Obligación de ceder para vivienda social un 30% de las nuevas promociones en Barcelona.
Queremos compartir con vosotros un breve análisis de la Modificación del Plan General Metropolitano que afecta a la ciudad de Barcelona. Se ha escrito mucho sobre este asunto. Para algunos se trata de una intromisión inadmisible en el derecho de propiedad, que aumentará aún más el precio de los pisos en la ciudad; para otros, no es más que una forma de cumplir la obligación constitucional de los poderes públicos de facilitar el acceso a vivienda digna de los ciudadanos. La (escasez de) vivienda es el tema clave en las elecciones municipales que tendremos en mayo de 2019
Aquí tenéis el texto legal publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).
Introducción sobre el asunto y entrada en vigor.
Con fecha de 12 de diciembre de 2018, la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona aprobó definitivamente la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado, en el término municipal de Barcelona, y cuyo objetivo es establecer una regulación especial relativa al uso de vivienda, complementaria de las determinaciones de las normas urbanísticas, que permita la obtención de vivienda de protección pública para cubrir las necesidades de la población detectadas en los planes locales de vivienda en Barcelona. El texto entró en vigor el 14 de diciembre de 2018, fecha de publicación en el DOGC.
Son dos las notas más características que plantea la Modificación del Plan General Metropolitano: por un lado, la obligación de destinar un 30% de edificabilidad a vivienda de protección oficial en el municipio de Barcelona y, por el otro lado, se incorporan medidas de derechos de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona cuando esa vivienda pública sea vendida.
Contenido de la reforma en Barcelona
En primer lugar, el texto aprobado somete cualquier actuación edificatoria de vivienda plurifamiliar con un alcance superior a los 600m2 a la obligación de destinar un mínimo del 30% de la superficie construida a vivienda pública en régimen general. Dicha obligación afecta tanto a las obras de nueva construcción (construcción y edificación de nueva planta y la ampliación de edificios que den lugar a nuevos locales o unidades funcionales) así como a las obras de gran rehabilitación, donde se incluye:
- Las intervenciones globales en el edificio que conlleve alguna de las siguientes actuaciones: a) incremento de techo o volumen edificado, b) incremento de número de viviendas, departamentos o unidades funcionales existentes, c) cambio de uso principal del edificio, d) redistribución general de espacios con modificación de elementos comunes.
- La sustitución del edificio, incluso cuando se mantenga la fachada u otros elementos estructurales.
- La realización sucesiva o simultánea de obras de reforma o rehabilitación cuyo coste acumulado sea igual o superior al 50% del valor de una construcción de nueva planta de similares características.
Quedan fuera las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación o parcelas incluidas en actuaciones de dotación que hubieran incorporado ya la reserva de vivienda social.
En segundo lugar, la vivienda social estará sujeta a un derecho de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento de Barcelona sujeto a un plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la notificación. El Ayuntamiento podrá decidir respecto a la adquisición del inmueble que interese transmitir, entendiéndose que renuncia al derecho de adquisición preferente si no responde a la notificación del vendedor interesado.
La Modificación del Plan General Metropolitano también plantea algunas menciones respecto a la localización de la vivienda social que, con carácter general, deberán ubicarse en la misma edificación en la que se realice la actuación de obra nueva o gran rehabilitación. Sin embargo, existe una excepción para aquellos casos en las obras se realizasen en distintas parcelas, pero siempre que estuvieran en un mismo barrio, por lo que podrían concentrarse todas las viviendas sociales en una única parcela.
¿Desde cuándo se aplican estas limitaciones?
La aplicación de esta reforma no es inmediata. Este régimen transitorio es de máxima importancia. En concreto:
- Aquellas actuaciones urbanísticas que se realicen al amparo de una licencia urbanística solicitada antes la publicación de la Modificación del Plan General Metropolitano no tienen ninguna limitación, con independencia de la fecha de compra del inmueble.
- Los inmuebles que hayan sido comprados en escritura pública* entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016 tienen dos años para solicitar licencia de obras sin ceder el 30% a vivienda social, siempre que acrediten que con esa cesión la promoción no es viable económicamente. Esa acreditación debe hacerse con un informe técnico y un estudio económica que deberá ser aprobado por los técnicos del ayuntamiento. Cualquiera ve que este punto concreto va a ser origen de conflictividad legal.
- En las licencias de obras en inmuebles que hayan sido objeto de transacción formalizada en documento público entre el 1 de julio de 2016 y el 20 de junio de 2018, se les aplicará un aplazamiento de dos años para conseguir la reserva del 30% en vivienda social.
- Cualquier licencia de obra (mayor de 600 m2) solicitada después del 14 de diciembre de 2020 deberá incorporar la cesión del 30% sin ninguna excepción.
[*] Es un matiz muy importante, porque en derecho civil español se puede perfectamente adquirir la propiedad de un inmueble en un documento privado acompañado de una efectiva posesión del inmueble, que se puede producir de muchas maneras: ocupándolo físicamente, alquilándolo, pagando impuestos, pagando gastos, realizando obras, etc.
