Después del 24 de abril de 2024 (Decreto Ley 6/2024)

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Estas son algunas de las preguntas y respuestas sobre el tema. Sin valoraciones políticas, ideológicas o económicas.

¿Cuál es el contexto?

Hay una clara y manifiesta fuga de la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte de los arrendadores para ir al Código Civil (del siglo XIX en la redacción de los arrendamientos) que dice que las partes pueden pactar lo que quieran. 

Al inicio los motivos era huir de la duración mínima de 5-7 años, la no posibilidad de aumentar el alquiler anualmente por encima de la inflación, y en algunos casos para seguir cargando al inquilino los honorarios del servicio que contrataba el propietario. Tras la Ley de la Vivienda 2023 y la aprobación de los índices en 2024, se sumó, en Cataluña, la limitación de precios de los alquileres como motivo de la huida. Parece que hoy, en Cataluña, entre 1/3 y 1/2 de la oferta de alquiler es de temporada.

La (falta de) vivienda (asequible y digna) es el mayor problema actual en amplias zonas de Cataluña, por no decir en todas.

¿Alquiler fuera de la LAU?

A pesar de las leyendas urbanas, la LAU es bastante clara.  Se rige por la LAU el piso que se alquila para ser una vivienda habitual. No dice nada de 11 meses, y otras cosas sin sentido que se dan por sentadas. Si la necesidad no es de vivienda habitual (por ejemplo, un opositor que alquila un piso 2 años para preparar una oposición, fuera de su lugar de residencia habitual), no se aplica la LAU. 

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿Alquiler de habitaciones?

No existe una jurisprudencia del Supremo porque este tema no ha llegado, ni posiblemente llegue al Supremo. Hay alguna Audiencia Provincial que se ha pronunciado de forma bastante coherente. A los arrendamientos de habitaciones no se les aplica la LAU porque no se alquila una vivienda, sino partes de la misma (habitación). Por lo tanto, la duración y precio son libres.

El DL 6/2024 cambia eso, como veremos.

¿En qué consiste la nueva regulación para el arrendamiento de temporada?

La reacción ha consistido en convertir el alquiler de temporada en algo muy excepcional – residual.

Sólo queda fuera de la LAU el alquiler para finalidad de ocio y las vacaciones, lo cual deberá expresarse en el contrato. Teniendo en cuenta que el alquiler vacacional de menos de 30 días se considera alquiler turístico según la Ley de Turismo de Cataluña y requiere licencia de vivienda turística, el Código Civil se aplicará sólo a los afortunados que puedan hacer vacaciones de más de 30 días..

Queda dentro de la LAU, de forma expresa, todas las justificaciones habituales del alquiler de temporada hasta ahora y estructuras de co-living: profesionales, laborales, estudios, atención médica, transición de una vivienda a otra.

¿En qué consiste la nueva regulación para el alquiler de habitaciones?

Si en el de temporada queda un pequeño espacio de aplicación, en el de habitaciones, parece que no queda ninguno.

Se aplica la LAU.

¿Qué significa que esos contratos pasen a estar dentro de la LAU?

Precios limitados (en el de habitaciones, la suma de las habitaciones no podrá superar el alquiler del piso según el índice), duración 5 o 7 años, aumento anual inflación. 

De forma resumida: aquello que los propietarios no quieren y que los inquilinos sí.

¿Está en vigor?

Se aplica a todos los contratos suscritos a partir del día 26 de abril de 2024 que es cuando entró en vigor.

Un Decreto Ley es provisional (pero es aplicable mientras) hasta que no lo convalida el Parlament. Como el Parlament está disuelto por la convocatoria electoral, lo decidirá la Diputació Permanent en el periodo electoral o post electoral. Es imposible saber qué votarán. No se puede descartar que no se convalide.

¿Hay multas si no se cumple?

Sí. Se prevé infracciones graves o muy graves: no expresar la causa real o cobrar más del 30% del índice.

¿Puede la Generalitat regular esto?

Es dudoso. Anteriormente, en 2022, el Tribunal Constitucional (TC) dijo que la regulación de los topes de los alquileres de vivienda habitual era materia de competencia estatal. La impugnación ante el TC irá por aquí

Si alguien tiene interés en esta disquisición jurídica que se lea la exposición de motivos del DL

¿Se va a impugnar ante el TC?

Es seguro que sí. Lo pueden hacer grupos parlamentarios, etc. Pero sólo el Gobierno de España tiene la posibilidad de impugnar y suspender la aplicación y dejarlo en “stand-by” hasta que el TC dicte sentencia. Todo indica que esa impugnación dependerá de la aritmética electoral en 2024.

¿Cuánto tardaría el TC en dictar sentencia?

Imposible contestarlo. La impugnación sobre los topes de alquileres tardó un poco más de 1 año. Pero la impugnación sobre la regulación de la interrupción del embarazo lleva 10 años sin sentencia…

Otro recordatorio

Si el arrendamiento no es de vivienda habitual, tiene que pagar ITP. Lo paga el inquilino: ¿cuántos inquilinos lo están haciendo…?

¿Se ha añadido algo más en el DL?

Sí. Si un gran tenedor (recordar: 5 viviendas en Cataluña) vende un piso en una zona tensa, la Generalitat (o entidades sociales, promotores sociales, etc, registrados) tienen derecho de adquisición preferente: mismo precio y condiciones. Es una novedad porque no se exige que proceda de ejecuciones hipotecarias, etc. Ahora es cualquier vivienda. 

Eso obliga a informar de la venta antes. El periodo es de 3 meses. Durante ese periodo la Generalitat podrá pedir visitar el piso y el plazo se interrumpe.