Situaciones de la crisis de la relación de arrendamiento.

Para cerrar la serie sobre los contratos de arrendamiento, hablaremos de las situaciones de crisis de la relación de arrendamiento. Es decir, de lo que pasa cuando existe una disputa entre el inquilino y el ocupante. Las dos partes del contrato (propietario o inquilino) pueden iniciar esa crisis.

Cualquier inversor debe tener en cuenta que la litigiosidad asociada a los contratos de arrendamiento no es baja en España. Los propietarios se quejan de que los procesos judiciales son lentos e insatisfactorios. Por el lado de los ciudadanos usuarios de vivienda, existe una gran inquietud social en este momento. España no dispone de un parque de vivienda social como otros países europeos. La Constitución Española de 1978 reconoce como principio general el derecho a una vivienda digna; pero no es uno de los derechos fundamentales que pueden exigirse ante los tribunales. Es una declaración de intenciones, no un derecho tangible. Los poderes públicos no tienen medios (o no han querido dotarse de ellos aprovechando momentos únicos como el proceso de creación de la SAREB a principios de esta década) para dar respuesta a esa legítima demanda social. Lo anterior provoca una visible y notoria colisión, en las grandes ciudades, entre ese derecho a la vivienda y los intereses de los propietarios.

Prensa «El Mundo» 18 de Mayo de 2018

El precio de los alquileres es hoy el mayor problema en muchos barrios de Madrid, Barcelona y sus áreas de influencia, especialmente en esta última. Durante los últimos 3 años los alquileres han crecido por encima del 10% anual, mientras que la renta disponible media de las familias en ese mismo periodo, en el mejor de los casos, se ha mantenido igual o ha bajado. Ningún inversor a largo plazo puede ignorar este hecho, que exige un análisis muy cuidadoso. Lo anterior no parece ser coyuntural ni pasajero, y va a ser el primer elemento en la agenda de los partidos políticos municipales muy pronto, si no lo es ya. Plantear una inversión a largo plazo basado en unos fundamentales económicos cuestionables (que los alquileres sean el 50% o 60% de la renta familiar de los potenciales clientes) tiene riesgo. Y quien compra un piso para alquilarlo debe ser consciente de que cuando el inquilino firma un contrato con estos parámetros económicos, puede ocurrir que no pague. De eso vamos a hablar aquí.

El inquilino puede acabar acudiendo a los tribunales, básicamente, porque lo que se alquila no cumple las funciones para lo que se alquiló (averías, defectos, etc.) o porque el propietario no cumple lo convenido (se obligó a hacer obras y no las hace, etc. Los inquilinos acuden a los tribunales mucho menos que los propietarios. Menos ahora, en un mercado donde los que mandan son los propietarios.

El propietario acostumbra a pleitear por otros motivos, y mucho más a menudo. No los podemos describir todos, pero algunos serían el uso del bien alquilado de un modo distinto al pactado (por ejemplo, alquilar una oficina y usarlo como vivienda); el subarrendamiento sin su consentimiento (por ejemplo alquilar un apartamento y subalquilar habitaciones sin permiso del propietario); pero, sobretodo, los propietarios van a los tribunales por impago de la renta. El impago de la renta es la reina de las causas por las que los propietarios acuden a los tribunales en España.

En el siguiente post vamos a centrarnos en lo que pasa cuando el inquilino no paga el alquiler y seguir con el tema de la crisis de la relación de arrendamiento.