¿Qué debe hacer el propietario cuando el inquilino se declara en concurso de acreedores o cuando su casa está okupada?

Vamos a tratar dos situaciones especiales frente a las que un inversor en bienes inmuebles debe estar preparado: lo que ocurre cuando se alquila un inmueble a una empresa y esa empresa se declara en concurso de acreedores; y el fenómeno “okupa”.

El primero de ellos. Cuando una empresa se declara en situación de impago generalizado (“concurso de acreedores” en derecho español), insolvencia entendida en el sentido del Reglamento europeo 2015/848 sobre procedimientos de insolvencia, esa situación excepcional tiene consecuencias directas sobre el propietario de las oficinas, comercio, nave industrial donde esa empresa lleva a cabos sus actividades.

En primer lugar, porque dejará de pagar el alquiler (si no lo había hecho ya antes). Las deudas por el alquiler entrarán en la “bolsa común” de deudas de la empresa, y no serán las primeras en cobrar, ya que no es un acreedor privilegiado como los trabajadores, la hacienda pública o los bancos con garantías hipotecarias, por ejemplo. Estadísticamente, las posibilidades de cobrar son muy bajas.

En segundo lugar, y esto es posiblemente lo más grave, porque el contrato de arrendamiento podría no extinguirse por impago. La ley de insolvencia española no permite resolver el contrato (ni por el propietario ni por el inquilino) por el simple hecho de solicitar el inquilino concurso de acreedores. Únicamente puede ocurrir que el administrador concursal solicite al juez que rescinda el contrato, si el administrador considera que romper el contrato es bueno para que cobre el máximo de acreedores. Pero en cambio, si el administrador concursal, considera que esa oficina, comercio o nave industrial, es esencial para garantizar la continuidad de la empresa mientras se tramita el procedimiento, entonces el propietario tendrá que consentirlo. En este caso de que el contrato continúe, hay que diferenciar dos situaciones: las mensualidades impagadas antes de la declaración de concurso van al grupo de las deudas que se pagan en último lugar (escasas posibilidades de cobro); las mensualidades vencidas durante el concurso entran en el grupo de los créditos que tienen mayor preferencia (mayores posibilidades de cobro).

El segundo de esos problemas especiales es el fenómeno “okupa”.No se trata de un asunto menor. Las causas son muy diversas y no debe ser ignorado por ningún inversor, que deberá tomar con antelación las medidas adecuadas para evitar encontrarse con ocupantes no consentidos en su inmueble. Si eso ocurre, la ley permite básicamente tres enfoques. Ya anticipamos que ninguno de ellos es perfecto ni plenamente satisfactorio.

La primera vía es un procedimiento civil para recuperar la posesión del inmueble. Como titular de un derecho de propiedad inscrito en el registro, el propietario solicita que los tribunales detengan ese ataque a su derecho de propiedad. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 3 y 6 meses. El tribunal impondrá una fianza al ocupante y le pedirá que exhiba su título de ocupación para confrontarlo con el del propietario, para finalizar ordenando que abandone la propiedad, fijando para ello un día determinado.

También, como segunda vía, se puede acudir a un juicio verbal de desahucio por precario, donde se le da la oportunidad al ocupante de oponerse alegando disponer de título de ocupación (en este caso no se le exige fianza ni depósito alguno), para acabar dictando sentencia.

La tercera vía es un procedimiento penal por el delito de usurpación. Si los  tribunales condenaran al ocupante por ese delito también repondrían al propietario la posesión mediante lanzamiento si fuera necesario. El procedimiento, depende de la ciudad, dura entre 6 meses y 2 años, y en general se desaconseja por la gran cantidad de archivos de la causa penal que se producen (sólo ocurre la usurpación cuando lo ocupado es una vivienda ocupada y utilizada por sus propietarios).