Month: May 2022

Two years ago we published a post on our blog entitled “Bankruptcy and Squatters- Two Cases of Rental Crisis“. Remember that, when faced with a real estate occupation, the owner can follow two paths: civil or criminal. We expressed a skeptical position towards criminal proceedings to fight squatting. We have not changed our mind. However, the situation since 2018 has drastically worsened. Any homeowner (not just owners of big portfolios) faces a real risk of being deprived of possession of their home or business property. And that is not, from any point of view, positive for anyone.

The State Attorney General (FGE) has issued an internal instruction to all Attorneys on how to act when squatting arises, and has issued Instruction 1/2020, on action criteria for requesting injunctions in crimes of trespassing and usurpation of property. The key is these injunction measures, which consist of returning possession of the property to the owner. That is, remove the occupant from the property before holding the trial.

Instruction number 1/2020 establishes the criteria that prosecutors must follow in the face of squatting and sets standards to collect the mandatory information from the aggrieved person that allows them to request the urgent measure in court.

The FGE recognizes the existence of a social reality that generates a clear sense of insecurity in citizens. For this reason, this instruction seeks to reinforce the intervention of prosecutors in defense of the rights of the owners of squatted homes, guaranteeing them a faster action in order to reestablish their legitimate right and “avoid the persistence over time of criminal conduct as long as process the corresponding procedure ”.

According to the instruction, when squatting hits on permanent home or on second residences, the path to follow is the same: that of trespassing (art. 202.1 of the Penal Code – CP). This allows the judge to urge the expulsion of the intruders as an urgent injunction within a short period of 72 hours. In the application of this measure, the material object on which the typical action falls is, worth the redundancy, the dwelling, as opposed to the peaceful usurpation of real estate, which has as its object real estate, dwellings or buildings that do not constitute dwelling.

The instruction defines dwelling as “that space in which the individual lives without necessarily being subject to social practices and conventions, exercising her most intimate freedom”, a definition that also includes the second residence if the owner resides it with some frequency.

When the home is uninhabited (and is not undergoing a commercialization or reform process in order to allow its use), prosecutors may resort to the crime of usurpation of real estate (art. 245.2 CP), which carries a fine of three to six months. However, the injunction measure of eviction may also be requested when the aggrieved party is a natural person, a legal person of a public nature or a non-profit entity

In all cases, the prosecutor must assess solid evidence of the execution of the crime (fumus boni iuris), verify the existence of harmful effects for the legitimate possessor that justify the need to end the occupation (periculum in mora), and apply the principle of proportionality. In addition, it must also take into account, among other criteria, the neighbors and / or neighbors to whom the crime may cause damage and the possible situation of special vulnerability of the illegal occupants.

This new instruction may provide faster solutions than the current ones. However, the problem requires more drastic solutions, such as allowing the owner affected by a squatting to present the report to the duty courts and receive a response from them, or the even more utopian solution of reducing the workload suffered by the courts throughout the country and that directly affects the right to effective judicial protection of the owners.

La Ley 11/2020 de 18 de septiembre del Parlamento de Cataluña fue aprobada en el pleno del día 18 de septiembre, pero no se ha publicado en el DOGC hasta el día 21 de septiembre. El texto publicado es este. Ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación (el día 22 de septiembre, hoy), excepto para las viviendas que se alquilen después de una gran rehabilitación o de una obra nueva. Para estos contratos, la Ley entrará en vigor el 22 de septiembre de 2025 (tres años más tarde).

La ley viene precedida de enorme polémica. En primer lugar, polémica jurídica. Según sus detractores, y según la opinión por unanimidad del Consejo de Garantías Estatutarias -un órgano consultivo no vinculante de la Generalidad- la ley invade competencias estatales y sería inconstitucional. En segundo lugar, una polémica conceptual: para unos es la solución al evidente problema de acceso a la vivienda asequible que existe en España, y que es acuciante en la zona metropolitana de Barcelona. Para otros provocará justo el efecto contrario. Ofrecemos los puntos de vista de cada una de las partes en contienda. Por una parte la opinión de los principales impulsores de la iniciativa, el Sindicat de Llogaters, en este link. Por otra parte, la de los que señalan que esta medida logrará el efecto contrario del buscado, os pasamos enlace -entre los muchos posibles- al informe al respecto de esta reforma de la Autoridad Catalana de la Competencia en este link.

