El supuesto que analizaremos hoy es aquel en el que el arrendatario deja de pagar las rentas y, una vez abandona el piso, los daños y desperfectos del piso tienen un coste de reparación muy superior al de la fianza. Además, al llegar el momento de la declaración de la Renta podrías tener que pagar impuestos por alquileres que ni tan siquiera se han cobrado.

¿Hay alguna manera de al menos librarnos o reducir lo que debemos pagarle a hacienda?

Esta es la pregunta esencial que a continuación vamos a responder a través de la consulta vinculante V0458-22, de 10 de marzo de 2022.

En principio, las rentas obtenidas del alquiler, cuando son ajenas a nuestra actividad profesional (se entiende que son fruto de la actividad profesional cuando al menos tenemos una persona contratada dedicada a la gestión de los inmuebles), hay que introducirlas en los rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22.1 y 27.2 LIRPF).  Y lo mismo pasa en caso de que retengamos la fianza al ex inquilino justamente para hacer las reparaciones.

Sin embargo, la propia ley prevé (art. 23.1 a LIRPF) la deducción de los gastos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, pintar, substituir algún elemento como el ascensor, la calefacción, etc., siempre, claro está, con el límite de lo que se haya ingresado por el arrendamiento. No son deducibles por este concepto (sí por el concepto de amortización) los gastos realizados para la mejora y ampliación.

El problema, lo encontramos en que estos gastos deducibles, mientras existen rentas y se van cobrando, se pueden deducir, sin ningún problema. Pero en nuestro supuesto de hecho, los gastos se hacen una vez ya no existen rentas, porque el contrato de arrendamiento ha finalizado, y aún tenemos rentas por cobrar del último año.

¿Qué pasa con estos gastos deducibles? Pues bien, en este punto debemos fijarnos en dos cosas.

En primer lugar, debemos decir que los alquileres impagados, deben introducirse en la base de rendimiento inmobiliario, teniendo en cuenta que, si desde que se ha hecho alguna gestión de cobro (por ejemplo, requerimiento vía burofax) hasta la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) han pasado más de 3 meses, se podrán no incluir como ingresos las rentas impagadas. Una vez se cobren (a las buenas tras una reclamación extrajudicial, o a las malas en un juicio) se deberán imputar al periodo impositivo en el que el cobro se haga efectivo. Por lo tanto, es conveniente reclamar el pago de forma fehaciente, aunque sólo sea a efectos fiscales, y para no pagar impuesto de la renta por lo que no se ha cobrado.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos de reparación, si han existido ingresos reales por arrendamiento en el mismo año en el que se han hecho los gastos, se podrán deducir de estos ingresos sin ningún problema. Pero si los gastos son superiores a los ingresos reales, este exceso se podrá guardar para deducir en los próximos 4 ejercicios.

Tampoco debemos olvidar que todos los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que sean con la finalidad de arrendar el bien inmueble, incluso cuando en el ejercicio en el que se hagan no logremos obtener ninguna renta por el arrendamiento, en cuyo caso, como antes, se podrán guardar estos gastos para deducirse en los próximos 4 ejercicios. Pero cuidado, ya que, si la vivienda no se arrienda, y el propietario la destina a su uso personal, perdería el derecho a esa deducción.

Por último, un consejo: cualquier gasto debe tener justificación documental. Facturas y prueba del pago, que debe ser por transferencia bancaria si es superior a 1.000 € (IVA incluido), no lo olvides. Y, si es posible, un contrato o nota de encargo de la obra, reparación, etc, para que quede claro para qué se hizo la obra y dónde. La carga de la prueba del gasto es del contribuyente siempre.

¿Te han quedado dudas sobre la declaración de las rentas derivadas de los alquileres? ¿Tu inquilino ha dejado de pagar y no sabes como recuperar todo el dinero? Estamos a tu disposición para asesorarte en todos estos temas y conseguir el cobro de las rentas debidas con la mejor estrategia posible.