Sentencia 37/2022 del Tribunal Constitucional sobre la ley catalana 11/2020

La ley 11/2020 del 18 de setiembre del Parlamento de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, implicaba que las viviendas situadas en una zona de “tensión habitacional” vieran limitadas las rentas que sus propietarios podían cobrar a sus arrendadores.

Esto en la práctica suponía que gran parte de las viviendas que se arrendaban en Cataluña vieran su precio de alquiler limitado a unos valores que se podían consultar previamente on-line, y que eran más bajos que los que se acordaban antes de entrar en vigor esa ley en 2020.

En la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo del Tribunal Constitucional (TC) (ECLI:ES:TC:2022:37) se declaró una inconstitucionalidad parcial de la citada ley.

¿Qué efectos prácticos tiene esta sentencia? ¿He de cambiar un contrato ya firmado en aplicación de la ley 11/2020? ¿Puedo poner el precio que desee a los contratos de arrendamiento que haga a partir de ahora? Todas estas preguntas son las que intentaremos responder en el artículo de hoy.

El precio del alquiler se veía limitado por el art. 6 de la citada ley. En su sentencia el TC declara ese artículo nulo. Pero no lo hace por el fondo en sí, sino que lo declara nulo por un tema meramente competencial. El TC considera que Cataluña se ha extralimitado en el ejercicio de sus competencias, y que por eso, el art. 6 de la ley, entre otros menos relevantes, debe ser declarado inconstitucional.

Sin embargo, se debe destacar que el mismo TC no cierra la puerta a que, en aras de asegurar el derecho a la vivienda (art. 47 CE) y la función social de la propiedad privada (art. 33.2 CE), el legislador estatal pueda aprobar una norma con igual contenido que en principio sí que podría ser constitucional. De hecho, ese es el debate principal de la Ley Estatal de Vivienda en curso en las Cortes Generales en estos momentos.

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Y con los que se firmen a partir de ahora?

Los efectos de la sentencia son, en todo caso, para los nuevos contratos de alquiler que se acuerden desde la publicación en el BOE de dicha sentencia: 8 de abril de 2022.

Esto quiere decir que, en cualquier caso, los contratos acordados conforme a la ley 11/2020 (que entró en vigor el 21 de septiembre de 2020 con la publicación en el DOGC) y hasta el 8 de abril de 2022 (publicación en el BOE de la STC), siguen rigiéndose por la ley de limitación. Mientras que los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento ya pueden volver a fijar de forma libre la renta de los alquileres de viviendas. Sin duda es un tema que va a generar ríos de tinta y litigiosidad, y habrá que ver lo que van decidiendo los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias de Cataluña. Existen buenos argumentos para los dos puntos de vista.

Las zonas de mercado habitacional tenso siguen siendo vigentes, pero en la práctica, eso no limita las rentas en los contratos entre particulares.

En otro momento trataremos lo que pasa con los contratos de alquiler firmados antes del 8 de abril de 2022 y que incluían la llamada “cláusula Berlín”, o una doble renta: una mientras durase la limitación, y otra para cuando se declarase la norma inconstitucional. Eso también va a derramar litros de tinta.

En resumen, la sentencia de inconstitucionalidad implica que en los nuevos contratos de alquiler celebrados en Catalunya se pueda volver a fijar el precio libremente por las partes. Pero en cambio nada impide que las Cortes Generales en su momento pudieran aprobar una ley de similares características.

Nuestra recomendación es que tanto si vas a ser arrendador o arrendatario nos consultes antes de firmar el contrato, ya que contrariamente a lo que puedes pensar, los contratos de alquiler pueden ser mucho más complejos de lo que parecen.