Las técnicas de marketing para la producción de materiales de venta pueden crear soportes comerciales (realidad virtual, renders hiperrealistas…) de una viveza tal, que cuesta distinguirla de la realidad. Esos materiales publicitarios van acompañados casi siempre de disclaimers, cuya longitud y detalle depende de las series de juicios americanas que haya visto el abogado que las redacta, o de las webs anglosajonas que haya copiado el Community Manager de la empresa.
Hoy nos preguntamos hasta qué punto esa publicidad es vinculante. ¿Qué pasa si la realidad y el anuncio son “demasiado” diferentes?
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara nos ha llevado a reflexionar sobre esto. La sentencia es de 9 de junio de 2021. La demandada una empresa promotora importante, HERCESA. Los demandantes unos compradores de un piso en una urbanización de la Costa del Sol donde los anuncios decían que habría un montón de cosas en el complejo (hotel 5 estrellas, zonas de ocio y comerciales, tiendas de todo tipo…). Todo eso salía en el folleto publicitario. El litigio va de márketing en su forma analógica.
Como ninguno de esas cosas apareció finalmente en el complejo, los compradores demandaron al promotor.
La sentencia pone especial énfasis en el hecho de que el fundamento de la obligación de indemnizar no es la obligación de garantizar la construcción del entorno (que no es de la promotora), sino la pérdida de expectativas de los adquirentes que se recogieron en la publicidad para incentivar el interés en la adquisición de los inmuebles de la promoción.
El fundamento de la sentencia no es el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda con las calidades y plazos ofertados, sino que radica en que se incentivó la venta con unas expectativas que, aun dependiendo de terceros, fueron recogidas en la publicidad y que incidieron en la decisión de adquirir el inmueble.
En este sentido, la sentencia cita el art. 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual “El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato. También cita jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre publicidad contractual, etc.
Y al final da la razón a los demandantes. También es muy interesante el tema de la cantidad de la indemnización. Aquí de lo que se trata es de saber el “precio” de esas expectativas de tener un 5 estrellas y comercio de lujo en el complejo. El perito de los clientes decepcionados valora ese daño en el 20% del precio de compra (indemnización de 44.000 €). Nos encantaría ver esa pericial, porque debe ser realmente buena. Tanto, que la Audiencia se la “compra” al perito íntegramente, y les da a los reclamantes todo lo que piden.
A nuestros clientes promotores: la mentira tiene las patas cortas.
