El cierre del ejercicio 2025 ha traído consigo múltiples reformas legislativas de gran complejidad e impacto en materia de vivienda y urbanismo. 

La principal es la Ley 11/2025, de 29 de diciembre de la Generalitat, que no solo redefine el alquiler temporal y de habitaciones (que se había convertido en la actividad principal del alquiler de vivienda) sino que dota a la Administración de nuevas facultades de supervisión y control. Con toda seguridad la Ley será objeto de recurso de inconstitucionalidad. Pero como ese recurso no lo va a interponer el Gobierno Central (son el mismo partido político) no va a producirse suspensión de efectos. Es decir, todo el contenido de esa Ley es derecho vigente desde el 1 de enero de 2026, con todas sus consecuencias. 

Entre el 80% y el 90% de la población catalana vive en zonas tensionadas. Esta ley afecta por tanto a unos 8 millones de personas.

A continuación los ejes que marcarán la práctica inmobiliaria en 2026. 

1. El filtro de Constitucionalidad previo de la Ley 11/2025 de 29 de diciembre: el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries.

Antes de su aprobación definitiva, el Proyecto de Ley fue sometido al examen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE) a petición de diversos grupos parlamentarios (Dictamen 5/2025).

  • Valoración General: El CGE dijo que eran conformes a la Constitución y al Estatuto la mayoría de los preceptos al considerar que la Generalitat ejerce legítimamente su competencia exclusiva en vivienda (art. 137 EAC) para combatir el déficit habitacional.
  • Arrendamientos de Temporada y Habitaciones: El Consejo consideró que la regulación de estas modalidades no vulnera la legislación estatal (LAU), ya que no modifica la naturaleza del contrato, sino que establece medidas administrativas para evitar el fraude de ley en la aplicación de los límites de renta.
  • Proporcionalidad: El Dictamen advirtió sobre la necesidad de equilibrar estas medidas con el derecho de propiedad, validando la «función social» de la vivienda como base para las restricciones impuestas.

2. Arrendamientos de Temporada y Alquiler por Habitaciones

La Ley 11/2025 persigue evitar la elusión de los topes de renta en zonas tensionadas:

  • Temporada: Se presume que el arrendamiento es de vivienda permanente si no se acredita y documenta en el contrato la causa de temporalidad por vacaciones (sólo por vacaciones), y la residencia permanente del arrendatario en otro lugar. La temporalidad por estudios, trabajo, atención médica, etc. NO se admite y se aplican las reglas del alquiler habitual. Estos contratos ahora deben respetar las reglas de fianza y actualización de renta de la LAU. Será necesario depositar en el INCASOL, junto con la fianza, el contrato con la prueba de la temporalidad.
  • Habitaciones: Se prohíbe el fraccionamiento de rentas. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler unitario de toda la vivienda según el índice de referencia.

3. El Nuevo Cuerpo de Inspectores de Vivienda: Naturaleza y Poderes

La ley crea y regula de forma exhaustiva la figura de los Inspectores de Vivienda, elevando su capacidad coercitiva:

  • Naturaleza: Los inspectores tienen la condición de agentes de la autoridad. Sus actas gozan de presunción de certeza y veracidad a efectos probatorios. 
  • Poderes de Supervisión: Están facultados para investigar presuntas infracciones, exigir la exhibición de cualquier documentación relevante y adoptar medidas cautelares de urgencia en caso de riesgo.
  • Funciones: Además de la inspección directa, pueden requerir formalmente a promotores y propietarios la realización de obras de reparación o reconstrucción bajo amenaza de sanción.
  • Los instrumentos con que se dota la administración son muy poderosos. La presunción de veracidad de lo que digan los Inspectores de Vivienda es una herramienta muy potente. Ello significa, entre otras cosas, que la carga de la prueba se invierte. Es decir, será el investigado el que tendrá que demostrar que lo que dice el Inspector no es correcto o no es cierto, lo cual siempre es mucho más complicado.

