Cómo las modificaciones de contratos de arrendamiento influyeron el alquiler de viviendas y locales comerciales.

Hemos llegado al final de esta serie para referirnos a las modificaciones de contratos de arrendamiento tanto de vivienda, como los de uso distinto al de vivienda, concertados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en la que entró en vigor la actual y vigente ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Ha desaparecido la prórroga forzosa del plazo del arriendo y en su consecuencia es contrario a la ley someter los nuevos contratos a un plazo indefinido.

a) Alquiler de vivienda

Por lo que hace referencia a viviendas, es importante que tanto inquilino como propietario tengan presente que lo que la LAU regula es el arrendamiento de “vivienda habitual”. A menudo se escucha aún decir que si el contrato se hace por menos de un año no se aplica la LAU, etc, pero la verdad es que si el inquilino prueba que esa es su vivienda habitual (empadronamiento, escuela hijos, etc.), los tribunales reconocen que la LAU es de aplicación, con todo lo que supone.

La norma deja a criterio de las partes la fijación del plazo del arriendo, aunque impone una duración mínima de tres años (hasta el año 2013 la duración mínima era 5 años).

Así mismo la renta será la que libremente pacten y será actualizable anualmente (en más o en menos) a tenor de la variación experimentada por el IPC, siempre que el contrato lo diga expresamente.

En cuanto a la conservación de la vivienda, mencionar que es obligación del propietario, y a su cargo, realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino se debe hacer cargo de las reparaciones que exija el desgaste ordinario.

La ley concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda, aunque puede excluirse por pacto en aquellos contratos cuya duración pactada sea superior a tres años.

En 2013 se introdujeron varias modificaciones de contratos de arrendamiento, algunas muy importantes, muy enfocadas a los inversores y claramente en detrimento de los inquilinos.

La primera es la ya dicha de la duración mínima que pasa de 5 a los 3 años actuales. Esta duración es manifiestamente insuficiente y causa graves problemas a los usuarios de vivienda en alquiler. Sobre todo en un país como España en el que no existe un parque de vivienda social.

La segunda y muy relevante es que el contrato de alquiler se extingue en caso de venta de la vivienda. Hasta 2013, el comprador se debía hacer cargo del inquilino y seguir con el contrato. Tras la reforma de 2013, el contrato sólo se respetará si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Menos (mucho menos) del 5% de los contratos de alquiler en España están inscritos en el Registro. En la práctica significa que en caso de venta el inquilino está totalmente desprotegido.

b) Alquiler de locales comerciales, oficinas, etc.

En cuanto al resto de contratos, que la ley denomina para uso distinto al de vivienda, y donde se encuadran los contratos sobre locales y oficinas, tiene especial relevancia la autonomía de la voluntad de las partes, que permite pactar sin restricciones el plazo, la renta, la parte en la que recaerá las obras de conservación o mejora, excluir el derecho de adquisición preferente, o regular la cesión del contrato.