La Ley 11/2020 de 18 de septiembre del Parlamento de Cataluña fue aprobada en el pleno del día 18 de septiembre, pero no se ha publicado en el DOGC hasta el día 21 de septiembre. El texto publicado es este. Ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación (el día 22 de septiembre, hoy), excepto para las viviendas que se alquilen después de una gran rehabilitación o de una obra nueva. Para estos contratos, la Ley entrará en vigor el 22 de septiembre de 2025 (tres años más tarde).

La ley viene precedida de enorme polémica. En primer lugar, polémica jurídica. Según sus detractores, y según la opinión por unanimidad del Consejo de Garantías Estatutarias -un órgano consultivo no vinculante de la Generalidad- la ley invade competencias estatales y sería inconstitucional. En segundo lugar, una polémica conceptual: para unos es la solución al evidente problema de acceso a la vivienda asequible que existe en España, y que es acuciante en la zona metropolitana de Barcelona. Para otros provocará justo el efecto contrario. Ofrecemos los puntos de vista de cada una de las partes en contienda. Por una parte la opinión de los principales impulsores de la iniciativa, el Sindicat de Llogaters, en este link. Por otra parte, la de los que señalan que esta medida logrará el efecto contrario del buscado, os pasamos enlace -entre los muchos posibles- al informe al respecto de esta reforma de la Autoridad Catalana de la Competencia en este link.

La única realidad, sin embargo, a partir de hoy, es que esto es derecho vigente en Cataluña y que debe aplicarse. La ley sólo se suspendería si el gobierno del estado presentase un recurso de inconstitucionalidad, cosa que la aritmética parlamentaria en las Cortes en este momento hace muy improbable. Por lo tanto, estas van a ser las reglas de juego durante una temporada, y conviene conocerlas.

No vamos a hacer un resumen artículo por artículo. Os advertimos que algunos de esos artículos están horriblemente redactados (especialmente el 6 y el 7). Sólo os exponemos las principales ideas a tener en cuenta y las señales de alarma que debéis activar cuando tratéis este tema:

1. La ley se aplica sólo al alquiler para vivienda habitual. Ojo con las leyendas urbanas sobre las recetas mágicas para que una vivienda no se considere habitual. Parecería que esta limitación no se aplicaría al nuevo concepto mágico del inmobiliario, el “co-living”.

2. No se aplica en toda Cataluña, sino en las zonas declaradas “tensas”. No son “tensas” porque sus habitantes estén particularmente nerviosos (que bien podría ser), sino que lo son porque la vivienda se ha convertido en “no accesible” para los ciudadanos. La propia ley contiene un Anexo con una lista de los municipios que se consideran “tensos” de entrada, sin más. Casi todas las poblaciones catalanas importantes están en esa lista (toda el área metropolitana de Barcelona está dentro).

3. El precio máximo de alquiler por metro cuadrado en esas zonas tensas, para vivienda habitual, será el menor de estas dos referencias:

a. El precio metro cuadrado del último contrato de alquiler.
b. El precio de referencia que publica la administración para esa zona. La referencia es la que publica la Agencia de la Vivienda de Cataluña en este portal web. Si se dan algunas condiciones (reformas, complementos especiales del inmueble, etc.), el límite máximo puede elevarse hasta un 20%.

4. Sólo hay un caso en que la renta del alquiler no esté sujeto a límite. Que el propietario tenga unos ingresos anuales máximos de 19.224,32 € (Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña en 2020 x 2,5), incluyendo los ingresos del alquiler.

5. La renta se puede indexar a inflación.

6. A esa renta máxima se le pueden sumar gastos generales o particulares que, según la LAU, puedan trasladarse al inquilino. El propietario deberá justificarlo documentalmente al inquilino.

7. Si el propietario no respeta estos límites de renta, el inquilino le podrá exigir la devolución del exceso pagado, con el interés legal del dinero + 3 puntos. Además, la administración podrá imponer sanción.

Estas son las reglas de juego mientras duren: “salid al campo y disfrutad”, como dijo el maestro Johann Cruyff a sus jugadores en el descanso de la final de Wembley el 20 de mayo de 1992….