El paisaje post pandemia ya se empieza a ver con bastante nitidez, y lo que se ve no es halagüeño. Hoy hablaremos de algo que lleva 2-3 meses apareciendo con fuerza en Barcelona y en otras ciudades. Antes podía existir en zonas costeras -lo hemos visto mucho en Ibiza- donde los propietarios quieren alquilar sólo de otoño a primavera, y tener la vivienda a disposición de turistas en temporada de verano. Pero ahora es notorio en Barcelona.
Vamos a hablar de la esfera civil del tema, que es muy interesante, con un punto de vista lo menos jurídico posible. Otro día hablaremos de la esfera administrativa (licencia de vivienda turística), que no es menos relevante.
El perfil siempre es el mismo en las webs inmobiliarias. Vivienda impecable, fotos profesionales (de un pasado turístico) y con un nítido “look & feel” hotelero (camas impecablemente abiertas con toalla al pie de la cama), ubicaciones perfectas, precios al alcance de pocos bolsillos…. y siempre el mismo aviso después de todo el mensaje: máximo 11 meses alquiler, 2 meses fianza, 1 mes agencia (cuando lo veo me pregunto realmente si alguien ha pensado dos veces lo de pedir la misma comisión para un alquiler de 11 meses que para uno de 7 años…). No hay que ser un genio para ver lo que hay detrás de eso. Son propietarios de viviendas con licencia turística, que ante el hecho de que no hay turistas ni congresistas, quieren obtener ingresos mientras la tormenta escampa. Perfectamente legítimo. Pero en términos legales, eso es soplar y sorber a la vez. Y como cualquiera sabe, es imposible.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no habla en ninguna parte de 11 (ó 12) meses como límite de nada. Sólo habla de alquiler para vivienda habitual, o para uso distinto de vivienda habitual. A los primeros se les aplica la LAU, que tiene preceptos que son obligatorios e irrenunciables (porque protegen al inquilino) entre ellos la duración mínima. En los segundos se puede pactar libremente casi todo.
Se ha instalado en el imaginario inmobiliario colectivo la idea de que, si el contrato tiene menos de un año, ya no es vivienda habitual. Esa idea – fetiche está detrás de todos esos anuncios. Y tengo malas noticias: no es así de forma absoluta. Puede perfectamente serlo si el inquilino está en un traslado laboral temporal, un año académico, tiene otra vivienda en propiedad, etc. Pero en otros casos, la mayoría, al propietario le va a resultar muy difícil escapar a la duración mínima si el inquilino no quiere irse, y dice que quiere continuar. Especialmente si, como seguro ocurre, el contrato de alquiler lo ha redactado el propietario en forma de “quasi-adhesión”, y contiene todas las penalidades del infierno para el inquilino para garantizar que se vaya en el mes 11. Ahí posiblemente no se aplique sólo la LAU, sino además la normativa de protección de consumidores y usuarios, todavía más protectora.
La duración mínima del contrato (hoy 5 ó 7 años) forma parte de la placa base del hardware legal del alquiler de vivienda habitual. Es difícil desinstalar eso sin que el sistema operativo colapse. Ante unas condiciones impuestas por el propietario, el inquilino-consumidor persona física tiene, con una dirección letrada experta, muchas posibilidades de seguir viviendo en ese piso si quiere ejercer su derecho a la duración mínima. Los propietarios de viviendas turísticas deben ser conscientes de ello.