Por primera vez (10 febrero 2021) una Audiencia Provincial (2ª Instancia) se ha pronunciado sobre la famosa “rebus” en los alquileres de negocios. En este caso en hoteles, y en concreto en el alquiler de un hotel en un mercado turístico tremendamente estacional como las Baleares. El Auto de la Audiencia confirma las medidas cautelares de suspensión del pago de la renta. No entra en el fondo del asunto. Podéis ver el Auto en este enlace
El explotador de un hotel en Son Caliu (Mallorca) solicitó la aplicación de medida cautelar consistente en el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima pactada en la adenda del contrato de arrendamiento de industria suscrito entre la explotadora y Atom Hoteles Iberia, S.L. (SOCIMI) desde la mensualidad de junio de 2020 hasta el dictado de sentencia. El auto en primera instancia, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, acordó tal medida, así como el mantenimiento del aplazamiento de las rentas que se generen a partir de marzo de 2021 si subsisten las restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turistas europeos (como todo indica que va a ser…).
Atom Hoteles Iberia, S.L. interpuso recurso de apelación oponiéndose a la adopción de dichas medidas en base a los siguientes dos motivos:
1) Falta de apariencia de buen derecho, dado que el propio contrato ya incluye un mecanismo de mitigación del riesgo (una renta fija y una variable).
2) Falta de proporcionalidad
A continuación, vamos a tratar los aspectos más relevantes que pone de relieve la reciente Sentencia 66/2021 de la Audiencia Provincial de Valencia del pasado 10 de febrero para denegar el recurso de apelación planteado por Atom Hoteles Iberia y mantener la medida cautelar a favor de la empresa explotadora del Hotel.
El establecimiento de una renta mínima contractual (parte fija del alquiler) no impide la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
Esta conclusión es particularmente importante, porque muchas fórmulas de explotación de hoteles contiene esta estructura de renta.
La propia naturaleza de la clausula rebus sic stantibus, y así lo ha declarado el TS, requiere (1) la existencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias que determine (2) una excesiva onerosidad que afecte a la equivalencia de las prestaciones y que (3) tal alteración tenga cierta permanencia o duración. Por ende, la cláusula rebus constituye un remedio subsidiario que se aplica en defecto de previsión, no pudiéndose entender que el establecimiento de una renta mínima en el contrato (en el caso en cuestión se había establecido una renta fija y una renta variable en función de la facturación) constituye per se una asignación contractual del riesgo.
Asimismo, la AP rechaza la aplicación de la jurisprudencia rígida y exigente en cuanto a la aplicación de la cláusula, como la STS 19/2019, de 15 de enero, la cual resolvió sobre un caso similar de reducción de la ocupación como consecuencia de la crisis generalizada, pues no cabe analogía alguna de las situaciones de crisis anterior con la situación actual de crisis humanitaria sin precedentes y a nivel mundial.
