La intervención de una agencia inmobiliaria es habitual en las compraventas de vivienda. Sin embargo, una cuestión genera cada vez más controversia: ¿puede el mismo agente cobrar honorarios tanto al vendedor como al comprador por una única operación?
En Cataluña, la respuesta no es un “sí” automático. La doble comisión está sometida a una condición esencial: debe haber sido expresamente acordada. Además, cuando el comprador actúa como consumidor, la agencia debe cumplir estrictos deberes de información y transparencia.
La regla general: no se puede cobrar a las dos partes sin acuerdo expreso
El artículo 55.6.i de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda de Cataluña, establece que la retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en una cantidad fija. A continuación, contiene una regla especialmente relevante: el agente no puede percibir retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que exista un acuerdo expreso en ese sentido.
Por tanto, la doble comisión no está absolutamente prohibida, pero tampoco puede presumirse. La inmobiliaria debe poder demostrar que comprador y vendedor sabían que cobraría de ambos y que aceptaron expresamente esa situación.
La exigencia tiene una justificación evidente: el agente que interviene para las dos partes puede encontrarse ante un conflicto de intereses. El vendedor busca normalmente obtener el mejor precio posible, mientras que el comprador pretende adquirir la vivienda en las condiciones más favorables. Por ello, la doble intervención y su coste deben comunicarse con total claridad.
La nota de encargo del vendedor es obligatoria
Antes de anunciar o comercializar una vivienda por cuenta de su propietario, la agencia debe suscribir con este una nota de encargo.
Según la Ley catalana del derecho a la vivienda, este documento debe recoger, entre otros datos:
- La identidad del agente y su número de inscripción en el registro correspondiente.
- La identidad del propietario.
- La descripción de la operación encomendada.
- La identificación de la finca y su situación jurídica.
- El precio de oferta.
- La duración del encargo.
- Las facultades concedidas a la agencia.
- La retribución del agente y la forma de pago.
La ley prohíbe expresamente ofrecer o publicitar inmuebles de terceros sin haber firmado previamente esta nota de encargo. Su ausencia no es una simple irregularidad documental: puede constituir una infracción administrativa grave.
Además, si la agencia reclama honorarios al vendedor, la nota de encargo es el principal medio para acreditar quién contrató sus servicios, cuánto debía cobrar y en qué momento se devengaba la comisión.
¿La nota de encargo del vendedor obliga también al comprador?
No. Una nota de encargo firmada exclusivamente entre el propietario y la agencia no convierte por sí sola al comprador en deudor de una comisión.
El contrato produce efectos entre quienes lo celebran. Por ello, aunque la nota de encargo indique que la agencia pretende cobrar también al comprador, será necesario demostrar que este:
- Fue informado antes de quedar vinculado a la operación.
- Conoció el importe o el sistema de cálculo de los honorarios.
- Aceptó contratar un servicio remunerado.
- Aceptó expresamente que la agencia percibiera honorarios de ambas partes.
No basta con que el comprador haya respondido a un anuncio, visitado la vivienda o formulado una oferta. Estas actuaciones pueden formar parte del servicio de comercialización que la agencia ya presta al vendedor.
Tampoco puede trasladarse unilateralmente al comprador el coste del servicio contratado por el propietario. Para cobrar al comprador debe existir una relación contractual propia y diferenciada, aunque pueda documentarse conjuntamente con la aceptación de la doble intermediación.
¿Es suficiente una hoja de visita?
La respuesta depende de su contenido.
Una hoja de visita normalmente acredita que el comprador conoció el inmueble a través de la agencia y que realizó una visita en una fecha determinada. Pero no equivale necesariamente a un encargo profesional ni a la aceptación de una comisión.
Para que pueda fundamentar el cobro al comprador debería expresar de forma clara y comprensible:
- Que el comprador contrata un servicio de intermediación o asesoramiento.
- Qué servicios concretos prestará la agencia.
- El importe total de los honorarios o su porcentaje y base de cálculo.
- Los impuestos aplicables.
- El momento en que se devenga la comisión.
- Que la agencia también percibe honorarios del vendedor.