La única realidad, sin embargo, a partir de hoy, es que esto es derecho vigente en Cataluña y que debe aplicarse. La ley sólo se suspendería si el gobierno del estado presentase un recurso de inconstitucionalidad, cosa que la aritmética parlamentaria en las Cortes en este momento hace muy improbable. Por lo tanto, estas van a ser las reglas de juego durante una temporada, y conviene conocerlas.

No vamos a hacer un resumen artículo por artículo. Os advertimos que algunos de esos artículos están horriblemente redactados (especialmente el 6 y el 7). Sólo os exponemos las principales ideas a tener en cuenta y las señales de alarma que debéis activar cuando tratéis este tema:

1. La ley se aplica sólo al alquiler para vivienda habitual. Ojo con las leyendas urbanas sobre las recetas mágicas para que una vivienda no se considere habitual. Parecería que esta limitación no se aplicaría al nuevo concepto mágico del inmobiliario, el “co-living”.

2. No se aplica en toda Cataluña, sino en las zonas declaradas “tensas”. No son “tensas” porque sus habitantes estén particularmente nerviosos (que bien podría ser), sino que lo son porque la vivienda se ha convertido en “no accesible” para los ciudadanos. La propia ley contiene un Anexo con una lista de los municipios que se consideran “tensos” de entrada, sin más. Casi todas las poblaciones catalanas importantes están en esa lista (toda el área metropolitana de Barcelona está dentro).

3. El precio máximo de alquiler por metro cuadrado en esas zonas tensas, para vivienda habitual, será el menor de estas dos referencias:

a. El precio metro cuadrado del último contrato de alquiler.
b. El precio de referencia que publica la administración para esa zona. La referencia es la que publica la Agencia de la Vivienda de Cataluña en este portal web. Si se dan algunas condiciones (reformas, complementos especiales del inmueble, etc.), el límite máximo puede elevarse hasta un 20%.

4. Sólo hay un caso en que la renta del alquiler no esté sujeto a límite. Que el propietario tenga unos ingresos anuales máximos de 19.224,32 € (Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña en 2020 x 2,5), incluyendo los ingresos del alquiler.

5. La renta se puede indexar a inflación.

6. A esa renta máxima se le pueden sumar gastos generales o particulares que, según la LAU, puedan trasladarse al inquilino. El propietario deberá justificarlo documentalmente al inquilino.

7. Si el propietario no respeta estos límites de renta, el inquilino le podrá exigir la devolución del exceso pagado, con el interés legal del dinero + 3 puntos. Además, la administración podrá imponer sanción.

Estas son las reglas de juego mientras duren: “salid al campo y disfrutad”, como dijo el maestro Johann Cruyff a sus jugadores en el descanso de la final de Wembley el 20 de mayo de 1992….

Many people buy a plot of land and build a house on it. Most of the time as a second home. But the city’s residence changes to more open spaces will be another catalyst for the trend. In doing that, we must think very carefully that our expectations and needs may change in the future. A real estate project is always a long-term project, and that should never be ignored. All possibilities must be left open.

When you build the house yourself, you become a “self-developer.” Buying a piece of land, hiring an architect and hiring a construction company. The next thing to do is cross your fingers so that everything goes well, which is not always obvious. Then, at that moment, another urgent decision has to be made: whether to take out the so-called “ten-year-construction insurance”. This is the liability insurance that real estate development companies must take out to guarantee buyers that an insurance company will be liable for construction damage for up to 10 years after completion of the work. This insurance costs a few thousand euros (depending on the value of the construction), and it must be signed before starting the work, because insurers require a quality control of the entire work. It is very difficult – not to say impossible or astronomically expensive – to take out this insurance once the work is finished.

The law allows you to build your house and register the house (new construction) in the Property Registry without this insurance, if the house is built for your own use. For this reason, it is common for a person or family who builds their house to think that they will never sell it. And since you’re not going to sell it, why spend money on insurance I don’t need? This is a serious mistake, because it makes the sale very difficult in the future. And it can complicate it to the point of making it impossible during the first 10 years, the period in which you must have ten-year insurance.

Any buyer of a new construction (or rehabilitation, attention) has the right to be protected by a ten-year insurance if they buy in the first 10 years after the work is finished. Always? No. The buyer can waive that right to have insurance. As it is about the waiver of a very relevant right, it is only allowed if two conditions are met:

1. That the buyer resigns voluntarily. That is, it cannot be a condition of the sale, for example. We always advise a thorough prior technical inspection.

