El Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de la Generalidad de Cataluña de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados se ha adoptado como regulación ad hoc en relación a la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales de las actividades desarrolladas en bienes inmuebles arrendados para uso comercial que se han visto gravemente afectados por esta crisis sanitaria (especialmente los de hostelería, restauración, deportes y los servicios de estética, grandes superficies, cultura y teatro, y otros).
En su exposición de motivos, el legislador justifica esta decisión «en un principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes». No es más pues, que la aplicación de la ahora ya famosa cláusula rebus sic stantibus para restablecer el equilibrio contractual mermado debido a la pandemia, poniendo remedio a la onerosidad excesiva de algunas prestaciones sin tener que recurrir a la resolución de los contratos.
Los arrendatarios de locales comerciales con contratos que, como consecuencia de la pandemia del Covid-19, se hayan visto legalmente obligados a suspender o restringir su actividad industrial o comercial, podrán requerir al arrendador de manera fehaciente (siempre es recomendable utilizar burofax o método equivalente) una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato de acuerdo con la buena fe y la honradez. El contrato en cuestión debe estar suscrito a partir del 1 de enero de 1995. El decreto no define los conceptos de «razonable» y «equitativo», sin embargo, el fin último debe ser restablecer el equilibrio de las prestaciones.
Una vez hecho el requerimiento, las partes disponen del plazo de un mes para negociar las modificaciones solicitadas. A partir del momento en que el arrendador recibe el requerimiento, no podrá emitir ninguna factura por la renta hasta que no se llegue a un acuerdo, o hasta que no pase el plazo de un mes para negociar. Si, pasado este plazo, las partes no han llegado a un acuerdo, el Decreto ley impone diferentes modificaciones contractuales dependiendo de la restricción sufrida por el arrendatario:
– Si el arrendatario ha tenido que suspender su actividad, la renta (y otras cantidades debidas) se reducirá un 50% mientras dure la suspensión.
– Si, hasta el 22 de octubre del 2021, la suspensión se prolonga más de tres meses (no queda claro si son seguidos o basta con que la suma de tiempo sea de 3 meses), el arrendatario podrá desistir el contrato sin penalización a partir del momento en que se produzca esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas. El desistimiento se deberá comunicar al arrendador de manera fehaciente con un mes de antelación.
– Si el arrendatario ha sufrido restricciones parciales de aprovechamiento material (aforo, horarios, etc.), mientras duren las medidas de restricción, la renta se deberá reducir proporcionalmente en la mitad de la pérdida del aprovechamiento. Por ejemplo, si un centro de estética ha tenido que reducir el aforo en un 50%, la renta deberá reducirse un 25%.
Las anteriores reducciones serán efectivas desde el momento que se hizo el primer requerimiento de modificación de las condiciones contractuales.
La norma prevé expresamente, que la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta la aplicación de las reducciones anteriores. Por lo tanto, un restaurante que ofrece take-away podrá igualmente solicitar la modificación de las condiciones contractuales y, a falta de acuerdo, obtener la reducción del 50% del alquiler del local.
Por último, el arrendatario podría exigir que las garantías entregadas en el cumplimiento de sus obligaciones, a excepción de la fianza obligatoria y otras cantidades consignadas al INCASOL, sirvan para pagar las referidas rentas. El arrendatario dispone de un año desde el levantamiento de las restricciones para reintegrar estas garantías (o hasta la finalización del contrato quedara menos de un año).
Con esta nueva regulación, el Gobierno ha querido imponer la cláusula rebus sic stantibus a golpe de martillo para garantizar la subsistencia de los autónomos y las pequeñas y medianas empresas. Sin embargo, en esta ocasión el legislador no ha hecho ninguna distinción entre pequeño y gran tenedor, por lo que la adopción de estas medidas podría implicar que pequeños tenedores, los ingresos dependen de las rentas comerciales, vieran drásticamente reducidos sus ingresos.
Desde EXNOVO Law siempre hemos creído en la importancia del principio de libertad contractual, por lo que, sin perder la perspectiva de la situación excepcional en la que nos encontramos, recomendamos intentar llegar por todos los medios a un acuerdo que satisfaga los intereses de todas las partes, y evitar a toda costa utilizar los tribunales. Los propietarios deben ser conscientes de que, en estos momentos y para estas actividades, la inmensa mayoría de veces no habrá un inquilino mejor, ni peor, simplemente no lo habrá: mejor malo conocido que bueno por conocer. Ahora bien, el hecho de que se fije de salida el punto mínimo de la negociación (50% rebaja y poder utilizar la fianza), deja poco margen de maniobra al propietario …
No hay que perder de vista, para concluir, que hay serias y razonables dudas sobre la constitucionalidad de esta norma, por falta de competencias de la Generalidad para regular esta materia. Pero, como hemos dicho en anterior entradas, el entorno político hace improbable que el Gobierno del Estado interponga ahora un recurso de inconstitucionalidad, al parecer que estas serán las reglas del juego durante unos meses, y mientras no se suspenda ( por recurso del Gobierno del Estado) o se declare inconstitucional por el Tribunal Constitucional, es derecho vigente, y cualquier inquilino que cumpla las circunstancias, se puede acoger a este procedimiento.