El Decreto Ley 34\/2020, de 20 de octubre, de la Generalidad de Catalu\u00f1a de medidas urgentes de apoyo a la actividad econ\u00f3mica desarrollada en locales de negocio arrendados se ha adoptado como regulaci\u00f3n ad hoc en relaci\u00f3n a la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales de las actividades desarrolladas en bienes inmuebles arrendados para uso comercial que se han visto gravemente afectados por esta crisis sanitaria (especialmente los de hosteler\u00eda, restauraci\u00f3n, deportes y los servicios de est\u00e9tica, grandes superficies, cultura y teatro, y otros).<\/p>\n\n\n\n
En su exposici\u00f3n de motivos, el legislador justifica esta decisi\u00f3n \u00aben un principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando as\u00ed el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes\u00bb. No es m\u00e1s pues, que la aplicaci\u00f3n de la ahora ya famosa cl\u00e1usula rebus sic stantibus para restablecer el equilibrio contractual mermado debido a la pandemia, poniendo remedio a la onerosidad excesiva de algunas prestaciones sin tener que recurrir a la resoluci\u00f3n de los contratos.<\/p>\n\n\n\n
Los arrendatarios de locales comerciales con contratos que, como consecuencia de la pandemia del Covid-19, se hayan visto legalmente obligados a suspender o restringir su actividad industrial o comercial, podr\u00e1n requerir al arrendador de manera fehaciente (siempre es recomendable utilizar burofax o m\u00e9todo equivalente) una modificaci\u00f3n razonable y equitativa de las condiciones del contrato de acuerdo con la buena fe y la honradez. El contrato en cuesti\u00f3n debe estar suscrito a partir del 1 de enero de 1995. El decreto no define los conceptos de \u00abrazonable\u00bb y \u00abequitativo\u00bb, sin embargo, el fin \u00faltimo debe ser restablecer el equilibrio de las prestaciones.<\/p>\n\n\n\n
Una vez hecho el requerimiento, las partes disponen del plazo de un mes para negociar las modificaciones solicitadas. A partir del momento en que el arrendador recibe el requerimiento, no podr\u00e1 emitir ninguna factura por la renta hasta que no se llegue a un acuerdo, o hasta que no pase el plazo de un mes para negociar. Si, pasado este plazo, las partes no han llegado a un acuerdo, el Decreto ley impone diferentes modificaciones contractuales dependiendo de la restricci\u00f3n sufrida por el arrendatario:<\/p>\n\n\n\n
\u2013 Si el arrendatario ha tenido que suspender su actividad, la renta (y otras cantidades debidas) se reducir\u00e1 un 50% mientras dure la suspensi\u00f3n.
\u2013 Si, hasta el 22 de octubre del 2021, la suspensi\u00f3n se prolonga m\u00e1s de tres meses (no queda claro si son seguidos o basta con que la suma de tiempo sea de 3 meses), el arrendatario podr\u00e1 desistir el contrato sin penalizaci\u00f3n a partir del momento en que se produzca esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses despu\u00e9s del cese completo de las medidas. El desistimiento se deber\u00e1 comunicar al arrendador de manera fehaciente con un mes de antelaci\u00f3n.
\u2013 Si el arrendatario ha sufrido restricciones parciales de aprovechamiento material (aforo, horarios, etc.), mientras duren las medidas de restricci\u00f3n, la renta se deber\u00e1 reducir proporcionalmente en la mitad de la p\u00e9rdida del aprovechamiento. Por ejemplo, si un centro de est\u00e9tica ha tenido que reducir el aforo en un 50%, la renta deber\u00e1 reducirse un 25%.<\/p>\n\n\n\n
Las anteriores reducciones ser\u00e1n efectivas desde el momento que se hizo el primer requerimiento de modificaci\u00f3n de las condiciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n
La norma prev\u00e9 expresamente, que la prestaci\u00f3n de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta la aplicaci\u00f3n de las reducciones anteriores. Por lo tanto, un restaurante que ofrece take-away podr\u00e1 igualmente solicitar la modificaci\u00f3n de las condiciones contractuales y, a falta de acuerdo, obtener la reducci\u00f3n del 50% del alquiler del local.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, el arrendatario podr\u00eda exigir que las garant\u00edas entregadas en el cumplimiento de sus obligaciones, a excepci\u00f3n de la fianza obligatoria y otras cantidades consignadas al INCASOL, sirvan para pagar las referidas rentas. El arrendatario dispone de un a\u00f1o desde el levantamiento de las restricciones para reintegrar estas garant\u00edas (o hasta la finalizaci\u00f3n del contrato quedara menos de un a\u00f1o).<\/p>\n\n\n\n
Con esta nueva regulaci\u00f3n, el Gobierno ha querido imponer la cl\u00e1usula rebus sic stantibus a golpe de martillo para garantizar la subsistencia de los aut\u00f3nomos y las peque\u00f1as y medianas empresas. Sin embargo, en esta ocasi\u00f3n el legislador no ha hecho ninguna distinci\u00f3n entre peque\u00f1o y gran tenedor, por lo que la adopci\u00f3n de estas medidas podr\u00eda implicar que peque\u00f1os tenedores, los ingresos dependen de las rentas comerciales, vieran dr\u00e1sticamente reducidos sus ingresos.<\/p>\n\n\n\n
Desde EXNOVO Law siempre hemos cre\u00eddo en la importancia del principio de libertad contractual, por lo que, sin perder la perspectiva de la situaci\u00f3n excepcional en la que nos encontramos, recomendamos intentar llegar por todos los medios a un acuerdo que satisfaga los intereses de todas las partes, y evitar a toda costa utilizar los tribunales. Los propietarios deben ser conscientes de que, en estos momentos y para estas actividades, la inmensa mayor\u00eda de veces no habr\u00e1 un inquilino mejor, ni peor, simplemente no lo habr\u00e1: mejor malo conocido que bueno por conocer. Ahora bien, el hecho de que se fije de salida el punto m\u00ednimo de la negociaci\u00f3n (50% rebaja y poder utilizar la fianza), deja poco margen de maniobra al propietario \u2026<\/p>\n\n\n\n
No hay que perder de vista, para concluir, que hay serias y razonables dudas sobre la constitucionalidad de esta norma, por falta de competencias de la Generalidad para regular esta materia. Pero, como hemos dicho en anterior entradas, el entorno pol\u00edtico hace improbable que el Gobierno del Estado interponga ahora un recurso de inconstitucionalidad, al parecer que estas ser\u00e1n las reglas del juego durante unos meses, y mientras no se suspenda ( por recurso del Gobierno del Estado) o se declare inconstitucional por el Tribunal Constitucional, es derecho vigente, y cualquier inquilino que cumpla las circunstancias, se puede acoger a este procedimiento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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