2. That the seller justifies having used for its own the home before selling it. This issue is a tireless source of problems, since Notaries and Registrars sometimes have different points of view: do you have to live every day from the end of the house until it is sold? Is it enough to register as your domicile? What if it is a second home that has only been used by the self-developer but has been empty for 8 months of the year? Is the home “used” if it is rented for a few years of the period? What if it’s a second or third sale within that 10-year period?

As we can see, compliance with requirement 2 raises huge questions, and too many possible interpretations. The consequences of not meeting these requirements are fundamental: (1) the sale would not be inscribable in the Property Registry; and (2) no one will be able to finance that purchase with a home equity loan (“hipoteca”). No one will buy a home with all those limitations.

Faced with such radical consequences, there is only one answer: the ten-year-construction insurance (“seguro decenal”) should always be contracted, even if at that moment it is thought that “we are never going to sell the house of our life”….

Every seller wants to get the maximum price when he sells a property. And every buyer wants to pay the minimum. It is a universal and timeless law.

The law limits this legitimate greed, especially the greed of the seller, who is the one who has all the information about what is being sold. In an ideal situation, a diligent buyer will always hire an architect to survey the property first, and an attorney to review the legal status of the property. But that is not always the case. The real estate sector in Spain is generally not very transparent, and too often unprofessional. Many buyers signs any contract that the seller’s real estate agent puts before them, without advice, and without awareness of the importance of that contract, which is a full-fledged sale, in most cases.

In Spanish law, if the seller hides essential elements of the property, it is the buyer who must find them. For that, the prior technical and legal purchase procedures (“due diligence”) are carried out. In addition, there is a legal obligation to guarantee the new owner that the legal title is correct, and that the property can be possessed peacefully; as well as to guarantee material “hidden defects”, for a limited period and with certain conditions.

It can sometimes happen that the problem is not legal or technical. But very serious. So serious that, had it been known, the property would never have been bought. We have recently experienced two concrete examples in EXNOVO: the purchase of a flat in Barcelona where the seller concealed from the buyer that the next flat was an illegal brothel; and the purchase of a house and land in a residential area near Barcelona, ​​in which the seller concealed that a center for people in custody had just been set up on the neighboring property. Both cases followed an identical pattern in the seller: deliberate concealment of this essential fact, a sales contract drawn up by the seller and his agent with all the haste and pressure imaginable, a foreign buyer who could not get to know these subtleties, and who did not he consulted with a lawyer.

The law has planned what to do in such cases. In the common Civil Code, article 1,266 says that the contract will be void if the seller has hidden information that has made the buyer not know what he is buying, because it is a fundamental error. In Catalonia, Book VI of the Civil Code also speaks of the nullity of the consent given with an essential error (article 621-7). In theory, in the two cases we have described, the buyer had legal tools to terminate the contract and recover the amount paid as a deposit (at least). But in practice, it is very difficult for a lawyer to prove that the seller concealed such information. And the position in the legal battle is tremendously unequal: the seller has the property and the deposit (usually 10% of the price), and the buyer has nothing, only the reason. In our case, the two issues ended the same: opting for the lesser evil. In the case of the apartment and the brothel, the client ended up buying, with the sad hope of being able to find another unwary person to whom he could sell the property (that was possible 18 months ago, which is when it happened). In the house, with a negotiation on the amount of down payment to be returned by the seller: only 30% was recovered.

Over the years, experience is acquired, and one learns from one’s own mistakes and that of others. One of the biggest lessons learned is that when the price is better than you expected, and you are not a local buyer, there is probably something fishy …

Propietarios e inquilinos de hoteles pueden beneficiarse de un “stand-by” en el pago de la hipoteca y/o del alquiler.

Después cuatro meses de declarado el estado de alarma y con nuevos rebrotes en ciernes, el Gobierno ha aprobado un paquete de medidas de apoyo al sector turístico mediante la aprobación de una nueva moratoria de los préstamos hipotecarios otorgados para la financiación de inmuebles afectos a una actividad turística aprobada mediante los artículos 3 y siguientes del Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo.

Está en vigor desde el 4 de julio de 2020.