4. Reforma y Prórroga de las Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Se modifica la Ley 18/2007 de Vivienda para blindar el parque de vivienda protegida:

  • Vigencia Permanente: En municipios declarados como zonas tensionadas, la calificación de VPO se mantendrá vigente mientras dure la declaración de zona tensionada.
  • Prórroga del Régimen: Las viviendas calificadas antes de la Ley 11/2025 que se encuentren en zonas tensionadas mantienen sus precios máximos, pero se les aplica el nuevo régimen de vigencia de la calificación, dificultando enormemente su descalificación.
  • Sucesivas Transmisiones: Se establece un nuevo sistema de fijación de precios para segundas ventas basado en la variación del IPC sobre el precio de la escritura original.

5. Derecho de Adquisición Preferente (Tanteo y Retracto) de la Generalitat.

La Administración aclara su derecho a «comprar primero». Este derecho se creó en una Ley anterior, el Decreto Ley 2/2025 y se aclara ahora:

  • Grandes Tenedores: La Generalitat podrá ejercer el tanteo y retracto sobre cualquier transmisión de vivienda en zona tensionada realizada por una persona jurídica gran tenedora.
  • Viviendas nuevas: La venta de viviendas antes de pasar 1 año desde obtener la Cédula de Habitabilidad no está sujeta a derecho de tanteo. Lo que significa que después sí.
  • Ventas dentro del mismo grupo: Tampoco en las ventas entre sociedades del mismo grupo.

6. Procedimientos judiciales que afecten a viviendas: suspensión de desahucios hasta 2026

Paralelamente, el RDL 16/2025 estatal prorroga el llamado “escudo social”. Esta legislación de urgencia del Gobierno deberá ser ratificada por el Congreso de los Diputados, lo cual no es evidente que ocurra a la fecha en que se escribe esta nota informativa. 

Su alcance:

  • Suspensión: Los procedimientos de desahucio por impago de renta para hogares vulnerables quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2026.
  • Compensaciones: Se abre el plazo hasta el 31 de enero de 2027 para que los arrendadores afectados soliciten compensaciones económicas a la administración competente.

7. Procedimiento Sancionador en la Ley de Urbanismo

Se introducen cambios técnicos para dotar de seguridad jurídica a la disciplina urbanística:

  • Caducidad: El plazo máximo para resolver expedientes de protección de la legalidad urbanística se fija en 18 meses.

8. Nueva Ordenanza de Tanteo y Retracto en Barcelona (Diciembre 2025)

Se ha aprobado la Ordenanza que regula los derechos de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento. Esto ya existía y se aplicaba desde 2018 con amparo en el Plan General Metropolitano, pero ahora se desarrolla de forma detallada.

  • Ámbito: Todo el término municipal de Barcelona queda delimitado como área de tanteo y retracto.
  • Inmuebles afectados: Edificios plurifamiliares enteros, viviendas en áreas de rehabilitación, viviendas vacías, y transmisiones de acciones de sociedades con activos inmobiliarios.
  • Se establece la posibilidad de compra conjunta con ocupantes o entidades, que es una de las novedades técnicas más relevantes de la ordenanza. En la práctica, la Ordenanza reintroduce por vía administrativa el retracto del inquilino, derecho que no tiene en la vía civil cuando el propietario vende todas las entidades de un inmueble o todas las que tiene en ese inmueble.
  • Procedimiento: Obligación de notificar fehacientemente cualquier propósito de enajenación. El Ayuntamiento tiene un plazo de 2 meses para el tanteo y 3 meses para el retracto (en caso de falta de notificación o condiciones distintas).
  • Censo: Se crea un registro público de inmuebles sujetos, con efectos declarativos.
  • Priorización: Se dará preferencia a la adquisición de fincas con más de 10 viviendas, inmuebles con inquilinos en situación de vulnerabilidad, familias monoparentales o en zonas con alto riesgo de gentrificación.

Estamos ante un escenario legislativo que exige un asesoramiento preventivo y gran cuidado para no incurrir en situaciones que supongan incumplimiento y sanciones. Las sanciones de la ley de Vivienda para casos en que el alquiler sea superior al índice pueden ser de más de 90.000€. Esta nota tiene carácter divulgativo. Estamos a su disposición para asesorarle en concreto sobre su situación.