses are eliminated and an additional provision is established so that the new early termination clause doesn’t affect the attachments currently suspended and pending resolutions of the Court of Justice of the European Union.
4. Commissions. For advanced early repayment, the Law approves reductions that will be different according to the interest rate agreed upon.
   a) Variable interest. The client will have to pay a maximum commission of 0.25% of the capital repaid in advance if they amortize the mortgage in the first three, or 0.15% if they do so in the first five years.
   b) Fixed interest. The commission will be 2% during the first 10 years of the loan and 1.5% from that moment.
5. Eviction proceedings may only begin with the non-payment of 12 installments or 3% of the capital loaned in the first half of the life of the loan, or 15 installments or 7% in the second half of the loan.
6. Protection to the client
   The bank is obliged to offer the client 10 days so that they can analyze the pre-contractual information of the real estate loans before signing any documents and is also obliged to offer a file for which the client can compare the mortgage conditions offered by each entity. In addition to this right of the clients to analyze the information with time, the obligation of the parties to visit the notary prior to the signing of the contract is also added. In short, we see how the reforms established by the approved law focus on adding measures aimed at protecting the consumer and making a new distribution of the costs involved in the credit between the bank and the client.