¡Atención! La norma sólo habla de la moratoria del principal de la deuda hipotecaria, por lo que no aplicaría a los intereses ni a otras comisiones que fueran exigibles.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una moratoria del préstamo hipotecario?

El deudor hipotecario deberá acreditar a la entidad financiera:

• Que el deudor sea persona física o jurídica con domicilio social en España.
• Que el préstamo hipotecario se haya suscrito antes del 14 de marzo de 2020.
• Que el inmueble esté afecto a una actividad turística, ejercida en España y esté encuadrada en el código CNAE 5510 (Hoteles y alojamientos similares), 5520 (Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia) o 7911 (Actividades de agencias de viajes).
• Que dicha actividad turística sufra dificultades financieras. Es decir, que haya experimentado de media una reducción del 40% en su facturación de los meses de marzo, abril y mayo de 2020, respecto el promedio mensual de los mismos meses de 2019.
• Que el préstamo no haya sido objeto de otra moratoria de las aprobadas con motivo de la pandemia por un período superior a 12 meses. Si la moratoria hubiese sido inferior, el deudor podrá beneficiarse de esta moratoria durante el tiempo restante hasta alcanzar los 12 meses.

A pesar de cumplir con lo anterior, no se podrá solicitar la moratoria cuando conste el impago de una de las cuotas del préstamo desde antes del 1 de enero de 2020, ni cuando se haya declarado el concurso del deudor antes del 14 de marzo de 2020.

¿Hasta cuándo puedo solicitarla?

Desde el 6 de julio y hasta el 30 de septiembre de 2020, según lo establecido en la EBA/GL/2020/02, aunque dicho plazo puede ser ampliado mediante directriz de la Autoridad Bancaria Europea.

¿Cuánto tiempo puede durar la moratoria?

Hasta doce meses y se aplicará a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1 de enero de 2020. Durante el tiempo que dure la moratoria, el prestatario persona jurídica no podrá distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna.

¿Cómo debo abonar lo aplazado cuando termine la moratoria?

El prestatario podrá optar entre:

1. La redistribución de las cuotas sin modificación del plazo de vencimiento y sin alterar el tipo de interés aplicable. Es decir, aumentar la cuota de principal el resto de los meses.
2. Ampliar el plazo de vencimiento en el mismo número de meses que haya durado la moratoria.

¿Puede el banco cobrarme interés de demora por las cuotas aplazadas?

No, durante la moratoria los importes aplazados no se considerarán vencidos.

¿Qué pasa si estoy alquilado el inmueble?

Si el inmueble afecto a una actividad turística fuese objeto de un contrato de arrendamiento, el beneficiario de la moratoria hipotecaria deberá conceder al arrendatario una moratoria en el pago del arrendamiento de al menos un 70% de la cuantía de la moratoria hipotecaria, siempre y cuando las partes no hubiesen llegado ya a otro acuerdo de aplazamiento o condonación.

En el supuesto que el prestatario no presente dificultades financieras, pero sí el arrendatario, este último podrá instar de su arrendador la solicitud de la moratoria hipotecaria. Si le fuese concedida, podrá solicitar la moratoria del pago del arrendamiento establecida en el párrafo anterior.

En la relación arquitecto-cliente, ¿qué pasa si el cliente desiste del contrato cuando el arquitecto ya ha elaborado los planos encargados?

En el siguiente post vamos a tratar la naturaleza y el derecho de desistimiento de un contrato entre un arquitecto y su cliente en el que el primero se compromete a realizar los planos para la futura construcción de una vivienda según las exigencias y deseos del cliente. Para ello vamos a analizar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Sexta, Sentencia de 14 May. 2020, C-208/2019.

Sobre el caso y las cuestiones prejudiciales

Los hechos se sitúan en Austria. Los demandados (clientes) celebraron con el demandante (arquitecto y comerciante), fuera de las oficinas del arquitecto, un contrato relativo a la realización de un proyecto de vivienda individual con vistas a su construcción. Posteriormente el arquitecto transmitió a sus clientes el plano de construcción, un resumen de los costes y una factura por el servicio prestado. Diez días más tarde los clientes comunicaron al arquitecto su insatisfacción con la calidad del servicio, el desistimiento de los trabajos encomendados y ponían fin inmediatamente a la relación profesional.