Una cláusula incluida en letra pequeña, ambigua o presentada como una mera formalidad puede ser impugnada por falta de transparencia. La firma de una hoja de visita no permite presumir que el consumidor comprendió y aceptó una obligación económica que no aparecía destacada con claridad.
Del mismo modo, una cláusula que se incorpora por primera vez en la reserva o en el contrato de arras puede resultar problemática si el comprador no recibió esa información antes de comprometerse económicamente.
Los derechos del comprador como consumidor
Cuando una persona compra una vivienda para uso particular y actúa al margen de una actividad empresarial o profesional, normalmente tiene la condición de consumidor.
En ese caso son aplicables el Código de Consumo de Cataluña y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios estatal
Estas normas obligan a la agencia a facilitar, antes de que el consumidor quede vinculado, información clara, comprensible y suficiente sobre las condiciones jurídicas y económicas del servicio. Entre otras exigencias:
- Debe comunicarse el precio completo, incluidos impuestos y conceptos accesorios.
- Si el precio no puede calcularse directamente, debe entregarse un presupuesto previo, salvo renuncia expresa en los términos legalmente previstos.
- Los conceptos adicionales deben ser comunicados y aceptados.
- Todo pago adicional requiere el consentimiento expreso del consumidor.
- La factura no puede introducir servicios o cantidades que no fueron previamente acordados.
Por tanto, la agencia no debería comunicar la comisión al comprador cuando la reserva ya está preparada, al presentar las arras, en la notaría o después de haberse cerrado la operación. La información económica debe proporcionarse con suficiente antelación para que el consumidor pueda tomar una decisión consciente.
¿Qué ocurre si no existe nota de encargo?
Conviene distinguir dos planos.
Consecuencias administrativas
Si la agencia ha anunciado o comercializado la vivienda por cuenta del propietario sin nota de encargo, incumple la Ley catalana del derecho a la vivienda. Esta conducta puede ser objeto de denuncia ante los organismos competentes en materia de vivienda o consumo.
Consecuencias sobre el cobro de honorarios
En el plano civil, la ausencia de documento escrito no siempre excluye de forma automática que haya existido algún encargo verbal o una relación contractual deducible de actos concluyentes. Sin embargo, la agencia tendrá que probar:
- Quién contrató sus servicios.
- Qué actividad se le encomendó.
- Qué remuneración se pactó.
- Que su intervención fue eficaz para concluir la compraventa.
- Que la persona a quien reclama conoció y aceptó el coste.
Cuando se reclama al comprador consumidor y, además, existe una doble comisión, la exigencia probatoria es especialmente intensa: la Ley 18/2007 requiere un acuerdo expreso para cobrar de ambas partes.
¿Cuándo puede considerarse válida la doble comisión?
La doble comisión será jurídicamente más defendible cuando concurran conjuntamente estas circunstancias:
- Existe una nota de encargo válida con el vendedor.
- El comprador ha contratado realmente un servicio propio y diferenciado.
- Ambas partes conocen que la agencia cobra de los dos lados.
- Existe una aceptación expresa de esa doble retribución.
- Los honorarios, su base de cálculo y los impuestos se informan previamente.
- La documentación explica qué servicios se prestan a cada parte.
- Las cláusulas son claras, legibles y no abusivas.
- La agencia actúa con diligencia e informa de cualquier conflicto de intereses relevante.
Por el contrario, la comisión reclamada al comprador será especialmente discutible si este se limitó a contestar a un anuncio, visitar el inmueble y presentar una oferta, sin recibir previamente un presupuesto o contrato claro.
Conclusión
En Cataluña, una agencia inmobiliaria solo puede cobrar por la misma compraventa al comprador y al vendedor cuando exista un acuerdo expreso que autorice la doble retribución.
La nota de encargo del propietario es obligatoria para comercializar la vivienda, pero no obliga por sí sola al comprador. Para reclamar honorarios a este último, la agencia debe acreditar una contratación propia, información previa sobre el precio y consentimiento expreso, especialmente respecto del cobro simultáneo a las dos partes.
La mera firma de una hoja de visita, la participación de la agencia en la operación o la emisión posterior de una factura no sustituyen necesariamente esos requisitos.
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