Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos introducidas por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

En anteriores posts veníamos hablando de las pocas medidas que ha adoptado el Gobierno para el arrendamiento de locales y oficinas. En este nuevo Real Decreto-ley el ejecutivo continúa dictando nuevas medidas ahora en ese campo.

Requisitos para acogerse a estas medidas

Si usted es autónomo tendrá que haber estado afiliado y dado de alta a la Seguridad Social cuando se declaró el estado de alarma. Si usted tiene una pyme, ésta no deberá superar el límite establecido en el artículo 257.1 LSC. Eso es, cumplir dos de los siguientes requisitos: activo inferior a 4 millones de euros, importe neto de la cifra de negocios inferior a ocho millones de euros y número medio de empleados inferior a 50.

Además de lo anterior, tanto autónomos como pymes deberán acreditar que su actividad ha quedado suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma o, de no haber sido suspendida, haber sufrido una reducción de la facturación en al menos un 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes al año anterior.

¿Cómo puedo acreditar estos requisitos? Para acreditar la reducción de su actividad, bastará con una declaración responsable en la que se haga constar ese 75% de reducción en la facturación mensual. Sin embargo, el arrendador podría requerirle que le mostrase los libros contables para comprobar tal reducción. Hacer una declaración responsable falsa hará responsable al que la haga de los daños y perjuicios que se causen. En cuanto a la suspensión de la actividad, ello se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de la actividad declarada por el interesado.

Medidas para reducir costes de pymes y autónomos

Vamos a ver ahora las principales medidas introducidas por este nuevo Real-Decreto-ley:

Arrendador empresa o gran tenedor

El arrendatario persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y que cumpla los requisitos mencionados anteriormente, podrá solicitar al arrendador cuando este sea una empresa (parece que cualquiera), entidad pública de vivienda o gran tenedor (más de 10 locales alquilados o más de 1.500 m2), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD-L (o sea, hasta el 23 de mayo de 2020), la moratoria en el pago de la renta. Si el arrendador no acepta la medida, ésta se aplicará de forma automática (o sea, que es obligatoria para el propietario) y afectará el periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas, y a las cuatro mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente.

La renta aplazada no devengará intereses y deberá devolverse fraccionadamente, dentro del plazo de vigencia del contrato y en un plazo máximo de dos años.

En definitiva, lo anterior es el contenido mínimo de la renegociación. Cualquier modificación que acuerden las partes por encima de eso es, lógicamente, válida.

Arrendador persona física pequeño tenedor 

Para los supuestos en que el arrendador no sea ni una empresa, ni una entidad pública de vivienda, ni un gran tenedor, los autónomos y pymes que cumplan los requisitos ya mencionados, podrán solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD-L (o sea, hasta el 23 de mayo de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Muy importante señalar que, a diferencia de cuando el arrendador es persona jurídica o gran tenedor, esta medida no se impone al propietario. Todo ello, como es lógico, en ausencia de cualquier otro pacto entre las partes.

Sólo en el caso de existir pacto, las partes podrán disponer de la fianza obligatoria del artículo 36 de la LAU de 1994 (fianza que es de dos meses para los locales comerciales) que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. De ser así, el arrendatario deberá reponer el importe del que ha dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrario, si éste fuera inferior al año.