La cuestión gira en torno a si la Directiva 2011/83 es aplicable a los servicios de un arquitecto consistentes en realizar un proyecto de edificio nuevo para su construcción, o si, por el contrario, están excluidos del ámbito de aplicación de la Directiva.

El arquitecto invocó que la Directiva 2011/83 no era aplicable al caso por excluir ésta en su artículo 3.3.f) los contratos de construcción de edificios nuevos de su ámbito de aplicación, y que se debía condenar a los demandados al pago de los servicios de planificación prestados según la legislación nacional austríaca. Añadía que, si finalmente la Directiva era aplicable, los demandados no tenían derecho a desistir porque los planos que había elaborado se consideraban “bienes personalizados”.

Los clientes, a su vez, alegaban que la Directiva 2011/83 excluía a los contratos de construcción y no a los de planificación, y que en ningún momento la norma mencionaba los contratos de arquitecto. Por ende, entendían que el arquitecto había incumplido el deber de información sobre las condiciones, el plazo y la forma de desistimiento que exige la Directiva, y como consecuencia, no procedía el pago de ninguna retribución, ya que el plazo de desistimiento se prorrogó doce meses.

Cuando la cuestión llegó al Tribunal Regional de lo Civil de Graz (Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz) este planteó las siguientes cuestiones ante el TJUE:

1. ¿La Directiva 2011/83 es aplicable a un contrato entre un arquitecto y un consumidor de elaboración de planos de una vivienda para su construcción?
2. De ser aplicable, ¿es la elaboración de planos de una nueva vivienda con vistas a su construcción según las exigencias y deseos de los clientes un contrato para el “suministro de bienes confeccionados conforme a las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”?

Resolución de TJUE

En relación con la primera cuestión, el TJUE resolvió que la Directiva 2011/83 sí que es aplicable a los contratos de elaboración de planos de vivienda nueva entre un arquitecto y un consumidor, pues no se entendían incluidos en la exclusión del artículo 3.3.f). Como fundamento de su decisión el Tribunal alegaba la importancia en las políticas de la Unión de la protección al consumidor en cuanto se les considera menos informados, económicamente más débiles y jurídicamente menos experimentados que los comerciantes. Por ello, la exclusión de la Directiva de los “contratos para la construcción de edificios nuevos” debía interpretarse restrictivamente. Además, el TJUE consideraba que la elaboración de un proyecto o planos de la vivienda se sitúa con demasiada antelación a la construcción como para que se entienda comprendido en ésta.

Respecto la segunda cuestión, la Directiva 2011/83 incluye como excepción al derecho de desistimiento los contratos celebrados a distancia o fuera del establecimiento del comerciante que se refieran al “suministro de bienes confeccionados según las especificaciones del consumidor o claramente personalizados”. Esta excepción limita los derechos del consumidor y, por lo tanto, merece una interpretación estricta.

El TJUE responde negativamente a la segunda cuestión ya que se trata de un “contrato de servicios”. Entiende que el objeto principal del contrato es una prestación intelectual por parte del arquitecto, y que la entrega de los planos como bienes es meramente secundaria.

Sin embargo, el TJUE reconoce que el artículo 16.a) de la Directiva 2011/83 sí que prevé una excepción al derecho de desistimiento para dichos contratos. En concreto, habrá excepción al derecho de desistimiento en “los contratos a distancia y los contratos celebrados fuera del establecimiento que se refieran a: a) contratos de servicios una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el comerciante, habrá perdido su derecho de desistimiento”.

En el caso en cuestión, no constan los dos requisitos esenciales para que proceda la exención: no consta el previo consentimiento expreso del consumidor, ni tampoco la información facilitada por el arquitecto sobre el ejercicio del derecho a desistimiento.

En resumen, el TSJUE dice…

El contrato por el cual un arquitecto se obliga a la elaboración de los planos de una nueva vivienda en vistas a su construcción según las exigencias y deseos del cliente consumidor es un contrato de prestación de servicios al cual se le aplica la Directiva 2011/83/UE.

En cuanto al derecho de desistimiento, la Directiva prevé que el cliente consumidor tendrá un plazo de 14 días desde la celebración del contrato (o desde el día que el cliente reciba la información del desistimiento) para desistir, sin indicar el motivo, del contrato celebrado a distancia o fuera del establecimiento del comerciante. Para ello el arquitecto debe informar al cliente de las condiciones, los plazos, procedimientos y el modelo de formulario para ejercer el derecho de desistimiento. Si el arquitecto no cumple con esta obligación de información, el plazo de desistimiento se ampliará a 12 meses.

