A menudo, el inquilino pacta con el propietario que los primeros meses de alquiler no se paguen, a cambio de hacer obras en el inmueble alquilado. Puede pasar con viviendas, pero pasa mucho más a menudo con locales comerciales u oficinas. Un arrendador de bienes (en este caso inmuebles) es sujeto pasivo del IVA (lo dice la Ley del IVA). Y el arrendamiento para uso distinto de vivienda está sujeto y no exento, al tipo del 21% (también lo dice la Ley del IVA). Así que vamos a analizar como influye este “trueque” (renta a cambio de obras) a nivel de IRPF e IVA y que ha sido objeto de la Consulta Vinculante V0604-21, de 16 de marzo de 2021 de la Subdirección General de IRPF.

¿Qué pasa en el IRPF?

Esta contraprestación (alquiler por obras) tiene la consideración de renta en especie para el arrendador, quién deberá computarlo como rendimiento de capital inmobiliario en su declaración de la renta.

En cuanto a su imputación temporal (es decir, en qué ejercicio se deben declarar), debemos acudir al artículo 14.1ª.a) LIRPF: “Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al periodo impositivo en el que sean exigibles por su perceptor”.
En consecuencia, en este caso los rendimientos del capital inmobiliario deberán imputarse al final del contrato, es decir, en el periodo impositivo en que se produzca la entrega de las mismas al propietario.

En el caso planteado, la consulta tenia como objeto el arrendamiento de local comercial, no obstante, no hay motivos para entender que la solución no se aplicaría también en supuestos de arrendamiento de vivienda o de industria.

¿Qué pasa con el IVA?

A efectos del IVA, el arrendamiento de local comercial es una actividad sujeta y no exenta al impuesto y para la que el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional.

En este caso, la Subdirección General de Impuestos entiende que los meses en los que el arrendatario se obliga a abonar los costes de la obras y en los que el arrendador no cobra renta monetaria son un “periodo de carencia”.

Asimismo, también entiende que estamos ante un contrato de “permuta” en el que, por definición, la contraprestación se paga en especie. Desde un punto de vista económico y comercial, los contratos de trueque son idénticos a las transacciones en las que la contraprestación es dineraria.

En consecuencia, el arrendador deberá repercutir al arrendatario el IVA correspondiente a los meses de carencia aunque el arrendatario no satisfaga la renta pactada.

Lo que nos planteamos ahora es cuál debe ser la base imponible del impuesto. Pues bien, debemos acudir al artículo 79 de la LIVA. Para el caso en cuestión la base imponible estaría constituida por el valor que el arrendador atribuye a los servicios que pretende obtener y ha acordado realizar el arrendatario. Por ello, la base imponible del impuesto se corresponde con el importe de los gastos que las obras de adecuación que han acordado realizar en el local. Y atención que es un punto importante, ya que puede ser mayor o menor que el importe de la renta que se “permuta”.

En cuanto al devengo del impuesto, el art. 75 LIVA establece que en las prestaciones de servicios, el impuesto se devengará “cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravada” y, a su vez, la renta se devengará en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción. En este caso, la contraprestación del arrendamiento está constituida por la renta dineraria periódica y las obras que se deben entregar al final del contrato. Establece el apartado 7º del art. 75 LIVA establece que, cuando no se haya pactado la exigibilidad del impuesto o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo de impuesto se produce a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente.

En este caso, si no se hubiera pactado la exigibilidad del impuesto para las rentas pagadas en concepto de obras, el devengo del impuesto se producirá a 31 de diciembre, por la parte proporcional del valor de las obras realizadas por el arrendatario en el momento del periodo de carencia, desde su inicio hasta dicha fecha.

Sobre lo que no hay ninguna duda es sobre lo siguiente: casi nadie lo está haciendo bien…