Advertencia a los lectores: lo hemos intentado, pero no nos ha quedado un texto tan sencillo como nos hubiera gustado. Es un tema muy técnico, y no lo hemos podido simplificar tanto como intentamos siempre.

A pesar de ello, preferimos publicarlo porque nos parece un tema muy interesante.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), para el caso de arrendamiento de vivienda, el adquirente en una subasta, no puede resolver el contrato si aún no ha transcurrido el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años cuando el arrendador es una empresa (art. 13 LAU). No importa si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad

En el supuesto de una venta voluntaria de local de negocio, el adquirente queda subrogado en la posición de arrendador (art. 29 LAU), pero ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando estamos frente la venta forzosa (subasta) de un local de negocio?

En este post vamos a resolver a la anterior pregunta de la mano de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 783/2021, de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).

La cuestión jurídica controvertida que resolvió el Tribunal Supremo (TS) se ciñó a la determinación de los efectos sobre el arrendamiento de la subasta de finca arrendada destinada a un uso distinto del de vivienda, derivada de la ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada (como sucede en la mayoría de los casos).

El TS rechaza la aplicación analógica de art. 13 LAU (referente a la transmisión de vivienda), pues éste artículo se refiere únicamente a los arrendamientos de vivienda, y el legislador quiso establecer una distinción clara entre la regulación de los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos, dado el carácter protector de la regulación de los primeros y la preponderancia de la libre voluntad de las partes en los segundos.

Tampoco considera el TS aplicable el art. 29 LAU (referente a la enajenación voluntaria), pues considera que éste es únicamente aplicable en el caso de enajenaciones voluntarias, y no en el caso de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, como sucede en el caso en cuestión. Cuando es el propio arrendador el que transmite voluntariamente la finca (p.e. la vende, o la dona), la ley protege al arrendatario aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de subrogación.

Sin embargo, no sucede lo mismo cuando el derecho del arrendador se extingue por el ejercicio de derechos de terceros (p.e. ejecución hipotecaria), y siempre y cuando el contrato de arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad o dicha inscripción sea posterior a la inscripción del derecho del tercero.

Es decir, cuando el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de inscribir el derecho del tercero (en este caso, la garantía hipotecaria), prevalecerá el derecho de este último frente al derecho del arrendatario y podrá resolverse el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, ante la falta de solución específica en la LAU y no existiendo pacto inter partes, hay que acudir al régimen común del Código Civil (remisión específica del art. 4.3 LAU), en concreto los arts. 1.571.1 y 1.549 relativos a la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Según el primero (1.571.1 Código Civil “CC”), “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Este precepto debe analizarse sistemáticamente junto con el segundo (1.549 CC), según el cual “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Así pues, en los supuestos de arrendamientos no sujetos a la LAU, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el CC, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado por el arrendamiento.

Lo anterior no implica la extinción automática del arrendamiento, sino que el adjudicatario del inmueble tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. Y sólo en el caso de no pida que se resuelva, tendrá lugar su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador. Conclusión en lenguaje menos jurídico: si alguien se queda en subasta un inmueble distinto de vivienda que está alquilado, y no quiere que siga el inquilino, lo que debe hacer es demandar al inquilino para que el juez resuelva el contrato de alquiler y le diga que se marche, con base en el 1.571.1 del CC.