No obstante, no procederá el derecho de desistimiento cuando, habiendo cumplido el arquitecto con su obligación de información, los planos hayan sido completamente ejecutados si el cliente aprobó el inicio de la ejecución reconoció que perdería su derecho de desistimiento cuando el contrato hubiese sido completamente ejecutado.

Due to the current crisis, many landlords of commercial and industrial premises have been forced to renegotiate the contractual terms with the tenant, resulting in a rent reduction or a remission.

At this point, VAT comes into play and you are probably asking yourself, how much VAT must I declare for the rental if the rent has been reduced or waived?

This is exactly what considers the Binding Ruling V1467-20, de 19 de mayo de 2020, issued by the Tax Office, who answered as follows.

According to the VAT Act, the taxable base is made up of the total remuneration, excluding discounts and bonuses. Regarding accrual, in leases, and other successive treatment operations, the tax will accrue at the time the price is due.

If the reduction or waive of the rent is agreed before or at the same time as the accrual, the solution is simple: the tax base is the new reduced rent (Article 78.Tres.2 VAT Act).

If the rent reduction or waive is agreed after the VAT accrual, the baseline is the previous rent. However, you have to reduce it to the new rent according to what is stipulated in article 89 VAT Act..

To sum up, regardless of when you agree with the rent modification, you will not have to pay VAT on the part of the rent that has been reduced or waived, but only on the final agreed rent. But be careful, this is only possible when the modification is formal and express. In other words, it always needs to be done in writing as an annex to the contract, or similarly.

Continuamos informando de las medidas legales que se suceden, en los ámbitos de actividad de EXNOVO Performing Value: legal, inmobiliario y hotelero. En este caso, una medida muy concreta para el sector hotelero en las Islas Baleares.

El pasado 13 de mayo el Gobierno Balear aprobó el Decreto ley 8/2020 de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Islas Baleares para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, el cual entró en vigor el día 15 de mayo.

En 2019, la industria turística representó el 12,2% del PIB español. Ese porcentaje ascendió hasta el 35% cuando hablamos de las Islas Baleares, por lo que este Decreto nace de la necesidad de actuar frente al duro golpe que están sufriendo ‘ses illes’ tras ver el turismo totalmente congelado desde mediados de marzo y con unas previsiones muy pesimistas para el resto del año.

Nos vamos a centrar en el artículo 7 del DL 8/2020 titulado “Incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos”. Con este artículo el ejecutivo pretende impulsar las obras de modernización de la industria turística a la par que incentivar la contratación laboral en el sector de las reformas y la construcción.

En virtud de él, los establecimientos turísticos legalmente existentes de alojamiento, turístico-residenciales, de restauración, entretenimiento, ocio, recreo, deportivo, cultural o lúdico pueden solicitar, hasta el 31 de diciembre de 2021, la modernización de sus servicios e instalaciones. Grosso modo, se abre la vía para aumentar un 15% la superficie de los establecimientos hoteleros. La excepcionalidad de la medida consiste en que ese aumento de superficie se podrá hacer aún cuando ese establecimiento haya agotado la edificabilidad según el planeamiento: se dice expresamente que no se aplicarán las leyes urbanísticas. La hipótesis es muy controvertida y ha despertado polémica.

Los interesados deberán solicitar a la administración competente un informe previo preceptivo, para poder así obtener la licencia municipal de obras o bien presentar la declaración responsable.

En cuanto a las declaraciones responsables, cabe destacar que este Decreto ley ha introducido en su artículo 5 un régimen excepcional de declaración responsable para determinadas obras e instalaciones que se tienen que ejecutar en suelo urbano aplicable para las declaraciones responsables presentadas antes del 31 de diciembre de 2021 y que cumplan los requisitos previstos en dicho artículo.

Los alojamientos establecidos legalmente pero no incluidos en el artículo 31 de la Ley del Turismo de las Islas Baleares (por ejemplo, hostales, pensiones, posadas, casas de huéspedes, campings, etc.), podrán acogerse a este artículo sólo si es para cambiar de grupo y aumentar de categoría, de manera que el establecimiento quede encuadrado en alguno de los grupos previstos en el mencionado artículo.

