Se ha aprobado la Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público (DOGC de 13 de julio de 2026). Es lo que, cuando se aprobaban presupuestos cada año, se llamaba “Ley de Acompañamiento de los Presupuestos”.
La ley de acompañamiento toca muchos puntos. Pero esta nota se limita a las novedades relativas a la:
- adquisición de edificios completos de viviendas,
- régimen de grandes tenedores
- alquiler residencial.
Las medidas entraron en vigor el 14 de julio de 2026, día siguiente al de la publicación de la Ley.
1. Adquisición de edificios completos de viviendas: tipo del 20% en TPO
Se modifica el Código tributario de Cataluña relativo a la definición de gran tenedor a efectos fiscales.
La transmisión de un edificio completo de viviendas a favor de persona física o jurídica queda sometida al tipo del 20%. Si la adquisición del edificio se efectúa de forma progresiva, las autoliquidaciones practicadas por las compras parciales son provisionales y, una vez transmitida la última vivienda, el contribuyente debe regularizar cada una de ellas mediante autoliquidación complementaria en el plazo de un mes, aplicando el tipo del 20%.
Se excluye la adquisición realizada por una persona física cuando el edificio tenga un máximo de cuatro viviendas y todas se destinen a vivienda habitual del adquirente o de familiares hasta segundo grado, siempre que se cumplan los requisitos de ocupación efectiva y permanencia establecidos legalmente.
Las compras de edificios o de unidades con una estrategia de consolidación posterior deben evaluar previamente la eventual aplicación del 20%, incluido el riesgo de regularización de las adquisiciones escalonadas.
2. Grandes tenedores: nuevo perímetro y reglas de cómputo
La reforma modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda, y la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
Introduce como elementos nuevos en la definición de gran tenedor:
2.1. Umbral específico en Cataluña
Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que tenga cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en Cataluña, además del criterio de más de diez inmuebles en el conjunto de España.
2.2. Extensión a nuevas categorías de titulares
Se incluyen expresamente los fondos de capital riesgo y los fondos de titulización de activos, además de entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversión y gestores de activos.
2.3 Inclusión expresa de personas físicas
Quedan comprendidas las personas físicas que posean, tengan derecho de uso, disfrute o explotación de diez inmuebles residenciales en España o cinco en Cataluña.
2.4 Cómputo de derechos distintos de la propiedad
No se atiende únicamente a la propiedad; también cuentan los derechos de uso, disfrute o explotación del inmueble.
2.5. Reglas nuevas de cómputo
- Las participaciones en comunidad se computan cuando, acumuladas, equivalen a la titularidad plena.
- Si uno de los cotitulares es gran tenedor, la vivienda queda sometida a las obligaciones y limitaciones correspondientes. Cambio muy importante.
- Cada unidad residencial de un edificio cuenta como inmueble independiente aunque no exista división horizontal inscrita. Cambio muy importante y de muy difícil gestión, ya que no existe publicidad exterior del número de unidades de un edificio en propiedad vertical si no hay manifestación en el Registro de la Propiedad de que son varios pisos.
La nueva definición opera desde el 14 de julio de 2026. Sin embargo, las obligaciones vinculadas a esta condición introducidas por la reforma no se aplican a los contratos suscritos antes del 31 de julio de 2026.
3. Alquiler residencial: transparencia, habitaciones, renta total y control sancionador
Las principales modificaciones se introducen en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y la Ley 13/1996, del Registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
3.1. Publicidad y cédula de habitabilidad
Se prohíbe comercializar o anunciar inmuebles destinados a alquiler residencial sin cédula de habitabilidad. La publicidad debe incluir información obligatoria; en zonas de mercado residencial tensionado, deberá indicarse el precio máximo aplicable —o, en su caso, la última renta de los cinco años anteriores— y la condición o no de gran tenedor de la propiedad.
3.2. Alquiler por habitaciones
El régimen de contención de rentas se aplica expresamente al alquiler de habitaciones, a la cesión de uso, al subarriendo y a cualquier fórmula jurídica equivalente que atribuya el uso residencial exclusivo de una habitación con zonas comunes. Debe depositarse la fianza e inscribirse la información contractual y su finalidad en el Registro de Fianzas.
3.3. Renta total y gastos
La renta incluye cualquier contraprestación directa o indirecta por el uso de la vivienda o habitación —incluidos gastos, cuotas, servicios obligatorios y repercusiones—. En el ámbito de la contención, no pueden trasladarse al arrendatario, cesionario o usuario los gastos de gestión inmobiliaria ni los de formalización del contrato, ni utilizar estructuras contractuales para eludir el régimen.
