Desde el pasado 30 de diciembre de 2019 se encuentra en vigor en Catalu\u00f1a una nueva legislaci\u00f3n que puede tener un gran impacto en la actividad de promoci\u00f3n inmobiliaria. Se trata del Decreto-Ley 17\/2019 de 23 de diciembre.<\/p>\n\n\n\n
Hemos escrito en este blog muchas veces ya sobre el creciente (e insoportable) \u201cgap\u201d entre la renta neta disponible por las familias, y el coste del acceso a la vivienda en zonas, especialmente en las zonas metropolitanas. En nuestro caso conocemos bien el fen\u00f3meno en la zona metropolitana de Barcelona, lo que equivale al 70% de la poblaci\u00f3n de Catalu\u00f1a, o sea, unos 4-5 millones de personas. En una situaci\u00f3n donde el alquiler mensual equivale, aproximadamente, al 60% \u2013 70% de la renta media disponible de las familias, es evidente que hay un problema social y pol\u00edtico, y se espera alguna acci\u00f3n por parte de los poderes p\u00fablicos: el derecho a una vivienda digna es un derecho (no fundamental, pero s\u00ed un derecho) de los ciudadanos en la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola de 1978. Son muchas las formas en que la acci\u00f3n p\u00fablica en este campo puede llevarse a cabo: aumentar la oferta desregulando suelo (opci\u00f3n ya empleada, con pobres resultado, como se ve por la situaci\u00f3n actual), dando deducciones fiscales a los contribuyentes (que tampoco ha funcionado, porque el est\u00edmulo se ha trasladado directamente al precio), etc., etc. El actual gobierno de la Generalitat ha optado por tratar de incrementar el parque de viviendas protegidas y la oferta de viviendas de alquiler. Para ello refuerza las herramientas destinadas a la disminuci\u00f3n de las viviendas vac\u00edas, a la gesti\u00f3n de las situaciones de emergencia social, a la calificaci\u00f3n de viviendas con protecci\u00f3n oficial y a la moderaci\u00f3n de los precios del alquiler de viviendas libres. Tambi\u00e9n establece medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales y el parque p\u00fablico y privado de viviendas de alquiler y para promover la rehabilitaci\u00f3n de edificios. La orientaci\u00f3n pol\u00edtica de las medidas ha provocado la satisfacci\u00f3n de los movimientos c\u00edvicos a favor de la vivienda digna y los partidos de orientaci\u00f3n progresista y, por el contrario, el abierto e indisimulado disgusto de los promotores inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n
El Decreto es extenso, y muy pol\u00e9mico. No podemos entrar en todos los puntos, sino que nos centraremos s\u00f3lo, por su inter\u00e9s divulgativo para nuestros lectores, en algunos de ellos.<\/p>\n\n\n\n
La \u201cDesocupaci\u00f3n permanente de viviendas\u201d<\/p>\n\n\n\n
El Decreto pretende tomar medidas destinadas a la disminuci\u00f3n de las viviendas vac\u00edas, a la gesti\u00f3n de las situaciones de emergencia social, a la calificaci\u00f3n de viviendas con protecci\u00f3n oficial y a la moderaci\u00f3n de los precios del alquiler de las viviendas libres.<\/p>\n\n\n\n
En la secci\u00f3n 1, relativa a las medidas ante la desocupaci\u00f3n permanente de viviendas, se regula esta situaci\u00f3n constitutiva de un incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de reacci\u00f3n administrativa, mediante la regulaci\u00f3n expresa de la posibilidad de imponer multas ante la situaci\u00f3n de desocupaci\u00f3n permanente de los parques inmobiliarios de las personas jur\u00eddicas privadas. No se dice expresamente, pero la medida est\u00e1 orientada a la SAREB y a los que han comprado grandes carteras de deuda fallida con garant\u00eda inmobiliaria y que la est\u00e1n ejecutando.<\/p>\n\n\n\n
La situaci\u00f3n de desocupaci\u00f3n permanente de las viviendas se ampl\u00eda, por asimilaci\u00f3n, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Tanteo y retracto<\/p>\n\n\n\n
Los derechos de tanteo (o sea, a comprar por el mismo precio y condiciones que el pactado libremente entre propietario y comprador) que ya existen a favor de la Generalitat en los municipios incluidos en \u00e1reas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se extiende ahora a todos los municipios de Catalu\u00f1a y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1\/2015, la cual se ampl\u00eda, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 a\u00f1os desde su entrada en vigor.<\/p>\n\n\n\n
Expropiaci\u00f3n de viviendas<\/p>\n\n\n\n
Se ampl\u00edan los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vac\u00edas y de viviendas ocupadas sin t\u00edtulo habilitante, ya que se prev\u00e9 que se incluyan tambi\u00e9n viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de daci\u00f3n en pago propiedad de personas jur\u00eddicas privadas. Esto comporta que tambi\u00e9n se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el art\u00edculo 15 de la Ley 4\/2016, de 23 de diciembre.<\/p>\n\n\n\n
Cabe destacar la ampliaci\u00f3n de la facultad de expropiar, que no s\u00f3lo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino tambi\u00e9n su dominio, as\u00ed como la reducci\u00f3n del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administraci\u00f3n expropiante.<\/p>\n\n\n\n
Las llamadas \u201cSituaciones de emergencia\u201d<\/p>\n\n\n\n
Sin duda un aspecto controvertido, ya que la entrada en vigor ha impactado directamente en procedimientos judiciales de desahucio en curso, y porque, de facto, puede entenderse que ha venido a legitimar las situaciones de uso de vivienda sin t\u00edtulo (\u201cokupas\u201d), al conceder significativos derechos a quien pruebe que \u201cokupa\u201d una vivienda durante un periodo de 6 meses o m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n
Lo anterior se traduce en el hecho de que se hace extensiva la obligaci\u00f3n de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relaci\u00f3n a cualquier acci\u00f3n ejecutiva derivada de la reclamaci\u00f3n de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se ampl\u00eda la duraci\u00f3n m\u00ednima de los contratos de alquiler social (m\u00ednimo 7 a\u00f1os) y se hace extensiva la definici\u00f3n de \u201cgran tenedor\u201d al fondo de capital riesgo y de titulizaci\u00f3n de activos y a las personas f\u00edsicas (\u00a1atenci\u00f3n!) que dispongan de m\u00e1s de 15 viviendas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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