Sin embargo, este artículo no es aplicable a los establecimientos que se acojan al artículo 90 de la Ley del turismo de las Islas Baleares regulador del régimen de los establecimientos dados de baja definitiva.

Junto con la solicitud de modernización, se tiene que aportar un informe del servicio de prevención (o de la modalidad preventiva elegida por la empresa) que valore de forma positiva el impacto del proyecto sobre la seguridad y salud de los trabajadores.

Estos son los requisitos que tiene que cumplir el proyecto de modernización:

• El establecimiento turístico tiene que estar legalmente inscrito en los registros turísticos a fecha de 1 de agosto de 2017.
• El proyecto de modernización debe tener entidad y relevancia suficiente para reducir la estacionalidad, la investigación o consolidación de nuevos segmentos de mercado o la mejora de los servicios turísticos complementarios.
• Las obras tienen que mejorar al menos uno de los siguientes aspectos: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad.
• Las obras de modernización se tienen que hacer bajo los criterios de eficiencia energética.
• No pueden incrementar el consumo de agua potable y consumo energético de origen no renovable del conjunto del establecimiento.
• Los hoteles que dispongan de aparcamiento exclusivo para los clientes tienen que habilitar un mínimo de un 50% de plazas con punto de recarga para vehículos eléctricos. El consumo que ello genere no computa a los efectos previstos en el punto anterior.
• Se podrá incrementar la superficie edificada y de ocupación como máximo en un 15% de las legalmente permitidas, ni suponer menoscabo de los servicios e instalaciones ya implantados. Las administraciones competentes pueden reducir dicho porcentaje. Esto no es aplicable a aquellos establecimientos que ya hubiesen superado con anterioridad dicho límite.
• El proyecto no puede implicar un aumento del número de plazas del alojamiento.
• El proyecto podrá prever la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables (excepto alojamientos) y la redistribución del número de plazas autorizadas.
• Las obras consistentes en ampliaciones, reformas, y demoliciones y reconstrucciones parciales deberán cumplir, además, los tres requisitos del artículo 7.6 DL 8/2020.
• Cuando se trate de un edificio de interés cultural o catalogado, se tendrá que respetar la normativa de patrimonio histórico y obtener un informe favorable de la administración competente.

En el momento de la solicitud, el propietario o titular del establecimiento deberá abonar el 5% del valor del presupuesto de ejecución material de la parte resultante que exceda de la legalmente construida.

Una vez presentado, la administración turística deberá emitir informe sobre si el proyecto cumple con los requisitos anteriormente descritos en el plazo de tres meses desde la entrada de la petición (junto con el proyecto y la documentación necesaria al efecto) en la administración turística competente. El informe tendrá una vigencia de seis meses desde su notificación a la persona interesada.

Sólo si el informe es favorable, la administración competente podrá conceder licencia de obras. Para los proyectos sujetos al régimen de declaración responsable, ésta solo podrá presentarse acompañada del citado informe favorable.

Royal Decree-Law 15/2020, of April 21, on complementary urgent measures to support the economy and employment

In previous posts we were talking about the few measures that the Government has adopted for the leasing of premises and offices. In this new Royal Decree-law the executive continues to dictate new measures now in that field.

Requirements to benefit from this package

If you are self-employed, you must have been registered as such with Social Security at the time the state of alarm was declared. If you are a small company, it must not exceed the limit established in article 257.1 Companies Act. That is, meet two of the three following requirements: assets less than 4 million euros, net amount of turnover less than eight million euros and average number of employees less than 50.

In addition to the above, both self-employed and small companies must prove that their activity has been suspended due to the entry into force of the state of alarm or, if they have not been suspended, have suffered a reduction in turnover by at least 75% compared to the average monthly turnover for Q1 2019

How can I prove these requirements? To prove the reduction in your activity, a responsible declaration will suffice in which this 75% reduction in the monthly billing is recorded. However, the landlord may require you to show him the accounting books to verify such a reduction. Making a false responsible statement will hold the person responsible for the damages that are caused. Regarding the suspension of the activity, this will be accredited by a certificate issued by the tax office or the competent body of the Autonomous Community, where appropriate, based on the declaration of cessation of the activity declared by the interested party.

Measures to reduce costs for small companies and the self-employed

Let’s now see the main measures introduced by this new Royal-Decree-law:

Lessor being a corporation or large holder

The lessee, a natural or legal person that meets the aforementioned requirements, it is entitled to request when the lessor is a company (it seems that any form of company), public housing entity or “large holder” (more than 10 rented premises or more than 1,500 m² area leased), within a month from the entry into force of this RD-L (that is, until May 23, 2020), the moratorium on the payment of rent. If the lessor does not accept the measure, it will be applied automatically (that is, it is mandatory for the owner) and will affect the period of time that the alarm status lasts, its extensions, and the following four monthly payments, extendable one by one, if that period were insufficient.

The deferred rent will not accrue interest and must be returned in installments, within the term of the contract and within a maximum period of two years.

Ultimately, the above is the minimum content of the renegotiation. Any modification agreed upon by the parties above that is logically valid.

Lessor natural person who is not a “large holder”

For the cases in which the lessor is neither a company, nor a public housing entity, nor a large holder, the self-employed and small entities that meet the aforementioned requirements, may request the lessor, within a month from the entry in effect of this RD-L (that is, until May 23, 2020), the temporary and extraordinary postponement in the payment of the rent. It is very important to note that, unlike when the lessor is a legal entity or a large holder, this measure is not imposed on the owner. All this, as is logical, in the absence of any other agreement between the parties.

Only in the case of an agreement, the parties may use the rental deposit of article 36 of the Urban Rental Law (deposit that is two months for commercial premises) that may serve for the total or partial payment of one or some monthly payments. If so, the lessee must “refill” the deposit within a period of one year from the conclusion of the agreement or within the remaining duration of the contract.

Application (or not) of the rebus sic stantibus clause

We all have ahead times of extraordinary social and legal complexity. Many contracts are not going to be able to be fulfilled, and others will have to adapt to a new economic reality. The courts of justice will also enter the ICU, where it was already largely. Advocacy has an extremely important duty and social responsibility: finding agreed solutions between the parties. In this exceptional moment, we the professionals must advocate for and seek doable solutions, with all we can. The solution, today less than ever, will not be in the courtrooms. If, unfortunately, there is no other choice but to go to court, the latin sentence is going to be rebus sic stantibus.

“Provided it remains the same” or “rebus sic stantibus” is a principle of law that had been used since ancient Rome to modify or terminate a contract when the circumstances under which it was signed had been substantially altered. However, despite its antiquity, today it remains in Spain a highly discussed matter and the subject of great discrepancies among jurists. We will try to break down all its elements.

The rebus sic stantibus clause is a case law (not statutory) creation that is understood to be implicit in contracts, and which allows its conditions to be resolved or modified when, as a consequence of an unforeseen circumstance, unforeseeable and alien to the parties, a serious and unpredictable event has occurred, unbalancing for one of the parties. It is a mechanism of rebalancing, which seeks to recover the economic purpose and rebalance the economic expectations of the parties. The latter is essential: there must be an exorbitant disproportion between the party’s interests, that is to say, the circumstance that has occurred must not affect both parties equally, and has to be largely onerous for this part.

From the post-war (1939) until now, the jurisprudential development of this clause has varied greatly, and much of its development has occurred after the financial crisis of 2008. Since it is an exception to fundamental principles of contract law such as are the pacta sunt servanda and the freedom of the parties to agree whatever they wish, the courts were very reluctant to accept their application. However, after the Supreme Court ruling of June 30, 2014, there is a qualitative change in the jurisprudence, and the restrictive and exceptional application of the rebus sic stantibus clause is left aside, to begin to be considered as a feasible instrument.

Given this requirement of the Courts, below, we will see the most basic requirements for a correct and fruitful application of this clause:

1. Same as all case law construction, we should not expect the judge to apply it ex officio but must be expressly invoked by the parties.
2. A simple invocation of the clause is not enough, but the party that invokes it must develop and prove each of its elements.
3. As a consequence of the above, it will be much easier to apply the clause to request the revision and modification of the contractual conditions than to request the termination of the contract (principle of retention of contracts).
4. The notorious nature of current exceptional circumstances makes it easier to prove them, but their consequences must be proven. In other words, it is not necessary to prove the existence of the health and economic crisis, but the party invoking it must prove that as a consequence of said crisis, their expectations or economic purposes have been

We must not mix up the rebus sic stantibus clause with an impossibility of performance of the contract by force majeure.